プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

>>495 さん　マンコミュファンさん
あと追加で一番大事な部分。中古で売る時に買い手に敬遠されます。3-40代の一番予算が伸びるファミリー世帯がリビングインを忌避してその層が検討者からいなくなるので、リビングインでない部屋より資産価値が落ちます。
同じマンションの中古市場をよく見るとこの傾向は顕著に現れてます。

寝室が外廊下に面してて常に他人が通るより全然いいと思います。
廊下に面している窓なんて開けられないし、暗い窓なし部屋と一緒です。
廊下を通る他人の声も聞こえます。
ということは中の声も外廊下に聞こえています。
リビングインでも内廊下を希望。嫌なら角買えばいいですよ。

>>492 マンション検討中さん
1 内廊下
2 壁ボコ無しの一種換気
3 仕様の高さ

パークシティの仕様は本当にショボいよ、坪単価460は舐められすぎです。

>>499 マンション検討中さん
見た目だけのチヤラ男（パーク）を選ぶか、地味だけど堅実な（フロント）を選ぶかですね。営業はフロントのほうがはるかに親切てした。

リビングインに対する親切なご回答ありがとうございました。とても参考になりました。

>>499 マンション検討中さん

価格と仕様の落差がかなり気になりますよね。。

リビングインは小学生から大学生までの子どもがいる用な家庭から買って貰えないよ。自分が住んだ時のこと考えたら普通に嫌だからね。
70平米以上のリビングインとか、そうじゃない部屋より買い手がずっと付きにくくなる

最近はリビングインを選好する家庭も多いみたいですよ。引きこもりや闇バイトとかの抑止になるようです。

>>497 マンコミュファンさん
けど亀戸クロスも同じリビングインでも1.5億円とか超高値で売れてるよね。
30代のファミリーこそ小さい子供を目の届く範囲に置いときたいと思って選ぶケースは多々あるよ。
三角形とか歪な間取りでない限り、それよりも立地や仕様の方が重要な気がする。

>>503 匿名さん
そんなことはないはずです。内廊下だから、ある程度のリビングインは仕方ないと思う、それよりもっと嫌なのは外廊下だよ、はっきり言って億単位のタワマンは内廊下の方が絶対にいいです。

内廊下良いですよ！空調管理はもちろん、ゴミや虫が一切無いのが、最高です！

>>507 評判気になるさん

ここはどこ？

内廊下は新築のうちは良いけど、古いタワマンだとカビ臭くなったりしてくるんだよな。10年ぐらいで住み替えて行くのがよいかもしれない。

>>509 匿名さん
いつのマンションのこと？
絨毯清掃一切してくれない管理のマンション？

>>508 マンション検討中さん
ファースト、フロントも全く同じだよ。

これ、ファーストの内廊下なんですが？フロントも同一仕様？ダサすぎないか

この前小岩行ったら、駅から見ると、カラス？鳥？がマンションの上の方やベランダに止まってて、鳥が多いのかな？とか思ったんですが、その辺りご存知な方いますでしょうか。

>>513 マンション検討中さん
周辺マンションの高層階に住んでますが、バルコニーに鳥が止まってるとかは基本無いですね。低層階ならあり得ますかね。

修繕積立金が少し下がってますね。下げるべきは管理費のほうでしょ。

>>515 通りがかりさん
隣商業施設の管理費も負担に入っているらしいから。管理費はさがらないですよ。

>>512 マンション検討中さん
クオリティ高いと思いますよ　これなら管理費高いの納得です。

管理費が安いと掃除が不十分で建物内が臭くなったりしますからね。

>>515 通りがかりさん
内廊下かつ規模半分なのにパークより若干安いので、むしろ健闘してるかもしれませんよ。

ファースト住人ですが、管理費はコンシェルジュの代わりに24時間防災センターの管理があり、高いけれど相応と考えています。見回りや24時間受付など、価値が高いので納得しています。

>>520 検討板ユーザーさん
ファーストとフロントで防災センター一つに纏められれば、管理費だいぶ下がったのになぁ…
一体開発なんだから晴海みたいに団地みたいな扱いにすればできたはず。わざわざ分けてるのが無駄すぎる

>521

棟の管理組合と全体の管理組合と運営が複雑になる。晴海みたいに大規模ならスケールメリットあるけど、タワマン２つだとどうだろうね。

シティタワーズ東京も3棟ありますが、それぞれに防災センターありました。

時期ずらした販売で一体運営って難しいと思うけど。

オプション表いつの間にか追加されてるんですね。
食洗器オプションで深型できるのうれしすぎる。たしかパークシティは不可だったのでそれだけでフロントの検討順位あがります

ROOVにオプション表ありましたっけ？

防災センターのコストはそんなに大きくないですよ。管理費で一番大きいのは清掃コスト。

>>526 通りがかりさん

資料集の中にありますよ！

>>528 マンション掲示板さん

ありがとうございます。

>>521 マンション掲示板さん
防災版がそれぞれの建物に対応してないからむり

駅近なのにここはスレ伸びないですね

立地は間違いないですからね。売れると思いますよ。

>>532 匿名さん
いまから金利上がるご時世は違ってくると思います。
ここ小岩という所わすれないでください。23区もっとも東の駅です、東京23区内の立地として認識できるかどうかすらあやしい。

管理費高すぎですね、5年毎の修繕費値上がり計画もなかなかで、リセールは別途コスト増がネックになりそうですね。

>>534 口コミ知りたいさん
修繕費って5年で何割値上げでしたっけ？

ちなみにファーストは20年後とかに一時金払わないといけなかったような

抽選ってなりそうですか？

タワマンは外車と同じ。買ってからも維持費がかかる。嫌ならタワマンは諦めたほうが良いよ。

>>535 マンコミュファンさん
修繕費計画　
5年経過　約1.4倍
10年　2.4-2.5
15年　3.4-3.5倍
管理費が元々バカ高いから、これに値上げ修繕費乗っかってくる。5年以内に売れればいいかもね

>>537 マンション検討中さん
ごく限られた一部の部屋は抽選になるけど、全体的には要望書埋まってないから部屋選ばなければどこでも買える感じ

初年度の修繕費で平米200円超えてますが、これが15年後には700円以上になるってことですかね？
タワマンといえど500円以内には収まるイメージだったのでびっくり

>>539 マンション掲示板さん
亀戸クロスよりましですね。
70平米ですと、一番多い15年後で管理費含め8-9万円ですね。

>>539 マンション掲示板さん
今時のタワーマンションはどこもそんな感じですね。
只確かにこわいですね、15年後まだすんでたら年間費用下記のイメージでしょうか：

管理修繕費：9*12 = 108
ローン返済　25*12=288
固定資産税　47

年間＝108+288+47=443万円（※年収700万円サラリーマンの手取り額）

ローン完済までの35年間、月々居住だけにランニングコスト36~37万円かける覚悟がひつようですね。そんな覚悟皆さんありますか?......

修繕費は中古物件の方が建物設備の劣化が進むので負担大きいですよ。維持費を考えたら新築が一番良いです。

>>543 マンション検討中さん
そういえば、こちら野村さんの物件は「制振」ですね、大きい地震きた際躯体損失したら積立金爆上がりですね。「免振」の三井さん買った方が災害対応できそうですね。

>>542 マンション検討中さん

ここも70平米代ですと管理費込みで8万はこえますよ

>>541 マンション検討中さん
管理費では三井の方が充実しててまだ理解可能。15年後に管理費+修繕がローンの1/3の支払いなるなんてキツイなぁ

亀戸クロスは16年以降は管理費修繕費込で平米800円くらいのはずです
70平米だと6万弱でしょうか

一期のスケジュールに調整が入って、三井と同じ7末契約になりましたね。しかし現時点で一期の部屋が埋まる気配が無いから更に遅れるかも…
お盆と言うデッドラインがあるから、少なくともそこまでにはなんとかすると思うが…

維持コスト考えると、ここは世帯1,500万はないときついですね。

>>546 口コミ知りたいさん

カメクロは管理費はここより安い

>545

免震って揺れないから安心って思いがちだけど、免震装置の上下で揺れが異なるからエキスパンションジョイントで変位を吸収する。ただ、変位が大きいとエキスパンションジョイントって壊れちゃう代物。

タワマンって修繕積立が跳ね上がる前に住み替えがセオリー。出口戦略考えておかないと積んじゃうことも。

>>552 マンション検討中さん
そうです、なので免振より制振のほうが地震より躯体にダメージしやすい。これから高い確率で大型の地震がきますので、そういうリスク控えているなか、制振よりも免振の方を買ったほうがよりいいとはおもいます。

□■□疑問■□■
スーパーゼネコン各社がタワーマンション用の高性能な制振システムを開発しています。それでも免震構造が耐震性に最も優れた構造なのでしょうか。

□■□回答■□■
基本的には免震の方が優れています。スーパーゼネコン各社の新しい制振技術も高い耐震性を備えていますが、免震ほどの性能はありません。
ただし、これは建築基準法の規定に沿った検証の範囲の話です。さらに大きい地震を対象とした場合、免震の方が絶対に優れているという保証はありません。
優れているのは「免震だ」と断言する建築士もいますし「制振だ」と控えめに言う建築士もいます。免震派の方が優勢な気もしますが、「現時点ではわからない」というところです。

上記の内容で今までにない地震が来たときダンパーが壊れて破壊したら上に乗っている建造物はどうなってしまうのでしょうか？
恐ろしい・・・

こんな記事もありました。　

免震タワーマンションでは、足元が引張に弱いゴムです。
アスペクト比も大きいです。
建物自体が健全でもゴムが引き抜けてしまい、全体がゴロっと倒れてしまうかもしれません。
倒れないまでも、ゴムが損傷して建物重量を支えられなくなることも考えられます。

ファーストの中古3LDK売れたみたいですね
アットホームから削除されています

>>557 買い替え検討中さん
3LDKはオーナーチェンジ物件でしたね。

>555

ここは種類の記載がないけど、最近の制震って大きな揺れに対して自身が壊れて揺れのエネルギーを吸収するってタイプが主流。熊本地震のように大きな揺れに２度おそわれたら、一度目の衝撃で免震装置が機能しなくなっていたら無防備な状態。

乾式壁ってしょぼくて、３・１１の時に首都圏でも免震、制震にかかわらず結構壊れちゃってる。問題なのは自然災害は計画できないってことで補修費用は修繕計画に盛り込まれてない。計画外の出費をどう賄うかが問題になる。

ローンぎりで買っちゃだめだよ。まあ、自分は大丈夫でも周りがだめだとどうしようもない。マンションって住民同士運命共同体。

>>560 マンション検討中さん

そうなのですか？壊れてしまったマンション教えてください

>>553 評判気になるさん

出口戦略難しいですよね。ここを数年後中古で買う層ってどんな人かとイメージつきにくく

>>560 マンション検討中さん
地震保険とか知らん人？

>>562 通りがかりさん

７丁目が高くて買えない人

液状化歴のある埋立地とかだと、同じ地震でも揺れが大きくなるから倒壊リスクもある。

>560

地震保険って評価額の５０％までだから保険だけで賄えない。

>565

液状化エリアだと揺れが大きくなるのは確か。３・１１の時、同じ駅、同じゼネコン、同じタイプの制震でほぼ建設時期が同じ２つのマンションで損傷したのは液状化したところ。

戸境壁って共用部分だから保険に入るとしたら管理組合なんだけど、地震保険には入ってなかったなんてのもあった。契約前にどういった保険に入る予定なのかも確認。

南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業で大店立地法新設届出が出されましたね！オープンは2025/12とのこと。大手のスーパーか何か入りますかね！！

>>569 評判気になるさん
ダイソーとかですかね

スーパーは向かいにサミットあるからないでしょうね。
ダイソーかユニクロ辺りが濃厚ですかね。

敷地面積2859m2と大きいし、営業時間7:00(一部)～22:30と見ると、スーパーあり得る。

イオンは7時から開店するところ結構ありますね。イオンならサミットに勝てる？

スーパーなに入るかきまりましたか？

たしかに、東京都の大店立地法新設届出をみるとヒントが書かれてますね。何になるんでしょう。
三井はヨーカドーが入ることを売りにしていますが、こちらもスーパーが入るのであれば、いいですね。

https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/shoko/chiiki/daikibo...

PAPIAかな？

あれダイソーってすでに結構でかいのありませんでしたっけ、あれ移転するのかな

22時半までってなってるけど、ダイソーならもっと早く終わる気がする。

そこは残念、ゴールドジムだ！

大型スーパーが決まれば人気も上がりそうですね
早く発表すれば良いですね

ライフ、ベルクス、ヤオコーの辺りがいいな
まさかのオリンピック復活でも嬉しい

ライフは西小岩に２店舗あるからなぁ

ここも抽選なんですかね？？

>>584 マンション検討中さん
このスレの寂しさからして無いと思います

32階の自分が希望した間取りはすでに抽選確定といっていたが他はどーだろね

>>582 通りがかりさん
駅にシャポー、向い側にサミット、北口にイトーヨーカドー、ワイズマートなど、スーパー激戦区でさらに出店する業者さんがいないでしょうね。お水とかトイレットペーパーなど買えるドラッグストアでもあったらよいかな

フードコートが出来たら大賑わい確定！！

>>581 ご近所さん
そうですね。4階まであるのでイオンがそのまま入ってくれたらいいですねー。

小岩地区でシネコン作ってほしいです。

7時開店はコメダ珈琲かもよ

>>590 マンション検討中さん
自分もシネコンほしいと思ってます
南小岩七丁目計画の方にできないかな?と思ってます

イオンがイオンシネマまで持ってきてくれないかなー

15年後、修繕&管理費だけで10万近くは流石に厳しいね。価値が上がったとしても資産価値云々の前に諸経費で失う金額も小さくないです。

>>594 販売関係者さん
へー

>>593 口コミ知りたいさん
中堅から大手の中でもイオンはまともな物扱ってないからはいらなくない？

シネコン入りますよーに。イオン入りますよーに

フロントの魅力他にもありますか？

駅直結
医療モール直結(内科歯科小児科皮膚科)
羽田成田空港バス
ゴルフ・ジム直結
再開発7丁目　三井モール
東京、銀座へ20分弱
駅直結商業施設
近隣スーパー多数
ドラッグストア多数
二重サッシ
適度な共用部
うち廊下
24時間管理人
防災備蓄
投資家が少なく実需層　
70平米の供給
スーパーゼネ清水

>>598 検討板ユーザーさん
もう少しあります。

機械式換気
自動開閉トイレ

>>598 検討板ユーザーさん
駅直結ではありませんよ。

>>600 口コミ知りたいさん

直結な。ちゃんと調べな。決まってるよ。

清水建設はネガ要素じゃない。豊海でやらかしてるし、野村とのタッグでは武蔵小金井の問題が長期化。

二重サッシもネガ要素。窓開けたらうるさいってこと。開けるのにも２度手間だし。

>>603 マンション検討中さん
省エネ対策でもあるよ。

気密性増すのでエアコンの効きがいい。二重サッシを開ける手間なんてたいしたことない

>>603 マンション検討中さん

二重サッシが何でネガかな。住んで見たら分かると思うけど、冬は最強だよ。

都内の他の下町タワマンと比べても、ここの坪単価400前半は破格かも。3Lで１億以下はもはや小岩だけ。すごい時代になったな。。
板橋大山（スミフ）650
綾瀬（スミフ）550
大森（三井）600
中野、池袋。勝どき750～800

>>607 マンション検討中さん

そうなんですよね。しかも同じ小岩で再開発続くし、船橋、津田沼、新小岩等で駅前タワマン建設の時点で価格維持は固すぎるよ。後発が300台で出てくるわけないじゃん。
フロントもパークシティも固いよ。

>>609 匿名さん
？？　機械式換気のデメリットって何？壁ボコより良いでしょ。

>>609 匿名さん
お前は社会から嫌悪されてる存在だろｗ

三井と野村両方見てきまして、商業やスケールは三井のが良いが、室内のグレードとかは野村のが良いと素人ながらに感じました。
一方、価格は野村のが圧倒的に安い(私が見ている方角、平米数で揃えると1,000万円差くらい)のですが、なぜこんなに差がついてるのでしょうか？

>>612 マンション検討中さん
価値観は人それぞれ、どちらも良い物件だと思うので、予算内で好きな方を選べばよいのではないでしょうか。

>>612
野村の部屋に柱があって、そのせいかな

間取り、免震、規模、共用部では

是々非々ではなくステマ君にとっては野村の選択した仕様が最上でなければならないからね。苦しい。

>603

省エネコンシャスならなぜZEHではないのか。数年後には旧基準。

>>617 匿名さん

申請をこれからするそうですけど。事前認定ではないそうです。

ZEH認定の有無で税金の扱いが変わるから、これからとるのなら認定されるまで販売できないよね。事前申請したけどけられて再申請中とか。

>>612 マンション検討中さん
答えは単純。1000万も価格差付けないと売れない程度の物件だから。色々なマンクラも言ってるけど、ここは価格の安さ以外はパークシティと勝負にならない

>>619 匿名さん
パークシティはZEH通すために洋室1に床暖房付けてますよね？この物件は無いけど、その状態でZEH通せるんですかね？

>>615 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。(内廊下故というところもありますが)リビングインの間取りはうーん、と思っておりましたので、そういうことですね。免震は言わずもがなですが、規模による差はリセールでの注目度でしょうか？規模が大きい分スケールメリット出て物件価格や管理費等が安くなるものかなと素人ながら思ってあったのですが…

>>620 名無しさん
1,000万円差をつけないといけない差の内訳はなんなんでしょうか？共有部+200万円、間取り+500万円、希少性+300万円、商業+300万円、内廊下▲200万円、占有部設備▲100万円、で合計差1,000万円が釣り合うって感じですかね？

>>620 名無しさん
1,000万円差をつけないといけない差の内訳はなんなんでしょうか？共有部+200万円、間取り+500万円、希少性+300万円、商業+300万円、内廊下▲200万円、占有部設備▲100万円、で合計差1,000万円が釣り合うって感じですかね？

>621

ZEHの基準としてLD＋１部屋に床暖ってのはないし、床暖全くなしでZEH認定なんてのもある。トータルでエネルギー消費の基準を満たせばいいわけだから、どう設計しているか次第でしょ。

>>621 匿名さん
ZEHの基準が洋室にももう一つ床暖房って基準はないですよ。事実リビングだけの物件もZEH認定になってますよ。

>622

内廊下だからといってリビングインってわけではないよ。畳数表示できない廊下を削った故のリビングイン。コストダウンの一手法。

内廊下であるが故は行燈部屋かな。まあ、これもワイドスパンにして各部屋をバルコニーに面するように配置すれば回避できるけど、部屋数増やそうとするとこうなっちゃう。

>>628 匿名さん
平井にようにワイドスパンだったらいいですよね

>>627 匿名さん
その分安いですからね。ただ高い中野も同じ間取り。時代ですかね

>>628 匿名さん
そうするとどの部屋も全て細長い部屋になってしまうんですよね。うーんどっちがいいのかな

>631

今のままスパンの広くない住戸ですべての部屋をバルコニーに面してってやろうとするとそうなっちゃうけどね。

>>632 匿名さん
ここ奥行きもあるから全てバルコニーと言うわけにはいかなかったんでしょうね

奥行きあるなら中空にして採光とるとか工夫しないと。LDの扉を開けてそこから採光とって独立した部屋って基準はどうなのかな。サービスルーム扱いにすべきだと思うけど。

>>623 通りがかりさん
なるほど。。部屋向き（南西）も▲200くらいあるかもしれませんね。

>>635 マンション掲示板さん
商業施設は下駄に入るか横に入るかだからここも300はないんじゃないかな？
あまり人気のないヨーカドーってところも考慮して100くらいじゃないですか？

間取りは外廊下だからできる田んぼ。内廊下風の部屋見てみてください。どんぶりの背比べ

>>634 匿名さん
中野なんて開き扉ですよ。採光もへったくりもないです。

>638

開き戸でも引き戸でも開けて採光って前提がね。独立した部屋とするなら閉めるでしょ。

>>627 匿名さん

廊下は削ってくれた方がいい

>>639 匿名さん

そういうことじゃない。
建築基準で決まっている。

>>639 匿名さん
あなたの希望

>>628 匿名さん
角部屋と中住居にもオールリビングイン以外の選択肢もあるけど。なんでねネガコメントばかりなんですか？　買わないんだったら他どうぞ。全く有益な情報にはなりません

>>643 マンコミュファンさん
ここは個人感想書き込む掲示板ですよね、個人の価値感別々ですし、あなたにとってのネガはこちらの懸念です、あなたが有責な情報としてかんじないのは勝手ですが、私たちに個人感想書くのを控えると要求するのはマナー違反ですよ。

>>644 マンション検討中さん
横からごめんけど、感想書くなとは言ってないと思うぞ。

>>645 検討板ユーザーさん

確かに

ポジもネガも参考になるしありでしよ。でも相手を攻撃したり侮辱するようなことはみんな不快になるのでやめてほしいですね。

三井が値段下げてきましたね

>>648 マンション検討中さん
どれくらい下がっていますか？

>>648 マンション検討中さん
結局小岩じゃ三井も値段下げないと売れないんだな…
中野とはえらい違いだ

>>649 匿名さん

400万ですかね。71平米が8500万から。プラウドより安くなりました。鞍替えしようかな。

私もメールがきました。野村もまだ最終の値段出してないですが、規模感、その他三井の方が優勢だったので、1年長く待ちますが安さでプラウドに傾いてます。東向きですが8500万からとありましたので真剣に私も考えます。

>>652 匿名さん
安さで三井に傾いています。の間違いです。

それだけ下げたってことは、東向きはそれだけ厳しいということなので、安さだけで安易に飛び付かない方がいいよ

>>654 匿名さん
東側は一番下の4階だと周辺の歓楽街見えますが、10階以上からは全く視界に入ってこな買ったので。中層階以上でもプラウドより安いですし眺めも同じ江戸川です。西向きは都心方面が見えるので値段設定が高いんだと思います。プラウドのA1がずば抜けて単価高いのと同じじゃないんですかね？

>>654 さん

>>654 匿名さん
東側は一番下の4階だと周辺の歓楽街見えますが、10階以上からは全く視界に入ってこなかったので。中層階以上でもプラウドより安いですし眺めも同じ江戸川です。西向きは都心方面が見えるので値段設定が高いんだと思います。プラウドのA1がずば抜けて単価高いのと同じじゃないんですかね？

>>655 匿名さん
そもそもが小岩の層に坪400はやり過ぎてるんだよな。建築当初は300半ばくらいで事業成り立つように始めてる筈だから、建築費とか言い訳にしてるけど、値上げ分はほとんどデベの利益だからね。だから500万も一気に下げられる

>>657 匿名さん
なるほど。場所の割に高いから皆躊躇してるんですよね

小岩(に限らないですが)の新築マンションの高騰について、要員を考えてみましたのでご意見頂戴できますと幸いです。(反対意見で購入の後押ししていただけると嬉しいです)

①都心物件の高騰:こちらはグローバルアセットとして、円安の影響が大きい。円ベースでは高騰もドルベースでは価格に著変なし。
→②それに伴い、湾岸や都心を買っていたのと同じ層の実需世帯が手が出にくくなり、東京・大手町アクセスが次点で良いエリア(木場、東陽町、北千住、清澄白河、住吉、亀戸あたり)に滲み出て価格が上がる。また、このエリアは新築の供給も一服したので需給の締まりから築浅中古も高値トライしつつあり、更なる外側のエリアが選択肢になる
→③南砂や葛西、船堀あたりとともに小岩の新築に注目。新築の供給が限定的なことを梃子に、上がりきった②との相対感で高値をつけてトライ(今ココ)

よく言う人件費の高騰はこの後の価格に反映されるものの、今後の価格は為替(及び背景となる金利)が最大の要因かなと考えております。
最速7月会合での利上げが見込まれるほか、後ろズレになりつつあるもどこかで米利下げが生じるシナリオの中、日米金利差は早くて年内、遅くとも1-2年の範囲で縮小。それに伴い現在の歴史的な円安も解消。①の不動産価格が一服し②も連れて下がる。そうすると①②の中古が選択肢に入ってくるため、③を高い値段で買う人がいなくなる。
また、平均年収が上がっていない中、サラリーマンが購入可能な物件の上限を拡げる要因は、a住宅ローンの期間延長、b共働きによる世帯年収増加、くらい。aは金利上昇による影響がより重くなるため、今後選択する人は減少。
そうすると現実的なサラリーマンの限界に近い価格の物件が、ここから先上がる余地より下がる余地が大きい。

めちゃくちゃ長くなりましたが上述のようなことを考えてしまい契約に踏み切れないので、反対意見が聞きたいです。

>>657 匿名さん
この立地なら坪400は妥当では？もっと高くても売れると思うぞ。

為替とか物価とか、結果論でしかないからなぁ。
予想って言ったってみんな時期は言わずに、上がる下がるの2択しか言わないしね。
いつ、いくらになる　って明言して当たったらめちゃくちゃすごい。

>>660 評判気になるさん

三井は坪390で売り出し始めましたからね。売れないってことですね

買うタイミングってあまり深く考えないほうが良いのでは？買おうと思い立った時に買ったほうが後で後悔しないと思います。

今までバブルのとき以外、リーマンでも、東日本震災でも、コロナでも、一時少し下がったとしてもすぐに回復してきたので、今後も上がり下がり繰り返しながら株と同じで結果的には上がっていくと思うけどね。為替の円高や少子化問題などあるけど、日本は安全で食事も美味しいく観光資源もあるし、今後、中国はもちろんインドや東南アジアなどの途上国では富裕層は間違いなく増えていくから大丈夫じゃないかな。

>>663 マンション検討中さん
問題はそのアジアの金持ちが買うようなマンションであるかどうかでしょーね

中国人が多いのは羽田に近い港区の埋立地。小岩には少ないですよ。

>>659 通りがかりさん

思考はもっとシンプルでいい。
単純に、借りるより買った方が安ければ買い。
それが本質的価値だから。

東玉袋みたいに賃料３０万、月額支出総額が５０万とかまでグロス膨らんでいる場合は、完全にアウト。暴落秒読み。バブルの再来。

プラウドはなんでメニュープランがないんですかね？安かろう悪かろうなんでしょうか？
F1とプレミアム以外はどーでもいい捌ければ！なんでしょうか

>>667 マンション検討中さん
プラウドでメニュープランやってるところがそもそも無い。

>>668 匿名さん
そうなんですね。勉強になります

>>666 評判気になるさん
つまり、裁定が働いておらず、今後の値上がり期待を含めた購入価格になってしまっているということですね。小岩含め、今は基本借りた方が安いのでバブルだと。
勉強になります

円基準で不動産価格はかなり値上がりしましたが、ドル基準なら、10年前とほぼ同じ値段です。値上がり期待より、放任された円安から資産を守るためでは？

>>654 匿名さん
パークシティの値下がり確認してみたのですが、-300万があるのは一部屋(619/71eb Type)だけじゃないか...これ値下がりとはいわないだろう...その他低層で微々たる下がりで、こちら野村さんみたいに売り出し全住戸-300万のレベルじゃないですね。

こちら野村さんはたしかに値下がり、商品になにか我々見えないところで競争まけているんでしょうね。この値下がりぷりをみてもパークシティを買った方がいいきがしました。

買おうと思ってた人は値下がりしてくれると単純に有り難いのではなかろうかw

>>672 マンション検討中さん
三井の営業マンっぽい一般の検討者さんありがとう。

>>672 マンション検討中さん
東のみですって書いてあったと思うけど。野村も同じじゃないですか？下げたのごく一部。
300万とは言わないですが東は下がってるので三井に傾く人はいると思いますよ。間取りはあちらがいいですし　いい出物だとマンマ二も言ってますから

>>675 通りがかりさん
一戸のみ300万の値下がりで、それ以外~120万の値下がり、今の状況を変えるような値段調整ではないですよ。

>>675 通りがかりさん
あと、個人的には間取りはフロントの方がよっぽどよいだろう、廊下に面している部屋まじで一が住むものじゃない。廊下に面するぐらいなら行燈部屋のほうがいい。

>>664 匿名さん
上海の物件持っている人ですが、マジで日本の物件に比べられる海外の不動産はほぼないよ、日本水準のマンションを上海で買おうとすると10億円以上の物じゃないと無理。なので日本で1億円で買えるマンションは海外では10億円なみの作りですよ、上海で3億円ぐらい静安区の部件ですが、引き渡しの際窓にコンクリートの泥がついたままですよ、信じられますか。

立地置いといても商品だけで日本マンション最高だよ、庶民の価格でお金持ちのサービスや商品体験できるのは日本だけですよ。
あと日本１～２億円かっているアジア人も皆お金持ちだと思わないでください、ミドル層の方が多いですよ、海外のちょっとしたお金持ちは5-10億の物かいますよ。なので日本国民皆さまの購買力が本当に落ちてます（くそ悔しい！）。今1億円たかいと思うかもしれませんが、2~3年後本当に2億が当たり前になってきます。

これから日本の皆さんがかわない、とどんどん海外のミドル層に買われて、結局我々日本国民は海外の人に家賃を上納して日本で生活するはめになるので、いま物件購入迷われている方是非買ってください！ぜひ資源を先取りしてくだい！

>>670 評判気になるさん
家賃の値上がり判断わすれてません？いまの家賃査定は周辺の一般マンションのパフォーマンスでしょ？家賃のこれからの値上がりも考慮にいれて買われた方がいいと思います。実際シテイタワー大井町が例になりますが、2020年販売時70平米の家賃想定は27万円ですが、実際いま40万ちかくで賃貸募集している部屋がありますよ。同じようにここも引き渡しされたら、立地や作りはそもそも小岩にない別格のタワーマンションなので、家賃も別格かとおもいます。そこ考慮にいれたほうがいいと思います。

海外に住んている外国人は、小岩なんてしらないから買わないと思うけど、江戸川、葛飾あたりで商売しているアジア系の人たちが新築はもちろんですが、中古になっても買ってくれそうな気がします。

>>679 マンション検討中さん
プラウドタワー小岩ファーストの募集中の賃料見ると割高に思うのですが、フロントになると上がりますかね…周辺の物凄く安い一般マンションをあえて無視しても賃貸より割高(今後の価格上昇を見込んだ価格)に見えてしまいますね。ある種、ファーストの今後の家賃上昇を見込んだ価格と言われればそれまでですが、、、

価格表詳細でましたね

>>683 マンション検討中さん
ちなみに、収益還元観点からだと、投資するのであれば「7,680万円」が妥当な値段になります。収益還元観点からも、こちらの物件は個人の好みで消耗品として、購入して人生満足感たかまるのであれば、購入してもいいのですが、そうでなければ、購入したら残債割れのリスク高いし、賃貸のほうがお得ですね。

年間賃料 利回り 収益還元価格
307.2 0.30% 10240
307.2 0.32% 9600
307.2 0.34% 9035
307.2 0.36% 8533
307.2 0.38% 8084
307.2 0.40% 7680 *一般的に期待されている利回り
307.2 0.42% 7314
307.2 0.44% 6981
307.2 0.46% 6678
307.2 0.48% 6400
307.2 0.50% 6144 **小岩平均的な利回り

>>683 マンション検討中さん
賃料より総支払額が高いのは流石に怖いな…
賃料が上がらないエリアは厳しいよね

なぜ駅徒歩1分の新築マンションを賃貸できると思うのか？

>>686 匿名さん
その賃貸でプレミア感ある駅徒歩1分分譲マンションでさえ単価伸びないから心配してるんでしょ

>>686 匿名さん
言っている事が意味わかりません。1分の新築マンション賃貸にしちゃいけないの？

利回りを期待するなら、直接外貨を買えば良いでは？

賃料って、これからインフレ効果と再開発効果で上がっていくと思うし、持家だと完済すれば財産になるから、私は買う派てすね。あと、余裕資金ができても繰上げ返済はせずにその分、株や投資信託などの投資に回します。5％で運用できれば4％は利益（ローン1％だとして）になるので。

>>688 検討板ユーザーさん
流れも読めないのかよ。。
新築マンションを買うより賃貸（正確には賃借）が安いって意見に対してのものでしょ。普通に考えたらわかるはず。

>>684 マンション検討中さん
あくまで個人的な意見で、収益還元観点で物件の価値を逆引きするのがデフレあるいは通貨価値が安定している時期では通用すると思っていますが、今のインフレに取り巻く環境の中で、そんな物件はもはや存在しないと思います。
この計算はめっちゃセンスがいい、小岩の駅近タワーマンの3LDK中住戸は7, 8000千万は限界な気がします。数年後のインフレも含まれた価格設定されているから9000千万になっているじゃないかな、結局買う買わない理由は数年後のさらに数年後はもっとインフレすると思うか、そう思わないかの選択になるじゃないですかね。

692です。
あとすごく気になるのが、小岩の賃貸相場です。
今SUUMOで募集中のファーストの3LDKですが、21階で月23万＋1万管理費です。
安くないですか？
https://suumo.jp/chintai/bc_100385886993/

賃貸相場を把握したいのなら近隣の仲介業者に当たるのが確実。

>>692 匿名さん
表面利回り３％前半なんてのは資産性がとても高い物件で、港区中央区のイメージ。インフレしたから今は江戸川区がそうなのか。そうなんだろうけど、物価も金利も可逆的だからな。もうコインの裏表あてるぐらいの気持ちで入らなくちゃいけないよね。あの時勇気出して良かったと思うか、冷静に踏みとどまって良かったと思うか。
ただ、東京も日本人が買えなくなくなるような都市になる可能性はあると思う。

>>693 匿名さん
21階、定借でもないのにですね
そのくらい需要が弱いんですよ
248000から早々に下げたみたいだから反響皆無だったと思いますよ
値切りすらされなく。ま、時期が悪いですけど