ザ・ライオンズ世田谷八幡山ってどうですか

近所民だけど松沢病院の近さが気にならないなら良いのでは？
駅近いし凄い値段になりそうだね

>>1 マンション掲示板さん

通勤の時に眺めてるけど、工事がようやく本格化してきたね。松沢病院は実際変な人とか見たこと無いし、住んでる者からすれば気にならいけど、年配の人とか気にするのかもね。最近、高齢者向け住宅みたいなのばかりだったからマンションできて若い新しい住民増えるのは良いこと。

>>松沢病院
調べました。気にする人は気にするんでしょうか。

敷地が広くて、門も大きいので、建物内の音とかは聞こえないんじゃないかと思います。
管理がしっかりされていれば……。

>>3 匿名さん

近隣に住む者です。
松沢病院の件ですが、昨日もニュース(ここに入院してた患者が、移動先の新宿の施設から脱走)になりましたし、
まぁどこまで行っても気にする人は気にするでしょう。
ただ、私は奇声とかもちろん聞いたことないですし危険そうな人に遭遇したこともありません。
むしろここ数年は外周の歩道が拡幅されてさながらジョギングコースのようになって公園のような雰囲気になり、
住人はあまりそういう病院だということを意識する機会は少ないように思います。
その他、
【良いところ】
・精神科病院であると同時に地域随一の総合病院機能も持っており、一部を除き地域住民に限って一般患者も受診可能。
(東京都の災害拠点連携病院に指定されており有事の際にも頼りになる)
・広大で自然豊かな環境があり季節により新緑や紅葉などが楽しめる。(夏は蝉がすごいけど。。)

【悪いところ】
・ごく稀に一定以上の年齢の人から、八幡山に住んでると言うと「あーあの病院の」という顔をされる
(特に、購入に際し親世代からの融資を期待している人は説得に少し苦労するかも)
・敷地が広過ぎて東西の移動にやや支障がある
(私が住んでるところだと、病院敷地を突っ切れれば上北沢駅も近いのに。。)

こんな感じでしょうか。住むところとしては新宿にも近いですしスーパーも商店街もそこそこ揃っており便利。
あと、車に乗る方は、環八、甲州街道ともにアクセス良く、東名も中央道も使えるのでレジャー利用にも便利でしょう。

松沢病院に長期？で入院する人なんかは想像を絶するヤバさと聞きますね。(病識のない統合失調症の人なんかはもっと怖い気がしますが)
精神系の犯罪者は出所後松沢病院に入ることが多いと聞きますし、そういった人が近くにいるのは少し怖い。
調べなければただの大きな病院に見えますので、近隣に住んでても意外とヤバい病院とは知られていないのかな。

この病院を気にしないなら駅近でいいのかなと思います。
地域的に保育園も入りやすいと思います

このレスは恐らくずっとこういうコメントばっか続くんだろうから、デベも風評の打ち消しが一番大変だろうね。
ちなみに精神科病院の存在は不動産売買上は重要事項説明書による告知義務があるので、少なくとも至近に住んでる人で知らない人はいませんよ。

>>6 匿名さん
上北沢や八幡山の区民がしっかり把握してるとは思えんなぁ(元上北沢区民
私は通院する人とバッティングしたくないので可能性が低そうな桜上水から電車乗ってた
ここの値段しだいだけど、1億とかするなら桜上水ガーデンズの中古の方がいいかもよ

関係ないけど、広尾病院の建て替えに伴って看護学校が松沢病院の敷地に引っ越してくるね(10年くらいの仮校舎らしいけど)。
あと南側の敷地に上北沢の消防署も引っ越してくる。数年前には医学研究所もできたけど、やっぱりあれだけ広い都有地は貴重なんだろうね。

20年以上住んでるけど、松沢病院関係で迷惑かけられた事は一度もない。
でも気になったのは3階建てなのに基礎がめちゃくちゃしっかりしすぎてる事。初め見た時は10～15階建くらいなのかと思った

>>8 口コミ知りたいさん
縦長すぎるので真ん中を突っ切れるようにしてほしいわ笑

買い物が便利な場所ですね。
スーパーはもちろん、商店街もあって便利なところだなと思いますし、
自然もそれなりにあって、生活のしやすさは間違いなくあると思いました。

商店街と呼べるような商店街はない気がしますが、どこを指してるんだろう？
駅の北？

近所に自然があるのはいいところですよね。
ごちゃごちゃ便利な店が近いのも良いですが、
永住とか考えているのなら自然多めの方が個人的には良いと思っています。

>>12 検討板ユーザーさん

商店街の定義が八百屋だの魚屋だの肉屋だので形成されていることにあるとすれば微妙。
一方、生活に必要な店舗の複数の集合体ということであれば、
スーパーが3件、100均、ドラッグストア、コンビニがあって、
飲食店も多数あり、花屋や洋品店に修理店、十分に商店街と言える。

駅近だし100戸ぐらいかと予想してました
現地見ましたが、敷地面積が広い割に
52戸とは贅沢な使い方な印象
花見がてら経堂まで散歩が楽しめました

戸数少なく大京が気合い入れてる物件ですし1億～ですかね？

1億くらいになるんでしょうか、、
場所は便利で暮らしやすそうなところと思いますし、
車でのお出かけのアクセスも便利なところかなと思います。

近所にちょうど良いランニングコースあるのって何気に憧れますね。
あまりにも遠いとなかなかやる気もでませんし、
利便性も大切ですがそういった要素も個人的にはあったら嬉しいですね。

患者らしき人で困ってたらやばいですよ
本当にやばいのは何重にもロックされた奥にいるからいいとして問題はその予備軍ですね
病識ないのが本当に怖い
駅から病院まで近いですが、その間はいつも歩行者に目を配りながら歩いてます

松沢病院が怖いところと思っていたのは50年位前の話、その頃は子供の頃だったし当時は噂も色々あった。今は日本の精神医学の拠点であり、特に周辺で（病院に関わる）事件事故は無い。駅近で元々の建物がゆとりのあるものだったのでその流れでこの敷地で50数戸なのであれば本当に贅沢なつくり
駅近だから八幡山では相当な高額物件になるのかな…、八幡山にはもう住まないつもりで他購入済みだけど、戻ってもいいかもとここを覗きました

>>21 匿名さん

1億くらいじゃないですかね？

松沢病院、最近、敷地内に広尾看護専門学校の建て替えに伴う仮校舎が出来ましたね。ここ10年くらいの間でも東京都医学総合研究所ができて将軍池公園が開放されたり、東京消防庁の上北沢出張所が移転してくることも決まっており、加えて外周路の整備でセットバックも進み病院自体の敷地はだいぶ小さくなりましたね。これだけ広大な都有地が都心の至近にあるのは貴重なんでしょうけど、あの緑は出来るだけ残して欲しいなぁと思っています。

えっと、上の方で「奇声を聞いたことは一度もない」と書いてあったようですが、そんなことはなくて、かえっていつも奇声を発しながら歩いているあの青年とかあのおじさんとかの姿が見えないと、どうしたかな？って心配しちゃうような暖かさが、ある地域ですよ。最近は彼らを見かけませんが。
退院して独居を病院近くでする方々も多いような、気安い街なんですがね。

松沢病院は、大きめの犯罪をおこしてそれが精神の病気のためと裁判で決まった人を2～3年間治療する病院でもあります。以前は、都民でも千葉の方の病院へ収容されていましたが、すぐ満杯になり、松沢病院が建て替わったのはその立場の人たちを収容治療する病院を都内に作り人数を増やすためでもあった様ですし、それと同時に精神病理や社会病理の研究所が2つ潰され1つ新しいものが駅から遠くにできましたね。その近くの交番はいつも人がいません。交番とは最近はそういうものなのでしょうか。

まぁ、とにかく、良い街ですので、松沢込みで八幡山に馴染み愛せる方に越してきていただきたいものです。

エネルギーに対しては立派な仕様の様ですが、耐震や防災性はどうなのかな。
ちょっと駅から遠いですね。
低層で戸数が少なく南向きも少ないのは、ちょっと残念だったかな。

24です。
今、「八幡山サステナブル共同住宅プロジェクト」のサイトを見てきましたが、インフラ停止時への対策が素晴らしいですね。
建物内の配管と浄水場までの下水管さえ壊れなければ、自宅避難もしやすそうです。
南南東向き住戸の数は半分弱でしょうか。

>>24 口コミ知りたいさん

私はこの辺りに住んで今年で8年ですが1度もそう言う人に遭遇したことないなぁ。
そして駅から遠いとのことですがこの物件八幡山駅から徒歩2分くらいですが。。

この物件、けさの朝日新聞で大きく取り上げられていた。巻き返しなるか、大京の試金石。。。

1億スタートか9000万スタートか…

最低でも坪500でしょうね

>>30 匿名さん
少なくともお隣の上北沢の駅前は松沢病院と隣接してても高級住宅街で地価もお高め。八幡山の場合、歴史も無いし環八やら清掃工場やらがあるおかげ？で、地価が相対的に抑えられている面があるので、そういうのを気にしない層にはお得に映るかも。
私はその向きなので便利に暮らしてます。

清掃工場は小型なものなので、新木場や港南にあるような大型清掃工場とは全然違いますよ。

上北沢の駅徒歩5分圏だと土地だけで億だもんなぁ
高い高い

>>32 匿名さん

しかも今の清掃工場は昭和のゴミ戦争時代なんか比較にならないほどクリーンだし、煤煙の問題も皆無。あの近くの朝日新聞跡地の旭化成レジデンス物件は、駅遠と価格が6,500万円台中心だったのですぐ完売してた。

清掃工場、小型なんですね。ちょっと安心しました。

こんなポスト見かけました。

https://x.com/stormio_cond/status/1760174974781001848

これは新生ザ・ライオンズで初の楽しみマンション
訪問必須案件

だそうです。

名前で検索するとこの呟きが毎回出てきますね

とっととHP開設しろ

70平米13000～14000と予想してます

そのくらいいきそうですよねー
戸数少なく大京が気合い入れてるとなると…

HPできましたね
間取り出てますけど、なんか普通…
というより期待はずれでした

同感。間取りって、大事ですからね。

プラウド都立大学とどっちがいいですかね

なんで、ここでプラウドをぶっこんでくるｗ
てか、都立大学でなく、そもそも大岡山・緑が丘物件、買う！？

大岡山最寄りは魅力的ですがプラウド都立大学は緑ヶ丘最寄りですからね。緑ヶ丘と八幡山の駅力はどうでしょう

>>39 マンション検討中さん

例えばどのような間取りなら，良さそうなんですか？
他の物件でも良いので後学のために教えて欲しいです。

>>44 マンコミュファンさん

それは各家庭の希望によって異なるので一概にどの間取りがいいとは言えません。
単に、「ZEH-M認定」とメディアに取り上げられているものの、中の作りは普通なんだなと思っただけです。

タワーマンションなど高層マンションが増えていますが
低層階のほうがどっしりしていて、耐震面にも強いのかなとイメージします。
最寄り駅が近いのもいいですね。
西向き、南向き、東向きの物件に分かれていますが、
向きでいえば、南向きが人気になるでしょうか。価格公表が楽しみですね。

>>46 匿名さん

南側は確かに隣接が2階建の戸建て住宅しか建たないから、3階を選択すれば視界が開けていい感じだね。東は松沢病院の緑を借景にできるので悪く無いけど、赤堤通りの交通量をどこまで許容できるかかな。

やはり方角は南向きが一番人気が高いんじゃないですか？日当たりにもよりますが、南向きということに
こだわるという方もいると思います。
西向きは夏場の日差しが強すぎるので一番人気が低そうですね。ただ、冬場は温かいですし、仕事柄夜勤が多い人には
人気みたいです。逆に東向きは朝日が当たるので、朝から行動したいという方にはいいでしょう。

良く言えばリセールしやすそう、悪く言えば（値段次第で）他の物件の方がよさそう、って感じです

三棟建設で建蔽率どのくらいなんでしょうか。
ＨＰのデザイン見ると、他の棟が近そうな印象です。

>>50 ヤマコさん

不動産設計に詳しいわけではないので合ってるかわかりませんが、用途地域の制限が50/100なので、普通に計算すれば3階建にするには建蔽率は30%程度に抑える必要があるでしょうね。緑地部分をできるだけ効率的に取ろうとすれば自ずと各棟は近接せざるを得ないでしょう。

オンライン説明会の案内がHP上に出ましたね。
とりあえず申し込みましたが、担当者からの連絡をもって予約完了とのこと。
全然連絡来ないので既に足切りがあるようにも感じます。

お値段どれくらいなんですかね。
説明会で発表にしても１ヶ月以上先なのでそわそわしてしまいます。
こことプラウド八幡山を比較している方が多いかと思いますが、それぞれ一長一短で悩みます。

説明会に参加するにしても、足切りとかあったりするのですか？
そんなふうにみられるのかと思うと、希望していてもなかなか応募もしづらいですね。
アンケートに情報を書いて、どんどん営業電話が来るのも困りますが。。。
しかし、ここは希望者多そうですね。

>>54 匿名さん
足切りあるかどうかはわかりませんが、私は7/6に申し込みして未だ連絡なしです。

70平米5000～6000と予想してます

そんなバーゲン価格あり得るん？
1億すると思ったがそんな安いなら応募殺到だろうなぁ

>>56 販売関係者さん

その2.5倍くらいでしょうね。

>>58 検討板ユーザーさん
いやあ、7,000万くらい希望です。

7000とかバーゲンかよ…
慈善事業じゃないんだから…

>>59 検討板ユーザーさん

千歳烏山徒歩3分の中古2LDKで7880だそうですよ。
お呼びじゃないでしょうね。。

なんか板の雰囲気わるいですね。
住む人も大切なので心配になります。
それにしても早く金額出して欲しい。

売り出し中のアトラスシティ千歳烏山グランスイート(駅徒歩9分)が坪単価440万くらいです。市況的にこのマンションも同等かそれ以上の価格となるでしょう。70平米7000万希望では門前払いです。

板の雰囲気悪いのいやですね。駅近低層マンションで外観も素敵なだけに、隣人候補気になります。それとも、買わない人に限って、言葉遣いが悪くなるのか。。

医療観察法の指定医療機関が身近にあるって怖いですよね
退院後近くに住みついたりしないものかな？
松沢がもう少し遠ければ嬉しかった

通院している人と遭遇するかもしれないと思うと、
小さい子どもがいる家庭は心配ですよね。
確かに治療後や通院に伴って近くに住む方いそうです。
松沢病院前で高さ制限がある土地なので土地代はそこまで高くなさそうだし、タワマンより重機も必要ないから施工費も抑えられそうで意外とそんなに高くない価格かもと予想してます。

パクホ西原が大幅値上げで坪単価８５０突破しましたね。同じ京王線、建物グレードは負けていないので坪単価６００は優に超えてきそうですね。

坪単価600はさすがに高過ぎでは…
プラウド八幡山は坪単価450ほど予定らしいので

>>68 マンション検討中さん

ちゃんと立地比較してます？

>>69 マンション検討中さん
プラウドの立地が劣っているとはいえ坪単価が150も違ってくるとなると正直高いなとは感じます。
まだ影響が限定的とはいえ利上げがついに始まったり円高や株安もあってデベロッパーさんも値付けに悩んでそうですね。

特にブランドアドレスでもない点、建物スペックはな高そうな点など考えると、70平米で平均99百万円くらいだと思います。経済情勢が悪化しない前提ではあります。あくまで個人的な見解です。

>>71 通りがかりさん
それくらいですかねー
大京が結構気合い入れてる物件ぽいので1億スタートかなと予想してますがはたして

3LDKは何戸くらいなんですかね。
ここといい、プラウド八幡山といい1LDKがあるのは意外だったけどニーズあるんですね。
抽選なのか先着なのか色々気になるところです。

皆さん相場感ゼロですね。
坪単価５００は確実、６００も視野でしょう。

なぜここは偉そうな人ばかりなのか。

皆さん価格の議論で盛り上がってますが、駅近物件のウェビナーは昨今大抵もんげー価格が公開されがちなので坪500未満みたいな淡い期待はしない方がいい気がしますけどね

板の雰囲気悪すぎる。
これは買えても住みたくないな…

>>77 マンション検討中さん

君みたいな坪単価４００以下期待ニキにはそもそも買えないから要らない心配だよ。君が買えない価格で価格予想されたからって気分を害して雰囲気悪い悪い連呼してるんだよね。分かるよ。

雰囲気悪い雰囲気悪いって言ってるのって同じ人なのかな？
匿名掲示板なんてこんなものだし、むしろもっと物件叩きが酷いスレなんていくらでもあるよ。。

価格がまだ出てこないですね。
販売開始時期頃までオープンにはしない感じなのでしょうか。
今見れる中では、南向きの角住戸が向き的にも間取りの広さ的にも良さそう。
価格がほんと気になるところです。

2LDKのプランが気になる。。
60平米超で8000万円代なら買いたい！

9000くらいだろうな

入居可能時期と販売開始時期、後ろ倒しになってますね。。

オンライン説明会出ました
よく覚えてないけど3LDKから先に販売、70㎡で1億1000万円から、と言っていたような気がする
2階以上の南向きとなるともっと高いってことですね
坪550万円とか？

やはりそのくらいしますわな
プラウドと比べたら明らかに好立地だし、向こうがあの値段ならこっちはそれくらい強気にいきますよね
いやーそれにしても強気

>>67 通りがかりさん

概ねこの方の予想通りですかね。
坪単価４００以下予想してた人は元気だろうか。

3LDK最低11000万円ということでしたが、ZEH-Mに係る設備費が乗って、このような金額になるのかなあと思います。どのくらいかどなたかご存じですか。
かなり高いとなると、修繕積立金も気になります。

3階建て以上の集合住宅では国内でも先駆けの最高ランク省エネ基準と言われてますが
どんな設備や仕様なのかはWebサイトで紹介されてはいないみたいで
具体的なことはわからない感じです。
物件エントリーしたら細かい情報が得られるのかな？

まだ金額が出ていませんが高額物件だとしたら駐車場の台数がバランス取れていない感じがします。
億単位のお住まいだと高級車も所有されているという勝手なイメージあり。

ここで坪550はキビシーですね。
10％高い設定と試算しました。撤収。

坪550ならむしろ安くないか？中古でもそのくらいしますよ。

省エネ基準の設備は不明ですが、日本初『ZEH-M』採用で部屋を丸ごと包み込むような断熱性の高い壁や窓、発電効率の高いエネファームを採用、太陽光パネルで発電した電力を共用部と各住戸へ供給するなど、一次エネルギー消費量を120％以上削減できるようです。

120％削減って何よ

電気代が返ってくるってこと？！

『ZEH-M』については営業さんに詳しく聞いた方がいいかもしませんね。もし本当に電気代がかからないなら見た目の坪単価以上にお得になりますから。

一次エネルギー消費量120％削減は、太陽光パネルの採用で創電した電力を差し引いて電気代が安くなるという意味では？
ZEH-Mは恐らくこちらのマンションのセールスポイントでしょうし、私も営業さんに聞いてみるのが確実だと思います。

詳細は要確認だけどZEHもどき（ORIENTED）じゃなくホンマもんのZEHは魅力的。日本初なんだね。

>>98 匿名さん
専有の仕様？共用部？

分譲マンションを購入する予定の方にぜひ知っておいてもらいたい盲点を説明します。

まず分譲マンションはいわゆる人生の「終の棲家」にはなりません。
戸建てと違ってマンション内で介護を受けて最期を看取られるのは絶対にＮＧです。
つまり分譲マンションは最後に売却する「出口戦略」の想定が絶対に必要です。

そこでよくあるモデルケースは下記のパターンです
・３０歳で３５年ローンで分譲マンションを購入
　→６５歳の時にローンを払い終える

この時点で築３５年経過してます。ではローンも払い終えて更に１５年間暮らして
８０歳になりました。マンションは築５０年です。中古として売れるでしょうか？
100％売れません。誰も築５０年のマンションを買いません。
確かに最近のマンションは耐震含めた品費も上がり、住もうと思えば６０年でも
８０年でも住めます。でも最初に言ったとおりマンションは最後に売り抜ける
事が必要なので築５０年超のマンションなんて誰も買ってくれないのです。
ここで詰みます。

ではどうすればいいのか？それは「マンションを新しく建て替えるのです」。
だいたいローンを払い終えた築３５年過ぎた頃にマンション管理組合の理事会で
マンション建て替えのプロジェクトを発足し住人全員で協議をするのです。

マンションを新築に建て替えてピカピカの状態にして自分の区分に割り当てられた
部屋を売却して売り抜けるのです。ここまででプロジェクト発足から１０年を見て
ください。つまりあなたの年齢は７５歳ぐらいです。

もちろん新築した際に住人にも購入費用の負担が掛かります。その負担を減らす為に
新築マンションは旧マンションよりも新たな居住スペースを増設します。例えば旧マンションが５階建て３０部屋のマンションの場合、増設により７階建て４２部屋となれば、１２部屋分の販売額が見込めます。この新規販売益を既存の区分所有者に分配することで、建て替えによる負担額を抑えることが可能になるのです。

つまり分譲マンションを購入するなら最後に「建て替えて売り抜ける」までを
絶対に考えなければいけないのです。これをマンション管理組合で住人全員で
協議するのです。他人まかせではなくてあなた自身が当事者として協議するのです。

大変でしょ？この覚悟がないなら分譲マンションよりも戸建てのほうがいいよ。
めっちゃ楽だから。ぜひ参考にしてください。