パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

>>1990 匿名さん

https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/gaikoku/2023/ga23ff0100.pdf

>>1992 名無しさん

中国人ランキング
1江東区
2足立区
3江戸川区
の順です。
当然中華系の購入はやばいですよ。
実需と投資両方。

>>1986 口コミ知りたいさん

82S購入できた人の大勝利です。

>>1993 マンション掲示板さん
港区の埋立地は江東区の10倍ぐらい中国人が住んでるぞ。

>>1989 マンション検討中さん
サイゼにいた日本人が昔のタイや台湾みたいな虫人間ってことな。

>>1988 匿名さん
賃料と住宅ローンの逆転は例えば豊海、中野、大山も同じでは？
いま大規模新築マンションを購入する場合は避けて通れず、これがリセール価格が伸びない要因になると思っている。

>>1995 匿名さん

根拠は？

>>1997 口コミ知りたいさん
いまタワマンが異常に上がってるのは円キャリートレードの一環によるものだから。だから小岩のように売買相場が異常に盛り上がる一方で、その土地の実態を示す賃料相場が上がってない。賃料相場は投資が存在しない完全実需の世界であり、その土地の本来の価値を示している
つまり、賃料相場が上がらずに売買相場だけが上がってる場所というのはさして需要が無いのに投機的に値上がりしていることになり、実態が見合わない完全に過剰評価されている場所と言うこと。
こういう場所は利回りが上がれば上がるほど価値が下がっていくと思われる。

賃料相場が低いのは、需要の大半を占める日本人からは大して評価されてない場所ってことなんだよね。
今のキャピタルゲイン目的の投資の金って極めて不安定な需要なんで、そこが滞ると一気にここらへんだと新築4.2-4.3%くらいの利回り目線の相場まで下がる可能性は高い。

実需の人ほど利回り目線で割高で無いかは気にした方が良い。小岩の今のタワマンの賃料相場が上層階でも70平米で1平米3500円くらいなので、それが再開発で4000円に上がったとすると、70平米で28万が将来の賃料相場になる。賃料28万の4.2%だと70平米で20階くらいでも約8000万がオーナーチェンジの相場価格になる。そこから計算すると実需は20階で9000万前後くらいがボーダーライン。
つまり、今の値付けより少し数百万安いくらいがギリギリ安全圏なので、もし三井が今より500万以上値上げするようなら実需は手を出さない方が賢明

>>1999 匿名さん
その通り、一次は新築マンションが高倍率抽選で買えないから来たやつと外国人投資家ばかり。小岩が小岩である所以は賃料が都内最安な点。賃料はなかなか上がらない。
本当に小岩にかけるなら今中古買って、次期でここを買うくらいの決断できなきゃここは買ってはいけない。

70平米の賃料相場が平米単価4000円というのは現時点の値付けにバッチリハマる想定で、おそらく三井も値付けで想定してる相場です。
三井の想定なので固めの査定ではあるりますが、賃料相場はそう簡単には上がらないのでかなり小岩の実態に即した相場になっています。
つまり三井は現時点で想定される将来的なキャップの相場で小岩を売ろうとしており、賃料相場を考えるとこれから値上がりする余地はほぼ無い状況です。もしキャピタルを取りたい方がいるのであれば中野や豊海をオススメしますし、あちらが人気あるのは賃料相場もここから伸びる可能性があるからでもあります。

>>2001 口コミ知りたいさん
晴海フラッグは一時的な大量供給で、賃料下がってるだけで、構造的に別物。

>>2002 匿名さん
賃料相場で考えるとここのリセールが伸びる要素は皆無だな。となるとなぜこの金額で人気あるのか意味不明だが

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

>>2006 口コミ知りたいさん
いくら賃料が遅行指数でも小岩で70平米30万以上で借りたいと思うような人は今後も現れないよ。賃料相場は日本人が中心でいくら再開発しても小岩駅の都心までの距離と利便性は変わらないから、他の路線が来たり利便性が劇的に向上しない限りは賃料相場の上昇余地は極めて限定的になる。

>>2007 マンション掲示板さん
3年前に
パークタワーかちどきが坪800～900になるなんて言っても、
アホなん？って言われるだけだよな。

つまり将来のことなんかわからん。
小岩は化けないかもだけど、再開発が評価されて化ける可能性は大いにあると思う。

>>2008 eマンションさん
本当にそう。
豊洲で6,000円/平米で賃貸ついてることを5年前は誰も想像できなかったですしね。
駅前1番物件のプレミアムをどう評価するかで、事例から比較すると上の一連のコメントはプレミアムを過小評価してるということになると思います。

上の方の考え方で買えばそれは絶対間違いないのですが、そんな物件は残念ながらもうないです。今デベが出す想定賃料対比で利回り4%でるとこなんて無いし、ほとんど3の下の方です。

例外は幕張ベイパークとか、特殊な背景があるところくらいですね。

その上で、いつか下がるのを待ち続けて買わないのか、賃料垂れ流しよりはマシと考えて買うか、というところに落ち着き、色々な方が書いているまずは一軒買った方が良いですよと言う話に落ち着くと思います。

>>2008 eマンションさん

三井の小岩はパークタワー勝どきと似てる事情があります。
すでに中華系投資家が札を入れている状態です。
同じ小岩でも野村と状況が異なります。そちらはまったく抽選になっていないよう。

ここは23区最安圏の小岩であることをもっと冷静になって考えたほうが良いかもな、、再開発考慮しても賃貸や中古市場はかなり厳しい、、

亀戸も、カメクロだけ別世界ですからね、小岩も特定のマンションだけそうなると期待してますがね。

フルローン組んで、余った金を投資に回してるのはキャリートレードと同義。マンクラは自然とキャリー取引してる。

>>2011 評判気になるさん

中央区の中古マンションで、一番高値取引してるのは
みんなディスってる勝どきの三井マンション。
中央区の底って言われて来たよ。
そこのマインドセット変えないと時代の流れには永遠についていけないよ。

>>2012 マンション検討中さん

そうなると信じているよ。

>>2013 通りがかりさん
違うんじゃないでしょうか。
為替と違ってマンション住宅ローンは追証ないですし、きちんとCF回ってれば問題ないですよね。
キャリートレードは為替の急変で追証差し入れが求められるもの応えられずに強引にポジションを閉じられてしまい、ロス確定されてゲームオーバーになりますけど、マンションは普通に住んで毎月きちんと返済してれば強引にポジション閉じられたりしないですからね。

誤解しておりましたら解説お願いしたいです。

>>2014 名無しさん
私も勝どきサウスの亡霊だが、あの時と同じと錯覚するのは良くない。バイアス。ここは建物も低いし、規模も小さいし、清水建設でもなく、入る店も小岩のスーパーだったり、何よりも都心からの距離が違う。
そして、値上がるマンションの一つの指標として、マンコミュの一定期間のコメント数の多さを比較すること。勝どきと比べてみれば20倍くらい差がある。

>>2014 名無しさん
私も勝どきサウスの亡霊だが、あの時と同じと錯覚するのは良くない。バイアス。ここは建物も低いし、規模も小さいし、清水建設でもなく、入る店も小岩のスーパーだったり、何よりも都心からの距離が違う。
そして、値上がるマンションの一つの指標として、マンコミュの一定期間のコメント数の多さを比較すること。勝どきと比べてみれば20倍くらい差がある。
勝どきは中央区の底とはいえ、元々投資銀行とか金融系の人が多く住んでたし、賃料も高いよ。西成区にパークコートできたら君は買うのか？

>>2018 マンコミュファンさん
西成にパークコート作るわけねぇだろ。
ありえない前提出して勝ち誇るなよ笑

中央区の底と23区の底を比較してもしょうがない、、そもそもタワマンだからといってマウントとりたい人には小岩は向いてない。他地区からバカにされるだけ。

>>2017 名無しさん

出だしの状況は似てますよ。
話題性は若干違うですが、ここの商業はptkより豊富出し、
駅将来直結も三井なら行政と調整してできる事だし、
投資客も、法人登録率も高いし、完全一致ではないにしても、注目度合いは城東NO.1は異議なしね

>>2020 評判気になるさん

かつて中央区の底が今は中央区中古価格の頂点ですよ。
再開発のチカラ！

>>2022 マンション掲示板さん

私も勝どき購入した時まわりから散々言われた。
でも自分の判断は自己責任で何を言われても自分を信じるだけ。
全員が共通認識を持ち時、倍率高く抽選に当たらないか、
値段が高くそもそも買えないか、のどちらになります。

>>2009 マンション掲示板さん
同意します。
区分マンションは収益還元法での還元価格で計算したら地方の駅前マンションでも割が合いませんよ。
マンション売った方はご存知かとおもいますが、区分マンションの価格設定は周辺の取引事例価格を参考にしますよね？
23区内の駅近、再開発、大規模、タワーと4拍子揃った物件の1期、2期位までは損はないと思います。

デベも夏休みに入ってひまなんだね～　ゆっくり休めばいいのに。

>>2020 評判気になるさん
単にタワマン叩きたい人の典型コメ。誰1人マウントとか思ってないのに笑
真面目に説明するだけ損、解散！
>「タワマンだからとマウントとりたい人」

>>2023 マンション掲示板さん
勝どき買って大儲け、自分の時より圧倒的に条件が劣る検討を強いられているタワマン提示版見に来て気持ちよいってか

>>2029 匿名さん
港南vs勝どきはわかりますが、そこと小岩を比較するのは前者に失礼でしょう。同じ土俵にも上がりません。

昨日も、快速の人身事故で各停も止まった。う回路ないのが厳しい。

>>2032 匿名さん
総武線はしょっちゅう止まる。明日もアウトだろうね～。

>>2034 口コミ知りたいさん

明日くらいは止めていいよ

カメクロとここどちらが良いでしょうか

>>2036 匿名さん
カメクロは商業施設で住宅ではありませんので
比べることはできません
プラウドタワー亀戸クロスでしたら比べられますが

>>2037 検討板ユーザーさん
うわー友達居なそう

>>2038 匿名さん
嫁も友達もいなそう笑
プラウドタワーってわかってるのにね。
可哀想、、

>>2037 検討板ユーザーさん
プラウドタワー"亀"戸"クロ"スをカメクロと呼んで良いのでは？
ここは入居時期が遠いので近隣中古も含め検討中

ちなみに第1期の人気がすごいことを聞いて興味を持って、モデルルームにも行っていない素人です。カメクロの3LDK中古は予算厳しそうですがここの3LDKは買えるかも、と期待。分譲価格を知らずトンチンカンな事言っていたらすみません

>>2041 eマンションさん
そんなレベルじゃ辿り着けない。もっとマンションを極めてから来てくれ。

カメックスをコロナ禍に諦めた身としては、どんなにカメックスが良くても、中古になった上に値段倍と心理的に無理なんですわ

>>2041 eマンションさん
ここは外廊下なので、内廊下の他の直結マンションと比較されるかと思われます。

まあここは都内”新築“でタワマン買える最終選択肢として消去法で選んでる人が大半だと思うので、中古市場になった途端厳しくなると思いますけどね。

まあたしかに、亀クロは値上がりしすぎてるし中古だから選びにくいな。
やっぱりなんだかんだ新築がいいよ。

>>2045 匿名さん
なんでそう考えるか意味がわからん。
中古でも良いと考える人が都内JR駅直結の常識的に購入できるマンションとして強くニーズがあるだろう。

改めてマンマニの動画見て、購入検討してます。
もちろん新築が良いですが、入居時期が遠いのでファーストやアルファグランデも含め検討中。

>>2045 匿名さん

中古になったらとんでもない値段になるので購入することが厳しくなりますね

>>2046 匿名さん
都心からの距離、江戸川区の空気感、内廊下や全館空調、キーレスなどの仕様差
この辺りが気にならないなら迷わず小岩GOでしょ！
それ以上を求めるなら課金して亀戸クロス。

>>2042 検討板ユーザーさん
たったの小岩のマンション購入如きで偉そうな口聞くなよ笑

>>2050 マンション検討中さん
空気感は亀戸も相当やで。アジア系外国人も多いし。

>>2042 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。一歩ずつ、精進します。

>>2043 マンション検討中さん

諦めたのが悪い

>>2055 マンション掲示板さん
坪360万が今や坪600万だもんね
やってられんわな

カメクロの3LDKもいまや普通の人は買いづらい価格ですよね。広い2LDKならまだいけると思いますが、、

>>2052 匿名さん

7-8年ぐらいから気になり始める。特に匂い気にする人なら。

>>2058 マンション掲示板さん
酸っぱいぶどう

急に亀戸クロスとの比較になってるけど、ここはその前に小岩ファーストやフロントとの比較になるんじゃないの？

>>2060 口コミ知りたいさん
自分もそう思ってた。
新築で探してる多くの人は、そもそも中古には興味ないと思うんだけどな。

>>2061 マンション検討中さん
近隣中古も含め検討してますよ。
錦糸町、亀戸、もちろんファーストも。でも出物が少ない。

>>2061 マンション検討中さん
いやそういう意味じゃなくて…
エリアも価格帯も違うからもっと近い競合あるんじゃないのって話

>>2059 マンション検討中さん

今内廊下マンション住んでるよ。

>>2064 マンション検討中さん

ずさんな管理の内廊下、残念ですね。

これから、タワマンたくさん立つから迷いますね。南7丁目、新小岩、立石、本八幡、船橋、津田沼、内廊下だったらいいな。

>>2065 評判気になるさん

パークタワーですが。管理よいがどうがはわからない。
何件の10年前後のタワマン見学してきたが、正直匂いがやばい。匂い鈍感な人でいいですね

>>2067 評判気になるさん
それ自分の体臭だよきっと
外廊下をお勧めします

築20年ぐらい経ってる内廊下の大型タワマンは大体臭いですよ。

>>2067 評判気になるさん
ご存知かもしれませんが、嗅覚過敏は精神的なストレスで発症するケースが多いです。例えば、電車内で石鹸、香水などの匂いに過度な不快感を覚えませんか？
書き込みを拝見する限り、自覚ないかもしれませんが嗅覚過敏の気配を感じます。一度受診をお勧めいたします。

小岩の南側にできるプラウドってゆかいふる付きますかね。
付くならそれまで待とうかなと。

>>2070 検討板ユーザーさん

内廊下以外は大丈夫です。
電車でも普通に乗ってますよ。

外廊下は外廊下で経過年数に応じて「その家」の独特の匂いが漂ってくるのよね。柔軟剤だったり香水だったり体臭だったり。もちろん無臭の家も多く存在するのだけど。

古い内廊下マンションは独特の悪臭が建物全体に及ぶからね。長く住むなら外廊下の方が快適に暮らせると思う。

中古は瑕疵担保がつかないとか仲介手数料がかかるとか、デメリットも多いからな。階や向き、間取りも選べないし。
やっぱり新築に限る。

ここの20階以上角部屋買う人ってどのくらいの属性やろ
世帯2000くらい？

>>2076 評判気になるさん

中住戸契約したが、それぐらいです。

>>2076 評判気になるさん
1200です（しょぼん）

>>2074 匿名さん
では六本木ヒルズは臭いでしょうね？
そのうち虎ノ門や麻布台アマンも臭くなるでしょうね。笑

都心のマンションってほぼ内廊下では。ホテルも全て内廊下。郊外タワマンはコストカットと管理費削減のため外廊下が多い気がする。客層の違いだろうね。。

>>2080 検討板ユーザーさん

多分その独特の匂いに慣れていると思います。

>>2081 マンション検討中さん
内廊下の匂いとか言ってるやつの布団の方がよっぽど臭いよw

>>2082 匿名さん

独特の臭いに慣れるって??
そんなに臭ったら住んでいる
住民は慣れませんよ。
内廊下は100%空調が効いてます。
管理会社が定期的に清掃するので
何の臭いか理解出来ないです。

>>2084 マンション検討中さん
嗅覚過敏症の人の意見は相手にしなくて良いと思う

築20年ぐらいの内廊下タワマンに住んでみれば分かると思うけど、かなり臭いぞ。

外廊下はゴキブリと暑さとの闘いです。COOPのBOXを玄関に置いておいたら裏にゴキブリが潜んでいることがあり、びっくりすることが何度かありました。

ネズミやゴキブリが多いのは、下水処理場の近隣みたいな不潔な環境に立地する物件だよ。小岩には少ないです。