中古マンションが売れません、、、part２

>>665　個人的に2回売却経験がありますが、担当者の有利不利というのはあまり関係
ないかと。私の場合は大手に頼んだのですが、こちらとのメールのやり取りや、売却
活動の報告書にもいちいち支店長までの決裁を得て（その証拠も添付した上で）こちら
に送付していましたし、一個人の判断でどうにかなるものでもないと思います。

経験された方ならご理解いただけると思いますが、売却開始当初に反響が少なかったり
すると、担当者は何やってんだってな気持ちになります。いい加減な報告を上げてくる
ようなら、どんどん質問もしましたが、物件を購入するのは、仲介業者ではなく、
あくまで一消費者なので、売れないからといって業者の方にプレッシャーをかけすぎて
もあまり意味がないかと思います。

都会だけの話かも知れませんが、担当者は担当する物件が一つとは限らないので、数
ある担当物件のうち、自分の物件を優先的に紹介してもらえるよう、担当とは連絡を
密にし、時には突っ込み、時には労いの言葉をかけるなど、良い協力関係を保ちながら
も、心の底では信用せず、適度に突っ込みを入れる等の一歩引いた関係を築くべきかな
と思います。

あまり参考にならないかも知れません。ただの私見でした。

>>667
貴重なご意見ありがとうございます。
本当に667さんのいうとおり担当者はいろんな物件を抱えているわけで自分の物件に力を入れて欲しかったらそれなりの努力を働きかけを行う事が大事だと思い直しました。
もっと自分の勉強が必要です。
明日から専属から一般へ切替える私にとって信用しすぎないというのもよい教訓となりました。

ところで冬休み（28日～1月3日）は不動産が動くことはないと考えた方がいいのでしょうか？

一般でお願いする場合、6社とかは多すぎでしょうか？？

うちは3社の予定です。必要なら、徐々に増加したら良いのでは？

中古マンションを購入したものです。
偶然こちらを見まして書き込みします。　我が家の場合、住宅マンションとりまぜて不動産サイトで気になった物件を２年くらい見てましたが、今のマンションを見た時にこれだ！と思いました。
ですから内覧のときにはおみやげも持参したほどです。それでも値引き交渉はいたしましたが・・
不動産は買うほうにとっては、たぶん、出会いみたいなものだと思います。
我が家は住み替えでしたが、自宅を売ったときも、ネットで見られた方で即決でした。
不思議なものだなと思います。
売却がんばってください。

>671
これだと思った要因は何ですか。間取りとか？
よかったら教えてください。

巡り合いや運相手に商売？お気楽ですね。

間取りというよりも、実際現地に行って見た感じがよかったんですよね。正直言えばもう少し広いマンションがよかったのですが、いろいろ見てきた中ではここだと思ったんです。
15年経ったマンションですがとても管理がよく、共用部分がピカピカで、落ち着いた雰囲気でした。
共用部分の管理はマンションを探している人なら必ず見ますね。
築年数の割りになんとなく古く感じるところもありましたので・・
ただ、そのマンションは売り出してから４ヶ月経っていたので、みなが気に入ったわけではないと思うんですよね。
あくまで我が家にとって、すごくよかったと言う事なんだと思います。
実際、入居して半年経ちましたがここでよかったと思っています。

なるほど、ありがとうございます。
よくわかりました。

お値段設定もよかったってことでしょう？

なんで内覧しようと思ったのかが重要なんじゃないの？内覧までしようと思わせた要因が。

>>676
　659？


>>673　
　そんなことを言うために、このスレみてんの？
　

匿名になったりならなかったり忙しいですね。

＞＞679
「匿名になったりならなかったり忙しいですね。」
意味がわかりません。ずっと、私は匿名さんですが。。。
　

あなたのことではありませんので、誤解させてしまったのなら謝ります。
気にしないでください。

>>681
はい、わかりました＾＾

最近、更新ありませんね。みんな売るのあきらめちゃったのかな・・・その隙に売ろうかな。

12月後半は売買が止まると不動産業の友人が言っていました。

売買が止まるのではない。単に不動産業者が休みを取っているだけ。
金融機関や法務局などもこの時期休みだから、具体的な売買の手続は進まないが、
営業活動ぐらいはやってもいいかもしれない。実際、この時期でもネット等での照会は入る。
年末年始休んだ分、年明けにまとめてさばいていくので、年明けは動きが活発なように見える。

そうですね。年明けやお盆は意外と不動産動きます。
特に親がらみの購入者は。
同居する、援助をもらう等をゆっくり家族会議で話し合う事ができますから。
自分の経験上、この休み期間中に問い合わせをしてくる人は高い確率で成約に結び付けられます。
特に、内見を希望された場合はよほどの事が無い限り100％近いです。

今お悩みの皆さんも、年明けの業者からの一報を楽しみにするといいですよ。

＊休み期間中に内見希望の方がいる場合はでき得る限り応じた方が良い結果に繋がり易いです。

昨年１０月から専任でマンションを売却開始しました。
現在まで内覧数は２件のみ。

マンションは5年未満の築浅物件、室内も綺麗との評価を頂いております。

そろそろ値下げを考える時期なのですが
現在１９００万で売り出しています。
次どの程度まで値下げすると良いでしょうか？
不動産屋さん曰く、１８５０万にしてお客が付くならば今の時点ですでに付いてるはず。
（買主さんも指値の事などは知ってるだろうからとの事でした）
１８００万、もしくは１７９０万ではどうだろうかとのアドバイス。

売却時期は問わないのでもう少し今の金額（１９００）で粘っても平気なもんなのでしょうか？
それとも一気に下げて早々に売り切るべき？

引き渡し時期を3月と記載してますが
引き渡し時期近くになったら急に動きが出てくる場合もありますか？

宜しくお願い致します<(_ _)>

築浅でそんなに安いということは郊外か地方のマンションでしょうか？
それだと周辺の新築もそんなに価格差はないってことですよね。なんかとても売りにくそう。
新築と中古比較して2、300万しか変わらなければ、普通、新築マンション選びますもん。

>>688
地方です。
近隣の新築相場は同じ広さでは２３００万～ではないでしょうか。
今の住まいは最初の分譲時から近隣相場より大幅に安かったです。
（立地があまりよくないので）
ちなみにすぐ近くにある築１０年超えの同じ平米数のマンションで１８００万で出てます。
（内装リフォーム済み）

まだ新しい為、あまり安く売るのは癪ですし
でも長い期間売りに出してるとさらし物件になるだけなのかと思うと悩みます。

すみませんがアドバイスありましたら引き続きお願い致します<(_ _)>

上記の補足ですが
新築時の分譲価格は同じ平米の部屋は１８００～で
私の部屋は２１００万で買いました。（高層階の為）

宜しくお願い致します<(_ _)>

一般的に、マンションって入居したら、その時点で新築時の8割になるんですよ。
ただ、新築価格が安い郊外や地方のマンションにこれがあてはまるかは疑問ですね。

リフォーム費用等を考えると、新築と500万くらい価格差がないと
中古にわざわざ目を向ける人はいないと思います。立地が悪いのであればなおさらのこと。

下手をすると購入時の半値位にしないと買い手が見つからない可能性もある。
地方や郊外マンションの怖いところだと思います。

多分この年明けからが勝負ですね。
私の場合、6月に売り出しましたが反応が非常に少なかったところ、
諦めかけてた1月に、新しく出てきた検討者と2週間くらいで契約となりました。

やっぱり3月中入居に向けて購入者も本気になるんでしょう。

売却中の人は、3月中（その後の契約や引越しも考えれば2月中？）に売り切るつもりで、
値段面でも頑張った方が良いと思います。
4月を過ぎてしまうと、購入者はぐんと減るかも。

そうですね、私の場合もその通りです。
１２月はサッパリ。
１月１０日ごろから毎週来訪。
２月３月は多かった。成約には至らなかったけど。
そして４月に入ると全くのゼロ状態。

今、マンションを売却しようとしている方、年明けが勝負ですよ。

By 不動産屋

693さん

やっぱりそうですか。

私の場合6月から半年かけての売却となったわけですが、
今思えば12月頃から売り出した方が値下げ幅は少なくて済んだかも、
なんて今更ながら思ったりもします。

中古マンション売買の月別成約数のデータなんてあると
いつ売り出したらいいのか、何て分かりやすいんでしょうけどね。

自分が売りたい価格と
自分ならすぐ買うと思う価格。

一度冷静に考えてみるべき。

それが市場の原理

ごちゃごちゃ言わずある程度の築年の中古マンなら東京カンテイの成約データ拾ったほうが早いですよ。
仲介に言って貰えばいいだけです。大手仲介ならデータすぐ取れます。

購入者の立場から言うと、５年前の物件で「新築価格 - 200万円」では買わないでしょうね。

私の場合、数年くらい検討したけど、それこそネット価格やチラシをファイルして価格比較を
したので指値でも届かないくらいの価格だと感じます。

都心部の感覚では、中古の場合は新築ほど高層階のプレミアムは少ないので
新築時に低層階で1800万円～だったら、内装リフォームで200万円かかるなら1600万円以下、
100万円で済むなら1700万円以下が自分が購入する場合での攻防ラインですね。（甘めに見ても）

地方は分かりませんが、首都圏の場合はだいたいこの位の感覚で大きくは違わないと思います。
ご参考まで。

６９３です。当然ながら売る側の立場もはっきりとね。
何が何でも売り急いでいるのか
売れれば１年位かけても良いのか
希望値に達さないなら売るのを止めてもよいのか。
私の場合は半年程度で売却し、次の住まいは売れてから考えると
していました。ちょっとタイミングは外しましたけどね。

あとプラス200〜300くらいで新築が買えるなら新築にしちゃう人が多いかな？オレならそうするなあ。

でも、最近の（震災後の）新築は安めに作ってあるって言うよ。
きれいで物がしっかりしたものが良いかも。やっぱり、新築中古関係なく建物そのもので判断しないとね。

そもそも、６８７は地方のマンションをなぜ５年位で売るの？　損するだけじゃん。

一戸建てに買い替えする事になったからです。
みなさんの意見聞けて参考になりました。
ありがとうございました。

値下げしたら、2カ月ぶりに内見予約来たーっ！
今度こそ売れますように！

705さん
内覧予約おめでとうございます。
どのくらい値下げしたのでしょうか？
差し支えなければ教えて下さい。宜しくお願いします。

内覧は１０件を超えるのに決まらない＞＜
値段を下げたのでこの三ヶ月に期待したい。。。。

100㎡以上　あるいはソレ前後の広めのマンションは
売れずにずっと残ってますね？
70㎡前後の1500万～2000万マデの築１５年前後までの
マンションは買い手がすぐついているように
見えます
マンションを買うときは、ちょっと狭い目の方が
荷物にならないかもしれませんよ！

＞７０７さん
値段を下げると仲介屋に下げ癖がついちゃって
再度値下げを提案してきます。
でも、何度も下げてはいけません。
ここ３ケ月が勝負です。
これで売れなかったら仲介屋を変えましょうね。

707です。
709さんありがとうございます。
最初高くしていたので３回下げました。今は相場かそれより下なので少し期待をしています。
この３ヶ月間の様子を見ます＾＾　そこから考えて見ます。

>706さん
値下げは200万円です。最初に高めに設定していたもので…。
ちなみに、内見は週末に３件ありましたが、結果は全滅でした！
ですが、価格を下げたことで以前とは違う感じの人が来てくれましたね。
それから、これまで大手専任でお願いしていたのですが、
ここの掲示板のアドバイスに従って一般に切り替えることにしました。
なんとか２月中に成約させたいところですｗ。

711さん
ご回答ありがとうございます。
706です。

価格帯が変わると内覧も増えるのですね。

ウチはギリギリの売り出し価格なので、値下げが出来ないのですが、内覧すらありません。

需要がないのか半ば諦めかけていますが、残りの契約終了までは頑張りたいと思っています。

皆さんも早く売却できると良いですね。

引っ越しシーズンの2・3月までがヤマですね。頑張って。

うちは１Kです。６ヶ月になります。
都心なのですがなかなか売れません。
本当に３ヶ月が勝負ですね。

頑張れ、粘れ、頑張れ！

>712さん
内見が１回もないんですか？
売り出して何カ月目なのか分かりませんが、
早めに業者を変えた方がいいですよ。
一般に切り替えて3社くらい頼まないと厳しいのでは？