変動金利は怖くない！！その１７

私の場合、現在変動0.975%で残り３４年です。
やはり変動金利は経済とのリンクが大きいと判断していますので

日経株価が２万円に達した時点での変動金利を
３～３．５％（優遇後1.5～2%）と予想しています。
（２年前が日経株価１万８千円で、変動2.875%。それを踏まえての、あくまで個人の勝手な予想です）

ここまで回復するのに、５年から１０年かかると思っているので
（今の状況からはとても先行きが見えませんが・・・）
金利が低いうちに繰り上げ返済で元本をどんどん減らして
１０年で残債を半分に減らす予定です。

>351

５～１０年後そこまで残債が減らせれば、あとはなにも考える必要はないと思いますが。

もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合（ハイパーインフレじゃないですよ）。

いままでここで議論されていた、デフレ＝変動　インフレ＝固定　が正解とするなら。

金利が、そんなに上昇する前に固定に変えた方が、リクツ的には正解でしょう。

何しろ金利が完全に上昇してしまったら349さんの言うとおり、もはや固定に変えることはできなさそうですから。

350さん
金利上昇局面で変動が2%上がるのにどれくらいかかると読むかは、そのときの状況次第ですよね。
リスク再検討をするタイミング（余力が小さくなったタイミング）で、数年で上がるかもしれないと思うのであれば、固定に切り替えると思います。
ただ、おっしゃられる通り、5年や10年も経っていれば、残債−繰上資金を切り替え後の固定金利で再計算した約定返済額が、切り替え前の変動金利の約定返済額＋繰上貯蓄額（返済可能額）を上回るのは、レアケースだと思ってます。
住宅ローンは、損得ではなく、リスク最小化を考えて決断しないといけないと思います。

ちなみに、変動と固定が安定して2%前後の差で推移する状況であれば、収入も似たようなトレンドで推移していると予想してます。
であれば、物価上昇が加熱＝実質金利が上昇していない限り、その時点の繰上貯蓄額も上がっている＝返済可能額も上がっているはずなので、さらに余裕があり、リスク再検討をする必要性は薄くなっていると考えてます。

よって、金利へ移行する可能性があるのは、数年のうちに長期金利が急上昇したときか、収入が想定より減ってしまったときでしょうか。

352さん
財政政策や金融政策でインフレ誘導された場合、収入増も伴えば、実質金利は大きく上がる訳ではないと思いますから、変動でも破綻にはならないでしょう。
ただ、損得で考えると、固定の方が有利になりますよね。
個人的には、その状況のリスク再検討をして、固定に切り替えるかを考えると思います。
住宅ローンを損得で考えると、見誤る可能性もありますからね。

現状で、インフレターゲットまでは公表されていませんが、政府も日銀もソフトインフレになるように施策していると思いますが、あまり効果は出ていませんよね。
新しい政策が本当に効果がありそうか、政策倒れでデフレに戻らないか、経済不安に陥らないか、などなど、考えることは色々ありそうです。
何にせよ、検討するのは、長期金利の動向（市井の評価）を見てからでしょうが。

354by1さん

大変参考になりました、ありがとうございます。

失礼な質問なのですが、繰り上げ資金を貯蓄していると、おっしゃっていますが、なにか特別な貯蓄なのでしょうか、差支えなければ教えていただけませんか。

自分は短期固定ねらってます。
数年前は3年固定などが変動金利を下回った事がありましたから。
変動のもっともリスクが高い時期は借入初期3～5年だと思います。その間に急激な金利上昇が起こらず、
繰上を有る程度進めておけばあとはバブルでも来ない限り怖くないと思うので、短期固定が下がったら
選択するのも悪くないかなと。

私は5〜10年固定の金利をチェックしています。残債と繰り上げ資金と10年固定の金利を考慮して、固定切り替え後の月返済額が返せる範囲内のうちに切り替えます。
例えばそれが15年後で、残期間が20年あったとしても20年固定は選びません。
なぜなら金利上昇が10年以上も続くのであれば、遅かれ早かれ金利を固定している間に所得も増えます。
逆に所得増加を伴わない金利の上昇は、長続きせずに不況転落、金利低下となるでしょう。
そして、10年の固定期間が終わる時点で、残り10年を変動にするか、5〜10固定にするか考えます。
その頃には残債も減って金利の許容範囲も増えてますし。

>>352

>もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政
>から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な
>通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合
>（ハイパーインフレじゃないですよ）。

参院選で民主が勝とうが自民が勝とうが、来年も今年以上の放漫財政を実施しようが、
日銀はこれまで通りデフレ・ターゲット政策を続けるつもりなので、日本経済がイン
フレに転換するなど有り得ません。

「日銀の政策の枠組みは従来のインフレターゲットを進化させたもの─複数の委員＝2月17・18日の日銀会合議事要旨」

http://jp.reuters.com/article/domesticEquities2/idJPnTK038781620100323

日銀にしてみれば、デフレになろうが、経済成長が止まろうが、失業率が5%を超え
ようが、全く関係ありません。日銀にしてみれば、それらは政府に責任があるのです。
今までにデフレや低成長や失業率が原因で１人でも日銀総裁がクビになりましたか？
日銀が金融政策を変更するのは、日銀法が改正されてインフレ・ターゲットを法律
によって強制されたときだけです。それまではずーっとデフレで間違いありません。
日銀の言う「広い意味での量的緩和」政策の実施でもうすぐインフレになると考えて
いる人がいたら、ちょっとおめでたいですね。

>>349
>変動が5%になっていたら、固定は7.775%です。
>この差が埋まる事はありません。必ずその時々で比較をしたら
>変動の方が有利なんですから。

なるほど、過去に何度も発生した長短金利の逆転というのは、歴史の捏造なんですね！

ここに乗ってるグラフも捏造なんですね?
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html

長短金利の逆転ってのは景気の山でこれから景気が悪くなりそうだって時に市場が先取りして長期金利から
先に下がり始めた時に起こります。特に景気の山が高いほど起こりやすいです。日本もバブル崩壊時に
なりました。

今後の日本は・・・デフレ、不況で政策金利が底に張り付いた状態が当分続きそうなので逆転現象は当分
起こらないんじゃないでしょうかね。

>>359

そんな意地悪のな書き方しなくても。

ていうか、リンク先の
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1092235.html
↑見たらいかに固定がダメダメかが買いて有って笑った。

>>352
>今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、
>インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからは
>インフレに転換するのが必至となった場合
民主党はすでに自民党以上に超積極財政出動してます。日本の借金８３０兆で皆が
驚いていたのに９００兆は確実になりました。
もうインフレの種は蒔かれているのです、長期金利上昇はすでに時間の問題です。

>No.361
ファイナンシャルプランナーってそんなに能力のある人じゃないよ。
ＦＰや銀行員がこう言ってたとかは、あてにならない。
もし銀行に金利を分析する能力があるなら、ディーリングで大儲け
してるよ。　

民主党の政策は、景気回復に即効性のある公共事業を減らし、景気には？の子供手当てに回すなど、借金は増えたものの景気は一向に回復せずって事になるんじゃない。

>>358

日銀が市中に結構通貨を供給していることは、知っているけど、金融政策だけでは、デフレは変わらない。

問題は政府が一向にデフレ対策の財政政策を行わない事、だから政府が所謂「上げ潮」的な政策をとったときがインフレへの転換点だと思う。

短中期的に、今後の日本は、成長戦略（インフレ誘導）を取らなければ必ず滅びます。そして、そうなれば金利上昇です。問題はいつからか、だけです。

民主党の成長戦略(笑)って、これだろ？

1. 郵政国営化へ逆戻り
-> 公務員の数を増やして、特定郵便局長会(国民新党の支持団体。
　　　選挙時の組織票目当て)うはうは。
2. 子供手当
-> 主婦の票を現金で買取り。
3. 農家戸別補償
-> 自民党の支持団体(農協)に対する締め付け
4. ダム建設中止
　 -> 自民党の支持団体(地元建設業界)に対する締め付け

亡国の政策だろｗｗｗ

話が段々、脱線していっていますが。。。

どこが脱線しているのでしょうか？
これらの成長戦略で日本経済が活性化し、
インフレになると思うなら固定を選択
すればよいし、デフレのままだと思う
なら、変動でＯＫ、という話ですよ。
どこか脱線していますか？

積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？

>358

すいません、たとえが悪かったですよね。

自分が言いたかったのは、内政・国際情勢・経済指標・景気のサイクルとか、何でもよいのですが、自分でこれからインフレになると判断できる材料がそろった時、金利が微上昇の時点でも固定に切り替えるか。

自分なりの基準を作って、たとえば１０年固定が３％になったら固定に切り替えるとか。

それとも、金利が上がれば収入も増えるのだから、変動のままで行くとか。

皆さんはどう考えているのか知りたかったのです。

355さん
繰上資金の貯蓄は運用したくないので、預金してます。
住宅財形でもいいかなと思ってますが。
ローリスクなファンドや債券もいいかなあと思ったこともありましたが、本末転倒なので、やめました。
あまり参考にならなくて、ゴメンなさい。

>積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？
えっ、民主党は超積極財政で赤字国債を目いっぱい発行しました、
ま～だ足りませんか？

皆にはこのレポを見る事をお勧めするぞよ。
レポのタイトルは「フラット３５Sの金利１％引き下げで住宅ローンの＂変動有利＂は変わるか！？」じゃ。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20100319/1031279/
最後のページにこう結論づけておる。
「こうしてみると、変動型は現状ではたしかに超低金利ですが、少し金利が上がっただけで支払い利息が増え、返済効率がダウンするリスクが高いことがわかります。一方でフラット３５Sは１１年目に金利が１％（あるいは0.7％）上がるだけですから、想定外に金利が上がるリスクはゼロで返済効率も良好といえるでしょう」。

やはり足長坊主は初心者だな。
もうそんなレベルの会話は、ずーーーと前に議論つくされてるわ
やっぱり、ネットの情報しか引っ張ってこれないんだな。

あ、忘れてた。足長坊主はニートだったんだよね。

>>374
でしょうね。
しかし、少し金利が上がる程度でしたら（０．６％迄）
そこでやっとフラットSと並ぶんですよね。

374さん
その記事の盲点は3点。
１）変動でフラットの約定返済額と同額を繰り上げ返済すると、元本の減りはさらに早い
２）変動を検討する人の多くは優遇後1%程度が多い（例より0.5%低い）
３）6年後から短期金利が毎年0.2%ずつ上がる根拠と可能性の言及がない

特に１）が重要です。
これが変動を選ぶ有力な理由ですから。

ずーっと前の議論って、フラットS（−1％）は最近の政府の政策じゃないの？

客観的に見ても、フラットSはありだと思うよ。

>>378殿
その通りじゃ。ずーと前に議論のまま進化しない方々は放っておこう。おそらく民間金融機関にお勤めの方々じゃ。

↑
違うよ、-1.0%が発表されたときから、すでのそのネタは議論されてます。
足長坊主にいいたいのは、さっき知った情報を　すごい情報のようにいい
おれは何でもしってるんだ！と自慢して、あちこちのサイトに出てうっとおしいだけ。

フラットSを否定しているのではなく、足長のうっとおしさにへきへきしている
と言いたかったんです。

しかも自分の考えでなく誰でも調べれば分かる情報をごちょごちょ集めて
どうでもいいエコノミストの話を持ち上げて注目されたい行為が多いのです。

>372

なるほど、なるべく流動性の高い資産を手元に置いておいて、リスクに備えるということですか。

徹底してますねｗ。

変動・固定共に金利はもうこれ以上は下がらない。
これからローンを組むならフラットなどの長期固定が有利だよ。

あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
人はしかたないが。

↑振り出しに戻る

>382

>固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
>人はしかたないが。

それは金利選択の前に物件選択を間違っているのでは・・・
身の丈に合ってない物件を選ぶ人＝ギリ変はやめましょう。
金利選択以前の問題ですからね。

そこで始めから。

>>382
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
＞ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

変動としての意見を一つ。
金利がこれ以上、下げシロがないのは承知。しかし、逆を言えば一番金利が低いのも事実。
問題は、いつ頃から金利が上がるのか？
１０年位いまの低金利（上がっても０．５％迄）が続けば、結局変動の方が総支払額が少ない。
金利が上がる前に繰り上げすれば、さらに元本が減り負担が軽減できるやりかたが今の定石。

ただ、今年中にローン借りる人はフラットSが無難。>>382　の
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない
から引用すると、逆に固定でこれだけ低金利で借りられるのは今だけ。
本当にフラットSの－１％優遇が今年だけならば、今年の定石はフラットS。

現在のデフレ下で変動を選ぶのは、資金に余裕がある人が、現在の最低金利を利用して、中期は続きそうなデフレの間に、繰り上げなどで支払い総額を抑えてしまうと言う戦略。それがインフレへの備えにもなるのは言わずもがな。
そこまで資金に余裕がなくとも、現在の低金利を享受しながら繰り上げもそれなりにして、デフレ下の低金利下で、安定した返済と言うならフラットＳもあり。
それも出来ないギリギリではそのローン額を借りないのが（金額を減らして収入減でも対応できる余力を残しておく）、唯一の対応。
借りれるギリギリで変動（収入減への対応と言う意味では固定もだが）を借りたら、それは破綻予備軍。

足長が出てきた時点でこのスレは死んだな
結局、ここもネタスレと化すのか

繰上繰上と言うが、繰上返済は期間短縮型か返済額軽減型のどちら？

元利均等、元金均等のどちらで借りるかと言うのも考えどころではあるでしょう。
金利が低いうちにとにかく～と後の安心をとるのであれば元金均等も有りかな？

支払い終えるのが定年を超えている場合は、責めて定年まで期間短縮するのが良いのか、
そもそも定年超えるローンは結構厳しいと思うがどうなんだろうか。
それともとにかく返済額を軽減して、退職時に一気に完済してしまうのが良いのか。

悩むのは、固定か変動かだけでは無いねー。ほんと難しい。

企業もよるが、倒産やクビ、賃金カットは当たり前の時代
可能な限り、変動金利で低金利で借りておくのが良いでしょう。

・借り入れ当初ならば、支払額軽減タイプで繰り上げ返済をしておく
・収入が減ったら、繰上げ返済を停止して、一時をしのぐ

やばいのが
・固定で毎月の支払いが多いタイプ
・元金均等で毎月の支払いが多いタイプ

元金均等と同じ支払いがしたければ、元利金等で借りて、繰り上げ返済すれば調整可能なので
なるだけ月の支払いを小さくし、自分の都合で、繰上げ返済を調整するようにしてください。

※繰り上げ返済手数料無料は、必須です

元金均等・元利均等どちらが有利とかどちらがヤバイなんて
ことは全くなし。　そんなことを言うこと自体意味がない。

過去スレ読め

返済額軽減、期間短縮、元利均等、元金均等、全部月々の返済額が同じなら完済時期も支払う利息も一緒。なら常に返済額軽減、元利均等を選ぶべき。何故自ら期間の利益を捨てる？

またループの始まりか？

君たちよってたかって何いってんだよ。
俺が教えてやったじゃんか。
もう一度書いてやるからしっかり読みなさいよ。

今現在、固定を選ぶべきか、変動を選ぶべきか。
そんなのは国や銀行の対応を見れば、頭のいいエコノミストたちが
これから先の経済予測をどう見ているかがわかるってもんですよ。

固定に魅力のある商品（今年のフラットS）を出してきたってことは
当分金利が上がりそうにないって予測してるからであって、どうにか
少しでも金利の高いほう選んでくんないかなぁ～～っていうことですよ。

みなさん、安心して変動をかりてください。（繰上げで完済１５年ぐらい
で考えてる人、または大方の額返せる人）

>>No.392
>固定に魅力のある商品（今年のフラットS）を出してきたってことは
>当分金利が上がりそうにないって予測してるからであって、どうにか
>少しでも金利の高いほう選んでくんないかなぁ～～っていうことですよ。
かなりの無知。

国や銀行は固定の方が儲かると思ってるの？

元金均等、フラット35Sで決まりでしょう！

銀行は審査が厳しく、公庫のフラットは審査が甘いってのが常識になっているけど、銀行は金利が上昇しても払える人を選んでいるだけ。
つまり、近々金利が上がるということ。
フラットは自営業や年収が低い人でも借りやすいけど、これはもうすぐ金利が上昇しても、あなたたちは大丈夫ですよ！という国からのメッセージ。
フラットは銀行の審査に落ちた人が利用する商品ですよ！と不動産業者や銀行マンがよく口にする台詞だが、最近はそのような騙し文句に引っかかる人も少なくなってきで、フラット35Sの利用者が増加しているようですね。

まあ、それでも変動信者は変動を選ぶんでしょうねw

銀行は固定のが儲かるよ。知り合いの銀行員が言ってた。

変動は、リスクを 利用者に負担しているだけ。
固定は、35年もの先まで貸付側が予測してリスクを負うだけ。

10年予測は金融業界のギリギリの将来予測。

バブル後の「失われた10年」のように、金利を上げれない状態が
再びリーマンで到来したので、このままだと誰も固定を使わないから
過去の経験も含めて 1.5%の大サービスを1年限定で行ってみただけ。

まあ、民間の銀行は住宅ローンと国債しか積極的に動かないから
民業圧迫も含めて こんな商品を出してきたんだと思うけどな。
民間の銀行には本来の企業への融資に動いて欲しいからね。

まあ、どっちにしても、こんな商品が出る事態、先々も期待できる
金利上昇は考えられないですね。

わけわからん経済理論いって金利上昇論言ってるけど、もしそんな
経済になったら　あなたの会社はつぶれてますよ。

固定とか言ってる場合でないで

今年フラットSを選ぶのはまーそんなに悪い選択じゃないと思う。
問題は去年以前の固定選んだ人。

最近はマンション低迷で銀行の新規申し込みも少ないから借換キャンペーンとかも多いし、
マンコミュ見ても借換のスレが立ったりしているわけだし、事実借り換えた人は沢山いるでしょう。

それでも必死にここに張り付いてフラットSでも無いのに必死な固定さんって何？

やはり担保割れして借換出来ない人が必死なの？それとも競売行った固定さんの腹いせ書き込み？

388さん
過去記事読めば、詳しく議論されてますが、簡単に整理します。

変動金利は金利変動リスクを伴います。
リスクを軽減するためには、約定返済額を低めに抑えておくことが重要です。
つまり、契約期間はできる限り長く、元利均等がオススメです。
大事なことは、約定返済額が低くなっても、繰上返済するか、繰上資金を貯えておくことです。
契約期間や元金均等＼元利均等に関係なく、返済月額が同じなら、総支払利息の違いは小さいです。

ただし、契約期間が長かったり、元利均等だと、保証料が多くかかります。
これも繰上返済によって、保証料は返戻されます。

次に、繰上返済の方法ですが、返済額軽減がオススメです。
理由は先に書いた通り、約定返済額を減らせるためです。
毎月の実返済額が同じなら、返済額軽減でも、期間短縮とほぼ同じ時期に完済できます。
多額の負債を金利変動リスクと共に負うのですから、期間の利益を損ねない手段をとるべきだとおもいます。

繰上返済を前提で考える以上、繰上返済手数料、保証金返戻手数料が安い銀行を選ぶことがポイントです。

ついでに、5年125%ルール不適用を選べる銀行もありますが、金利急上昇時の対応猶予を得るために、適用することをオススメします。
繰上返済すれば、金利は再計算されますから、不適用を選択する積極的な理由は思い当たりません。

以上はあくまでも変動を選んだときの話です。
固定を選んだ場合でも、約定返済額を低くすることによるリスク軽減は同じですが、繰上返済手数料が高い場合は、元金均等を選ぶのもありです。
ただし、期間の利益は、固定でも同じだと思います。

381さん
流動性も大事ですし、運用効率を考えたら、繰上返済による0.875%をコンスタントにクリアする運用ってあまりありませんよね。
住宅ローン控除1%があるから繰り上げしていないだけで、「いつでも」「ためた額以上」が繰上返済できるようにしておくことが、重要だと思ってます。
流動性と元金保証が担保されると、0.5〜0.6%くらいまでが限度ですかね。
ただ、預金保護の対象にはならないので、破綻すると痛いですが。

>契約期間が長かったり、元利均等だと、保証料が多くかかります。
>これも繰上返済によって、保証料は返戻されます。
この場合の「保証料」って何ですか？