プラウド志村坂上パサージュ（旧称：プラウド志村坂上プロジェクト）

いいとこですね

場所からするとプラウド北赤羽では！？

いや、志村坂上の方が近いでしょ。
駅徒歩１０分以内かな。

赤羽駅アーケードそばに２６階建て「プラウドタワー赤羽（仮称）」もできますよ。
そこは駅徒歩５～６分かな。

いつ頃 竣工なんでしょう？

「志村坂上」９分みたいですね！

竣工は平成２３年の夏ごろのようですね。
現地にお知らせ看板出てますよ！

場所は良いとこなので、我が家も検討対象です。

あとは値段しだいですね。
プラウド志村城山の値段だと、うちはアウトです。。

徒歩９分ですか～
うーん、微妙な距離ですねぇ。。。

南側のマンションは気になりませんか？

現地見てきた。

設計・施工：安藤建設
地上10階、地下無し
杭基礎
高さ29.85m
工事完了は平成23年5月

志村坂上駅からはだいたい平坦な道。
目の前がバス停。

なかなか良さそうだった。

>>7

午後３時くらいに見に行ったけど、そのときは影はかぶってなかった。
昼丁度だと↓のストリートビューのように下層階は日陰になってるだろう。

http://maps.google.co.jp/maps?q=%E5%BF%97%E6%9D%91%E5%9D%82%E4%B8%8A&a...,139.701853&spn=0.001571,0.003388&z=19&iwloc=A&lci=transit&brcurrent=3,0x6018933ab6377a39:0x69e3acd54bfe4e52,0&layer=c&cbll=35.778615,139.701881&panoid=C46_1dgtEDzw4AEp8hW3ew&cbp=12,57.27,,0,20.82

となりのマンションも10階建てっぽいから、南側は最上階でも眺望的に視界がひらけるかどうか微妙だね。
眺め的には別方角のほうが良いだろう。

志村坂上からは１０分以上かかるでしょう。

近くに住んでいるものです。
駅から１２分くらいかかるかな？？ちょっと遠いけど志村坂上はいいところです。
小学校も近くにあるし、いなげや目の前ってのもいいです。
商店街もありますし、スーパーも東急ストア、サントク、イズミヤ、ＯＫストアあります。
ビバホームや温泉施設もあります。
値段気になります。
やっぱり高めなのかなぁ・・・。

この場所からもう少し北赤羽寄りに大きなマンションがあって、そこにもかなりの方が住んでいらっしゃるので住み心地はいいのだと思います。
このプラウドのあたりにもバス停があって赤羽駅も利用することができるので三田線はちょっと不便と思われる方も使いやすいと思います。
バスの混み具合は通勤時間に利用したことがないのでちょっとわかりません。
敷地が結構大きかったので楽しみです♪

南にマンションがあるのが気になりますが、いいとこっですよね。
価格帯はプラウド志村城山レベルでしょうかね？

坪単価が２００万位で出てくれたら本当に有難いけど、
場所は悪くないしプラウドだから現実的ではないでしょうね。

板橋駅前のプラウドが坪２６０万位だから２２０～２３０万位だと予想。

ＨＰはまだないんですね？

いやいや志村城山で坪250万ぐらいでしたからここもそれ並みかも・・・

坪２５０万では撃沈ですが、流石に野村もそんなに価格設定はないでしょう。

場所が良いだけに、妥当な価格を期待します。

公式ページできました。
http://www.proud-web.jp/shimura-sakaue/top.html

公式ページ拝見しましたが、素敵ですね。

別のマンションの板に小豆沢スポーツガーデン跡地が話題いなっていましたが、
商業施設の計画は具体化しているのでしょうか？

この時代に最低でも70m以上っていうのが好感もてます。ファミリーなら板橋駅前よりも、こっちがいいという人も多そうなので、高そうではありますけど。

なかなかいい物件だと思います。

資料請求しましたが、その後まだ何も送られてきません。

もう資料がお手元に届いた方はいますか？

250だとしたら微妙かなぁ・・・。
便利かもだけど、
路線価とか見る限り、土地もそんなに高くないし。

この周辺は今後マンションが建つとしてもなかなか便利のいい場所がなさそうですよね。
そう考えると・・・迷いますね！

確かにプラウド志村城山は当時土地も含めた原価が高い時での販売価格でしたが、ここは土地の価格が下がり、原材料費も下落、職人さんの単価も下がっている状況での販売なので、志村城山よりは安い価格設定になると思いますので楽しみです。

公式ＨＰリニューアルされましたね☆

マスターラウンジが高級感あった素敵ですね！

でも、ＨＰみてるとかなり高級そう＝価格が高そうな予感が。。

現地見てきました。
駅から１本道、前にいなげやなど、悪くないとは思いますが、南側のマンションは残念ですね。
ここ１～２年に出てくる物件は、まだ土地が高値の時の仕入れなので、広さと目に見えない材料とかで価格を抑えるしかない、なんて聞いて事があるのですが、実情はいかがなのでしょうか？詳しい方、教えてください。

ここっていつ頃、土地を仕入れたんでしょうね。
それによって、かなり価格は変わってくるでしょうね。

土地の仕入れの割高分を、消費者に負わせるというのは
かんべん願いたいところです。

かなり待たされましたが、ようやく資料届きましたね。

資料も上質な感じで素敵ですが、イコールで価格に転嫁されてるってことですかね？

中身はもっと普通で良いので、３Ｌが４５００万位で買えるマンションにして欲しいです。

３Ｌで５０００万からでしょうね。
志村とはいえプラウドですから。

３Ｌで５０００万かー。
その価格なら板橋駅前のプラウドと同じ位しますね。

通勤を優先して板橋にするかor住環境を優先して志村坂上にするのか？
迷うとこですね。。

志村も板橋のどちらも眺望は
ほとんど望めないのは一緒だね。
日当たりも上層階以外は悪そう・・・。
前のマンションがなければ良い場所だったのに
残念ですね。

ならば、
かなり安くなるのでは？

同じエリアのプラウド志村城山がそれくらいの価格帯で竣工前に完売していたから、池袋本町の状況を踏まえても野村は強気の価格設定をしてくるのでは？

野村の社員に聞いたら４０００万円代だろうと言ってましたよ。

どこまで信用性があるかは不明。

3LDK4000万台なら、妥当な価格だね。

１Ｆ、２Ｆあたりが４０００万円代でそれ以上の階は５０００万円代とか！？（笑）

モデルルーム出来てきましたね！

平和台のプラウドよりも良さそうな気がします。
となるとやはり5000万からでしょうね。

この場所で5000万からじゃ、高いな～
比較的条件の良くない部屋で、3LDK・4000万円台半ばからとかじゃない？
そうでないと、上層階の角部屋なんて一体いくらになるのか。

解放感なし・眺望なしの物件で5,000？
あり得ないね。

5000万は高過ぎですね。
実際の価格発表が楽しみです。
今、モデルルームがある土地も野村のものらしいですよ。
他にも小豆沢に空きの土地を持っているみたいで・・・
焦らず探す予定です。

この周りの土地も売りに出ているみたいです。
将来的にはマンションに囲まれちゃうでしょうね。

今日、志村坂上に住環境を観に行ってきましたが、連休中の為か、街が閑散として写りました。
小豆沢公園も子供たちが遊んでいる様子はなく、年配の方がぽつりぽつりといらっしゃるだけで、
家族の憩いの場、という印象は正直受けませんでした。
志村坂上は「住環境が良い」との評判のようですが、いつもこのように人通りが少ないのでしょうか？
（ひょっとしたら今日は暑さの為に外出を控えていらっしゃったのかも知れませんが。。。）

営業さんが一生懸命あおりを入れているけど
どうなんでしょうね。
取り立てて何の特徴もないよね。ここ。
きちんと出来上がってから見てみないと
あの圧迫感と眺望ゼロはきついなぁ。

この連休の事前案内会に行った方いませんか？
予定価格帯はどの位でしょうか？

面積の割に価格は高いんじゃないですか。

駅からもちょっと距離があるし、あまり魅力を感じません。

いろいろ他も探してみます。

微妙な価格設定かなぁ、と思いました。
これ！という売りのない物件かなぁという気がするので
この土地にこだわりのある方々にはよいのではないでしょうか。

予想してたより安かったです。
だからといってすぐ決めるかと言われると…。

価格はいくらぐらいなのでしょうか？
4千万後半からですか？
それならば城山と同じくらいですかね？

最近はまたマンション価格が強気になってきてますからね。
価格が一度底を打って、上昇傾向は明らかですし。

プラウドは長谷工で、しかも駅から15分も歩く東陽町の物件が売れちゃってますから特に強気。

3Lでは西向きの3900の後半から上層階の5,000ちょいまで、
だいたいの価格帯が70㎡～75㎡の間で4,500以下ですね。
4Lは軽く5,000超えてますが。

前のマンションとの光は3階以上は気にはならないはずといっていたけど、
どうなんでしょうね。

赤羽は戸数も200戸近くで5,000近辺。
こちらは90戸で4,500近辺。会社的にも早く売りたいんだといっていました。
土地がかなり安く手に入ったんだとか。

プラウドにしてはかなり割安の感じを受けました。

その価格帯なら納得な感じですね。
赤羽も皆が思ってる以上に安く出るってことでしょうか？

赤羽はどうだろう・・・駅も近いし、周りに商店街。
志村坂上よりは確実に高いと思いますね。
プラウドにしては安めの価格。
うち・・・購入かもです。

すぐそばに東京メガシティというが超大規模マンションがある事で支障はないものですかね？

そのマンションの中でコミュニティーができていて、

…例えば、幼稚園なんかでメガシティ住民が大勢。なんだか疎外感みたいな…。

メガシティは北区、こちらは板橋区なので公立ならば別になります。
幼稚園とかはどうなのかわかりませんが。

選択制じゃないんですっけ？

１００戸弱の割りに共用スペースが物足りない気がします…。これが妥当なのかな～。

うち購入決めました！
部屋タイプは決定したのですが、後は階数…価格で迷ってます。安全をとるか、がんばっちゃうか…大きな買い物は恐いですね。

思ったより安いかな？
坪250とか書いてあったのはなんだったんだ？

私はプラウドシティ赤羽の方にしました。
やっぱり、立地がぜんぜん違う。

うちも志村坂上で申し込み予定です。
うちの場合は早くも倍率が重なったようで、
別の間取りにするか検討中です。

赤羽も魅力を感じましたが、子供がいるので、
環境を考えこちらにしました。

おそらく、価格的にも手が出ないでしょうし。。

地盤も、赤羽東側よりこっちの方がよさそう？

赤羽のプラウドもさんざん煽っておいて、実は安かった、ってパターンになるのでは？

６５さん

多分それは無いと思います。

現地の案内所で個別の説明を聞いてきましたが、
３Ｌで５０００万以下ほとんど皆無とのことです。

イメージは板橋駅前のプラウド＋数百万だと思います。

地盤については、問題なさそうなこと言ってましたので、
安心しても大丈夫かと思います。

申し込みの締め切りっていつですか？

まだハッキリとした日程は決まってないみたいですよ。
予定は28日の夜に抽選とか言ってたかな。

うちは１Fに決めました。要望書出しました。

うちは現状だと抽選なので、上のフロアに移るか検討中ですが、
セレクトはできた方が良いものでしょうか？

間取りは変更予定なしですが、迷ってます。。

ちなみに、４階までの色は何色なのでしょうか？

基本的なことですいません。

全部洋室のタイプが多いので、畳の部屋がほしいうちは5階以上にしようかな、と思っています。
色はモデルルームの色です。白＋茶でしたっけ？見学行ったのなら、資料が入っていますよ。

3,800万から6,400万円までで販売となると手ごろな値段だと思いますね。

MR行ってきました。
営業の方がバスが便利だとおっしゃるのでちょいと国際興業のホームページで調べてみました。
たしかに周辺の各路線にバスが出ているので、すごく便利ですね。

【志村四小】現地目の前
JR赤羽駅　9分
志村坂上駅　数分

【小豆沢公園】現地から北へ500m程度
・赤01
東京メトロ平和台駅　18分
西武池袋線練馬駅　34分
・赤02
東武東上線成増駅　30分

【赤羽西六】現地から南東へ750m程度
・赤53
東武東上線ときわ台　19分

【志村坂上駅】現地から徒歩9分
・池20
池袋駅　21分

時間は5931bus.comで調べましたが、朝ラッシュ時はもっとかかるのかもしれません。
詳しい方がいらっしゃいましたら、教えてください。
又、もし間違いがあったら教えてください。

豊洲と比べてどこがいいのか？
さっぱり分からん！

どうしても南側のマンションが気になってしまいます。
意外と住んでしまえば気にならないのでしょうか？
板橋なのにカーテンを開けられない生活っていうのは・・・

豊洲！？笑止！

ときわ台駅、赤羽駅行きは17号を越えなければならないので、＋5分程度（もっと？）はみないといけないです。その他の道は比較的流れています。

池袋行きは混むと30分以上かかりますし、朝夕は
時間通りにはいかないですね〜。

＞76さん
ありがとうございます。
やはり朝のバスは大分時間がかかりますよねえ。

＞75さん
うちもそれで悩み中です。南側のメゾンまでの距離は、一番離れているところで40m、一番近いところで10mくらいのようですが（たしか。違ってたら、すいません）、今私が住んでいるところは前のマンションまで20m程度（お互いLDKが向かい合ってる）で、最初はカーテンをしていましたが、今は慣れて昼間は開けっ放しですね。

とはいえ、ここは最悪、南東（倉庫みたいな工場みたいなところ）と南西（平○倉庫）にさらに何か建物が建ちそうな感じがしますし、あんまり気になるなら見送ったほうがいいかもしれませんよね。

野村のマンションでこの値段は破格だと思いますよ。
造りや管理もしっかりしているし。
前にマンションがあるからこそ！(笑)


プラウドの３ＬＤＫが４０００万で買えるなんて、
すごいことですよ。
しかも１階の庭なしの部屋じゃなくてですよ。

南のマンションへの距離は、一番遠い部屋（Cタイプの方）で39m、一番近い部屋（Kタイプの方）で19mとのことでしたよ。

３ＬＤＫで４０００万円というのは、やはり立地が良くないということではないでしょうか？
駅からの距離、周辺を囲まれて眺望が開けない、特に後者は結構大きいのではないですか？
それはそうと、「プラウド」のブランドってそんなに凄いのですか？
施工会社とスペックの問題だと思うのですが？
それにしても、坂上のプラウドとエライ差ですね。

志村城山は時期的に一番用地が高騰した時期だから、
高かったのは仕方ないでしょ。

設備もこっちがだいぶ良いし、眺望を考えても、
かなり割安だと思う。

しかも、場所はこっちの方がどう考えても良いでしょ！
赤羽へのバス便の良さはかなり大きいよ。

実際３丁目の大京や藤和の物件は大苦戦してるわけだし。。

あとは人気マンションかどうかは販売戸数を見ればわかるよ！

野村は１００戸前後の規模だと、人気だと６割超は１期で販売するし、
苦戦すれば、５割下回って販売するから分かりやすい。

さて、どっちに転ぶのやら・・・

パサージュはリーマンショック後にプラウドが購入した土地なので、志村城山との金額の差が出たそうです。
プラウドは土地購入からマンション管理までグループ会社で行います。責任持って対応してくれるそうなので安心です。

野村のブランドが、そんなに良いとは思いません。
以前、野村で購入後の相談したら自分で不動産屋を探せと言われましたよ。

まあだからと言ってどこが一番良いとは、思いませんけど～
ちなみに野村の営業は、マンコミュチェックしているようなので、
有利な書き込みが多いかもしれませんね。
ご苦労様です。

とりあえず気に入ったマンションが、メジャー7に入っていれば一安心なのでは？

でもやっぱりプラウドは人気ですよ。ここ最近のプラウドの売れ行きの早さにはビックリします。

城山の時は割と売れるのに時間かかってたけど。

でもやっぱりプラウドは人気ですよ。ここ最近のプラウドの売れ行きの早さにはビックリします。

城山の時は割と売れるのに時間かかってたけど。

明日から申し込み状況を貼りだすみたいですね。
どれぐらい「花」？が付いているのか興味ありますね！
抽選会は9月の中旬を予定しているみたいですよ。

予定よりずい分登録日程遅らせるんですね。
客の為ではなく、
倍率上げてニュースになるのを狙っているようにしか見えないなぁ。

三丁目のベリスタ2物件は、ここより全然安いから
そっちに流れる人も出てくるだろうね。
ブランドより格安狙いの人ね。

昨日の夕方行ったけど、8割がた花で埋まってた。
一期で全部売れちゃいそだね。

もっと駅近でプラウド２か所出すらしいけどねえ

駅に近いってことは、
プラウド2はここよりは少し高めになるのでしょうか？
もしくは、土地の価格は下落傾向なので
同じくらいの価格で出てくるのでしょうか？

野村はマンション造って売るのうまいね。
即効で売る分、営業費とか他社より少ないだろうから
その分を建物に還元してるのかな？

だらだら売っても利益があがるようなマンションよりは
造りはいいような気がする。

そうなの？
でも、駅近にスーパーないからほぼ毎日スーパーに行く私は意味ないか

パサージュ完売してから、もっと駅近の物件を発表するんじゃ？
駅近が完売してからまた更に駅近の物件を発表とかね。
うまいよ野村は。

志村坂上は駅力ねえしなあ　赤羽に出れば便利と言われても、だったら赤羽物件買うよとなる
赤羽は低地なのがネック

いってきましたがやはり凄い人気ですね。野村の駅近物件気になります。

＞91さん
駅近２件とは志村坂上でですか？
予定地教えてもらえませんか！

>97さん

志村坂上駅。
うち一件はとんでもなく駅近だ。

情報ありがとうございます。
共働きなので、パサージュは駅からの距離が気になっていました。
駅近物件の価格は上げてきますね、きっと。

板橋区って子育てはどうですか？
平日の昼間に見に行った時は
街全体が閑散としててかなり高齢のお年寄り
がいなげやのベンチに３時間くらい座ってました。

赤ちゃん連れはあまり見なかったので
不安です。

うちも赤ちゃん連れですが、
公園はたくさんあるので、遊び場所は多いですし、小児科の病院も多くあり、困ったことはありません。
駅の反対側ですが、イズミヤの中にアカチャン本舗もありますし、
車で来ている人もいるのかもしれませんが、休日は赤ちゃん連れで混んでいますよ。

保育園にいれることをお考えなら、区役所にも相談にいったことがありますが、
待機児童の多い板橋区はおすすめできないかもしれません。
もっともそう思っていたら、つい先日志村保育園の児童募集が行われていましたが。

小豆沢ガーデン跡地のSCに赤ちゃん本舗が入るみたいですよ。
他にもユニクロやらビバホームやらが噂されています。

うちも赤ちゃんいますが、買い物、公園、
毎週散策しましたが、新たな発見があります！
環境を重視の方にはおすすめですねー。
あと、先週末の午前中伺った際は、幼稚園児前後のお子様連れで溢れかえってましたよ！
もう１つの土地？も見ましたが、住環境が気になり、個人的にはパサージが好きです。

でも、うちは既に３倍なので、既に当たるきがしないです。。。

抽選はどのような方法で決めるのでしょうか？？

>>101さん
私も最近区内の病院で出産しましたが、
聞いた話だと、板橋区よりも北区の方が
保育園は入りやすいとのことでした。
というか、板橋区だったら諦めたほうが
いいよ、くらいの感じみたいです。

平日の午後に付近を歩きました。公園はありますが、人がいません。
ちいさい子供はお母さんとどこで遊んでいるのでしょうか？　メガシティではマンション内の広場で子供がうじゃうじゃ遊んでいました。

ということはこのへんは小さな子供とお母さんが集う公園がないということですか？？？

最近の話ですかね？この炎天下ですから、単に昼間の人出が少ないのでは？近所の公園は普段はにぎやかですが、ここ数週間は閑散としてます

流石にこの炎天下なので、今はどこも閑散としてますよ。。
６月頃は子連れもシニアも通りは賑やかでした。

100で子育てについ聞いたものです。

色々と貴重な情報ありがとうございます。
閑散としたという印象が強すぎて
購入すら見送ろうかと思ったくらいです。

同じようなファミリー世帯が多いと聞いて安心しました。

保育園のの話が出たので朗報（？）ですが
いなげやで少しお話をしたママ情報ですが
マンション近くの保育園が
園拡大の工事をしていているそうです。

臨時で園児を募集するそうですよ。
って、入居時期の時に空いてるかは何ともえすが、、、

１階の価格が下がりましたね。
他にもテラス付きの場所も。

１階か上層階か迷ってましたが・・・１階に決めました。
抽選になりそうだけど。

下がったの？
egはいくらですか？

そうなんですか・・・怪しいですね。
なんか理由ありそうですね。
日当たりとかで埋まらなかったとか。

下がったとはいえ、５０万くらいですが。

eｇは４３００→４２４０です。

夏のうちに売り切ろうってことではないですか？
秋以降、日照が実体験できてしまうわけですし。

うちも1階の購入希望なんですが、
目の前のマンションが気になります。

真っ暗にならないにしても
閉鎖感や湿気などはどうなんでしょうか？

距離は結構離れた造りだとは思いますが、、、
ここは５階以上のが無難なのかな？
だた、こちらのマンションは眺望が期待できないので
これもまた悩みます。

114さん

秋分に日影図もモデルルームに行けば見せてもらえますが、
１Ｆを含め全く日陰の影響はないようですよ。

最初は１次で４０戸の販売予定と伺ってましたんで、
かなり販売予定が増えてました。
確かに、夏場で全部完売になりそうですね。

115さん

個人的な意見ですが、上でも眺望は期待できませんので、
うちも１Ｆと迷ってます。（腹づもりは１Ｆの予定です。。。）
１Ｆだと目の前に緑が見えるので、逆に気持ち良いんじゃないかと考えてます。
目の前が生垣なので、プライバシーも高そうですし、
一番は専用庭の大きさに惹かれました☆

以前別のマンションを検討した際には、目の前が道路で気になりましたが、
ここは音やセキュリティも安心だと思います。
うちは、子供がいるので何より下の階に気を使わないのが良いです。

同じ部屋でないことを祈ってますが、一緒に住めれば良いですね。

日影図は一年で最も日が短い冬至の図もあるので、それを見た方が良いです。
位置にもよりますが、４階ぐらいまでは日陰になる時間が長い所もありましたよ。

日影図は通年を確認しておいた方が無難ですね。
ただ、目安としては「春秋分」というやつがあるはずなので、
「春秋分」の影が長い場合は要注意です。
※春秋分が大丈夫であれば、概ね年間を通じて365日の7割型は日当たり問題なし
　日本の冬至は極端に日当たりが短いので、そう気にすることはない

「春秋分」が長く影になる住戸も多いはずなんで、
影の場合は十分注意した方が良いです

また、夏至の日当たりだけを見せられて、騙されないように、
した方が良いです。

友人などにプラウドの物件というと
プラウドは高い！など言われます。

マンション事情など詳しくないので
初めてしりました。

プラウドは他のマンションに比べて割高なんでしょか？

確かプラウド平和台で一番大きい部屋は7000万円台でしたよ。

１１３さん　１１５さん

うちも１階予定です。
広さ・プライバシーは守れそうで（緑があり）良いと思いました。
ライバルにならないといいのですが・・・

皆様どのタイプをねらっているのでしょうか？

今回の物件は設備に関してレベルを下げてるからこそ
あの価格なのかな？って感じます。

まず、以下が標準じゃないこと。
最近の新築マンションはだいたい付いてます。


・食洗機
・浴室ミストサウナ
・ガス代のIH電気工事
・トイレのタンクレス

あの、トイレのダサさにビックリですよ、、、
上記をオプション工事すると100万はかかりそうです。

＞１２１さん

１１５です。
1階の４LDKタイプ（５０４０万）と
EGタイプを悩んでます。

４LDKタイプは道路に面してるので通行人が気になるかな。
垣根はありますが、、、、


1階は比較的安値ですし
眺望の期待出来ない物件ですから
低価格＆庭付きに惹かれてます。

123さん

121ではないですが、うちも１階で申し込んでいます。
本来は4LDKが希望なだけに、羨ましいです。

うちは、3LDKですが、別の方の申し込みが入るかもと伺い、
別の階にするのか悩み中です。

うちも眺望ないのであれば低層階と考え、
庭の広さと価格に惹かれての1階希望です。

皆様、抽選ではずれた場合は、どこかお薦めのとこってありますか？
できれば、低地になっていないエリアで環境が良いとこが希望です。

プラウドでこの価格って魅力的です。
志村三丁目は低地ですものね、、、、


ここで抽選に外れたら、しばらくマンション選びはお休みの予定です。

　１２１です。

１１５さんありがとうございます。
こちらはｇｈにしようと思ってます。
冬場の日照りは気になるとこですが。

ここのプラウドは低コストでの仕上がりですよね。
ほとんどがオプションとは契約してからが恐ろしいです。。。

>122さん
ミストサウナは後から付けられないと聞いたことがありますが、
どうなんでしょう。
ダメなら他を探したほうが良いかもしれませんね。

ここ１年ほど、もう少し上の価格帯のマンションを見てきましたが
食洗機はついていない物件多かったですよ。
ここと同じくらいの価格だと
ベリスタは食洗機が付いてたけれど、他の内装類のレベルが劣る気がしましたね。

私も１階を検討しています。
見学に行って一点気になったんですがこの物件ディスポーザってついてないですよね？？
使ったこと無いんのが、ついてた方がいいのか分かりませんがどうなんでしょうか？

１階希望の方が多いですね。
我が家も1階希望です。

前とのマンションと距離もあるので
日当りは問題なさそうですよね。


ディスポーザーがあると修繕積み立て費が高くなり
メンテが大変と言われました。

上記でもすでに話題になってますが
何だかんだで、費用を抑えめの物件ってことですよね。

ディスポーザはあればあるで便利な設備ですよ！
ただこの程度の規模だと、メンテナンスコストが割高になるので、
考え方ですが。。

128さん

池袋本町、平和台、石神井タワーと見学しましたが、
設備や内装のグレードは一番高いと思いました。
あと、野村のマンションにしてはモデルルームにオプションも少ないですし。

価格
志村（坪200）≪池袋＝平和台（坪250）≪石神井タワー（坪290？）
設備
池袋≪平和台≪志村＝石神井

な感じだと思います。
そう考えると、非常に割安に感じます。

前に出てましたが、ミストサウナや食器洗浄機はどのマンションでもオプションでしたし、
平和台もタンク有トイレだと思います。
確か、石神井だけＩＨが標準だった気がします。
また、志村のキッチン・お風呂・洗面は新ラクモアになっており、
１ランクグレードが高かったです。

細かい情報は各マンションのＨＰにも載ってたと思いますが、
ご参考ください。

ちなみに、当方は諸事情のため、赤羽のプラウドにするか迷ってますが、
志村の物件はとても良かったですよ

プラウドってそもそも何故人気があるのですか？

プラウドってそもそも何故人気があるのですか？他社の物件より内装なども低コスト気味で、ブランドイメージもあって割高に思うのですが。

やはり『野村不動産』とゆうブランド。
そしてプラウドシリーズを即完売する野村のやり方が評価高いのでは。
あとは立地ですかね。

皆さんなんで１階なんですか？
見下ろされる感じや、植栽があり蚊が多いのではないでしょうか。

ここは、眺望がゼロだからではないでしょうか。

志村三丁目は、マンションラッシュですが
志村坂上を選んだ理由は何ですか？
土地勘がないので、どちらの駅が住みやすいなど
教えて下さい。

志村坂上は高台なので何かあった際に安心です。

高台は安心ですよね。
志村三丁目は低地だと聞きました。

三田線は、ほとんど利用したことがないですが
あまり綺麗とは言えないですね。
志村坂上の駅に、階段も見当たりませんでした。
ベビーカー移動が大変ですね。

＞志村坂上の駅に、階段も見当たりませんでした。
ベビーカー移動が大変ですね。

え！どういうことですか？
ベビーカーでの電車移動が多いので気になります。

階段ではなくて、エレベーターがないですよね。

エレベーターがないのは痛いな。。。。。

今、エレベーター作ってますよ

＞今、エレベーター作ってますよ

本当ですか？？？
色々考えてしまいました。

北赤羽駅を使おうかな？とか（笑）

２４年の３月、
Ａ３出口にエレベーターができるそうですよ。
１年間我慢すればいいですね。

北赤羽まで歩くのは結構キツイですよ。

バスで赤羽に出るか、本蓮沼まで１７号沿いに
一駅歩くか。
子供が小さい頃はそんな行動でした。

でもエレベーターができれば問題なし！
一年の辛抱です。

志村三丁目周辺の物件も見ましたが、
やっぱりなにかあったときに怖いと感じました。

小豆沢は坂の上ですからやっぱり安全な気がします。

治安はどうですか？
中学校の荒れ加減などなど。。。

低地と言っても、2階以上なら問題ないのでは？
1Fがいいなら、こちらの方がいいでしょうね。

Dgタイプに惹かれています・・・

1階人気ですね〜〜〜〜


申し込みってもう始まってるんでしたっけ？

週末、FPのセミナーに参加される方いますか？
有名な講師らしいのでいってきますっ！

志村坂上駅はエレベーターがないので、いつも呼び出しボタンを押して駅員さんにベビーカーを降ろして貰っています。早くエレベーターできて欲しいです。

うちもベビーカー利用者ですが、エレベーターなければもちろんたたんで抱っこですよ。親切な方が手伝ってベビーカー持ってくれたりします。
駅員さん頼めるのは車椅子の方とかだけでしょう。自己中すぎてかなりビックリです。

初めまして。
地元住民なので、興味深くこちらの掲示板を見させていただいています。

坂上にエレベーターがない件・・・
Yahoo!知恵袋にこんな書き込みを見つけました↓

『私鉄駅務員です。ベビーカーの赤ちゃんは親が抱っこして階段の乗降をしてもらいます。駅務員はベビーカーを持って階段を乗降します。また、声はかけていいですよ。
理由…もし、ベビーカーごと階段を乗降し何らかの事故で赤ちゃんに大事があったらどうするのか。親は我々を恨み、親自身は自分に対し一生後悔します。このようは事を親に説明して駅務員はベビーカーだけ持ってお手伝いします。（この説明で、ほとんどの親は納得されます。が、やはり物分かりの悪い親もいるのも事実です。）』

坂上地区も、30年前に比べたら信じられないぐらい世帯数が増えているので、本当にいろんな価値観を持った方が住まわれています。
人が多い分いろいろ意見がぶつかることもあるかと思いますが、みんなで快適に暮らせるよう、より良い街になっていってほしいです。

エレベーター情報ありがとうございます。
今日、行ってきましたが
申し込み戸数が増えてましたね。

残り３戸だった気がします。
営業さんが次回分も販売する方向っと言ってましたが
どうなるんでしょうか？

駅まで歩きましたが小豆沢通りは静かですね。
良くも、、悪くも、、、

前にプラウドが更に建つ予定ってカキコミがありましたけど、この物件をスルーして
次のプラウドを待った方がよいのかしら・・・。

駅近ということなので、間違いなく価格は高いと思いますよ。

駐車場が高いですが、あんなものですか？

地上なら相場より安いです。
ただ、地下なら高い気がします。
小豆沢の駐車場は２万～２万５千が相場ではないでしょうか。

４階も売り出すみたいです。
ってことは２期は８階のみですかね。

現在、小豆沢通りからセットバックした
余裕のあるつくりが気に入っているのですが、
図面を見ていて
マンション北側の道路拡張工事が予定されていることに気付きました。

マンション北側の植栽やアプローチなどがある敷地に
小豆沢通り（恐らく歩道）が
マンションの出入り口や駐車場の出入り口ギリギリまで
食い込む感じになるんですよね？

道路拡張工事のことが気になっている方っていませんか？

拡張工事のことは営業の説明でありましたよ。
なんでも拡張工事が、行われてもよいように植栽にしたとか言っていたような・・・
植栽の場所は、将来無くなると思ってよいかもしれませんね。

ちなみに申し込みまだ開始もされていないから残り戸数３戸って意味不明です。

先日もDMが来てました。
野村が、思っているほど人気がなくて即日完売の為に広告出しているのかと思いました。

残り3戸とは、当時要望書の入っていない部屋が3戸だった
という意味ですかね。
要望書は全ての人が出す訳ではないので
実際申し込みが始まってみないことには残りってわかりませんね。
ＤＭはどんなに好調（事前に）でも送ってきますよ。
池袋本町などでもそうでした。
きっと予算？で用意している分は使ってしまわないと、
て感じなんですかね。

となりの工場みたいなところに同規模のマンションができたらかなしいですね。。

そうなるとどの辺りの日照に影響があるのかしら？
J〜H？

とはいえ、工場よりもマンションなどのが町の景観よ良くなるので賛成です。

1階にはお洒落なカフェやパン屋さんなどが出来るといいな。。。
夢膨らみます。


しつこいですが
マンションが多い割に静かな町ですよね。
最初に行った時、異様でした。

地下鉄の駅はそんなものなのかな？

本当に静かですよね。
静かというか、閑散としすぎている印象です。
逆側の志村銀座商店街の方は、もう少し活気があるのでしょうか？

やはり、これができれば環境は大きく変わるでしょう。
http://blogs.yahoo.co.jp/megurinn02/17016055.html

地下鉄の駅は、こんなものだと思います。
ずっと板橋に住んでいますが、特に心がウキウキするようなものが出来ることはないんじゃないでしょうか。

私は母の家に近いことから、購入予定でいますが、
それがなかったら、どうかな？？？と言う感じです。
生活するには不便はないと思いますが。

そうそう皆さん低地のことを心配していますが、
雨がたくさん降っても全然大丈夫ですよ。
荒川が氾濫なんて、板橋付近ではありえないですよ。
危ないのは、足立区付近らしいです。
ゲリラ豪雨の場合、下水道の問題なので、低地も高台も関係ないですしね。

アリオではないんですね。残念です。
店舗数も多くはなさそうですし
ないよりはあった方がといった感じですね。

ゲリラ豪雨は、足立区では聞いたことがありません。
北区ではないでしょうか。

ゲリラ豪雨で冠水したのは北区ですね。
足立区や荒川区でゲリラ豪雨の被害は聞いたことがありません。意外と中野区等の西エリアがよく水の被害にあってますよね。
荒川区や足立区、墨田区等が危険になるケースは荒川が氾濫した場合の200年に一度の豪雨を想定した場合でしょうね。
ただし、この場合はとりわけ城東エリアの水深が深くなるというだけで、板橋区もただでは済まない というか東京全域が浸水し、被害は一部にとどまらないでしょうね。

先日モデルルームに行きました。
申込⇒抽選で当ったら、数日中に購入代金を10％お支払すると言う話を聞きました。
勿論ローンでのお支払もＮＧで、親からの援助もＮＧ(購入する年しか援助は受けられないので)
頭金がちゃんとある人しか購入できないんですね。
どこのマンションもそんな感じなのでしょうか。
こんなに早い段階でモデルルームに行くのは、初めてだったので、初めて知りました。

>>169さん
本当ですか？？？
うちに届いたDMだと、頭金0の支払例が載っています。
それとも、手付を返却してもらえるのでしょうか？？？

私もびっくりしたんですが。。。
結構周りのお友達も頭金0円で購入している人が多かったので。
詳しくはわかりませんが、申込のスケジュールの話の中で、そんな話をしていました。
気になるようでしたら、モデルルームを見に行った時に聞いたほうがいいと思います。

＞No.168 by 匿名
荒川区や足立区、墨田区等が危険になるケースは荒川が氾濫した場合の200年に一度の豪雨を想定した場合でしょうね。

荒川区って何だか可哀想。
「荒川区は荒川には接していない」と区民を上げて何百回言えばわかってもらえるのか・・。
接しているのは隅田川（旧荒川）だけね。

購入代金の10％の件ですが、いわゆる手付けですから親から仮に借りて払った場合、今年は税控除がうけられないと言う意味じゃないのかなぁ。　形式上今年は借り入れ金として計上し、物件取得時に贈与という形であればいいと思っていました。

もっともうちの娘の場合は登記面積50平米未満なので所得控除も贈与もだめだって。　しょうがないから共有名義にして貸した形にすることにしました。　確か3月末までに入居出来ない物件は所得控除の特例が少なくなると聞いた気がしますので、こちらの物件の場合そうなるんでしょうかね。

10％とはいえ、最悪５％と言っていました。
他の物件もほぼこんな感じですよ。
４０００万の物件に対して２００万くらい。
まあ諸費用分と考えていいでしょうね。

ちなみに親からもらえるとしても贈与税がかからないのは
購入時（来年）だけなんですか？

数百万で贈与税なんてかからないでしょ。。

>169,170,171さん

抽選日（購入決定）の数日後に
手付金として指定された額（物件価格の10％）を支払うのは
普通だと思いますよ。

実際キャンセルでもしない限り、手付金として払った金額は
購入代金として相殺されるんでしょうけれど
手付金＝頭金ではないですよね。

＞175
非課税で無い限り110万からかかりますよ。
数百万なら当然…

10％と言われている手付金について考慮していなかった方は
用意する目処を立てておかないといけませんね。
支払いはすぐですから。

頭金0ってＤＭにはよく載ってますが
ここを検討中の方は
実際フルローンを考えている方が多いのでしょうか？？
確かに今、金利低いですが…

志村坂上まで自転車で通勤しようと思っていますが、自転車置き場はあるのでしょうか？
志村三丁目だと線路下に大きい場所がありますが、坂上には見当たらないような気がします。

余計なお世話ですが、
4000万以上のプラウドを購入予定で頭金なしというのは無謀ではないですか？

179さん
自転車置き場はUFJの裏にありますが、狭いので朝8時には満車になっています。無料だと思います。
本蓮沼駅には1回100円で中仙道沿いに1つ、駅の裏側に1つあり、こちらは朝9時頃まで満車にはなりません。

181さん　

ありがとうございます。
無料の自転車置き場があるんですね！
狭いのは残念ですが。。。
遅く通勤するなら、本蓮沼に行ったほうが良さそうですね。

都市計画道路について、計画段階なのか、決定なのかとても気になります。
図面を見る限り、植栽がほぼなくなってしまいますよね。
バス通り沿いですし、目隠しがなくなるのはイタイです。
エントランスが公道に面して設計されていないのも、
都市計画道路のことがあるからなのかと納得です。

159です。
道路幅拡張の件が気になっていた者です。
恐らく計画決定しているから、このような図面になっているのだと思います。
前回ＭＧに行った際に私の営業さんはこの件には触れていませんでしたので
次回確認する予定です。

植栽、アプローチ部分がカットされると、ほんと出入り口からすぐ歩道なんですよね。
子供が小さいので、マンションを出てすぐ横切る歩道があるというのは
ちょっと安全面で注意しないとな、と思っています。
また駐車場から車で出るときも、今までのように植栽のスペースがなく
いきなり歩道だと、一時停車はするにしても死角が出来たりして
歩行者（自転車）と接触しやすくならないかな、、、など思った次第です。

公式ＨＰのトップにエントランスの画像が出ています。
この植栽や、車の一部が描かれているところまで
道路幅が拡張される、ということですよね。
ＨＰを見る限り、ここのスペース（植栽）は
目隠し効果というより、ゆとりのランドスケープ？ガーデンパサージュ
というのが売りだったようですから、
これがなくなるとかなりイメージ変わってきますね。
植栽無しだと、歩道に接するのはいきなり壁！ってことですね。

>183
>185さん
※敷地の一部に都市計画道路（計画決定）の予定があります。
とホームページの物件概要に出ていました。

公式ＨＰ見ました。
計画通りになるとすると、
駐車場のシャッターと、エントランスの壁ギリギリに
歩道がくることになりますね。
眺望もゼロだし、共用施設もないしとなると考えてしまいます。

計画が実行されればスペースギリギリに建てた普通のマンション、って感じですね。
プラウドはそれなりの雰囲気（外観含め）があるので好きなのですが
雰囲気が一気に変わってしまうなら、後から後悔しそうだな、と思ったり。。。
専有部分については気に入っているんですけどね。

メガがある限りプラウドとは名ばかり、見劣りは避けられない？メガの中古の方が資産価値ある？

>189さん
西側角部屋以外はあまり影響ないかと思っています。
ただ、道路予定部分がなくなった時に、
容積オーバーにならないかを聞き忘れました。

さすがに、除いて計算しているものでしょうか？

都市計画道路の件で質問をさせて頂いたものです。
すでに159さんが質問されていましたので、重複で失礼いたしました。

187さん、HP確認しました。まだ計画決定段階ということで、少し安心しました。
ただ、事業決定した場合は将来的に植栽部分がなくなり、エントランスが
歩道ギリギリになるということですね。
ゆとりあるエントランスの雰囲気が魅力的でしたが・・・。

みなさんの意見、大変参考になりました。
ありがとうございました。

専有部分、周りに病院やスーパー、小豆沢公園などがある
環境は気に入っています。

徒歩１分に小学校、４分に中学校があるため、こどもの通学が便利そうですね。
板橋区の小学校は、選択制だそうですが、これほど近いとわざわざ選択して、
隣の学区に通わせる必要もなさそうですね。
板橋区のHPを見ると、隣の学区（志村坂上駅の反対側）にある志村第２小は
人気があるようで、学区外の生徒は抽選だったようです。

近くに学校があるということは、賑やかさとグランドの砂嵐は
多少あるかもしれませんが、北側自体がスーパー、バス通りなので
気になるほどではないかもしれません。
時間があれば、平日の周辺の様子を見に行ってみたいと思います

＞１９１さん
確かにそうですね。
後から問題のあるマンション！となっては
売るに売れませんからね。
当然大丈夫だとは思いますが。

＞１９１さん
都市計画道路が実現すると建替えの際には
今の条件では建替えができないと担当者から
聞きました。

ただ、行政は一度計画すると計画を撤回する
ことはほとんど無いらしく、実現予定はなくても
計画だけは残ることがあるので大丈夫じゃないかと
隣の担当者の人が別の方に説明しているのが
聞こえてきました。

確かにあの道路を見てると、道路沿いの全ての
人に立ち退きを求めてまで拡張する必要は
無さそうですが、大事なことなのに結構いい加減な
説明をするもんだなと感じました。。

＞都市計画道路が実現すると建替えの際には
今の条件では建替えができない

要は、容積率か建蔽率のオーバーが確実で
計画が撤回されない限り
既存不適格物件になる可能性がつきまとうということですよね。
だとすると、数十年後、建替えが必要になった際に
多額のコストがかかったり不安要素がでてきます。

この辺がプラウドなのに控えめな価格である理由でしょうか。

始めの営業さんの話しが本当ならば、購入に際し重要な部分になるので
週末営業さんにしっかり話しを聞いてこようと思います。

買って住んでいる間は良くても、売却時に苦労するのは避けたいですからね。

都市計画道路の件、いろいろありがとうございました。

てっきり計画地分は除いて容積を計算しているのかと思いました。
新築で既存不適格ってことでしょうか？

重要事項説明のタイミングでいきなりその説明をされるとしたら、
結構えげつないですね。

都市計画道路の件ですが、申し込みにあたり非常に不安になったので、
行政に聞いてきました。

プラウドの前の小豆沢通りは「事業決定」ではなく、「計画決定」というらしいです。
計画決定後に具体的に事業化されると「事業決定」となり、土地の立ち退きの買収等が始まるらしいです。

小豆沢通りは将来はわかりませんが、現状は事業計画の予定は全然ないようです。
そもそも板橋区内の１０年以内優先的に整備する道路の中にも指定されておらず、
指定されている道路も具体的に事業化しているにのは１つしかないようで、
計画決定の段階だと事業化されないことも多いそうです。

都市計画道路自体が高度成長期に策定されたもので、２３区内でも全く事業化されないものも沢山で、
色つきの地図のようなものを見ましたが、だいたいの主要道路が都市計画道路に指定されてました。

本当に数十年先はどうなるかわかりませんが、取り敢えずはあまり気にすることもなさそうでした。

気になる方は行政に聞けば詳しく教えてもらえますので、直接聞くと分かり易いと思います。

同様の不安をお持ちの方が多そうなので、参考になればと思います。

いよいよ、申し込みまであと１週間ですね。
抽選で当たるのか、毎日不安でドキドキの日々です。
最近は外れたことを考えると間取り図を見るのも控えている状態です。
少し前までは家具やインテリアを考えるのが楽しみだったのに・・・

皆さんは、どんな状況でしょうか？

週末の説明会には参加が難しいため、参加される方がいましたら、
倍率の状況を教えて貰えると助かります。

大きな通りに面していないと高い建物は建てられませんから、道路問題はある程度の道幅がある都内物件では普通にある問題だと思いますけど・・・　仮に買収されても共用部分が現金に代わったわけですから、立て替える時少し小さくなるかも知れませんが、その現金を利用する事でかたが付くのでは・・・　さらに言えば道路幅が増える前提（セットバック）で建てているから、計画がない場合より高いものが建てられているはずです。

これから入居される方はその恩恵を最初からもらえるわけですから別に損はないかと・・・　心配なら他物件にしたほうが精神衛生上良いかと・・・

計画決定され実際に少しずつ買収されているところなどは、アプローチや植栽がなくなることが問題になっているようですね。　実際にはなかなか道路が出来ないので交通量もまったく増えませんしね。

私も抽選のことを考えるとドキドキです。。。
実家に近いので、何とか当たって欲しいのですが。
皆様もご実家などが近いんでしょうか？？？
先々のことを考えると、出来れば近くに住みたいですよね。

昨日登録説明会に行ってきました。
散々じらしていた予定が一気にでましたね。

やはり１０％の手付け金。

当選が第一ですが、外れた場合は予定が一気になくなってしまい淋しくなりそうです。