変動金利は怖くない！！その１７

>372

なるほど、なるべく流動性の高い資産を手元に置いておいて、リスクに備えるということですか。

徹底してますねｗ。

変動・固定共に金利はもうこれ以上は下がらない。
これからローンを組むならフラットなどの長期固定が有利だよ。

あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
人はしかたないが。

↑振り出しに戻る

>382

>固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
>人はしかたないが。

それは金利選択の前に物件選択を間違っているのでは・・・
身の丈に合ってない物件を選ぶ人＝ギリ変はやめましょう。
金利選択以前の問題ですからね。

そこで始めから。

>>382
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
＞ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

変動としての意見を一つ。
金利がこれ以上、下げシロがないのは承知。しかし、逆を言えば一番金利が低いのも事実。
問題は、いつ頃から金利が上がるのか？
１０年位いまの低金利（上がっても０．５％迄）が続けば、結局変動の方が総支払額が少ない。
金利が上がる前に繰り上げすれば、さらに元本が減り負担が軽減できるやりかたが今の定石。

ただ、今年中にローン借りる人はフラットSが無難。>>382　の
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない
から引用すると、逆に固定でこれだけ低金利で借りられるのは今だけ。
本当にフラットSの－１％優遇が今年だけならば、今年の定石はフラットS。

現在のデフレ下で変動を選ぶのは、資金に余裕がある人が、現在の最低金利を利用して、中期は続きそうなデフレの間に、繰り上げなどで支払い総額を抑えてしまうと言う戦略。それがインフレへの備えにもなるのは言わずもがな。
そこまで資金に余裕がなくとも、現在の低金利を享受しながら繰り上げもそれなりにして、デフレ下の低金利下で、安定した返済と言うならフラットＳもあり。
それも出来ないギリギリではそのローン額を借りないのが（金額を減らして収入減でも対応できる余力を残しておく）、唯一の対応。
借りれるギリギリで変動（収入減への対応と言う意味では固定もだが）を借りたら、それは破綻予備軍。

足長が出てきた時点でこのスレは死んだな
結局、ここもネタスレと化すのか

繰上繰上と言うが、繰上返済は期間短縮型か返済額軽減型のどちら？

元利均等、元金均等のどちらで借りるかと言うのも考えどころではあるでしょう。
金利が低いうちにとにかく～と後の安心をとるのであれば元金均等も有りかな？

支払い終えるのが定年を超えている場合は、責めて定年まで期間短縮するのが良いのか、
そもそも定年超えるローンは結構厳しいと思うがどうなんだろうか。
それともとにかく返済額を軽減して、退職時に一気に完済してしまうのが良いのか。

悩むのは、固定か変動かだけでは無いねー。ほんと難しい。

企業もよるが、倒産やクビ、賃金カットは当たり前の時代
可能な限り、変動金利で低金利で借りておくのが良いでしょう。

・借り入れ当初ならば、支払額軽減タイプで繰り上げ返済をしておく
・収入が減ったら、繰上げ返済を停止して、一時をしのぐ

やばいのが
・固定で毎月の支払いが多いタイプ
・元金均等で毎月の支払いが多いタイプ

元金均等と同じ支払いがしたければ、元利金等で借りて、繰り上げ返済すれば調整可能なので
なるだけ月の支払いを小さくし、自分の都合で、繰上げ返済を調整するようにしてください。

※繰り上げ返済手数料無料は、必須です

元金均等・元利均等どちらが有利とかどちらがヤバイなんて
ことは全くなし。　そんなことを言うこと自体意味がない。

過去スレ読め

返済額軽減、期間短縮、元利均等、元金均等、全部月々の返済額が同じなら完済時期も支払う利息も一緒。なら常に返済額軽減、元利均等を選ぶべき。何故自ら期間の利益を捨てる？

またループの始まりか？

君たちよってたかって何いってんだよ。
俺が教えてやったじゃんか。
もう一度書いてやるからしっかり読みなさいよ。

今現在、固定を選ぶべきか、変動を選ぶべきか。
そんなのは国や銀行の対応を見れば、頭のいいエコノミストたちが
これから先の経済予測をどう見ているかがわかるってもんですよ。

固定に魅力のある商品（今年のフラットS）を出してきたってことは
当分金利が上がりそうにないって予測してるからであって、どうにか
少しでも金利の高いほう選んでくんないかなぁ～～っていうことですよ。

みなさん、安心して変動をかりてください。（繰上げで完済１５年ぐらい
で考えてる人、または大方の額返せる人）

>>No.392
>固定に魅力のある商品（今年のフラットS）を出してきたってことは
>当分金利が上がりそうにないって予測してるからであって、どうにか
>少しでも金利の高いほう選んでくんないかなぁ～～っていうことですよ。
かなりの無知。

国や銀行は固定の方が儲かると思ってるの？

元金均等、フラット35Sで決まりでしょう！

銀行は審査が厳しく、公庫のフラットは審査が甘いってのが常識になっているけど、銀行は金利が上昇しても払える人を選んでいるだけ。
つまり、近々金利が上がるということ。
フラットは自営業や年収が低い人でも借りやすいけど、これはもうすぐ金利が上昇しても、あなたたちは大丈夫ですよ！という国からのメッセージ。
フラットは銀行の審査に落ちた人が利用する商品ですよ！と不動産業者や銀行マンがよく口にする台詞だが、最近はそのような騙し文句に引っかかる人も少なくなってきで、フラット35Sの利用者が増加しているようですね。

まあ、それでも変動信者は変動を選ぶんでしょうねw

銀行は固定のが儲かるよ。知り合いの銀行員が言ってた。

変動は、リスクを 利用者に負担しているだけ。
固定は、35年もの先まで貸付側が予測してリスクを負うだけ。

10年予測は金融業界のギリギリの将来予測。

バブル後の「失われた10年」のように、金利を上げれない状態が
再びリーマンで到来したので、このままだと誰も固定を使わないから
過去の経験も含めて 1.5%の大サービスを1年限定で行ってみただけ。

まあ、民間の銀行は住宅ローンと国債しか積極的に動かないから
民業圧迫も含めて こんな商品を出してきたんだと思うけどな。
民間の銀行には本来の企業への融資に動いて欲しいからね。

まあ、どっちにしても、こんな商品が出る事態、先々も期待できる
金利上昇は考えられないですね。

わけわからん経済理論いって金利上昇論言ってるけど、もしそんな
経済になったら　あなたの会社はつぶれてますよ。

固定とか言ってる場合でないで

今年フラットSを選ぶのはまーそんなに悪い選択じゃないと思う。
問題は去年以前の固定選んだ人。

最近はマンション低迷で銀行の新規申し込みも少ないから借換キャンペーンとかも多いし、
マンコミュ見ても借換のスレが立ったりしているわけだし、事実借り換えた人は沢山いるでしょう。

それでも必死にここに張り付いてフラットSでも無いのに必死な固定さんって何？

やはり担保割れして借換出来ない人が必死なの？それとも競売行った固定さんの腹いせ書き込み？

388さん
過去記事読めば、詳しく議論されてますが、簡単に整理します。

変動金利は金利変動リスクを伴います。
リスクを軽減するためには、約定返済額を低めに抑えておくことが重要です。
つまり、契約期間はできる限り長く、元利均等がオススメです。
大事なことは、約定返済額が低くなっても、繰上返済するか、繰上資金を貯えておくことです。
契約期間や元金均等＼元利均等に関係なく、返済月額が同じなら、総支払利息の違いは小さいです。

ただし、契約期間が長かったり、元利均等だと、保証料が多くかかります。
これも繰上返済によって、保証料は返戻されます。

次に、繰上返済の方法ですが、返済額軽減がオススメです。
理由は先に書いた通り、約定返済額を減らせるためです。
毎月の実返済額が同じなら、返済額軽減でも、期間短縮とほぼ同じ時期に完済できます。
多額の負債を金利変動リスクと共に負うのですから、期間の利益を損ねない手段をとるべきだとおもいます。

繰上返済を前提で考える以上、繰上返済手数料、保証金返戻手数料が安い銀行を選ぶことがポイントです。

ついでに、5年125%ルール不適用を選べる銀行もありますが、金利急上昇時の対応猶予を得るために、適用することをオススメします。
繰上返済すれば、金利は再計算されますから、不適用を選択する積極的な理由は思い当たりません。

以上はあくまでも変動を選んだときの話です。
固定を選んだ場合でも、約定返済額を低くすることによるリスク軽減は同じですが、繰上返済手数料が高い場合は、元金均等を選ぶのもありです。
ただし、期間の利益は、固定でも同じだと思います。

381さん
流動性も大事ですし、運用効率を考えたら、繰上返済による0.875%をコンスタントにクリアする運用ってあまりありませんよね。
住宅ローン控除1%があるから繰り上げしていないだけで、「いつでも」「ためた額以上」が繰上返済できるようにしておくことが、重要だと思ってます。
流動性と元金保証が担保されると、0.5〜0.6%くらいまでが限度ですかね。
ただ、預金保護の対象にはならないので、破綻すると痛いですが。

>契約期間が長かったり、元利均等だと、保証料が多くかかります。
>これも繰上返済によって、保証料は返戻されます。
この場合の「保証料」って何ですか？

フラットSで躊躇する資金繰りや、それ以上の損得勘定があるなら
不動産買うの止めた方が良いと思う。

銀行が固定が儲かるいうのは、真っ赤な嘘だよ。
どうしてそこまで無知をさらけ出せるのか不思議。
そんなの鵜呑みにしてるからダメなんじゃん。

392の内容は余りに酷いな。
嘘書いて、煽動しようとしているとしか思えない。
もっとも、信じる人間は少ないだろうけど。
住宅取得の促進が国の政策で、営利目的も考えるものなのかい？
そもそもエコノミストの予想は、長くて1年先。
しかも極ありきたりなレンジのことしか言わない。

変動の方が銀行は儲からないから、変動を選択した自分の選択は正しいと考える人、
そんなのがいるとすれば、そうやって間違った知識をもって
自分を慰めてるだけの人。
また本人がそれに気付いていないところが、さらに痛々しい。

ここの変動はレベル最低。

>調達金利が貸出（固定）金利を上回り

銀行の調達金利って私たちが預けている貯金の金利でしょ？普通貯金や定期貯金の金利が住宅ローンの固定金利より
高くなって初めて逆ざやになるんですから銀行が損をする事なんて無いのでは？

よく、固定は調達金利が高いから変動も固定も利益は変わらないという人いますが、銀行の資金調達先は
ほとんどが民間の貯金です。しかもその貯金ですら運用先が無く、余っている状態とか。

銀行にとっては固定で貸し出したほうが儲かる。ただ、将来金利が上昇した際、その儲けがどうなるか保証
されない。変動は利益は少ないけど、政策金利と連動するので利益率は変わらない。というのが正解です。

>403
>406
また、シロートが１人出てきた。
前スレよく読んでくれたまえ。
NO.1から追って見てみりゃ、どこかに出てくるよ。

>>402
＞ここの変動はレベル最低。

このスレでそう言われても、お互い様としか言えない・・・
固定で借りて、金利が上がらないのがそんなに悔しいのかな？

前スレから見てるけどどの辺がそうなの？自分の結論は固定のほうが銀行は儲かるなんだけど。

話題のポイントを変えてみない？
変動がいいとか固定がいいとか出なく

「金利上昇局面になったときの日本経済の状態」を議論したほうが
どちらが有利不利がわかるのでないかな？

それも「常識の範囲」で推測したほうがいい。

よくハイパーインフレとか知ったかぶりの話題がありますが、
それは「隕石が落ちて地球が壊滅する話」と類似しているので
現実味がないのでやめましょう。
※そこまで可能性は低くないが現実味がない

たとえば
短プラ（変動金利）が3.0%以上になる可能性として
（短プラが3.0%だと やっとフラット35Sの1.5%と並び始めるので）
ａ）失業率が4.5%を切り、有効求人倍率が0.9% になり、政府が出口政策として誘導金利を上げてくる。
ｂ）日経平均が12,000円以上かつ貿易黒字が四半期ベースで4期（通年）連続で前年比+50%で 経済安定化により金利の正常化として金利上昇。
ｃ）GDP実質成長率が 3.0%以上になり、これもｂ案と同じく安心感などによる金利上昇（たぶん日銀があげてくるのでは？）
ｄ）民主党政権下で国債を2011年度も50兆円超えを行い実際の債務超過国家が確定し、長期金利の信頼が得られなくなり つらて短プラも上昇。
　　※これは最悪ですね

上記の内容でもなかなか現実的には ありえそうで あり得ないような内容ではありますが、こんな例で金利上昇局面を議論しては如何でしょうか？

上の例は、かなり適当なので詳細部分でいちいち 突っ込まないように。

変動金利と固定金利を貸す側の立場から見れば簡単。

銀行は資金調達のほとんどを民間から得ている。ようするに個人の預貯金がそれだ。
我々は銀行にお金を貸して銀行はそのお金を企業や個人に貸して利ざやを取っている。
ようするに銀行にとっての資金調達コストとは貯金の金利の事。

ではそれを変動金利と固定金利に当てはめると、変動金利とは普通貯金の事。
政策金利に連動して上がったり下がったりする。固定金利とは定期貯金の事。
政策金利に関係なく初めに交わした契約の期間は変動しない。普通貯金の
金利が低いままなら定期貯金のほうが儲かるけど、もしかしたら普通貯金が
将来定期貯金の金利を上回る可能性もある。どちらが得かは将来にならないと分らない。
まさに住宅ローンの変動固定の関係そのもの。

固定と変動の利益が変わらないと言っている人は普通貯金と定期貯金の利息は変わらないと
言っているのと同じだよ。

400さん
信用保証会社への保証料です。
最初に諸費用として前納する方法と、金利に上乗せする方法を選べると思いますが、388では、前納した場合の返戻について書いています。
金利上乗せであれば、返済日の元本に対して計算されますから、繰上含めた返済月額が同じであれば、元金均等や元利均等では差は出ません。

住宅ローンの保証料って、信用保証会社への保証料しかないと思ってましたが、他にもあるんでしたっけ？

モノを仕入れて利益を積み販売する商売ではないので、利用者と銀行とで損得を考えていても、意味ないと思いますよ。
みなさんの書かれている内容も、1利用者対1銀行、消費者対銀行、消費者対金融業界など、視点が違うだけで大きく間違っているとは思いませんし。
それに、銀行の損得で、自分が何を選ぶかなんて考えたこともないです。

注力する商品も、利益率やシェア拡大など、銀行や支店によってもまちまちかもしれませんし。

貸す側の考えは、参考にはなっても、選択の決定条件にはならないと思いますから、白黒付ける必要はないのでは？

銀行は変動より固定が儲かるって、、、勘違いなのか、知ったかぶりなのか分から
ないけど、根本的に間違いがずっと続いています。

銀行が固定で貸したローンを将来３０年に渡りリスクを取り続けることをすると
思いますか？　銀行はそのような経営はしません、ひたすら利ザヤを稼ぐのです。
３０年固定の資金を2.2%で調達して、客に３％で貸して０．８％の利益を得る、って感じですね。　

↑
でも、それはお金の価値が変わらない前提でしょ？

30年前の1万円と今の1万円は価値が違いますよ。

と言うことは、
いま長期金利が安いのは、お金の価値があまり上昇しないって言う事にもなりますね。

『金(きん)』のほうが価値あるな…

>３０年固定の資金を2.2%で調達して、客に３％で貸して０．８％の利益を得る、って感じですね

資金を2.2%で調達してって銀行はどこからお金を調達（借りて）いるんですか？
銀行の資金調達先は個人貯金がほとんどですよ？それとも銀行は%で貸すときは2.2%の30年定期で
資金を調達するとでも？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

↑
何を言ってることやら…。
誰でもしってる事じゃんか。

変動金利が上がるから、早くかったらいいとか言ってるんかな？？

早く買っても意味ないじゃん。買った後でも金利が上がるんだし。
ひょっとして変動金利で「優遇金利」とか知らないのかな？？

すごいレベル低い情報だな

地銀のチラシでも普通にあるじゃん

>>419殿
ありがたいフォロー痛み入り申す。
礼を言うぞよ。

ところで、日経平均株価が2008年10月以来、1年半ぶりに11,000円台に回復したのぅ。株価が上がれば、金利も上がる。平成バブルの始まりじゃ。

さ、さ、明日、あさっては住宅展示場へレッツゴーじゃ。

前回のバブルの時は東京都全部の地価とアメリカ全土の地価が同じ値段だったらしいから今のマンション売ったら大金持ちになれますか？

>30年前の1万円と今の1万円は価値が違いますよ。
そうですが。　この場合は全く関係ないです。

>資金を2.2%で調達してって銀行はどこからお金を調達（借りて）いるんですか？
市場です。債権先物とか金利スワップとかです。
（まあ2.2％とは適当な数字ですが）

>市場です。債権先物とか金利スワップとかです。

資金調達と全く関係ないんですが？？？
銀行の資金調達先は個人の貯金とか社債とかですよ？
バランスシート見た事ある？
債権先物で資金調達？？？どういう理屈なんだ？？？説明してくれよ。
金利スワップの意味分ってるの？銀行はどこと金利スワップ取引してんだよ？
そもそも金利スワップと資金調達は全く関係ないんですが。
これも説明してくれよ。


本当に資金調達の意味分ってんの？ま、分ってないから見当違いな答えが返ってきてるんだろうけどな。

>資金調達と全く関係ないんですが？？？
>債権先物で資金調達？？？どういう理屈なんだ？？？説明してくれよ。
まあ、そんなに興奮する内容ではないと思うんですが。
客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

ところで、何でそんなに「資金調達」という言葉ににこだわるのですか？

これから３年～５年で金利はドンドン上がり円安になるみたいよ！民主党のせいだよ、増税なき子供手当てで財政赤字が１０００兆円オーバーになるからだよ！

日本は破綻の道をヒシヒシとか～

ここ数日で米日の金利差が開いて2円くらい円安になった。
米の長期債は４％台まで下がってる。
印、豪は利上げで国内との金利差は広がってく傾向。豪は4月にまた政策金利上げるかもしれない。
自然にインフレ傾向になってく。

>客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
>分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

あのですね、ヘッジの話はまた別なんですよ。

銀行の決算報告書を見ていただければ分ると思いますが、経常収益に貸出金利息とあります。
そして経常費用に貯金利息とあります。まぁ、その他にももろもろの収入と費用が
あるわけなんですが、銀行の利益とは単純に貸出金利-借入金利なわけです。

銀行は金利変動による、キャッシュフローリスクを減らす為に金利スワップを
利用しております。別に3%全期間固定の住宅ローンのヘッジに金利スワップで
30年2.2％に固定しているわけではありません。と、いうか、そんな取引は存在しません。

実際は銀行が将来の相場や景気動向をどう見るかで大きく変わってくるのだと思います。

バランスシートを見ると「繰延ヘッジ損益」や「時価ヘッジ」などの項目で乗っていますが、
当然、各銀行の将来の見通しにより金額が大きく変わります。

ここの額が大きければ銀行は将来の金利上昇に備えてヘッジ額を大きくしている事が
分りますが、少なければ将来の金利上昇を大きく見ておらず、その分固定での貸し出し
利益が大きくなるわけです。さらに言うならば銀行はその他に株式や国債なども保有しており、
それらは景気（金利）と大きく相関するので将来の見通しによってポートフォリオのバランスを
変えて利益を確保しているわけです。ですから、

>客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
>分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

は有っているようで大きな間違いなわけです。

というか、そもそもスワップ取引とはスワップ（交換）するわけで、変動金利での借入を
将来の金利上昇によるキャッシュフローリスクを無くすために固定金利での借入と交換を
行い、その利ざやを変動金利選択者が負担するというものであって、主に企業が銀行に、
または銀行と銀行が行うものであって、住宅ローンの固定金利とは全く関係ないんですがね。

今日消費者物価指数が12ヵ月連続下落とか発表になってデフレが深刻とか言ってるのにインフレを心配する固定さん