中古マンションが売れません、、、part２

フクイチ爆発直後に２４時間換気を止めた話を書いたが
何故削除されてるのか全く理解不能。

削除基準が異常じゃないか？

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念の為書くが、実際ものの本読めば、24時間換気に留まらず、窓に目張りをしろとまで書いてる。
そこまでは物理的にも心情的にも出来なかったが、自分のマンションの24時間換気を止めて一体何が悪い？

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おかしいね
自分がやったことを書いただけで
全然批判的なことじゃなかったのに

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私も普通に読んだよ。何で削除されたのかね？

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他に書いたことと言えば西日本だということぐらい。
マサカ風評被害とか言い出す気？
セシウムは沖縄までも飛んでるのに。

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削除人はカルシウムが足らなくて、イラついていたんでしょうか？

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そうですね。Ca摂取のつもりがSrでないことを祈りますが。全く嫌な時代です。

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あの～そろそろ中古マンションが売れない話に戻しては？
放射能話は専用板があるので…。

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売り出し４ヶ月。
内覧１２組。疲れるね。

そうこうしている間に、同じ地域の売り物件が
ゾロゾロでてきた。はあ。。

内見12組でまだ売れないんですか！　それは精神的にかなりキツいですね。
それだけ内見があるなら適正価格なのでしょうが、
どこがダメなのか何かご自分で思い当たるフシはありませんか？
もしよければ、参考までにお聞かせください。

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自分の探している条件に合えば、適正価格でなくても取り敢えず内覧はしてみる人間はいます。
ボクの事ですけど。

>738さん

もともと供給が多いエリアなので、比較対象物件として
見に来ている気がします。なので、内覧の数が多めに
なっているのでは、と思います。

余計な対応はしたくないのですが、断れないので
仕方ないですね・・

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業者に当て物で連れてくるなと言ったほうが良いよ。

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>741さん

両手の場合はまだマシな客が来るのですが、
買主側の業者が違う業者の場合は、問題外な
客がくることもあります。

こういうケースは仲介業者も目利きが難しい
みたいですね。で、とりあえず案内させて
しまう、という流れ。

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まあ、それでも内見が０よりは精神的にマシかな。
まずは見てもらわないと、成約もないわけで…。
ところで「両手の場合」というのは専任ってことですか？

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用もないのに無駄な内覧なんか増えても何のメリットもないですよ。完全に時間の無駄です。

せめて内覧が日程的に重なればメリットもありますが。売るには上手な煽りも時に必要です。

あえて被せるとかね。業者天秤にして客を焚きつけるとか。初歩的ですが効果はあります。

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両手の場合ってのは、専任・一般に限らず、依頼業者の直客のこと。本気のある客の可能性が比較的高い。

片手の業者の客で、特に依頼業者とも付き合い薄い場合は、仲介欲しさに顔見世してるだけが結構多い。

アホな業界。相手にせんでよろしい。そういうアホな業者は何度も見せかけ客を連れてきたりするので、

厳しく問い詰めたほうが良い。どんなお客さんか、予算や希望などなど。

聞いてもろくな返答が無く化けの皮をよく出すよ。当たり前の断り理由（物件の弱点ともいうべき点）を

言ってくる。マシな客というのはそういうことは理解したうえで内覧時にちゃんと質問なりしてくる。

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>745さん

貴重なコメントありがとうございます。

「厳しく問い詰める」というのは、二度目を
防ぐためにも必要ですね。今後実践します。

ただ、「仲介欲しさに顔見世してるだけ」という
のは売主側にとっては、しょーもない客を連れて
くるどうしようもない業者、という風にうつると
思うので、却って逆効果な気がしますけどね。

両手の客が本気度が高いというのは経験からも
実感しております。今後片手の場合は適当に
対応します。あほらしいです。

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>744さん

「煽る」という面もありますが、自分の時間を
有効に活用したいので、今後は日時限定でいきます。

日時指定して内覧に来ないようであれば、もともと
成約の可能性は低かった、ということで。

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うーん、内覧の時間は出来るだけ柔軟に対応したほうが良いと思う。
そこは極力買主の都合に合わせて譲るべき部分ですね。感覚的に。
本来、居住中で無ければいつでも見れる訳でその時点でマイナスなのですから。

それに片手の客？でも別に全部が全部悪い訳ではありません。
売り依頼業者がそれなりに大手だったり地場で有力な業者さんなら
通常はその顔を立てて購入客を紹介してくるものです。

それを飛ばしてチラシをやたらと入れてきたり、論外なのは突撃して来たり、
そういうのはロクな業者ではないので絶対に関わり合いを持たない方が良いです。

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専任から一般に切り替えたとたん、同じ業者で違う３つの支店から
ウチにも扱わせて欲しいと言ってきましたが、これはどういうことなんでしょうか？
同じ業者なら頼んでも意味がないのか？　それとも頼む意味があるのか？
もし、詳しい人がいたらアドバイスをお願いします。

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四年以内にM7が70パーセントの確率とか言われると購入意欲がそがれますね。首都直下地震が終わってからにしたほうがいいのかもとか不安になります。

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でもよく外れるよね。
ノストラダムスの大予言もそうだよね。（古すぎた？）

外れても、責任ないものね。

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ここは東京や関東の板ではないので別でやってくれ。

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↑？　ここはどこのスレなの？全国でしょ。

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スレ違いと言われて逆ギレしてる痛いのは君か
首都圏限定の板ではないよ
東南海の話題も不要だが
余所にそんなすれはごまんとある

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購入サイドの心理として参考にすればよいだけなのではないですか？東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。
売る側としては地震で被害を受ける前に売りさばいてしまうほうがよいかもしれません。半壊とかになってしまってからでは売るに売れないし改修・立て直しなどで管理組合がもめて大変なことになるかもしれません。逆に言えば、だから買い手としては躊躇するようになるわけですが。

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４ヶ月目にして、年明けトントン拍子で売れました！
１～３月は繁忙期だし、年明け、本当に売りたい人達は値段を下げてくるので、早めに勝負しましょう！という専任の仲介業者の勧めがあり、１２月半ばに値下げし、周辺では一番のお買い得感だったと思います。
値下げしてからは、内覧の方々の熱心さも変わりました。（値下げ前は「ふ～ん」と言う感じの人ばかりで、好印象でしたが決め手が・・・とばかり言われていました）

１月中旬になり、周辺競合マンションも皆、値下げし始め、早めに動いて良かったと思ってます！

当初、高めに出していたので、結果的
には決まった額が相場だったのだと、欲を出さなければ、もっと早く売れたかな？
とか、思いますが、結果論ですよね・・・

やっと内覧から解放されました！

やはり売出価格と購入申し込みは、連動しているのだと思います。

ご参考までに。。。

働くママさん、おめでとうございます！
やっぱり決め手は価格ですかね。

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そりゃあそうでしょう。値段に関係なくよいモノを買いたいだけなら新築を買うでしょうから。中古を買うということはまずは価格優先という人が大部分なんだと思います。

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中古でもよいものもあれば新築でもダメなものがあるのは自明。

中古に限らず新築だって今や値段次第。

人の幸せを素直に祝える人もいれば、皮肉しか言えない残念な人間もいる。

７５６さんおめでとう。

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誰か皮肉言っているのですか？心が歪んでいるからそう思うのではないのかな。

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>>中古を買うということはまずは価格優先という人が大部分なんだと思います。

　今はちがうと思いますよ。新築は不安がいっぱい。（ほかのスレ見ましたか？）
　質のよい築浅（2000年から震災前がいい）という話ですよ。

新築がいいとは限りません。
それに、私は759さんの言っている意味がわかります。　
あなたは新築を売りたい不動産関係の方ではないですか？、、と勘違いされますよ。

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マンションが売れなくて心穏やかでないからひねくれて受け取るのも仕方ないか。

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なぜ＞758が批判されるのか理解できない。
働くママさんの経緯から論点をついてて非常に説得力あるなと私は思いました。
売れない状態が続くと余裕がなくなりすこし視野が狭くなるのかもしれませんね。

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ちょっとえらそうで感じ悪かったからかもね

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756さんは業者の意見だったとはいえよいタイミングで値下げしてよかったですね。周辺の物件が値下げした後ではなかなか販売に苦労していたかも知れませんね。もしかすると更に値下げが必要になっていたかも知れません。おめでとうございます。

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自らの心の歪みすらも気付かずに他人に投影するとはいただけませんね。

私含め別にここの人たちが皆売り物で困ってるわけでないでしょうしね。発言が短絡的過ぎます。
所詮中古の批判だけならこんなスレ覗かなければ良い。

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まあまあ、お互いにそのくらいにしておいたらどうですか？
スレタイは「中古マンションが売れません、、、」なのだから、
やっと売れた！　という人は、素直に祝福してあげましょうよ。

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>759がそもそも短絡的。>758は全く中古を否定していない。758を中古否定と思うこと自体屈折しているというか中古に対して失礼。

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↑もういい。しつこい。

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私は758の文章は　いやみに感じたよ。
素直に売れたことを誉めてあげればいいと思った。

よかったねえ。。。私も考えなければと思いましたよ。
（8ヶ月売れないのですから、、始め3ヶ月相場よりとても高くしていたので）
半年で相場にやっとした馬鹿な私です（ほんと愚かでした、、）
振り返っても仕方ないので、今後を大切に考えて行きます。

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>東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。

いずれにせよ、まともな地震・津波予測ができていればフクイチ事故はなかった。
建設計画時6ｍ以上の津波はどの学者もあり得ないとのことでわざわざ地盤を削って低くしたことが裏目に出た。
学者がなんと言おうとリスクは享受し自己責任で対応するしかない。

そうですね。

＞＞引用ですが、

　先日のアサイチのテレビを見られましたか？
　その東大の教授が出ておられました。　
　ただ、数を数えて予測をしたらしいです。
　小さい地震の数がこのまま続けば、数の計算上　大きな地震が来る可能性が4年だろうと、、、
　確証はないそうです。（現在の予測は　なかなか　難しいそうで。。。）
　5分ほどで　テレビも終わってしまいました。　　

しかし、すれと違いますよ。戻しましょう。

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>770
褒めるだけではなく、
>758のように客観的に購入検討者の心理をずばっと言う意見も必要だと思います

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758の言ってることは別に当たり前のことだし
決まった人に言ってもね

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褒めもせずに皮肉言いが開き直り

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774は758を読んで
当たり前で新鮮味のないことを売れた人に言ってもなぁって意味です
念のため

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皆さん、マンションが売れず苛立つのもわかりますが、しつこい~

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せっかくの優良スレが台無しだよ。
みんな大人げないな～。

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脱北者とか新 興 宗 教 の脱会者がお互いを讃え合うようなスレ

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今年の終わり頃にはユーロ危機も解決の目途も立って不動産市況は上向くでしょう。また放射線がらみで中古の人気も高まるでしょう。今マンションを売るのはもったいないですよ。

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いつならいいの

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消費税が上がるタイミングだろうね。
中古は非課税だから、新築に比べてお得感が増して売れると思う。

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住宅は消費税減免措置が検討されているようですよ。

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中古は販売価格には非課税だけど仲介手数料に消費税がかかるからお得感は無いですよね？消費税が上がる前に駆け込み需要が増すぐらい？

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アナタ仲手の消費税って、、、税抜き1億の物件で３％なら9万、５％上がっても15万ぐらいの差額ですけど。

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1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ

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計算があわない
私が馬 鹿？

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７８６が馬鹿～！！

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787、788が早とちりなんだと思いますよ。

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計算も出来ないのは、まさかゆとりの人ですか？

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７８９への問題


７８６「1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ」の中の
「3万5マン」という解を計算式を用いて説明せよ。

賢いなら、もちろん解けるよね！！

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①（税抜き3000万×3%＋60000）×5%＝48000円

②（税抜き3000万×3%＋60000）×8%＝76800円

①、②の差額　28800円

まだ続き必要か？

計算も出来ないくせにめんどくさいやつだな

税抜き報酬96万で消費税３％増税なら約3万、5%上がったら約5万だろ

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それに物件価格と言ってもあくまで建物価格のはなしだしな。土地代が入るともっと影響少ない。

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789です。>791さんが私に出題してくださったようですが785さん本人が答えてくださったようですね。
787、788さんは計算というより読解力が一般の人より多少劣るのでしょう。子供のころ国語苦手だったのかなあと思います。

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787ですがわざわざありがとうございます
やっと意味が分かりました
ちゃんと読めばわかることですね＾＾：
お手を煩わせてすみません
でも答えて頂いて感謝です

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７８７さん、お気になさらずに。誰でもミスはあります。７８８は気にしたほうがよいだろうけど。

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すごくよくわかった＾＾

新築には消費税がついて、中古にはいらない、、ことも知らなかったし。
ここはいい勉強になります。ありがとうございます。

１K　今相場より少し下なんですけど、
あ～早く売れたらいいな＞＜

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中古物件の場合は仲介手数料などの諸費用はローンを組めたりできるのでしょうか？

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組めるけど利率が0.2%悪くなるという条件でした。

0.2%払うくらいなら親か兄弟に借りてでもCashで払えると良いですね。

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799ｻﾝ
ご回答ありがとうございます。

なるほど。金利面で不利になるのですね。色々と考慮してみたいと思います。

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横からですが、あと購入後リフォームするならリフォーム費用は貯めておいたほうがいいですよ。たしかリフォームローンは金利高かったと思います。

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>798さん
それはあなたの信用度によります。
物件購入費用がフルローンだと、あなたのステイタスがよほど良くなければ難しいでしょう。
住宅ローンとは別枠で組むケースも考えられますが、金利は比較にならないほど高いです。
ですので最低限購入諸費用は現金で用意した方がよろしいかと。

801ｻﾝ､802ｻﾝ
アドバイスありがとうございました。

新築は利益など価格に組み込まれていると思うので消費税分もまるごとローンが組めますが、中古場合は手数料分は別途現金払いってなるは、個人的な見解ですが消費税が値上がった際にも何となく損した様に感じるなぁ〜と思ったものですから…

一般的には諸費用ローンも組めるとの事で納得できました。

ご親切にご回答いただきありがとうございます。

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アドバイスお願いします。

戸建て(新築)に引っ越す為、マンション売却(売り出しは2月～)を考えていますが
7月引渡しは、マイナス要因になりますよね？
6月中旬に戸建てが完成する為、引渡し時期を悩んでおります。

同じ間取りの一つ上階の部屋も売り出していて、1400万弱(ﾘﾌｫｰﾑ済)みたいです。
上記のマイナス要因を含めて1000万ｽﾀｰﾄと考えていますが、どうでしょうか？
(担当さんは、ネットで検索した時に1000万以下で引っかかる事が重要と仰っていました。)

売り出すﾏﾝｼｮﾝは、3LDK，70m2，築17年，残債無，地方都市圏で大型ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ近く(徒歩10分)，人気学区でもあり、不動産屋(戸建て建築とﾏﾝｼｮﾝ売却は同じ住宅ﾒｰｶ)は大丈夫と言っています。
買取保障は700万です。

売却は初めての事で戸惑っています。

スレ違いでしたら、すみません。
宜しくお願いします。

最悪の場合、700万の買取保証を利用するおつもりですか？

その金額帯なら仮住まいは現実的ではなさそうですが、
一般論で言えば引き渡し時期は買主の要望が優先されます。

それに6月中旬完成予定と言っても工期は遅れたりしますよ。

1000万で売るのなら980万や990万で設定したほうが検索に
より引っ掛かり易いかと思います。

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いやネット検索は1000万円以下みたいな条件設定が普通だから1000万円も980万円も引っかかりやすさは同じです。

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806です。厳密に言えば1000万円以上1500万円以下みたいな検索をする人もいるので980万円とするより1000万円とした方がたぶん検索には引っかかりやすくなりますよ。
価格の印象は別ですが。

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>804さん
地方都市圏の場合、近隣住民の方で決まる確率が非常に高いです。人気学区であれば尚更でしょう。
ですので引渡し時期についてはそれほどご心配なさらなくても宜しいかと思います。
近隣の学区が同じ地域の賃貸住宅にローラーかけてポスティングする事を
不動産屋に指示してみればよろしいかと思います。
学区が同じであれば、購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはずです。

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804です。

遅くなってすみません。

805さん，806(807)さん，808さん
丁寧な回答ありがとうございます。

もし4月末になっても700万以上で売れなかったら、買取保証の700万円で手を打とうと思っています。
戸建ての住宅ローンを組む時の自己資金?の中に売却費用(600万円)も考慮されている為、期限があるんです。

確かに1000万円とすれば、1000万円以上でも以下でも両方の検索にひっかかりますね。納得です。

賃貸住宅にポスティングですね。分かりました。担当に伝えたいと思います。

>購入者は７月に購入しても夏休み中に引越すというケースが多いはず
なるほどって感じですね。すっかり夏休みの事を忘れていました。少しですが期待が持てました。

ほんとうにありがとうございました。

居住中に売りたいならなるべくきれいに掃除しましょうね。

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毎回セッセセッセと掃除しても、
ドタキャンされることもあれば
子供連れで来て汚されることもある。
居住中転売は大変ですね。

まあそうなんだけど、結局掃除するのは良いことなんだよ。客の為にも自分の為にも。

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きったないきったない、くっさいくっさい家とか、本当にあるからね。
アンタ売る気あんのか、みたいな。
ペット買ってる家に多いね。
子供が横になってＴＶ見てるとか。
洗濯物、山盛り室内に干してるとか。
もう本当に足の踏み場の無い家とか。
出来るなら玄関で上がりたくないよ。
経験ないが、例えるなら出会い系でトンデモないの来たみたいな、速攻帰りたい気分。
競売物件じゃないんだからさ。

海外でババぁの家で、若い男が寝てて、愛人と紹介されてドン引きしたこともあった。

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汚いやくさいは、特に女性や家族には、かなりのマイナス要因。

以前こんな経験をしました。

駅近で手ごろな広さのマンションが出ていたが、中を見てびっくりした。
何と小部屋のカラーボックスにシューズを乾燥材も入れずに
そのまま入れていて、周りはカビだらけ、においもすごいことに・・・。
なかなか売れないわけだ・・・。

経験的に、居住中の中古の戸建ほど、中が酷いね。

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以前、任意売却物件を見たけど、すさまじい荒れようだった。
フローリングがバリバリにはがれていたり、窓枠はカビはえてたり。
たしかに、リフォームすればきれいになるのは分かるけど、印象悪いよね。

かといって、リフォーム済みで価格を釣り上げてる物件も嫌だけど。

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賃貸物件を探す場合慣れた人が、中古マンションで一番買いたくないのは駅徒歩10分以内でない物件かつ、ファミリーが住みつぶした家です。いわゆる今はやりの新築マンションの15年後と同じ条件です。都心物件で、一見どんなに汚くても、一般の方が内覧すると絶句するような状態でも手を入れればすぐに住める貸せる物件を見抜いて、値切って選ぶ方が多いですね。いいのは、たとえば、貸そうと思って改装したが、空家で放置、家主が病気になり買ったが住んでなかった、事務所で会社は幽霊会社で机を置いただけなど、使われた期間が短いマンションは、ちょっと見とんでもなく放置で汚くて事務所仕様になってても、排水管をファイバーで調べても汚れてないし、ユニットバスやキッチンセットはほとんど未使用で腐ってないわけで、根太も落ちていませんし、天井の下地も結構再利用できます。10年から15年で家族で住みつぶしたマンションは下手な30年ものよりオンボロで厄介です。5－10軒実際に購入して改装してみれば、云っている意味がどういうものかがわかります。賃貸物件改装で一番厄介なのは住みつぶされたマンションの改装で、50平米超えるとすべてが大きめで、際限なく改装費用かかるしましてや入居中で買主が来るときに掃除しても、ユニットバスの構造体はがたがた、キッチンセット洗面台など水回りは傷んでますし、建具、床、スイッチはボロボロ、引っかけシーリングなども熱で劣化。基本売値の300万円引きで交渉するのは常識でしょう。1000万円で売れなければ600万円でも交渉開始価格としては妥当でしょう。

>>817　マンション投資家さん

都心三区　１K　26平方メートル　10年以内（直ぐに住める状態）　だと　どうでしょうか？
よろしくお願いします。

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２月３日（土），４日（日）オープンルームを開催しました。
４月中旬に新居に引越し予定なので退去後ゆっくり売却できたのですが、２月３月は不動産がよく動くと聞いていた事と焦りから居住しながらの売却（オープンルーム）にふみきりました。
居住中ですが、貴重品を持ち出し、対応は不動産屋さんにお任せしました。
結果は土曜日4組，日曜日1組。。
新聞折込広告を周辺地域のみ2万部入れた結果が計5組で現実を思い知らされました。。
その中で一組でも気に入ってくださる方がいればなあと今日は朝から電話に敏感になっています。

オープンルームの結果、売れた方に質問です！！
オープンルーム後どのくらいでよい返事をいただけましたか？？
2週間くらい何も音沙汰なければアウトですよねえ。。。




　

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動くなら二週間もかからないよ。すぐ連絡きます。
気になって再内覧したいっていうなら別だけど。

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営業マンによりますかねー。イケイケだったらすぐ連絡来ますし
慎重だったら再内見という事も有ります。決定率が高いのはもちろん慎重派ですね。

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オープンルームをした今の住まいは、８年前中古で購入しましたが、まず内覧させてもらって気に入って、次に家族を一緒に連れて再度内覧し１ヶ月以内に決めました。自分の経験からしても気になっていれば、数日後になんらかのアクションがあるものと思うのですが・・・

昨日は仕事も手につかないという状態でしたが、今日は切替えて頑張りたいと思います！！

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ごめん、営業マンに何の関係があるの？内覧客からの反響の話でしょ？

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経験が浅かったりイケイケの営業マンはお客様の反応がちょっとでも良いと直ぐに話を進めたがります。
最終的なコンセンサスをキチンと取っていない為、契約迄の間にキャンセルされる事が多くなります。
これは売主にとっては非常に精神的に堪えます。
逆にベテランの営業マンは、比較対象物件等が有ればじっくりと考える時間を与えます。
その上で再内覧を勧め、最後に購入客の背中をちょっとだけ押してあげるのです。
購入意思が固まったら間髪入れず契約に持ち込みますが。その差が成約率に表れます。

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ああ、そういうことね。でも売り側の方がそのイケイケだと無駄に売り込んだりもっと寒いよ。
マッチポンプ状態で。契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
縁とかいろいろ言うけど、タイミングが最大の要因の気がするな。

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売却時、ほぼ毎週末、内覧が入りましたが、購入の意思を示されるお客さんは、数日以内、遅くとも次の週末までの平日には条件提示がありましたよ。
内覧に来ていただけるのは嬉しいのですが、やはり疲れますね。でもすぐに慣れますよ。
それでも、なかなか妥協できる金額は出てきませんでしたが…。

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825さん
>契約までの仕切りが遅い奴もアウトだね。すぐ話が曲がるし壊れる。
同意見です。
>タイミングが最大の要因の気がするな。
同意見です。

その見極めができれば一流でしょう。そういう人に当ればラッキーですね。

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昨年10月より売却をはじめ、計７組の内覧がありました。
そのうち2組は同じマンション，3組は周囲500メートル以内の賃貸マンション，2組は同町内にお住まいの方でした。
最初の2組は売主である私も参加しての内覧でしたのでとても気を使いましたし、ドッとつかれました。
それ以降は不動産屋さんにお任せしたので少し気は楽になったものの、お客様の反応がどうだったのか自分で見られない分いろいろ想像してしまったりしてやっぱり違う疲れがありました。

売れないって本当に疲れます。。

『売り出して1週間で決まりました。』『即決でした』なんて書き込みをみると本当に羨ましくって、自分も『やっと売れました』って書ける日が一日でも早く来る事を願って頑張ります！！

いろいろ苦労して売れた方、今苦労してますって方、売却やめて賃貸にしようかと考えている方いろんな話聞かせて下さい！
自分の頑張る力にさせて頂きます。。。

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