パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

>>620 マンション掲示板さん
それなら良いですね。
悩ましいのは間取りとランニングですね。

>>619 マンション検討中さん
割安だ、ってですか？

>>581 通りがかりさん
南口も内廊下ではないと思いますよ。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2023/02/post-702ab3.ht...

>>622 検討板ユーザーさん
もしかしたら小岩という所について全くしらない方ですか？

建設費が５０億円も上振れしてるから、最終的なコストは購入者負担となって価格が上振れるのは不可避ですね。
建設費高騰がなければマンマニさんの言う坪４２５万円くらいだったかもです。

>>625 口コミ知りたいさん
三井の方ですか？

建設費高騰分は、ゼネコンに押し付けてるのでゼネコンは決算大赤字。一方、押し付けてるからデベは左団扇で軒並み史上最高の利益。損するのはゼネコンとつけこまれている客。

>>624 周辺住民さん
もしかしてマクロ経済について全くしらない方ですか？

>>625 口コミ知りたいさん
三井さん頼むから、もうこれ以上建設費高騰のせいにしないで。

>>629 匿名さん
てかいつも思うんやけど、建物部分の価格って東京だとマンション価格の3割、4割くらいだよね
それが建築費高騰で30％UPしてるとこまではわかるけど、マンション価格が5割も上がってる理由にはならんよね
それで説明できるのはせいぜい1割強では、と思うのだけど有識者教えてください。

>>630 匿名さん

いえ、おっしゃるとおりかと思いますよ。
デベは建築費高騰を錦の御旗にして
最高益連発していますからね。

２年ほど前に東建の社長が粗利４割弱とゲロっていましたが
その起点から更に一点五倍くらい単価を上げているので
粗利ベースだと５割、６割のボロ儲けかと。

>>626 マンション検討中さん
パークシティーを脅威に感じてる野村の営業ですか？

>>631 eマンションさん
ボロ儲けとか書いてる時点で建設業に関わったことがないのがわかるな

ボロ儲けするとわかっているなら三井不動産株を、金利が上がるとわかっているなら銀行株を買ってヘッジすればいいだけだと思うんだがな。それらを含めても長期的にはインデックスには敵わないと考えているけど。

今までボロ儲けが出るような価格でも売れちゃってたから仕方がないです
ある意味消費者も悪い

>>634 検討板ユーザーさん

株価は将来の成長、収益増の期待値です。
直近のバブル相場に乗りボロ儲けしたとこで株価は上がらないゾ。

>>633 検討板ユーザーさん

今語っているのは分譲住宅事業ですよ笑

コストアップ500億分をゼネコンに被らせて自分のふところ傷んででないのに、さらに客からその500億円分を乗せて売ってるなんて、悪徳商法もいいとこだね。素直に騙される客もカモネギだが。。

>>638 マンション検討中さん

確かにゼネコンの友人が建築費高騰しても、デベとの力関係で、飲まざる得ないとぼやいていた。

あんま言いたくないけど、「快速が止まらない駅」って大間違いで、正しくは「総武線の駅」。ずっと違和感あったのコレだわ。

坪単価40万円の差だと20坪で800万円の差かぁ、1年分の賃料200万円たすと1000万円の差。確かに共用部は三井のほうが充実してるけど、1000万円の価値あるのか？？

>>641 さん

ある。
それでもないと思うなら撤退せよ。
以上、解散。

ここの管理費は、中野よりも高い？

管理費は外廊下なのに三井の方が高い。
修繕費は三井の方が安い。ただし、管理費は戻ってこないが、修繕費は自分たちのための将来に対する積立貯金。意味が全く違う。

基本的に掲示板のポジ発言はデベ、ネガ発言は消費者。振り回されないように自分の優先度を先に決めとかないと振り回されるよ。

>>641 匿名さん
1000万も違うんだ！ビックリ！南と西の差もあるのに、、ちょっと厳しいなぁ～

>>645 検討板ユーザーさん
掲示板のポジ発言は社員、ネガ発言はライバル社の社員
この場合ポジが三井、ネガは野村だよ

まぁそもそも本当の購入者はこんな掲示板見ない人が大半だと思うし見ても参考程度でそこまで信用してないでしょう

MRがてら小岩散策してきましたが、プラウド周辺のほうが綺麗ですし商店街も再開発地域なんですよね。
比べて北口はヨーカドーなくなるにしろ古きよき小岩感がすごいです。
あの辺りの飲み屋は結構閉店してたり再開発の煽りで閉店予定だったりするみたいですけど、別にパークシティ以外は再開発地域ってわけじゃないんですよね？

>>648 匿名さん
北口の開発整備地区はパークシティーエリアだけだけど
北口の開発誘導地区、地区計画自体はまだあるから再開発自体が終わりというわけではない

マンション選びは結婚と同じ！恋愛だったら、ひと目惚れで決めるのもありだが、何十年も暮らすのだから、ちやんと小岩はもちろん、他の地区も見て客観的かつ冷静に判断したほうが良い。特に相場と乖離してると、リセールの時、苦労するよ！

中古相場も高いですし、ここが相場と比べて高い感じはしないですよ。

>>648 匿名さん

タワマンのキラキラ☆した世界だけを知るより、飲み屋街やラブホなど現実的な世界も見せた方がたくましく育つと思うけどね。キラキラだけが良いなら湾岸の方が良いのでは。。

>>650 マンション検討中さん
別に相場と乖離してる訳でもないだろ
多くの人にとっては予想通りという感じやろ

どうせ一期は大して売れないから気にするな。MRの営業マンですら一期で売れるとは思えないって言ってたレベルの価格だから。しかも追い討ち掛けるように金利上がりそうだし。
自分は一期は欲しい部屋も無いし様子見決めてます。

>>652 名無しさん
全く同感です。
子どもにはラブホやだらしないおじさんなどにも目を背けず、いろんな経験を積んで欲しいと思っています。

>654

新築分譲マンションって一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。一期で売れなかったら、ビッグサプライズが無い限り挽回は厳しい。

700戸裁くとなるとさすがに一期はそれなりに数出ると思いますけどね
逆に出なかったら今後の販売は悲惨なことになりそう

一期だと結果が出ていないから人気を判断する材料としては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する一期の販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと低調。

>>657 マンション検討中さん
なので自分も営業マンが弱気だったので、今までの三井の物件だと逆に買い煽られてたので、かなり消極的だなと思いました。
現時点で割高と感じる価格設定、戸数の多さ、竣工まで3年という長さで先をイメージしにくい、小岩という立地があるからか、MRは長期戦を想定してるんだろうなと思います。

実際この価格だとニ期になっても価格は上げられないと思うし、一期で急ぐ必要が無いのでもう一期は参戦しない予定です。

>>656 匿名さん
三井も野村もMRの雰囲気似たり寄ったりで態度が控えめなので、両者ともそもそも担当者が物件にそれほど自信持てて無いんでしょうね。これは低調になると思います。
物件の勧め方が、買った方がいいと思いますよ。ではなく。買った方がいいと思いますが、どう思われますか？みたいな言い方してるんですよね、微妙なニュアンスなんですが

まぁでも小岩ってめっちゃいかがわしい店が多いかっていう言うとそうでもないし、ラブホ街ってわけでもないし、夜の店もそんな多くもない。
すごい中途半端な感じが普通に住宅街と溶け合って不思議な感じなんですよね。そこが魅力なんだと思いますし好きなポイントですが。

個人的には北東の86にいきたいですがここは全部一期なんですよね‥

少なくともこちらはデッキが確定してないからね。強気には出れないでしょ。何故、決まるのを待てないのか。

>>660 匿名さん
わかる。フロントのMR見てもパークシティのMR見てもテンションが今いち上がらない。むしろ下がる

・MR見る前のフロント
内廊下だし、南西眺望良さそうだし、価格次第で買いだろ
・見た後のフロント
うーん価格…小岩だぞここ、流石に調子乗りすぎ。南西中住戸はパンダっぽい値付けだけど、間取りがリビングインでキモ過ぎて普通に引く。こりゃ三井見てからじゃないとわからんな

・MR見る前のパークシティ
こっちのが大規模だし、マンマニおすすめだし、外廊下はテンション下がるけど、普通に見たら買だろ
・見た後のパークシティ
間取りが微妙…。価格も9000万台に揃えてるの狂気かと思うほど高い。あと何よりユニットバスがキモ過ぎる、あれは無い。MR担当もなんか積極的じゃないし、なんかテンションが上がらないどころか、逆に下がった、ぞ…？

みたいな感想です。

>>663 マンション検討中さん
なんかパークシティは値付けがキモい。66平米の部屋も9000万に揃えて来てる理由がよくわからない。9000台に載せて1億は超えちゃいけないみたいなルールがあるのかと思う感じの値付け。

坪単価、三井420.野村400くらいが妥当では。一期で100個も売り出して無いので、よっぽど自身がないのだろう。ブリリア千葉の大失敗も影響していると思う。小岩はもともと下総の国。東京価格ではなく千葉価格にすべき。二期はあと500万は下がると見た。ここは様子見だな。

>>665 マンション検討中さん
500万円下げたくらいじゃ売れないんじゃない？

価格で勝負しないといけない場所で価格で勝負出来ないのが、営業マンにはなかなか辛い状況だと思う。

>>663 マンション検討中さん
フロント南西中住戸はリビングインで無ければあの価格なら迷いなく札入れてました。リビングインは住むともう住みたくなくなる。実際中古でも嫌われるから非リビングインより価格一割は下がる。避けられるなら避けた方が良い間取り

>>667 匿名さん
一目で小岩だからこの価格に出来てるというのもわかるけどなんだかなという感じだよね

>>667 匿名さん
なるほど。
安くて売れるなら営業マンは要らないと考える派です。

>>670 検討板ユーザーさん

今は情報社会。営業マンの情報量より、顧客のほうが情報持ってる場合もある。今後は、営業マンもモデルルームもすべてバーチャルやAIに取って代わられるだろうな。

三井、一時期バーチャルやってたけど、うまくいかなかったのかな。内装の色や質感はなかなか再現できない。

それを言ったら青田売りの外観はCG頼りで、竣工したらイメージと違ったってマンコミュあるあるだけど。タイルのサンプルぐらい用意すればいいのに。

>>671 通りがかりさん
ぶっちゃけマンマニさんのブログで十分ですからねぇ。

一階の路面店に是非スタバかタリーズあたりのチェーン店カフェをお願いしたい

ここの懸念点は色々あるけど、最大の懸念は三井住友建設が施工してることだろ。数々の施工不良を起こしたあげくに麻布台ヒルズで盛大にやらかして2期連続の最終赤字。
麻布台ヒルズの工事と被ってるのが怖い。エリートは確実に皆向こうに行ってるから、ここの施工品質がどうなっているか…

>675

三井は横浜の杭問題の後、グループ内で裁判沙汰ってことしておいて、なんで三井住友建設使い続けるんだろうね。

>>676 匿名さん
施工が三井住友建設ってだけで躊躇うくらいにはイメージ悪いですね。しかもちょうどやらかしたばかりで社内ガタガタの状況で小岩やってますからね

>>677 匿名さん
倒産予想ランキングにも入っているし、なんか怖くなってきたな、、

>678

ゼネコンが破綻したら引受先が見つかるまで工事ストップで、引き渡し遅延になれば手付金倍返しでの解約でしょ。いいベット先じゃない。

フロントも武蔵小金井と豊海でやらかした清水建設だからなぁ…
どっちも施工会社は良くない。竹中工務店とかに頼めないのかね

浴室ってライト以外は何が微妙なんですかね？？あまり分からずでして、。

三井住友建設は身売りの話も出てるくらい、結構ガチ目にヤバいからな。建物の施工会社としてはマイナス評価よね

竣工後に施工会社倒産とか吸収合併したらどうなるんじゃろ。駆体１０年、設備２年の保証無くなったりするの？

>683

瑕疵担保責任とアフターサービスの提供義務は売主にある。施工したゼネコンが破綻とかしたら、売主が責任もって対応できるゼネコンを探すだけ。

買主が契約する相手は売主であって、ゼネコンは第三者。

ちなみに売主と施工会社との間の工事請負契約時にはアフターサービスと瑕疵担保分の費用も含めてる。なのでゼネコンが破綻したら売主は結構痛手。

おまけだけど、ゼネコンがオリジナルの技術を持っていて、それをここに適用している場合、ゼネコンが破綻してほかのゼネコンに同じ技術が無ければほかの方法でってこともありうるかな。

売主の破綻については、耐震偽装で破綻したヒューザーの教訓で瑕疵担保責任履行法がある。

同じ葛飾区なら再開発に力を入れている金町も魅力的かな。
葛飾区も再開発で街並みが良くなってきているこで甲乙付けるのは難しいですが、金町は若者が多いイメージです。

>>687 マンション検討中さん
金町は三菱が大型商業施設を建設予定だし、立石も区役所も含める広大な面積で再開発するので魅力的ですね。不安要素だらけの小岩はなんか微妙。。

ゼネコンの独自技術と言っても下請けはどこだって出来るわけで。建築業界においては真に独自なものってまずない。

資産自慢していた意識高い系の人も最近ポジ発言してくれないな。。

>689

独自技術もってたら、ノウハウを下請けに持ってかれちゃうなんて間抜けなことしないでしょ。コアのところはパクられないように指導しながら作業させる。

ほとんどが一人の自演でwww
それだけ買えないのが悔しいのか？

>>690 通りがかりさん
資産自慢してるコメントどこにもないと思うが
ネガ発言は君一人みたいだし相手にするのが面倒くさいだけやと思う

>>693 マンション検討中さん
ポジ発言じゃないんだ。たんにみんなの背中を押してほしいだけなのに残念。

三井住友建設かなりやばそう

https://news.yahoo.co.jp/articles/a46e5dee4ce14547955fdf5369f8809cd430...

>>695 口コミ知りたいさん
割とまじめにかなり危ないと思う。麻布台ヒルズなんて日本有数の土地価格の場所で引渡し遅延は一発で致命傷になりかねない。
ここの施工も非常に不安ですね

>>695 口コミ知りたいさん
大丈夫、鹿島が買うから
そうなりゃここは鹿島施工となり箔がつく
検討者良かったじゃないか
直近決算は黒字だけどな

>>695 口コミ知りたいさん
3年後の完成は難しいかも。たとえ、完成したとしても建設費削減の手抜き工事で建て直しとかありえそうで怖い。

>>681 マンション検討中さん
天井高

>>697 評判気になるさん
鹿島が買う保証なんてどこにあるの？教えて

直近決算は黒字って四半期決算の話でしょ、四半期は黒字で当たり前、重要なのは年度末の最終決算。麻布台ヒルズはまだまだ遅れてるから今年度も最終決算は大赤字が非常に濃厚

>>681 マンション検討中さん
現物見りゃわかる、そもそもの品物がグレード低い。カラリ床の品質からシャワーヘッドから壁から何から何まで安物感が漂ってる。
色々新築マンション見てるけど見ただけで安物だなと感じる浴室は久しぶり

帰宅して湯船に入るときが一番至福の時なのに残念、、一億円近くするのに賃貸レペルか、、

天井高2000が低いってことですね。カラリ床の品質とかわからなかったですねぇ、、浴槽は首がフィットするの、良さそうとか思ってましたが、、

寝室の床暖もカップボートもいらないから風呂なんとかしてほしい！

>>704 マンション検討中さん
寝室の床暖がマジでいらない

モデルルーム見学してみましたが、そこまで悪い印象はありませんでした。
相変わらず煌びやかな内装で、ワークトップがすごくきにいりました。

確かに浴室と外廊下がダサいと感じましたが、浴室はダウンライト（有償）変更できるとのことで室内は文句なし、外廊下はどうにもなりません、廊下にいる時間すくないからそこまで気にする方少ないんじゃないかと思います。

管理費積立金70平米で4万円弱と抑えられているし、長期みれば生活維持しやすいマンションだと思います。
またなにより西方面スカイツリーと富士山望めるのはかなり貴重だとおもいます。

修繕積立金って５年毎に倍になる感じかね

>>705 マンション検討中さん

外廊下だからあった方がいいのでは？廊下側寝室は日も当たらないし廊下外だから寒いですよ。

>>706 周辺住民さん
他の大手デベの物件あんまり見たことないのかな？
浴室はダサいだけでなく全体的に低品質。他と見比べればわかる。なぜ浴室だけあんなに手抜きしてるのかよくわからない

>>700 検討板ユーザーさん
なんか頭悪くて生きるのしんどいだろうな

>>700 検討板ユーザーさん

四半期が黒字で当たり前の理由は？

>>706 周辺住民さん
ここの管理費(平米単価)はかなり高い方だと思うよ、外廊下だし

なぜ外廊下でかつ大規模なのに野村より管理費高いの？修繕費は販売しやすいように最初見せかけで安くしてるだけ、よくデベがやるインチキ手口。どうせ4～5万に上がるんだから最初から高く設定しておいたほうが良心的。投資家だったら最初安い方がありがたいけどね。

お風呂は標準でグレードアップして、床暖をオプションにすれば解決するのでは?

風呂は毎日使うもの。床暖は冬のみだし、大半は必要無さそうだし、エアコンつければ解決するし、やつば風呂でしょ！

>>715 マンション検討中さん
まだ3年あるし、みんなで声を上げれば顧客のニーズをしっかり受け止めて改善するでしょ。天下の三井様なら。

それより、三井住友建設物件の評判落ちがリセール時不安。

>>716 マンション検討中さん
そうですよね！モデルルームにいくみんなで声を上げればさすがにデべもうごかないことはない

所々グレードを落としてなんとか坪460に抑えたというのは伝わっては来るけどな

販売時期が重ならなければ野村、三井お互いに20ぐらいは高かったと思うね
価格競争のためによく抑えたなと思う

次期以降は部屋も変わりますが、上げてくるんですかね？？