パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

お前は家から出ないんだから、そもそも電車のダイヤのことなんて知らないだろ

本当に検討している人はどんくらいなのだろう。。

>>1002 マンション検討中さん
マンション検討中、と表記の無い人はただの野次馬でしょう。あまり振り回されないように自分の軸や優先順位をしっかり持つたほうがいいてすよ。

首都圏の電車混雑率てす。最新が2022年度しか無いので、現在は確実にどの路線も増えていると思います。ちなみに、コロナ前の2019年度の総武緩行線（錦糸町～両国）は194%でした。

https://toyokeizai.net/articles/-/688300?page=3

ここの名前とか適当だったけど名前で野次馬かどうかなんてみんな判定してるのね、初めて知りましたわ。

営業さんに聞きましたけど、現在20fより上は抽選で2倍～3倍になるかもな事は言ってましたね。どの部屋とは言ってませんでしたが

豊住線ができれば豊洲方面の人がそっちに向かうだろうから緩和が期待できる。

>>1005 マンション検討中さん
2.3倍なら適度な倍率じゃないですかね。まだ開けてない似たような間取りがたくさんあるので、上下左右に抽選前に振ってくるでしようね。

>>1007 名無しさん
え？倍率つくの？小岩なのに？

修繕積立金は最初やすく設定し過ぎでしょ。
デベは売ってしまえばそれでおしまいだから酷いもんだよ。

>>1005 マンション検討中さん

三井は出してる部屋少なすぎ。角とか２部屋？それで倍率つくとか…

修繕費はプールとか不要な共用施設が多いと将来苦しくなる。湾岸の築古のタワマンでそういう物件がいくつか出てきている。

現在の小岩は、南口の方がお店・人・バスの出入りも多く栄えています。再開発も南が大規模で、北口はここのみです。
計画を見ると南口も今後デッキで繋がりそうですし、南口の方が優勢になる可能性はありますかね...本当にここが小岩のランドマークタワーになりますかね？みなさんの意見を聞かせてください！

>>1008 マンション検討中さん
倍率付くと言っても、角部屋の一部だけみたいですよ
中住戸のほとんどはまだ要望書埋まってない

>>1006 匿名さん
調べたら2030年代中なのね、早めにできてくれればありがたいが‥

>>1012 検討板ユーザーさん
MRいけば、野村フロントとの違いは歴然と感じました。後発リビオが、三井を超えらるイメージはない、くらい、三井の企画力はすごいと感じました。あとは、他地域とくらべは、別の物差しなので、グロス予算含め、自分が舞える舞台でベストはどこか、ということかとは思いましたが

皆さん、入居後新築リノベってする方いますか？
正直このままのキッチンと風呂場は正直あり得ないのでその場合はスケルトン渡しをお願いするのでしょうか、それとも入れてもらった後に壊すのでしょうか。

施工してもらった後壊して入れるのももったいない気がしますが、使える部分は再利用したいとも考えております。

>>1016 職人さん
内装は必ず完成した状態で渡されます。そしてキッチンはまだしもユニットバスの新築リノベは非常に大変です。
だから皆がオプション対応でもよいから仕様をなんとかしてくれと文句を言ってる感じです。

>>1011 匿名さん

不要かどうかは住む人が決めるのでは？ブリリアマーレとか住んでたときは共用施設がかなり充実してて維持費もそれなりにかから施設も多かったが、みんなしっかり活用してたし。

>>1017 匿名さん
ありがとうございます。やはり風呂は大変なんですね‥‥

キッチンは200万、風呂は400万ぐらい？か買ってしまうのかなって思ってのでリノベするなら階を低くして検討しないとなと思っておりました。
なんでオプションでも高い物にできないんですかね、3年後だけどもう大量に発注してるのでしょうかね。

せっかく間取りや立地、共有部は好みなのに中身がこれで検討できないってなるのは悲しい。
ずっと待ってたのに

キッチンはそんな気にならなかったんですが、どのあたりがあれなんでしょうか？？

風呂より外廊下が一生どうにもならない。

予算の為に外廊下にしたのでしょうか？
それとも容積率？
後発の南小岩7丁目も外廊下みたいですね。
中層以下を内廊下にして以上を外廊下にしたら
どっちに人気が行くか試して貰いたいです

>>1020 マンション検討中さん
キッチンは身長や感覚により好みが別れると思うのであくまで私の感覚なのですが、
まず食洗機がシンクの下にあって深型へのオプション不可になってる。
また、キッチン下段にあると、ただでさえ物が入らない浅型は上手く洗えるようにパズルのごとく配置を変えなきゃいけないのに腰をかがめて作業しなきゃ行けないストレスが発生。
食洗機をあけっぱなしにするとシンクの正面に立てない（予洗いした食器の水滴が床に垂れないメリットはある）
シンクが中央に寄ってるので中央のワークスペースが狭い。
IHに変えたい（もしかしたらオプションでできるかも？）
などなど。
天板のグレードというよりワークスペースの配置が使いにくそうで、グレードは我慢できるかもですが使用感は日々のストレスにつながるのでなるべく良くしたい所存であります。

風呂は億払うなら床ワイパーとかつけたいよねって感じもありますし、ダウンライトにしないと掃除めんどくさいなって感じです。

>>1022 マンション検討中さん
内廊下好きだけど、フロントみたいな2LDKSじゃなく3LDKと呼ぶために無理やりリビングインしまくる間取りが増えるなら外廊下で良いかなと思います。

下層階の地権者住戸は賃貸も大量に出るから、治安悪い人入ると困っちゃいますね。

こちらのマンションを検討されていらっしゃる方は、船橋駅前にできるマンションも比較検討されている方も多いのでしょうか？

>>1026 マンション検討中さん
船橋との比較される方もいると思います。
私も比較したいですし、快速使う方は船橋の方が便利と思います。

比較してますよ
都心までの距離と、街の規模・複数路線のどちらを取るかでしょうか
私は気にしませんが都内じゃなきゃ駄目って人もいるみたいなので

船橋の情報が出るのはあと1年くらいかかるのでしょうか

https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000817498.pdf

現実みた方がいい

>>1030 口コミ知りたいさん
城東地区に住んてる人はハザード気にしないよ。マンションだし。

>>1031 マンション検討中さん
万一浸ると、リセール一時的に厳しなるかもね

そういう人は城東はやめて城西へ。
ハザード気になるなら東は無理。

船橋は入居時期がここの一年後なので、一年送らせたタイミングで情報が出てくるんじゃないでしょうか

あちらは近くのタワマンが結構な築年数なので住み替え需要もあるでしょうね
内廊下だと嬉しいですがあの立地だと価格がおかしくなければ外廊下でも普通に売れてしまいそうです

>>1034 マンション検討中さん
小岩と船橋どちらが高くなるでしょうか
後発なだけに船橋が高くなってしまうのでしょうかね

>>1035 評判気になるさん
小岩より安くなることはまずないでしょうね。。
間違いなく千葉では最も高い物件になるでしょう。

土地代が簡単に分かるサイトです。
小岩駅周辺　47万円/㎡
船橋駅周辺　75万円/㎡
土地代が3割、建築費7割だとすると、
小岩の方が船橋より安くなりますね。

https://tochidai.info/search/

小岩の土地安いんですね。
それでこの値段になるとは。。

小岩の方が津田沼や千葉より安いし参考になるのだろうか…

https://tochi.biz/station/funabashi/
https://tochi.biz/station/koiwa/
果たしてどうなるのか？

>>1040 マンション検討中さん
船橋　154万4116円 /坪
小岩　158万2370円 /坪

そもそも単独駅と乗換駅で比べても意味ないけどな

去年のデータですが、中古マンションの価格だと小岩の方が3割程度高いようです
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/1153
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/1159

小岩も船橋も人気の高い街ですよ。

>>1041 マンション掲示板さん
資料間違えてますね(恥)

ここと並行でどこ検討してますか？

>>1045 マンション検討中さん
小岩野村です

>>1045 マンション検討中さん
中野。残念ながら南口のプラウドは比較対象にもならない

先になるけど、南口の高層タワマンはどうなんでしょ？

>>1045 マンション検討中さん
住居用としては綾瀬と検討
個人的には小岩か綾瀬の2択

投資用としては三田や中野で小岩は検討できない

>>1047 名無しさん
そうだね、こっちはスレッドが1,000に上っているのに先発の野村さんは500でしかない

プラウドと三井はうまく性格を変えてるので好みで選んで良いと思う。立地が良いからリセールはどちらも期待できる。

三井と野村で企画力に差が出過ぎて、フロントは現状でまだ一期の売り出し埋まる気配無いし、かなりキツそう。
ここの比較対象は中野だが、中野が本命だけど条件や抽選結果によってはこっちって感じの2番手扱いする人がほとんど

中野と小岩では検討層は被らないのでは。中野と被るとしたら高田馬場や笹塚みたいな新宿周縁エリアだと思う。

なんで二重サッシケチっちゃったかなぁ～
グランファーストの部屋にも入った事あるけど、電車の音すごいですよ。北は蔵前橋通りうるさいし。

再び第一期が後ろ倒しに
MRはほぼ埋まっていて反響は大きいと思うのですが何か意図があるのだろうか

電車の騒音はそこまで大きくない。23区だと羽田新航路下の品川とか大井町の騒音が一番厳しいと思う。

後ろ倒しってどんくらい変わったんですか？

>>1055 マンション検討中さん

野村の後にしたいんでしょ

>>1055 マンション検討中さん
野村も後ろ倒しになってるし、普通に要望書が全体的に埋まって無いんでしょ

住宅ローン組まれる予定の方は
住宅ローンスタート時変動金利何％予想とされていらっしゃいますか？

>>1056 匿名さん
総武線快速の音エグいよ

後ろ倒しの件、皆さんお詳しいなぁ。
急遽、登録説明会とやらが入ってきたからどういうことかと思っていたら。

>>1056 匿名さん

飛行機騒音は品川では問題ないけど大井町あたりまで行くと高度が下がるからかなり大きい

線路沿いにも、京葉道路沿いにも住んだことありますが、音って結構慣れるもんです。窓閉めればほぼ聞こえないし。一方、何年経っても慣れないのは駅距離。

>1062

一期って販売実績がないので今後の販売の好不調を判断する材料として、販売開始が予定通りなのかと一期の販売戸数の総戸数の割合がチェックポイント。ずるずる遅れて小出しだと不調のシグナル。

入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きって売る側だけでなく購入者にとっても重要。

品川も大井町も高度低いですよ。大井町はA滑走路で品川はC滑走路。いずれも爆音が2分起きなのでかなりきつい。

>1055

歩留まり悪くて見込み客が集まってないんじゃない。三井は勝どきでモデルルームの予約すら取れずって人気だったのに、結果は完成在庫なんて落ちをつけちゃったりしてる。

時間稼ぎするなら登録説明会なんて内容のないことしないで、重要事項説明を登録前にやればいいのにね。

わざわざ時間かけて選手村跡地みたいに説明の内容と実際が違ったら大ヒンシュクなんだけど。

>>1060 マンション検討中さん
政策金利を0.75～1.25と予想してるので1.0～くらいですかね
ただ、資金計画は余裕をもって3%で試算しています

>>1065 マンション検討中さん
勉強になります。
引き渡しが3年後とかなり先ですし、インフレもしっかり織り込んだ価格ですから難航するのも当然かなと思っています。
いまの小岩から全く新しい小岩に生まれ変わるプロジェクトだと思うので、このギャップに一般の方々が気づくまでは旨みがあるマンションになると考えています。

登録説明会って普通あるんですか？？何するんですかね？

株は噂で上がって事実で下がると言われてますが、不動産（再開発）は、噂で上がって事実でさらに上がって、また更に街が完成してから上がるものです。小岩は人気のない今が狙い目だと思ってます。

下の商業エリアは住居者専用入口みたいな物はあるんですかね？

>>1073 名無しさん
さてはMRにすら行ってないな

1期を後ろ倒しにしてるのは販売価格あげようとしてるのかもなー。次期以降も上がっていくんだろうし。同じ三井でも中野とか後ろ倒しになってたし。

>>1075 名無しさん
今の販売状況では値上げは無理かな。後ろ倒しにしたのは単純に要望書が充分に集まってないだけ

>>1074 マンコミュファンさん
気になってますが行く時間ないんです

>1070

一般の方々がだれを指すのかわからないけど、近隣住民は再開発を織り込み済み。一期の販売戸数くらい近隣住民でサクッと捌けずにずるずる時間かけてなんて強強だと広域検討者に波及しないと思うけどな。

>>1078 評判気になるさん
貴殿の感想ですね。
じゃあそれでいいんじゃないですか。
自分も感想を述べたまでなので。

近隣住民っていっても、1億の金出せる層はかなり限られると思いますね。ここは下町小岩ですから。やはり、広域から集めないと一期でも無理でしょう。南口7丁目の住商の商業施設が広域からも集客できるものであれば起爆剤になると思いますが、全容はまだまだ先ですね。

住友商事の商業施設です。
https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/business/case/group/retail-faciliti...

>>1060 マンション検討中さん

現在0-0.10の政策金利が年度内に0.25もしくは0.50、25年度に0.50か0.75くらいまで、中長期的な上限値はそこか1%と想定。住宅ローンが政策金利より低いことはあり得ないので優遇幅変えられない既存のローンも含めてあげるために短プラベースの変動金利も上がる見込み、って考えてます

短プラがわかってない人いる

ここの立地なら1億出す人たくさん居ると思いますよ。

7丁目にフードコートが出来ると良いですね。
銀だこ戻って来て欲しい

>>1084 匿名さん
一億出せる人が想定よりいないから、三井も野村も要望書集まらずどんどん発売時期を後ろ倒しにしているのでは？立地もマンションも良いのに売れないのは価格が高いから。値下げするしか無いのでは？

むしろ1億で買えるなら安かったと言われることになると思う。

一期の販売戸数が判明しない限りはなんとも言えないですねえ
相当数出してきたら好調なんでしょう

>>1088 評判気になるさん
販売後ろ倒し=不調だと思うが、好調不調の目安は？中野の後ろ倒しは、単にエントリー多すぎてさばききれてないだけ。

>>1087 匿名さん
昨年まではそれでいけたけど、金利上昇局面だともう通用しないかもね

>>1089 マンション検討中さん
関係者でなければ同じ販売後ろ倒しで中野は好調、ここは不調だという判断はできないと思いますが、何か根拠はあるのでしょうか？
私は根拠がないと思っているので、実際に販売しないとわからないと思っていますが

>>1091 マンション掲示板さん
状況証拠から誰でも判断可能な範疇だよ
中野は案内も販売も遅らせたんだから要望書の集まりなんか関係ない、むしろ手間のかかる組馬お断りすらしてるレベル

小岩馬案内開始後に販売遅らせてるという点に尽きるし、Twitterの話題にすらほぼ上がらず

これでも販売関係者がというのであれば、それはもはや捻くれてるだけ

>>1092 匿名さん
ご説明ありがとうございます
特に根拠はなく、状況証拠とTwitterを見た個人の推測ということで承知しました

>>1093 eマンションさん
本当に捻くれた頭をお持ちだということに驚きました
人生生きるの大変じゃない？

>>1094 通りがかりさん
単なる推測を元に不調だと断言する方が捻くれてると思いますよ
小岩と中野で後ろ倒しの経緯が違うのはその通りで中野の方が好調そうなのは認めますが、
それはあくまで相対的な評価であり小岩の販売が不調だという根拠にはならないと思いますが？

>>1095 マンション掲示板さん
客観的な事象を客観的に捉えられないあんたに何を説明したって根拠がないって言うだけじゃんｗ

少しは頭を働かせて考えるということをやってみたらどう？
まーそこまで頑なになるってことは、大体どういう立場の人か想像つくけどねーもしくはマンションについて詳しくないのに識者ぶってるか

>>1096 口コミ知りたいさん
具体的な反論はできないということで承知しました。

去年あたりから郊外物件の販売開始遅れが目立ってきた。今年に入ってからはタワマンも。郊外物件がどういう末路をだどったか確認すればここの行方も推測できる。

どちらのご意見も一理あると思いますよ。とりあえずパークもフロントも売れて欲しいです。リセールに響くので。

>1092

案内遅らせるのは、エントリーの集まりが悪かったからと推測できないのかな。