パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

>>1990 匿名さん

https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/gaikoku/2023/ga23ff0100.pdf

>>1992 名無しさん

中国人ランキング
1江東区
2足立区
3江戸川区
の順です。
当然中華系の購入はやばいですよ。
実需と投資両方。

>>1986 口コミ知りたいさん

82S購入できた人の大勝利です。

>>1993 マンション掲示板さん
港区の埋立地は江東区の10倍ぐらい中国人が住んでるぞ。

>>1989 マンション検討中さん
サイゼにいた日本人が昔のタイや台湾みたいな虫人間ってことな。

>>1988 匿名さん
賃料と住宅ローンの逆転は例えば豊海、中野、大山も同じでは？
いま大規模新築マンションを購入する場合は避けて通れず、これがリセール価格が伸びない要因になると思っている。

>>1995 匿名さん

根拠は？

>>1997 口コミ知りたいさん
いまタワマンが異常に上がってるのは円キャリートレードの一環によるものだから。だから小岩のように売買相場が異常に盛り上がる一方で、その土地の実態を示す賃料相場が上がってない。賃料相場は投資が存在しない完全実需の世界であり、その土地の本来の価値を示している
つまり、賃料相場が上がらずに売買相場だけが上がってる場所というのはさして需要が無いのに投機的に値上がりしていることになり、実態が見合わない完全に過剰評価されている場所と言うこと。
こういう場所は利回りが上がれば上がるほど価値が下がっていくと思われる。

賃料相場が低いのは、需要の大半を占める日本人からは大して評価されてない場所ってことなんだよね。
今のキャピタルゲイン目的の投資の金って極めて不安定な需要なんで、そこが滞ると一気にここらへんだと新築4.2-4.3%くらいの利回り目線の相場まで下がる可能性は高い。

実需の人ほど利回り目線で割高で無いかは気にした方が良い。小岩の今のタワマンの賃料相場が上層階でも70平米で1平米3500円くらいなので、それが再開発で4000円に上がったとすると、70平米で28万が将来の賃料相場になる。賃料28万の4.2%だと70平米で20階くらいでも約8000万がオーナーチェンジの相場価格になる。そこから計算すると実需は20階で9000万前後くらいがボーダーライン。
つまり、今の値付けより少し数百万安いくらいがギリギリ安全圏なので、もし三井が今より500万以上値上げするようなら実需は手を出さない方が賢明

>>1999 匿名さん
その通り、一次は新築マンションが高倍率抽選で買えないから来たやつと外国人投資家ばかり。小岩が小岩である所以は賃料が都内最安な点。賃料はなかなか上がらない。
本当に小岩にかけるなら今中古買って、次期でここを買うくらいの決断できなきゃここは買ってはいけない。

70平米の賃料相場が平米単価4000円というのは現時点の値付けにバッチリハマる想定で、おそらく三井も値付けで想定してる相場です。
三井の想定なので固めの査定ではあるりますが、賃料相場はそう簡単には上がらないのでかなり小岩の実態に即した相場になっています。
つまり三井は現時点で想定される将来的なキャップの相場で小岩を売ろうとしており、賃料相場を考えるとこれから値上がりする余地はほぼ無い状況です。もしキャピタルを取りたい方がいるのであれば中野や豊海をオススメしますし、あちらが人気あるのは賃料相場もここから伸びる可能性があるからでもあります。

>>2001 口コミ知りたいさん
晴海フラッグは一時的な大量供給で、賃料下がってるだけで、構造的に別物。

>>2002 匿名さん
賃料相場で考えるとここのリセールが伸びる要素は皆無だな。となるとなぜこの金額で人気あるのか意味不明だが

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

>>2006 口コミ知りたいさん
いくら賃料が遅行指数でも小岩で70平米30万以上で借りたいと思うような人は今後も現れないよ。賃料相場は日本人が中心でいくら再開発しても小岩駅の都心までの距離と利便性は変わらないから、他の路線が来たり利便性が劇的に向上しない限りは賃料相場の上昇余地は極めて限定的になる。

>>2007 マンション掲示板さん
3年前に
パークタワーかちどきが坪800～900になるなんて言っても、
アホなん？って言われるだけだよな。

つまり将来のことなんかわからん。
小岩は化けないかもだけど、再開発が評価されて化ける可能性は大いにあると思う。

>>2008 eマンションさん
本当にそう。
豊洲で6,000円/平米で賃貸ついてることを5年前は誰も想像できなかったですしね。
駅前1番物件のプレミアムをどう評価するかで、事例から比較すると上の一連のコメントはプレミアムを過小評価してるということになると思います。

上の方の考え方で買えばそれは絶対間違いないのですが、そんな物件は残念ながらもうないです。今デベが出す想定賃料対比で利回り4%でるとこなんて無いし、ほとんど3の下の方です。

例外は幕張ベイパークとか、特殊な背景があるところくらいですね。

その上で、いつか下がるのを待ち続けて買わないのか、賃料垂れ流しよりはマシと考えて買うか、というところに落ち着き、色々な方が書いているまずは一軒買った方が良いですよと言う話に落ち着くと思います。

>>2008 eマンションさん

三井の小岩はパークタワー勝どきと似てる事情があります。
すでに中華系投資家が札を入れている状態です。
同じ小岩でも野村と状況が異なります。そちらはまったく抽選になっていないよう。

ここは23区最安圏の小岩であることをもっと冷静になって考えたほうが良いかもな、、再開発考慮しても賃貸や中古市場はかなり厳しい、、