パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

>>571 匿名さん
検討者の予算が減るので、今の価格だと野村も三井もここの販売かなり苦戦することになると思います。

0.1%くらい上がりそうですね。ここから出てくる新築マンションは金利上昇見越して多少保守的に値付けできますが、小岩の2件はすでに強気な価格で出した後なので、価格見直しは難しいでしょうね。
マンマニが坪420と予想してたのが460はやり過ぎ。価格出すタイミングをミスした感がすごい

これから１?２年かけて１%～１．５%目指すんだろう。
青田物件は引渡時に残菜割れる危険も出てきたネ?。

>>571 匿名さん
ほんとならPTSで銀行株が跳ね上がるレベル。
いまのところ無風。
週明けまで待ちます。

>>575 匿名さん
上がるのはネット系銀行ですが、これは確実な話です。
MRの営業マンはすでに知ってると思います。

>>576 匿名さん
なんと。
貴重なお話をありがとうございました！

Twitterで、「南口後発にスミフ」と発信してる人がいるけど間違いでしょ。

住友商事と間違えたのでは?後出しジヤケンで2つに負ける物件は出さないと思うけど、時期的に、新小岩の三井ともろバッティングするので、また小岩VS新小岩バトル面白そう！

もうマンション価格は下がり始めてるので、3年後、1割は資産価値を毀損していると覚悟したうえで買ったほうが良いでしょう。後発南口のほうが安くなるのは間違いない。

>>579 評判気になるさん
住商とスミフは全然違うのに。。
南口こそ内廊下にして、スペック面でも北口と差別化を図っていくんでしょうし、価格面でも新小岩に引っ張られると思うんだけど。
あとはサプライズで快速線の停車駅になる、とか。ないか。

>>581 通りがかりさん
快速の停車駅だけは絶対ありえない無理。そもそも市川小岩新小岩と停車したら快速の意味無いからやらない。快速停車が乗降者数で決まるなら亀戸や葛西に快速停まってるし
環7の地下鉄の方が可能性ある

>>582 匿名さん
厳密に言えば葛西も通勤快速は止まるからな

>>582 匿名さん
夢がないねぇ。
そもそも100年続く街にってコンセプトなんだから江戸川区の本気を見てみたい。
絶対なんて誰も言い切れんしね。

>>582 匿名さん
幻の中小岩駅が出来てたらなと思うが

もともと小岩に待避設備をを作ると予定だったけど
土地が余ってなかったという話もあるが

定説では
ピークが新小岩-錦糸町のと
バスターミナルの整備が整ってたから新小岩になった

単純に用地の面で考えても環七の方が可能性あるし、そっち推すべきでしょ

>>584 マンコミュファンさん
まず前提として市川か新小岩を快速廃止に出来るなら可能性あるんじゃない？

各停の小岩で坪単価460はどう考えてもやりすぎ。1期で売り出さない部屋たくさんあるし2期を持ったほうが無難でしよ。

パークタワー勝どきの1期と同じ坪単価なんてありえないよな。。

高杉って言っている人はいつまでたっても買えない人なんだろう。PTKも高杉って言って買えなかったのでは？？

>>588 マンション検討中さん
思うんだが、快速が止まるに越したことはないけど、鈍行でも東京駅まで20分で着くんだしそれほど悪くはないと思う。みんなマンマニさん評に左右されすぎのような。

>>589 評判気になるさん
自分もPTKと同じ値段と気づいて愕然としたわ。この金利上昇局面のいま、とてもじゃないがあの物件と同じ価値があるとは思えない

パークタワー勝どきは坪800超えてますよ。相場感覚がズレすぎですよ。

>>593 匿名さん
文脈読めないのか、一期の話してんだよ

まぁまぁ、そんな言い方しなくても。
ただ、PTK450万が800万になっていることを踏まえて、小岩と同じ価格だ高すぎるなんていうのはナンセンス。
これが円安・インフレと諦めましょう。

少し購入時期が前後したところで一時取得者にとって地獄なのは変わらないですね

>>589 評判気になるさん
逆にパークタワー勝ちどき買ってなくてすげー悔しい。
立地が天と地の差

>>579 評判気になるさん
流石に新小岩選ぶよ。郊外立地に快速線は必須

あのマンションも当時は高いと言われた、とか、高すぎとか言う人はいつまでも買えないとか、それは一理あるけど、金利もインフレもマンション相場も可逆的であることは忘れない方が良いですよ。

でもさ、自分の給料は上がってほしい（実際に大手は上がり続ける）、でもマンション価格は下がってほしいって虫が良すぎるでしょ。

>>598 マンション検討中さん
新小岩がとんでもなく高いとかじゃなければね

>>582 匿名さん
新小岩いらなくない？小岩のおまけ見たいな名前なのに本命の小岩より優遇される

なんで新小岩は下総小松にしなかったのか疑問に残る

>>603 匿名さん
うーん、ダセェからじゃないでしょうか。

>>604 口コミ知りたいさん
新小岩の方がダサいだろ
他所の名前使ってるのだから

>>594 名無しさん
相場が違う時期と比較するとかアホやろ。

このショボい仕様で坪単価460は無理だよ、三井さん

>>607 マンション検討中さん

それな。
近々マンションルームだけど、撤退説濃厚。
諦めて豊海待つか、、

>>608 検討板ユーザーさん

中野でもいいな。

>>608 検討板ユーザーさん

ワイも撤退してプラウドタワー池袋いくわ

>>608 検討板ユーザーさん

ワイも撤退して三田ガーデンいくわ

ワイはＰＴＫミッド高層を坪４３０でゲット済みだったはｗ

>>612 マンコミュファンさん

ワイは昨晩、追加料金なしで本番ゲットしたはw

>>613 名無しさん

ワイ、８０００万含み益
613ニキ、概算１万円の経費削減

圧倒的勝利で草も生えないｗｗｗ

>>608 検討板ユーザーさん
単価的には豊海の方がコスパいいね。
小岩と立地の差大きいし、あっちだと規模もでかいし、豪華だし、中央区ですし今後キャピタルゲインさらにねられますね。

小岩で坪単価460で高くないなんて言ってる人は、みんな三井さんでしよ。乗せられて高値づかみする危険性大！人生詰みたくない。。

野村さんは南西向きの高層階で坪単価420だからまだ良心的かも。。三井さんぼったくりすぎ。

部屋によるだろとしか言いようがない。
野村420万円が全部屋リビングイン、お見合い確定なら、相対的に三井460万円が割安になる。
コメント見てて思うのが一次取得者が多いのな。これはチャンスかもしれない。

確かに、他のデベさんも小岩の坪単価460はさすがに驚いていた。。

>>618 口コミ知りたいさん
南西向き25階以上でも坪単価420ですよ。

>>620 マンション掲示板さん
それなら良いですね。
悩ましいのは間取りとランニングですね。

>>619 マンション検討中さん
割安だ、ってですか？

>>581 通りがかりさん
南口も内廊下ではないと思いますよ。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2023/02/post-702ab3.ht...

>>622 検討板ユーザーさん
もしかしたら小岩という所について全くしらない方ですか？

建設費が５０億円も上振れしてるから、最終的なコストは購入者負担となって価格が上振れるのは不可避ですね。
建設費高騰がなければマンマニさんの言う坪４２５万円くらいだったかもです。

>>625 口コミ知りたいさん
三井の方ですか？

建設費高騰分は、ゼネコンに押し付けてるのでゼネコンは決算大赤字。一方、押し付けてるからデベは左団扇で軒並み史上最高の利益。損するのはゼネコンとつけこまれている客。

>>624 周辺住民さん
もしかしてマクロ経済について全くしらない方ですか？

>>625 口コミ知りたいさん
三井さん頼むから、もうこれ以上建設費高騰のせいにしないで。

>>629 匿名さん
てかいつも思うんやけど、建物部分の価格って東京だとマンション価格の3割、4割くらいだよね
それが建築費高騰で30％UPしてるとこまではわかるけど、マンション価格が5割も上がってる理由にはならんよね
それで説明できるのはせいぜい1割強では、と思うのだけど有識者教えてください。

>>630 匿名さん

いえ、おっしゃるとおりかと思いますよ。
デベは建築費高騰を錦の御旗にして
最高益連発していますからね。

２年ほど前に東建の社長が粗利４割弱とゲロっていましたが
その起点から更に一点五倍くらい単価を上げているので
粗利ベースだと５割、６割のボロ儲けかと。

>>626 マンション検討中さん
パークシティーを脅威に感じてる野村の営業ですか？

>>631 eマンションさん
ボロ儲けとか書いてる時点で建設業に関わったことがないのがわかるな

ボロ儲けするとわかっているなら三井不動産株を、金利が上がるとわかっているなら銀行株を買ってヘッジすればいいだけだと思うんだがな。それらを含めても長期的にはインデックスには敵わないと考えているけど。

今までボロ儲けが出るような価格でも売れちゃってたから仕方がないです
ある意味消費者も悪い

>>634 検討板ユーザーさん

株価は将来の成長、収益増の期待値です。
直近のバブル相場に乗りボロ儲けしたとこで株価は上がらないゾ。

>>633 検討板ユーザーさん

今語っているのは分譲住宅事業ですよ笑

コストアップ500億分をゼネコンに被らせて自分のふところ傷んででないのに、さらに客からその500億円分を乗せて売ってるなんて、悪徳商法もいいとこだね。素直に騙される客もカモネギだが。。

>>638 マンション検討中さん

確かにゼネコンの友人が建築費高騰しても、デベとの力関係で、飲まざる得ないとぼやいていた。

あんま言いたくないけど、「快速が止まらない駅」って大間違いで、正しくは「総武線の駅」。ずっと違和感あったのコレだわ。

坪単価40万円の差だと20坪で800万円の差かぁ、1年分の賃料200万円たすと1000万円の差。確かに共用部は三井のほうが充実してるけど、1000万円の価値あるのか？？

>>641 さん

ある。
それでもないと思うなら撤退せよ。
以上、解散。

ここの管理費は、中野よりも高い？

管理費は外廊下なのに三井の方が高い。
修繕費は三井の方が安い。ただし、管理費は戻ってこないが、修繕費は自分たちのための将来に対する積立貯金。意味が全く違う。

基本的に掲示板のポジ発言はデベ、ネガ発言は消費者。振り回されないように自分の優先度を先に決めとかないと振り回されるよ。

>>641 匿名さん
1000万も違うんだ！ビックリ！南と西の差もあるのに、、ちょっと厳しいなぁ～

>>645 検討板ユーザーさん
掲示板のポジ発言は社員、ネガ発言はライバル社の社員
この場合ポジが三井、ネガは野村だよ

まぁそもそも本当の購入者はこんな掲示板見ない人が大半だと思うし見ても参考程度でそこまで信用してないでしょう

MRがてら小岩散策してきましたが、プラウド周辺のほうが綺麗ですし商店街も再開発地域なんですよね。
比べて北口はヨーカドーなくなるにしろ古きよき小岩感がすごいです。
あの辺りの飲み屋は結構閉店してたり再開発の煽りで閉店予定だったりするみたいですけど、別にパークシティ以外は再開発地域ってわけじゃないんですよね？

>>648 匿名さん
北口の開発整備地区はパークシティーエリアだけだけど
北口の開発誘導地区、地区計画自体はまだあるから再開発自体が終わりというわけではない

マンション選びは結婚と同じ！恋愛だったら、ひと目惚れで決めるのもありだが、何十年も暮らすのだから、ちやんと小岩はもちろん、他の地区も見て客観的かつ冷静に判断したほうが良い。特に相場と乖離してると、リセールの時、苦労するよ！

中古相場も高いですし、ここが相場と比べて高い感じはしないですよ。

>>648 匿名さん

タワマンのキラキラ☆した世界だけを知るより、飲み屋街やラブホなど現実的な世界も見せた方がたくましく育つと思うけどね。キラキラだけが良いなら湾岸の方が良いのでは。。

>>650 マンション検討中さん
別に相場と乖離してる訳でもないだろ
多くの人にとっては予想通りという感じやろ

どうせ一期は大して売れないから気にするな。MRの営業マンですら一期で売れるとは思えないって言ってたレベルの価格だから。しかも追い討ち掛けるように金利上がりそうだし。
自分は一期は欲しい部屋も無いし様子見決めてます。

>>652 名無しさん
全く同感です。
子どもにはラブホやだらしないおじさんなどにも目を背けず、いろんな経験を積んで欲しいと思っています。

>654

新築分譲マンションって一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。一期で売れなかったら、ビッグサプライズが無い限り挽回は厳しい。

700戸裁くとなるとさすがに一期はそれなりに数出ると思いますけどね
逆に出なかったら今後の販売は悲惨なことになりそう

一期だと結果が出ていないから人気を判断する材料としては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する一期の販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと低調。

>>657 マンション検討中さん
なので自分も営業マンが弱気だったので、今までの三井の物件だと逆に買い煽られてたので、かなり消極的だなと思いました。
現時点で割高と感じる価格設定、戸数の多さ、竣工まで3年という長さで先をイメージしにくい、小岩という立地があるからか、MRは長期戦を想定してるんだろうなと思います。

実際この価格だとニ期になっても価格は上げられないと思うし、一期で急ぐ必要が無いのでもう一期は参戦しない予定です。

>>656 匿名さん
三井も野村もMRの雰囲気似たり寄ったりで態度が控えめなので、両者ともそもそも担当者が物件にそれほど自信持てて無いんでしょうね。これは低調になると思います。
物件の勧め方が、買った方がいいと思いますよ。ではなく。買った方がいいと思いますが、どう思われますか？みたいな言い方してるんですよね、微妙なニュアンスなんですが

まぁでも小岩ってめっちゃいかがわしい店が多いかっていう言うとそうでもないし、ラブホ街ってわけでもないし、夜の店もそんな多くもない。
すごい中途半端な感じが普通に住宅街と溶け合って不思議な感じなんですよね。そこが魅力なんだと思いますし好きなポイントですが。

個人的には北東の86にいきたいですがここは全部一期なんですよね‥

少なくともこちらはデッキが確定してないからね。強気には出れないでしょ。何故、決まるのを待てないのか。

>>660 匿名さん
わかる。フロントのMR見てもパークシティのMR見てもテンションが今いち上がらない。むしろ下がる

・MR見る前のフロント
内廊下だし、南西眺望良さそうだし、価格次第で買いだろ
・見た後のフロント
うーん価格…小岩だぞここ、流石に調子乗りすぎ。南西中住戸はパンダっぽい値付けだけど、間取りがリビングインでキモ過ぎて普通に引く。こりゃ三井見てからじゃないとわからんな

・MR見る前のパークシティ
こっちのが大規模だし、マンマニおすすめだし、外廊下はテンション下がるけど、普通に見たら買だろ
・見た後のパークシティ
間取りが微妙…。価格も9000万台に揃えてるの狂気かと思うほど高い。あと何よりユニットバスがキモ過ぎる、あれは無い。MR担当もなんか積極的じゃないし、なんかテンションが上がらないどころか、逆に下がった、ぞ…？

みたいな感想です。

>>663 マンション検討中さん
なんかパークシティは値付けがキモい。66平米の部屋も9000万に揃えて来てる理由がよくわからない。9000台に載せて1億は超えちゃいけないみたいなルールがあるのかと思う感じの値付け。

坪単価、三井420.野村400くらいが妥当では。一期で100個も売り出して無いので、よっぽど自身がないのだろう。ブリリア千葉の大失敗も影響していると思う。小岩はもともと下総の国。東京価格ではなく千葉価格にすべき。二期はあと500万は下がると見た。ここは様子見だな。

>>665 マンション検討中さん
500万円下げたくらいじゃ売れないんじゃない？

価格で勝負しないといけない場所で価格で勝負出来ないのが、営業マンにはなかなか辛い状況だと思う。

>>663 マンション検討中さん
フロント南西中住戸はリビングインで無ければあの価格なら迷いなく札入れてました。リビングインは住むともう住みたくなくなる。実際中古でも嫌われるから非リビングインより価格一割は下がる。避けられるなら避けた方が良い間取り

>>667 匿名さん
一目で小岩だからこの価格に出来てるというのもわかるけどなんだかなという感じだよね

>>667 匿名さん
なるほど。
安くて売れるなら営業マンは要らないと考える派です。

>>670 検討板ユーザーさん

今は情報社会。営業マンの情報量より、顧客のほうが情報持ってる場合もある。今後は、営業マンもモデルルームもすべてバーチャルやAIに取って代わられるだろうな。