中古マンションが売れません、、、part２

3.11以降、新築の売り出し価格がだいぶ下がった気がします。
実感として2割近く下がったんじゃないでしょうか？
そういう情勢を無視して中古を高い価格で売ろうとしている人って、
いつまでも売れなくても大丈夫な人たちなんですかね？

私は、都心の物件で新居は別に確保済みだったので、
最初の頃は強気だったのですが、
結局、1割以上値下げと値引きで価格を下げる羽目になりました。

結局、自分で「買ってもいいかも」って思える価格じゃないと売れないですよね。
自分の考える適正価格っていうのは、相手にとっては高い場合がほとんどですから。

あわよくば…、なんて考えで高値のまま放っておくのは、維持費と時間の無駄ですね。

ちょい安に設定してるけど、徒歩10分以上。
近所の物件見ると、一部で値崩れ起こしてるし、
どこまで下げればいいんだか・・・。

近所の物件は、去年の夏頃に売り出したらしく、
売り出し2680、現在2050（レノベ物件）
売り出し1990、現在1390（任意売却物件）
これでも買い手がつかない。

ちなみに新築売れ残り2490まで下げてる。

↑ 1000万以下なら売れるでしょう

古物半値の5割引

自分がこの物件買うんだったら、いくらだったら買うか、の値段の７掛けぐらいでしか、
中古物件は売れないと思う。

郊外の中古はそうかもね。
都心ならまだなんとか9掛けぐらいで売れるよ。
あと、10年もしたら都心でも、
場所や立地で格差がつきそうだけど。

ボッタクリ価格にしてたら、いつまでも売れないよ

「相場よりかなり低めだな」と思ったら、それが相場
「相場よりは低めだな」と思ったら、相場よりもやや上
「相場かな」と思ったら、相場の遥か上をいっている

売り手は盲目

郊外のマンション買う人の気がしれない。
今でさえこういう状況なのに、20年後30年後果たして売れるのか？
売れなかったら、マンションは維持費だけがかかるただの金喰い虫だからね。
やはりマンション買うなら都心に限る。高いけど。

一戸建ては面倒でマンションに住みたい人はいるので、
郊外でも勤務先が近くなら買う人はいるんじゃないの。

ああ、でも空き部屋だらけのマンションほど悲惨なものは
ないので、都心のマンションから郊外の仕事場に通った方が
いいのかもしれない。

売れなかったら所有権を放棄すればいいんじゃない。
少なくとも、相続時に相続放棄はできるよね。

中古マンションの場合、立地がすべてだと思う。
多少高くても、人気駅1分とかの立地で築10数年くらいまでのマンションなら
値崩れはそんなに大きくないのでは。
新築で坪350～400万円程度で完売となるような好立地の築浅マンションなら
値付け次第では買って正解かと。駅歩20分とかの物件が安いからと言って飛びつくと
売るに売れなくなるよ。安物買いの銭失いになりませぬように。

ファミリー向けなら、都心で駅徒歩1分はかえって敬遠されるでしょう。
ファミリー向けで中古価格があまり下がらない条件は、
都心、大規模、湾岸地域じゃない、駅から徒歩10分以内、大通りから１本入る、エントランスとロビーが立派
といったところじゃないでしょうか。

2005年ごろはこの条件に当てはまる新築物件でも売れ残っていて、
マンコミュではネガに酷評されていたんですが、
投資用に買っておけばよかったと私はかなり後悔してます。
今はまだ当時の値段まで下がりきっていないので、あと数年は様子見だと思ってます。

で、また後悔。

後悔はﾀﾀﾞですものね。

９２０みたいな、売れなかったら所有権を放棄すればいいと考える人が
郊外のマンション買っちゃうんだね。

所有権放棄するつもりならなんでマンション買ったんだろ？
〇カ丸出しとはまさにこのこと。

所有権放棄、って勝手にはできないでしょ。
固定資産税や管理費修繕費等は請求され続ける。

また相続放棄なら、売れないマンション以外の財産も放棄ですよ。

所有権放棄とかの馬鹿発言真に受けて馬鹿呼ばわりしてる馬鹿がいるな。

相続放棄はリゾートマンション等ではすでに現実でしょ。
このまま行くと、国が税金で管理費や修繕積立金を
払う物件が多数現れかねない。
ちょっと頭のいい奴なら、価値のある財産だけ生前贈与
して、スラム化したマンションは相続放棄するんじゃないの。
920さんの言ってること別に間違っていないと思うよ。

>>928
生前贈与を受けて、マイナス資産だけを相続放棄だなんて都合のよいことはできないよ。

震災が起きてからは中古がほんと売れなくなったよね…
我が家もみるみる値が落ちた…
震災前に販売することで段取りが決まって
震災後販売開始となった
新築を買うことを前提にして販売にだしたから
今更やめることができずで…

いまじゃだいぶ震災の影響も薄れてきてるだろうけど
あと、２年ぐらいは影響がズルズル響きそうだね

>929
未来の管理費や修繕積立金は債務ではないので、
生存贈与分は返還対象になりません。

そうではなくて、生前贈与まで受けといて、都合よく後で他を相続放棄なんてできないという意味では。


実務知らない馬鹿発言の上塗り格好悪いから止めたほうが良い。

査定額がローン残額を下回った場合は任意売買するしか無いでしょうか？

>932
日本は法治国家ですので、生前贈与を受けたら、
相続放棄できなくなる根拠となる法律の条文を
教えて下さい。

貴方が借金まみれの被相続人の債権者ならどうしますか？



詐害行為取消請求権は民法で定められています。


まあ、年１１０万の贈与ぐらいならどうともいえませんが。

机上の空論という感じやね。

贈与税のうち、相続時精算課税制度のもとで生前贈与を受けた場合、相続することを前提に2500万円までの特別控除を受けられるけど、やっぱり放棄となったら、本来の暦年課税で贈与税を納めるべき税額差が詐欺行為だね。

最初から暦年課税で贈与を受けるのなら放棄もよしですが。

そうですね。その場合、詐欺行為というより普通に税務署から追徴が来ますよ。

詐害行為も机上の空論でもなんでもなく。グッドバッドでグッドだけなんてそれこそ机上の空論。
まあ抵当債務が無い財産なら可能でしょう。

居住中で売り出してから半年経ちましたが、まだ売れません。
価格は相場よりやや安い感じです。内見は10人ほどあり、
何人かは本気で検討されていましたが成約には至りませんでした。
理由は少し日当たりがよくないことです。
4月に引っ越すので、この際、壁紙の張り替えや痛んでいる洗面や浴槽などを
100万円ほどかけてリフォームしようと考えていますが、
その分、価格を下げて現状渡しにした方がいいのでしょうか？
できれば、経験のある皆さんの意見をお聞かせください。
ちなみに、場所は東京近郊のファミリー向け3LDKです。

日当たりが悪い場合は、最も日が当たる時間に内見予約を入れる。

４月に引越しするなら、引越し後の内見で決まる可能性が高いです。

やっぱり部屋がスッキリしてると広く見えるし決まりやすいです。

これから、日が高く明るい季節なので大チャンスと思います。

リフォームはやった方が売れやすいですが、引越し後に決まっちゃうと思うので必要ないでしょう。

>937
相続時清算課税制度の話なんかしてませんよ。
単に生前贈与と書いたんだから、無税の範囲もしくは
贈与税をはらっての生前贈与です。
親に借金でもない限りスラムマンションの
相続放棄が出来るのは自明です。
机上の空論どころか、そちらは単なる嘘つきだね。

>>939さん

震災の影響、地震の予測のためだと思います。
売れませんね＞＜
１K,都心三区、10年以内、うちもリホームをして売り出し10ヶ月たちます。
価格も相場より200万下げましたが、売れそうにありません。
おそらく、今はいくら下げても売れないと思います。。。。。

不景気、政治不安、地震不安。。などなど、重なりすぎでしょうか＞＜

うちも早５が月。相場より下げてるつもりですが、新築が安くたくさん供給されててなかなかうれません。
自分も中古を内覧していて思うことはやはり空家で壁紙などリフォームしてこぎれいになっている
物件は印象いいですね。
ですので、わたしも来月借り住まいに引っ越して、こまかい傷などは補修して少しでも
きれいな状態にするつもりです。
みなさん、お互い早く売れるといいですね。

仲介物件を見に来るのは素人なので、リフォームは必須でしょう。
壁紙を直して、クリーニングするだけなら、40万前後で
できます。フローリングまで直せば完璧ですが、ここまで
やると、200万コースになります。
業者に引き取ってもらうなら、リフォームは無駄です。

いや、中古を見る客には素人でも勉強して詳しい人もいますよ。

っていうか、素人ではなく玄人も見にくるけど、目が厳しいですよ。
賃貸用の部屋を幾つも持って資産運用している玄人さん。

939です。
短時間でいろいろとご意見をいただき、ありがとうございます。
ウチは築10年ちょっとですが、壁や廊下のキズや汚れは少ない方です。
ただ、タバコを吸う部屋やリビングの壁が黄色い、
洗面ボールにヒビがあるのが印象を悪くしている気がします。
自分でリフォームされるお客さんには無駄になりますが、
少しでもマイナス点を無くす意味で、やっぱりリフォームした方がいいのかなと思っています。
ちなみに、周辺の同じようなライバル物件は結構売れているので、
地震の影響でまったく売れないというわけでもなさそうです。

家がタバコ臭いのは最悪です。壁紙とか、総とっかえを考えるでしょう。あとはキッチンや水周りの
入れ替えでしょうか。壁紙とかは好みがあるので、あらかじめ売主がリフォームされてもあまり関係ない。
むしろ、その分、価格を引き下げてもらうほうが嬉しかった。

中古物件を見て回った素人ですが、リフォームは好印象です。空き家の場合ボロボロはちょっと…。
壁紙や水回りが新しいとすぐにそこで暮らす自分達家族を想像できるので良いです。
同じ社宅の人はリフォーム済みの築10年マンションを即決で購入してました。
うちもそのつもりでいたのですが、駅近中古は高くて買えず安い新築になりました。

タバコ臭かったり、天井がヤニで真っ黒だったりするとそれだけでげんなりしますよね。
いくらその分値引くからといっても第一印象が悪かったらいやですね。

素人相手の市場か玄人相手の市場どちらかを、市場細分化して重点的に攻めていくと言う、マーケティング戦略が必要では？
それを考えれば、リフォームの是非について、本人なりの解答が導きだされると思われ。。。

>>941

マイナス財産がどうのとやりとりにも書いてるのに、
勝手に借金が無い前提にしてるのアンタの方だろう。
抵当に入ってないなら好きにしたらいい。当たり前。

H24.2に売り出しました。

私は、地元大手不動産会社に専任売買でお願いしていますが、未だ内見がありません。
皆さんは、専売OR一般のどちらでお願いしています？

「商談中」とか言って内見させない業者もあるので注意。

しびれを切らせてから内見入れて驚きのさし値をされるが内見が無かった経緯もあり応じて商談成立、というストーリーですよ。

不動産屋は、専任を取りたがりますよね。そうすれば、自分の裁量でなんでもできますもんね。
良い営業さんなら一生懸命売ってくれるかもしれませんが、それも商売なので、怪しいと思っています。
たぶん最終的に、「売れないからもっと値段さげましょう」や「買取も出来ますよ」といって安い値で買われてしまうかになってしまいそうで、専任はしないつもりです。
数打ちゃ当たるでは無いですが、ある程度広く告知する必要があると思います。
とはいえ、手当たり次第は印象悪いので、話を聞いてみて２，３社に絞った方が良いんだろうなと思います。

うちは買い替え検討なので、引っ越し先を見つけることも同時にしないといけませんので、良いところが見つかり次第、数社に売却をしてもらって、最悪は業者買取も頭に入れています。
ローンがあると、出来ることが制約されてしまいます。

賃貸に短期間入居することを前提に売りを先行させては
いかがですか？
買い替えだと業者買い取りになる可能性があって、
相場の2割引ぐらいで買い叩かれることがありますよ。
新築への買い替えだと、関連会社の専任媒介しか
選択できない可能性が高いです。
こうなると鴨確定です。

今、リノベーションが流行ってるのに、リフォームして売っちゃうのも多いよね。
そのままでいいのに。
どうせマンションは箱なんだから、内装は変えればいくらでもきれいになるし。

このスレを見ると専任はまったくダメ！という感じだったので、
一般にしましたが、まったくやる気の無い業者もかなりいました。
（室内写真を渡してもサイトをいつまでも更新しないとか、
　チラシはまったく撒かないとか…）
結果的には3カ月で成約できなかったので、今後は、
一般でも対応が非常に良かった1社と専任契約してみることにします。

やる気のない業者の契約を更新せずに別の業者を
一般で加えればいいですよ。
一社に絞るのは危険です。
広く宣伝してもらうには、複数と媒介契約する
の一番です。

また、やる気がなくても売れるときは
売れるので、気にしすぎ良くないですよ。
うちはビラもまかず報告もなかった大手で
決まりました。他の支店に相談に来た方で
決まったそうです。昨日、無事に決済が
済みました。
税金対策を考えないと。

大手が専任契約を取ろうとするのは
１．他社と競争せず自社で独占したい
２．さらに自社の客を付けて両手にしたい
それだけですよ

H24.3月から売出しを始めたました。
まだ内覧はありません。
一年を通して、内覧が多い月は何月くらいでしょうか？

時期は関係ありません売り出し価格を１割下げてみましょう。

９５５さん
やはりそうですよね。
いっとき賃貸もやむなしで考えようかと思います。
ほんと、鴨にはなりたくないです。

>960
値段や場所にもよると思うけど、2月とか8月が本気の
内覧が多いです。転勤や転校の区切りですから。
確かに相場より値段を下げれば、時期はあまり関係ない
かも知れませんが、相場レベル以上で売りたいなら、
時期は重要だと思います。
7月まで売れなかったら、一端媒介契約を終わらせて、
新規物件として再登録するのも手だと思います。
売り急いでるなら、価格を下げるしかないですね。

3月から居住用物件を売りに出すのは遅いのではないかと。転勤シーズンがあります。

年末と年度末でしょう。住み替えシーズンは。
ただ、ローン手続きやリフォームの期間が必要になるので、
3月からでは、残念ながら確かに遅いです。

都心三区　10年以内でしたが、地震、景気低迷のためでしょうか、
相場より下げましたが1年売れませんでした。
買取だと仲介手数料が要らないので、いろいろ考えたうえで買取にしました。
相場より約15%offでしたが、ローンが無くなったのですっきりしました。

似たようなスレで、営業にリベートみたいな話があったんですが、
そういった事を試された方っていますか？
ここのスレの流れだと、買い手を見つけるのってたまたま？みたいなところありますよね。
あとは自分で売り込むとか・・・

賃貸じゃないでの営業にリベート渡しても一緒と思いますが
例えば同一マンションで売り物が複数出てるとかなら一考かもしれませんが
売買でリベートって馴染みにくい気がします
賃貸のようにそんな簡単に成約しないので

契約寸前でドタキャンされました。
こんなこと初めてだし、やっと売れたと思っていたのですごくショックです。
また１からふりだしです。
もう安くていいから早く売りたい。

早く売りたい場合、業者買取しかないのでしょうか？

売り急ぐ理由があるならやむを得ないですが、
時間に余裕があるなら、業者の買い取り査定に
少し上乗せして一般で複数業者に出してみれば
いいのではないですか？
どれで駄目なら買い取ってもらえばいいわけですから。

契約寸前にドタキャンなんて珍しくないと思いますよ。
契約もしてないのにドタキャンとは（厳しいですが）本来言えません。
契約してからローンアウトなんてケースはもっと多い。
契約は早くすること、ローンなら事前に極力確認取ることぐらいですね。
契約が目的ではなく、決済引き渡しがゴールですので頑張ってください。

ウチも半年売れないので、某不動産屋さんに専任３カ月で売れない場合の
買い取り査定を出してもらいましたが、「その値段ならオレが買うよ！」と
言いたくなる価格でした。結局、売り主に値下げさせるための口実のような気がしますね。
971さんの言うとおり、査定価格プラス200～300万円で売りに出せば、
相場より数百万円安い感じになりますので、3カ月以内に売れる可能性が高いでしょう。
ちなみに、不動産屋さんによっては、業者向けオークションに出品してくれるところもあります。
こっちの方が、買い取り査定価格よりは高く売れるようなので、
1年経っても売れなければ、最悪それで処分するつもりです。

今は、中古物件は動いていないのですかね？

質問が漠としすぎて答えようがない

専属にしましたが、内覧1組も来なかった。
価格も1割安位にしました。

そろそろ契約切れるので、次は一般で複数に
しようかと思います。

ところで手数料無料（買い方）って、業者は
信頼できるのでしょうか？

こういう売りかたすればいいと思うよ
「ホームステージング」
http://ameblo.jp/hhtek/entry-11180589869.html?frm_src=thumb_module

売却活動中の皆様方、いろいろな情報ありがとうございます。
私もH24.2から専売にて売却活動を始め、皆様方の情報を参考に売却活動を頑張っております。
皆様方もいろいろご苦労が絶えないようですが、一緒に頑張りましょう！

私は、H24.5に専売契約がきれるので、一般に変更し売却活動をしようと考えております。
そこで、皆様方はどこの不動産会社にて売却活動をしていますか？
またお勧めの不動産会社などがあればお教え下さい。

逆にお聞きしたいが、何故専任にしたのか？特に専属とか書いてる人。何故？

相場より、相場よりって言ってる人がいるが、相場をわかってないから売れないんだよ。
>973さん
>「その値段ならオレが買うよ！」
それを世間では相場と言うんです。

業者買取の値段が相場ってことはさすがに一般的にはないでしょう
買取業者は転売するにあたり改装費や利益等を乗っけて相場で売るわけですから

業者買取が利益乗っけるのは当たり前。でも相場に関してはプロだから、的外れな提示はしてこないよ。
買い手に欲しいと思わせる価格が相場っていうのは間違ってないんじゃない？

廻りで売りに出てる価格が相場だと思っているんでしょうね。
相場からかけ離れてるから売れ残ってるのに。
半年～1年もかけてたらそれだけ価値も下がりますよ。

買取業者の何割増しくらいが相場なんでしょう

倍くらいですかね。

980さん、973ですが、
どの不動産業者も「買い取り保証つけても、実際には買い取りになった例はほとんどない」と言います。
つまり、業者自身が自信を持って「買い取り保証価格よりも高く売れます」ということです。
裏を返せば、「不動産業者が買い取り業者に転売しても利益が少し出る」価格ということです。
それを相場価格だとは言えないのではないですか？

983さん
>廻りで売りに出てる価格が相場だと思っているんでしょうね
>相場からかけ離れてるから売れ残ってるのに
今は買い取り価格の話をしているのですが…。

業者の買取り価格は、物件にもよりますが、相場価格（一般に売れる価格）の６割前後、
最近は快囮ビジネスへの参入が多いため競合が激しく、７割くらいまで。

例えば1500万円が相場のマンションなら、買取値は900万〜1050万円といったところです。
これにリフォーム費用、売り買いにかかるコスト、さらに利益を数十パーセント載せて販売します。

売却を急ぐ方以外は普通に売るのがいいです。
以下良記事。（ダイヤモンドオンライン）

マイホーム「他より高く売ります」広告のウソ！「自宅を早く、高く売るコツ」教えます
http://diamond.jp/articles/-/14002

価値ゼロのマイホームを早く高く売る秘訣
http://diamond.jp/articles/-/14077

>>987

「自分の物件がよほどの売れ筋物件でもない限り、
ネット社会の現在では1社に売却を依頼する専任媒介でいい。」

やっぱり専任のほうがメリットあるのかな？

一般で、チラシ撒いてくれない、積極的にやってくれないって、
コスト考えたら、当たり前か・・・。

我が家は査定をしてもらった結果、１１００～１２００万が相場で、買取価格はその７割ぐらいですと言われました。
買取価格に関しては、業者にもよっては若干変わるようですが、買取相場はそんな感じということでした。

別の業者にも見てもらいましたが、買取価格は６５０万と言われました。
さすがにそれは厳しすぎると思いましたが、業者にしてみると、次に確実に売れて利益の出る価格ということになると思いますから、そんな価格になるんだと思います。

知り合いの不動産業者に聞いたところ、買取になるような物件は、業者に買い取ってもらわないといけないような訳あり物件なので、通常はそういうことは無いと言ってました。
事故物件とか、破産者の物件とかそういうことだと思います。
住宅街は、かならず相場があるので、それを間違わない限り売れない物件は無いとも言ってました。
自分の思う相場では無いんでしょうけどね。

>>　買取になるような物件は、業者に買い取ってもらわないといけないような訳あり物件なので、
　　通常はそういうことは無いと言ってました。
　　事故物件とか、破産者の物件とかそういうことだと思います。

　そうばかりでないと思います。
　早く売りたいかどうかも含まれていますよ。
　うちの場合、3月で終わりにしたかったので一番早い方法にしました。
　
　
　

まあ、買取は相場の６～８割、一般的には７割ってとこじゃない。
相場の８割９割なんてのは自社買換えで物件も相当良くてなんてレアケース。

990です。

　うちの場合、8.5割で買取でした。即答で決めました。
　991さんのおっしゃられるとおり、だいたいは7割だそうです。

買いとってもらったあとの、売り出し価格を見てみたいもんだね。

そうですね。
でも、普通はリフォームなどして売り出すでしょうから、
買い取り価格よりは、相当高いはずですよ。

競売物件だけど落札価格の3倍で売り出してるのを見た。

買取の査定も業者によって、かなり差があるのですか？

確かに次が決まれば、速やかに売ってしまいですね。

自社物件買い替えの場合（新築）、かなり高めに買い取り条件を出してくれたこともありますね。
手間も考えると、今度買うところの業者に売ってもらうのが良いと思います。
その業者と担当者の質もあるんだと思いますけどね。

首都圏で都内通勤可能なエリアだと、競売の落札価格が市場価格付近みたいですね。

付近というか３割引くらいね。

売れません。
最近の新築マンション価格が下がっている影響もあるのですかね。。

１０００レス到達ですね♪

reinsのレポート、3月の成約急増してる。

中古マンションは構造的な供給過剰に！？－リセールしづらい時代に突入
ttp://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1282

「売主の味方」ってどうですか？

「売主の味方」は、ホームページを見る限りよいと思いますが、利用した人の感想聞きたいです。

パークホームズシリーズで、8割ぐらいで買取してもらったが、安すぎるかな？

8割買取とは、購入価格や間取り、広さ、場所、駅から徒歩何分など記入できる範囲で構いませんのでお教え下さい。

リーマンショック前に立ったマンションの中古価格
＝最近の新築マンションの価格位だよね
売れるわけがない
リーマンショック前のマンション買った人は
リーマンショックで土地が下がって資産価値が下がっている
という事実を認めるしかないよ

新々価格で買った人は気の毒だね。
でも、勘違いしているんじゃなくて、
残債がたっぷりあるので、安い価格設定が
できないのだと思うよ。