中古マンションが売れません、、、part２

>>600さん

ありがとうございます！
私も値下げを2回行なって、最後に足元を見られたような買い手の値引き交渉…
少し辛かったですが、値引交渉って一般的にもあたり前なんですかね？
ネットで調べてもそう書かれてあったので、多少は致し方ないのかもしれません。

業者は、値引きを交渉を当然の様に受け入れようとするかもしれませんので、
ある程度は値引きして強気で頑張って下さい！

>>593さん

ありがとうございます。
こちらとしては、値引き交渉で何度も繰り返しの感じだったので断るつもりだったんですが、業者が自分から仲介手数料の値引きを提案してきたので諦めました。

業者は弱気でしたが、私の感覚的には、もっと強気でいける感じだったので少し悔いが残りましたね。

私は結局一般媒介は経験できませんでしたが、それも良いと思います。
2社目の専任は他社からの紹介ばかりでしたから。

頑張って下さい。

みなさんの値付けはどうしましたか？その地区の相場があると思うんですけど。相場の値付けだったのに値切られたのか？高めにしておいて相場まで値引きをしたのでしょうか？どんなものなんでしょう？

仲介手数料の上限なんて高すぎでしょ。
相場＋αでもすぐ売れるプレミア住戸だったから専任にする代わりににしてもらいましたよ。
結果、二週間で買い手から片手もらえたから業者さんにとっても良かったと思います。

山手線の内側でも
川沿いの低地の準工業地帯にあるようなマンションは
中古でも買いたくない

山手線の内側でも
川沿いの低地の準工業地帯ってどこですか？

仲介手数料、最近は値下げもあるみたいだけど、高いよね。
片手程度になれば、中古の回転率も高くなるんじゃないだろうか。
何でも高値にしておいて低い回転率でも収益を維持しようとするのは、不動産関係の業界の常識なのかね。
(逆に言えば、回転率が低いから、高くしないと収益を維持できない構造）
普通の業界ではありえない発想だけど、変わっていくかもね。

白金とかそうだよ。古川沿いは準工

相場より高く売っている実績が出ている　こちらに出ていましたね。

https://www.sumai-surfin.com/service/urinushi-no-mikata/

住まいサーフィンでは稼げんのかな

沖の宣伝とか要らんよ

そのために仲介業者を叩いてるのか

＊＊＊

内覧月2件て少ないですか？

初月で2件なら普通というか、まずまずかな？

そうですか。ありがとうございます。
2カ月弱で4件てかんじです。

ウチも2カ月過ぎてそんなもんです。
最初は少し焦っていたけど、2カ月過ぎてから開き直ってきました。
売れるときはサクッと売れるんだろうってｗ。

現在築22年の分譲マンションを居住しながら売却中です。
今日で約３ヶ月が経過します。
先週と先々週に内覧会のチラシを町内に手配りし、結果計２組の内見がありました。
１組目は４０代半ばの男性一人で見に来られました。奥様も来る予定だったけどということでしたが結局2週間たった今も連絡はなし・・・
２組目は４０代後半のご夫婦。いいね。いいね。の連発をして帰ってくれたものの未だ何の連絡もなし・・内覧後、もしびびっと来たなら何かしら仲介業者より連絡が入るはずだと思うので期待する気持ちをぐっと抑えて待っています。。
買主にとっては大きな買い物になるので即決はなかなかないとは思いますが、値段交渉等の連絡があってほしいなあと思う毎日。
仲介業者とは専売媒介契約をしておりますので頑張ってくれてるとは思うのですが、買主へ向けてのアプローチや、戦略がはっきり見えてこない事にもむずむずしています。今月が契約期限となっており、一般へ切替える予定です。。
あせっても仕方がないと分かっていてもどうしようもないですねえ。。。。。

新築が安くても売れない時代だから仕方ないんじゃないですか。

本当にそうですよね。。
４月に新居に引越予定ですが、少しでも気に入ってくださる方がいたら大幅に値段を下げる覚悟でのぞまないと売却は難しいのかもしれません。。
マンションは既に完済してるので売却はのんびり考えていましたが新聞や、雑誌、手配りチラシをしても２件の問い合わせしかないのはイコール需要がないということで内覧に来てくださったり少しでも興味をもってくださった方には少しでも高くではなく、いかに買ってもらえる価格に近づけるかっていうことなのかもと考えを転換している今日この頃です・・・

やっぱり新築がいい。そのときの適正価格に近いし。中古の価格は算定困難。
新品がやっぱり快適。がんばって働いて貯めよっと　笑

うちも売れません。
ものはしっかりしていて、充分設備等整っているのですが。

今の新築は震災の影響を加味して低価格のようです。

品質的には、優れていると思うので、今以上に下げて勝負しようとは思いません＞＜

新築がいい人はいくら下げても新築を買われるだろうし。めぐりあう人を待つしかないですね。

年内にスッキリしたいところですが、お互い先は長い感じですね・・・
私もちょっと疲れましたので２週間くらいはマンションのことは忘れて新生活のことを考えてリフレッシュしたいと思います。
なるようになると言い聞かせて。。

ほんとに＞＜
うちは6ヶ月になります。最初、高くしすぎたようです。やっぱり、相場は相場ですね。
次は一般にしようと考えています。
ゆっくりと気長に待ってみます。

自分が不要になったものを売るのですから難しいですよね・・・

616と618と622は、同じ人ね。
新築が良いんだから、このスレ見なくて良いんじゃない？
スレ違いだね。

おはようございます。
12月22日をもって専属媒介契約が切れます。。ここの掲示板でも一般を進める方が圧倒的に多いので来年からは一般で３社くらいにお願いしようと考えています。
現在契約している仲介業者さんへは契約解除したい場合こちらから言うべきなのでしょうか？それとも契約更新をしない＝契約解除ということで何も言わなくても問題ないのでしょうか？
結果こそ出ませんでしたがいろいろお世話になったので契約解除を言いにくいというのが現状です。
どなたか経験した方アドバイスをお願いします！

うちも3社で考えています。
今の会社もそのまま一般で残そうと思っています。
残りをどこにしょうか思案中です。

今、専属媒介契約をしている仲介業者さんは地元の小さな業者さんで地元の声が入りやすいかなあということで決めました。625さんが言うように今契約している業者は残して、大手一社と、マンションのみ取り扱っているホームページの情報量が充実している業者を追加する形でいこうかなと思います。

625です。
大手一社で悩んでいます。どこがいいのか？別のスレを読んでも＞＜

大手って言うのは、どこが入りますか？

私は四国なので参考になるかわかりませんが、Ｓ和不動産を考えています。。
田舎なので大手といってもあまり選択肢がないです・・

うちは、住んでいるのは西日本なのですが、物件が首都圏です。
どこが大手なのか？どこが地元の業者さんなのか？
悩んでみます。。

10年前に中古で購入したマンションを引き払い、
新築マンションに引っ越したので、
中古を売りに出そうと、先週、知人から不動産屋を紹介して貰ったのですが、
1週間で買取業者に希望価格で引き取って貰う事が決まりました。
10年前に3500万で買った物件が2600万です。現時点で築23年のマンションです。
もともとバブルの終わりごろに、投資用に７千万で買われた物件とのことで、
殆どが未使用でとても綺麗な状態で入居しましたが、
綺麗に生活していたつもりだったのですが、
私達が10年住んだあとは、フローリングの日焼けや剥がれ、水周りなど、
それなりの使用感があり、家具が無くなった後は、壁の汚れなども相まって絶望的に汚い印象でした。
そのため、売る前はリフォームの事や資金繰りなど悩んでいましたが、
買い手の好みや売れる時期も分からない状態では、リフォームにも踏み切る勇気もなく、
結局、10年分の家賃だと思い安く業者に売ることにしました。

思い切って業者へ売ったことは正解かもしれないですね。。
今週末、来週末と内覧会の手配りチラシを物件の周辺賃貸へ配る予定です。
賃貸に絞る予定ですが、一戸建てにも配ったほうがいいですかね？？かすかな望みを持って・・

東京近郊の県庁所在地に住んでるけど、最近は売り出し中の中古マンションの顔ぶれが
ほとんど替わってない。
それだけ売れていないということだろう。
ずっと残っているマンションを見ても今一魅力が無く、そういうマンションは
買う気にはならない。

買うときは魅力を感じるマンションを買わないとね。

>>633
　618だね。
　嫌がらせはやめたら？　
　だいたい、
　「ずっと残っているマンションを見ても」って書くのもおかしい。
　スレが違うよ、ほんとに。

今週末の内覧に向けて手配りチラシを自分の手で配る事にしました。（もちろん仲介業者に了解を得て。）
じっと仲介業者さんの連絡を待っているより自分の足で動いて一件一件よろしくって気持ちで配ってる方が疲れるけどいい感じです。
今朝は50件ほど配りました。
なかなか結果は出ませんがとりあえずやれるところまでやってみます。。

中古はどうしても高い気がします。新築から１０年程度経てばかなり安くても
いいかと思うのですが。手数料もかかるし、傷や汚れもあるだろうから
数百万上乗せしても新築のほうが割安に思えますね。

私の印象だと、地域の相場に合わせて値付けをしてある物件でも、特徴のない物件は動きが鈍いようですね。アピールポイントがはっきりしているもので相場の価格ならそれこそ一週間で売却が決まっていますね。特徴のないマンションも相場より多少価格を下げて値ごろ感をアピールしているものはそれなりに動いているようです。特徴もなく価格が相場かそれ以上なものはずっとネット上でさらされ続けていますね。
間取りや立地などに特徴があればよいのですが住戸自体にアピールポイントがないのなら後は当然ながら価格でアピールしないと難しいでしょうね。

637は仲介の人？
でなくては、毎日みないよね？　
ネットで見る限り、特徴なんて全部が書いてあるわけない。それをネットを見て判断できないでしょ。
住友さんは　相場よりかなり下げて交渉してくるって話しだし。何を信用してよいやら＞＜
やっぱり、売ったことのある生の声をきくほうがいいね＾＾　交渉の仕方とか、業者の選び方とか。
そのためにこのスレ見てるのだから。。。

中古を探しているヒトなら分かると思いますが物件はカンタンにネットで調べられますし、毎日メールで新着情報も送られてきます。売れない物件ほど毎日毎日同じ情報がネットに登録されますよ。売れるものは一度ネットに出ただけで一週間後にはもう情報は消えていますね。問い合わせると、やはり売却終了ということが多いです。
また中古を探している人はあたりを付けて探しているのであのマンションは公園隣接だとかスパがあるとかある程度特徴も立地もアタマに入っていますよ。そういう特徴をアタマに入れてネット情報で探しています。その中に希望条件とは少し違っていても（中住戸など）価格がお買い得なものがあれば妥協してもいいかなと思ったりしますね。
中古マンション検討中の者の個人的意見でした。

ゆっくりいずれ売却できればいいという方はもちろん相場の価格でよいと思いますよ。
ただ、あまりに売れないという書き込みが多かったので参考に書き込んだまでです。
食べ物でも同じ値段でも味のよいものはよく売れるのと同じですよ。
中古を探している人は想像以上に情報持っていますよ。
中にはチラシやオープンルームで衝動買いする人もいるとは思いますけど。
失礼しました。

>>640
　「中にはチラシやオープンルームで衝動買いする人もいるとは思いますけど。 」
あなたの言葉は　嫌味にしか聞こえない。。。。他の人に言われたら、そうも思わない言葉かもしれません。
まあ、ゆっくり探して先を越され、「うれました」って言われ続けてくださいね＾＾

641さん、嫌みがお上手ですね。参りました。

売れませんね・・・・・

業者さんによると、円高と外貨不安のため最近は激減してるって言ってましたが。

今の悪い時期に売ってもあまりメリットなさそうなので、しばらく賃貸に変更しようか悩み中・・・・・

＞＞624およびパパベルさん

チラシ配りまで…ほんと努力なさってるんですね、ご苦労様ですm(_ _)m
当方は、先月末に５ヶ月目でやっと売却できた者です。

私も専任で２社目でしたが、なんとか気に入ってくれる方に巡りあえました。

当初は相場に合わせたつもりで、スタートしましたがほとんど反響がなく、
１社目で3ヶ月…反響があまり少ないので、それを理由に１ヶ月だけ更新してあげて、
それでダメだったらそれ以上は更新はしませんときっぱり言いましたよ。

結局、1社目ではダメでした。
もちろん親身なってくれたりもしたので、申し訳ない気持ちもありましたが、
そこはそこ、売ってくれないなら終了！

ちなみに期限になれば、更新しない＝契約解除と言うより契約終了ですので、
こちらが更新書類にでもサインしないかぎり終わりです。
間近になれば、担当から繋ぎ止めようと何か言ってくると思います。

更新がダメなら一般でお願いしますと、当方も言われましたね。
ただ、当方は別に１社専任で試したい業者があったので、そちらで専任にしました。

当方も年内に決まらなければ一般にしようと諦め半分、気長に考えたところに、
突然の数組の内覧…そのうちの一組が気に入ってくれたようで、１～２週間経ってから
連絡があり、売却できました。

ちなみに当方の物件は、駅からは徒歩では少し遠いし、地名として不人気（隣町は人気がある）な所なので、
長引いた要因もあったかと思いますが、
良い点として、バス便２便と、部屋も4LDKの広さ、南西角の眺望が良いなどが
あったので、そういうところを中心に気に入ってくれる方に巡りあえたので売却できたんだと思います。

なにかしらアピールできるところがあれば、それが決めてになる方は現れる思います。

長いよ

自分でもそう思った(ｰｰ;)
失礼！

実際に苦労されて売れた方のお話を聞けることは本当に励みになります。
売却済みさんありがとうございました。。

私は、今の売却を決めているマンションで一生住むつもりでしたので昨年末に水周り一式をリフォームしました。。
・キッチンは勿論食洗機付き、戸のグレードも高いものを選択。
・トイレはアラウーノ
・システムバスは乾燥暖房機付

ところが今年3月の大震災をきっかけに海近くに住む主人の母が海から離れた市内で住みたいということで同居の話がもちあがり、一戸建てを購入する事になったのです。
私としてはリフォームに400万近くかけたこと、2006年にマンション全体の大規模修繕工事も終えきれいになった事、４LDKで角部屋で採光もよく気に入っていたので当初はとてもショックで主人ともよくケンカをしました。最終的には母と一緒に一戸建てを購入する話に落ち着きました。

築年数が22年ということで食いつきは悪いと思いますがきっと気に入ってくれる方がいると信じて頑張っています。
売るためのリフォームではなく一生住むためのリフォームをしたことをアピールポイントに来年3月までにはいい報告ができるように頑張っていきます。
ここに書き込まれている方で苦労して売れた方は是非最後に喜びの声、工夫した事など聞かせて欲しいです。。
長々と失礼しました。。

>>パパベルさん

リフォームまでして、そこまでアピールポイントがあれば十分食いつくと思いますよ。
地元の小さな不動産屋さんで3ヶ月で2組の反響があったならまだまだ手はあるかと。

うちなんて当初から大手で広々とチラシやネットでの広報しても、4ヶ月でたった1組しか
現れませんでしたから。
まぁ…価格を相場より少し強気で出していたのも悪かったんだと思います。

一般で数社にお願いして広々と広告打ってもらうのも良いと思います。

半年かかっても、何百万か損しても、売れるだけまだましなのかな？

売却できずに売却を中止する物件もあるのかな？

そういう場合は賃貸にすれば何とか借り手がついてくれるのかな？

売りに出していたのにローンが残っている為に価格も下げれず売却を諦め住み続けている人もいますね。
先日査定をしてみましたが、査定額の高さに違和感を覚えました。
査定って専任契約もらう為か高めにしてくるのでしょうか。
高い方が嬉しいですが、今の新築の価格と比べるとこんな価格で誰が買うのって思っちゃった。
しかも不動産屋さんって熱心で付き合うのに体力気力がいりますね。丸投げで賃貸もいいかな。
新築マンションの価格が手ごろ感があるので中古は査定価格で売れない気がするのは私だけ？

査定額はきちんと相場を提示する業者と、少しでも高めに提示して契約してもらおうとする業者とがあると思います。
何社か査定をとって、規約を守れない業者などは仲介業者の中でもうわさになっていますのでそこだけは避けた方がいいと思います。最初の査定や、接客の感じがよくてもいざ販売となると一気にトーンダウンなんてこともよくある話と聞いています。
賃貸は、当初私も選択肢にいれておりましたが結局マンションの総会や、月々の共益費、修繕積立金などを考えるとすっきり売却できた方がいいと考え、売却1本にしぼって頑張っています。
でも新築とあまり変らない高値査定とは築浅でよほどきれいに使用されていたんでしょうね。羨ましいです。。

よく買い取り保証っていうのやっている業者がいますが、
あれってやっぱり、相場より相当安く叩かれるんですかね？
誰か経験者いませんか？

>>652
買い叩かれます。
当然、業者はその後利益を乗せて売りますので
私の例だと売値から１０％程度抜かれる感じでした。
（４０００万なら３６００万程度）
仲介手数料に比すればかなり損です。
至急で現金化せざるを得ない事情でもない限りは
辞めておいた方がいいですね。

内覧会の手配りチラシを配布したにもかかわらず昨日は全く内覧希望者がいませんでした。
せっかくの休日子供と過ごしながら心の中は悶々としながら過ごしてしまいました・・
売れなくても＊＊へんというくらいドンッと構えていないとと思いながら不安が募るばかり・・
現在は地元の仲介業者さん1社専属媒介ですが来月からS和不動産に仲介をお願いする予定。。
担当者の人柄で売るほうの精神的なストレスをも軽減されたりすると思うので本当に信頼できる担当者にめぐり合えた方は幸せですよね。次に私も期待です。

653さん。
652ですが、10％なら私の予想よりも悪くないですね。
今度買い取り保証している業者に聞いてみます。

うちの場合、相場より20％減でしたよ。かなり少なくなります。

業者は安く仕入れて高く売る。今みたいな新築が安く買える時にわざわざ割高のオンボロ中古
に大枚叩く必要ありますか。ないから売れないんじゃないですか。

>>657
わざわざ割高のオンボロ中古。。。こんなことよく書くわ。
640か？

オレが640。大間違い。
でも587さんの意見はもっともだと思う。いつまでも売れないのを営業マンのせいにしても仕方ない。情報はネットで誰でも見れるんだから。値付けの失敗が主な原因というかそれしかない。
またイヤミとか言われちゃうかな。

５８７？

実際中古物件の値段の検証のため周辺の新築物件と比較検討してみると、いかに
中古が割高であるか分かるケースが多々あります。新築でも売れ残っていたら値引きもあり
ます。

>>661
スレ違いだよ。（新築と中古っていうスレに行けば！）

このスレは
　中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要みたいです。
　経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。
　どういうふうにしたら、なるべく高く売れるのか？
　あるいは、早く売りたいがどうしたら良いか？
　などについて情報交換したいと思います。
　　
ですよ。

実際、中古の中にも良い物がある。それぞれ実物を見て判断するべきだろう。安い＝良いものとも限らないからね。

高く売る為のノウハウってあるの？運だけな気がするね

中古マンションが売れないのは価格設定が適正じゃないとか素人には妥当かどうかの
判断が難しいからじゃないの。
だから中古買うくらいなら価格設定の分かりやすい新築を買ったらって事じゃないの。

>>663
高く売るためのノウハウなんてないと思う。
物件を気に入ってくださる人とめぐり合う運やと思う。
その運を上げるか下げるかは、自分の努力（物件地域の情報収集や不動産知識を高める事など・・）はもちろん仲介業者担当者の腕は大きいのでは！？

担当者に恵まれてるなあと感じておられる方がいましたらお話を聞かせて欲しいです。。

初めてマンションを売ろうと思って数社から見積もりを出してもらったのですが
売る場合、最終的に１社に絞ってお願いするのが普通なのでしょうか？

金額は高いが知名度が無い不動産と、低くはなるが有名どころか
どちらにお願いするか迷っています。

2社にお願いして同時期に購入希望者が各社で見つかった場合
金額の高いほうへお願いする事はNGですか？

>>665　個人的に2回売却経験がありますが、担当者の有利不利というのはあまり関係
ないかと。私の場合は大手に頼んだのですが、こちらとのメールのやり取りや、売却
活動の報告書にもいちいち支店長までの決裁を得て（その証拠も添付した上で）こちら
に送付していましたし、一個人の判断でどうにかなるものでもないと思います。

経験された方ならご理解いただけると思いますが、売却開始当初に反響が少なかったり
すると、担当者は何やってんだってな気持ちになります。いい加減な報告を上げてくる
ようなら、どんどん質問もしましたが、物件を購入するのは、仲介業者ではなく、
あくまで一消費者なので、売れないからといって業者の方にプレッシャーをかけすぎて
もあまり意味がないかと思います。

都会だけの話かも知れませんが、担当者は担当する物件が一つとは限らないので、数
ある担当物件のうち、自分の物件を優先的に紹介してもらえるよう、担当とは連絡を
密にし、時には突っ込み、時には労いの言葉をかけるなど、良い協力関係を保ちながら
も、心の底では信用せず、適度に突っ込みを入れる等の一歩引いた関係を築くべきかな
と思います。

あまり参考にならないかも知れません。ただの私見でした。

>>667
貴重なご意見ありがとうございます。
本当に667さんのいうとおり担当者はいろんな物件を抱えているわけで自分の物件に力を入れて欲しかったらそれなりの努力を働きかけを行う事が大事だと思い直しました。
もっと自分の勉強が必要です。
明日から専属から一般へ切替える私にとって信用しすぎないというのもよい教訓となりました。

ところで冬休み（28日～1月3日）は不動産が動くことはないと考えた方がいいのでしょうか？

一般でお願いする場合、6社とかは多すぎでしょうか？？

うちは3社の予定です。必要なら、徐々に増加したら良いのでは？

中古マンションを購入したものです。
偶然こちらを見まして書き込みします。　我が家の場合、住宅マンションとりまぜて不動産サイトで気になった物件を２年くらい見てましたが、今のマンションを見た時にこれだ！と思いました。
ですから内覧のときにはおみやげも持参したほどです。それでも値引き交渉はいたしましたが・・
不動産は買うほうにとっては、たぶん、出会いみたいなものだと思います。
我が家は住み替えでしたが、自宅を売ったときも、ネットで見られた方で即決でした。
不思議なものだなと思います。
売却がんばってください。

>671
これだと思った要因は何ですか。間取りとか？
よかったら教えてください。

巡り合いや運相手に商売？お気楽ですね。

間取りというよりも、実際現地に行って見た感じがよかったんですよね。正直言えばもう少し広いマンションがよかったのですが、いろいろ見てきた中ではここだと思ったんです。
15年経ったマンションですがとても管理がよく、共用部分がピカピカで、落ち着いた雰囲気でした。
共用部分の管理はマンションを探している人なら必ず見ますね。
築年数の割りになんとなく古く感じるところもありましたので・・
ただ、そのマンションは売り出してから４ヶ月経っていたので、みなが気に入ったわけではないと思うんですよね。
あくまで我が家にとって、すごくよかったと言う事なんだと思います。
実際、入居して半年経ちましたがここでよかったと思っています。

なるほど、ありがとうございます。
よくわかりました。

お値段設定もよかったってことでしょう？

なんで内覧しようと思ったのかが重要なんじゃないの？内覧までしようと思わせた要因が。

>>676
　659？


>>673　
　そんなことを言うために、このスレみてんの？
　

匿名になったりならなかったり忙しいですね。

＞＞679
「匿名になったりならなかったり忙しいですね。」
意味がわかりません。ずっと、私は匿名さんですが。。。
　

あなたのことではありませんので、誤解させてしまったのなら謝ります。
気にしないでください。

>>681
はい、わかりました＾＾

最近、更新ありませんね。みんな売るのあきらめちゃったのかな・・・その隙に売ろうかな。

12月後半は売買が止まると不動産業の友人が言っていました。

売買が止まるのではない。単に不動産業者が休みを取っているだけ。
金融機関や法務局などもこの時期休みだから、具体的な売買の手続は進まないが、
営業活動ぐらいはやってもいいかもしれない。実際、この時期でもネット等での照会は入る。
年末年始休んだ分、年明けにまとめてさばいていくので、年明けは動きが活発なように見える。

そうですね。年明けやお盆は意外と不動産動きます。
特に親がらみの購入者は。
同居する、援助をもらう等をゆっくり家族会議で話し合う事ができますから。
自分の経験上、この休み期間中に問い合わせをしてくる人は高い確率で成約に結び付けられます。
特に、内見を希望された場合はよほどの事が無い限り100％近いです。

今お悩みの皆さんも、年明けの業者からの一報を楽しみにするといいですよ。

＊休み期間中に内見希望の方がいる場合はでき得る限り応じた方が良い結果に繋がり易いです。

昨年１０月から専任でマンションを売却開始しました。
現在まで内覧数は２件のみ。

マンションは5年未満の築浅物件、室内も綺麗との評価を頂いております。

そろそろ値下げを考える時期なのですが
現在１９００万で売り出しています。
次どの程度まで値下げすると良いでしょうか？
不動産屋さん曰く、１８５０万にしてお客が付くならば今の時点ですでに付いてるはず。
（買主さんも指値の事などは知ってるだろうからとの事でした）
１８００万、もしくは１７９０万ではどうだろうかとのアドバイス。

売却時期は問わないのでもう少し今の金額（１９００）で粘っても平気なもんなのでしょうか？
それとも一気に下げて早々に売り切るべき？

引き渡し時期を3月と記載してますが
引き渡し時期近くになったら急に動きが出てくる場合もありますか？

宜しくお願い致します<(_ _)>

築浅でそんなに安いということは郊外か地方のマンションでしょうか？
それだと周辺の新築もそんなに価格差はないってことですよね。なんかとても売りにくそう。
新築と中古比較して2、300万しか変わらなければ、普通、新築マンション選びますもん。

>>688
地方です。
近隣の新築相場は同じ広さでは２３００万～ではないでしょうか。
今の住まいは最初の分譲時から近隣相場より大幅に安かったです。
（立地があまりよくないので）
ちなみにすぐ近くにある築１０年超えの同じ平米数のマンションで１８００万で出てます。
（内装リフォーム済み）

まだ新しい為、あまり安く売るのは癪ですし
でも長い期間売りに出してるとさらし物件になるだけなのかと思うと悩みます。

すみませんがアドバイスありましたら引き続きお願い致します<(_ _)>

上記の補足ですが
新築時の分譲価格は同じ平米の部屋は１８００～で
私の部屋は２１００万で買いました。（高層階の為）

宜しくお願い致します<(_ _)>

一般的に、マンションって入居したら、その時点で新築時の8割になるんですよ。
ただ、新築価格が安い郊外や地方のマンションにこれがあてはまるかは疑問ですね。

リフォーム費用等を考えると、新築と500万くらい価格差がないと
中古にわざわざ目を向ける人はいないと思います。立地が悪いのであればなおさらのこと。

下手をすると購入時の半値位にしないと買い手が見つからない可能性もある。
地方や郊外マンションの怖いところだと思います。

多分この年明けからが勝負ですね。
私の場合、6月に売り出しましたが反応が非常に少なかったところ、
諦めかけてた1月に、新しく出てきた検討者と2週間くらいで契約となりました。

やっぱり3月中入居に向けて購入者も本気になるんでしょう。

売却中の人は、3月中（その後の契約や引越しも考えれば2月中？）に売り切るつもりで、
値段面でも頑張った方が良いと思います。
4月を過ぎてしまうと、購入者はぐんと減るかも。

そうですね、私の場合もその通りです。
１２月はサッパリ。
１月１０日ごろから毎週来訪。
２月３月は多かった。成約には至らなかったけど。
そして４月に入ると全くのゼロ状態。

今、マンションを売却しようとしている方、年明けが勝負ですよ。

By 不動産屋

693さん

やっぱりそうですか。

私の場合6月から半年かけての売却となったわけですが、
今思えば12月頃から売り出した方が値下げ幅は少なくて済んだかも、
なんて今更ながら思ったりもします。

中古マンション売買の月別成約数のデータなんてあると
いつ売り出したらいいのか、何て分かりやすいんでしょうけどね。

自分が売りたい価格と
自分ならすぐ買うと思う価格。

一度冷静に考えてみるべき。

それが市場の原理

ごちゃごちゃ言わずある程度の築年の中古マンなら東京カンテイの成約データ拾ったほうが早いですよ。
仲介に言って貰えばいいだけです。大手仲介ならデータすぐ取れます。

購入者の立場から言うと、５年前の物件で「新築価格 - 200万円」では買わないでしょうね。

私の場合、数年くらい検討したけど、それこそネット価格やチラシをファイルして価格比較を
したので指値でも届かないくらいの価格だと感じます。

都心部の感覚では、中古の場合は新築ほど高層階のプレミアムは少ないので
新築時に低層階で1800万円～だったら、内装リフォームで200万円かかるなら1600万円以下、
100万円で済むなら1700万円以下が自分が購入する場合での攻防ラインですね。（甘めに見ても）

地方は分かりませんが、首都圏の場合はだいたいこの位の感覚で大きくは違わないと思います。
ご参考まで。

６９３です。当然ながら売る側の立場もはっきりとね。
何が何でも売り急いでいるのか
売れれば１年位かけても良いのか
希望値に達さないなら売るのを止めてもよいのか。
私の場合は半年程度で売却し、次の住まいは売れてから考えると
していました。ちょっとタイミングは外しましたけどね。

あとプラス200〜300くらいで新築が買えるなら新築にしちゃう人が多いかな？オレならそうするなあ。

でも、最近の（震災後の）新築は安めに作ってあるって言うよ。
きれいで物がしっかりしたものが良いかも。やっぱり、新築中古関係なく建物そのもので判断しないとね。

そもそも、６８７は地方のマンションをなぜ５年位で売るの？　損するだけじゃん。

一戸建てに買い替えする事になったからです。
みなさんの意見聞けて参考になりました。
ありがとうございました。

値下げしたら、2カ月ぶりに内見予約来たーっ！
今度こそ売れますように！

705さん
内覧予約おめでとうございます。
どのくらい値下げしたのでしょうか？
差し支えなければ教えて下さい。宜しくお願いします。

内覧は１０件を超えるのに決まらない＞＜
値段を下げたのでこの三ヶ月に期待したい。。。。

100㎡以上　あるいはソレ前後の広めのマンションは
売れずにずっと残ってますね？
70㎡前後の1500万～2000万マデの築１５年前後までの
マンションは買い手がすぐついているように
見えます
マンションを買うときは、ちょっと狭い目の方が
荷物にならないかもしれませんよ！

＞７０７さん
値段を下げると仲介屋に下げ癖がついちゃって
再度値下げを提案してきます。
でも、何度も下げてはいけません。
ここ３ケ月が勝負です。
これで売れなかったら仲介屋を変えましょうね。

707です。
709さんありがとうございます。
最初高くしていたので３回下げました。今は相場かそれより下なので少し期待をしています。
この３ヶ月間の様子を見ます＾＾　そこから考えて見ます。

>706さん
値下げは200万円です。最初に高めに設定していたもので…。
ちなみに、内見は週末に３件ありましたが、結果は全滅でした！
ですが、価格を下げたことで以前とは違う感じの人が来てくれましたね。
それから、これまで大手専任でお願いしていたのですが、
ここの掲示板のアドバイスに従って一般に切り替えることにしました。
なんとか２月中に成約させたいところですｗ。

711さん
ご回答ありがとうございます。
706です。

価格帯が変わると内覧も増えるのですね。

ウチはギリギリの売り出し価格なので、値下げが出来ないのですが、内覧すらありません。

需要がないのか半ば諦めかけていますが、残りの契約終了までは頑張りたいと思っています。

皆さんも早く売却できると良いですね。

引っ越しシーズンの2・3月までがヤマですね。頑張って。

うちは１Kです。６ヶ月になります。
都心なのですがなかなか売れません。
本当に３ヶ月が勝負ですね。

頑張れ、粘れ、頑張れ！

>712さん
内見が１回もないんですか？
売り出して何カ月目なのか分かりませんが、
早めに業者を変えた方がいいですよ。
一般に切り替えて3社くらい頼まないと厳しいのでは？

このまま粘るか2、3月で売却してしまうために値下げするか悩みどころ。

>717さん
郊外のファミリータイプなら、近所の人で子供の学区が変わらなければ、
4月や５月入居でもOKという人は多いですよ。
営業さんに見せてもらった資料でも、
中古マンションは１年中まんべんなく売れていますね。
ただ、1年の中で3月中入居希望者が多いのも事実なので、
その時期に値引きで積極的にアピールするのはアリでしょうね。
がんばってください！

716さん
アドバイスありがとうございます。712です。

売り出し期間は1ヶ月半です。

一般で一社のみ契約中。

デメリットが多い物件なんです。

低層階
眺望も日当たりも悪い。
間取りも夫婦２人で暮らすには充分ですが、子育て世代は対象外などです。

メリットは駅近だけです。
何とか気に入ってくれる方が現れてくれるとよいのですが…

都内１Ｋ売却に出したいのですが、
こうしたら買い手がつきやすいとかありますか？

同じマンションから、既に一室売り出しが出ているので、
ライバルがいる状態です。

その他の板（住宅関連　ニュース）のところに５月から　汚染関連のスレがあったんですね。
びっくりです。
もしかして、中古マンションの方が安心だから、新築より売れるかも。

ライバルより価格を下げる。

中古マンション、は震災のときに大きく何度も揺さぶられたわけで、
検査しても見つかり難いヒビなどが入ってるリスクがある。
それから震災の時に飛んだ大気を24時間換気で室内に入れたのが中古。

中古の方が安心ってのは楽天的。

でも、壁から、毎日出る放射能もこわいよね。
新築マンションの放射能の数値を示してくれるかしないと。
何を判断するかは買う人それぞれでしょうね。

現在マンション購入検討中で中古メインで考えていたんだけど、まさに>723の言うとおり大震災時のダメージが心配なんだよね。同じマンション内で同時に複数売却に出ていたら、何かあるのかな？とか思ってしまうんだよね。
少し狭くなってもいいから新築にしたほうがいいかなとも考える。

>爆発直後に２４ｈ換気止めた

ああさすがだな～
外出しないようにと考えるだけで
思いつかなかった
頭が全然働いてない自分にがっかりするよ

フクイチ爆発直後に２４時間換気を止めた話を書いたが
何故削除されてるのか全く理解不能。

削除基準が異常じゃないか？

念の為書くが、実際ものの本読めば、24時間換気に留まらず、窓に目張りをしろとまで書いてる。
そこまでは物理的にも心情的にも出来なかったが、自分のマンションの24時間換気を止めて一体何が悪い？

おかしいね
自分がやったことを書いただけで
全然批判的なことじゃなかったのに

私も普通に読んだよ。何で削除されたのかね？

他に書いたことと言えば西日本だということぐらい。
マサカ風評被害とか言い出す気？
セシウムは沖縄までも飛んでるのに。

削除人はカルシウムが足らなくて、イラついていたんでしょうか？

そうですね。Ca摂取のつもりがSrでないことを祈りますが。全く嫌な時代です。

あの～そろそろ中古マンションが売れない話に戻しては？
放射能話は専用板があるので…。

売り出し４ヶ月。
内覧１２組。疲れるね。

そうこうしている間に、同じ地域の売り物件が
ゾロゾロでてきた。はあ。。

内見12組でまだ売れないんですか！　それは精神的にかなりキツいですね。
それだけ内見があるなら適正価格なのでしょうが、
どこがダメなのか何かご自分で思い当たるフシはありませんか？
もしよければ、参考までにお聞かせください。

自分の探している条件に合えば、適正価格でなくても取り敢えず内覧はしてみる人間はいます。
ボクの事ですけど。

>738さん

もともと供給が多いエリアなので、比較対象物件として
見に来ている気がします。なので、内覧の数が多めに
なっているのでは、と思います。

余計な対応はしたくないのですが、断れないので
仕方ないですね・・

業者に当て物で連れてくるなと言ったほうが良いよ。

>741さん

両手の場合はまだマシな客が来るのですが、
買主側の業者が違う業者の場合は、問題外な
客がくることもあります。

こういうケースは仲介業者も目利きが難しい
みたいですね。で、とりあえず案内させて
しまう、という流れ。

まあ、それでも内見が０よりは精神的にマシかな。
まずは見てもらわないと、成約もないわけで…。
ところで「両手の場合」というのは専任ってことですか？

用もないのに無駄な内覧なんか増えても何のメリットもないですよ。完全に時間の無駄です。

せめて内覧が日程的に重なればメリットもありますが。売るには上手な煽りも時に必要です。

あえて被せるとかね。業者天秤にして客を焚きつけるとか。初歩的ですが効果はあります。

両手の場合ってのは、専任・一般に限らず、依頼業者の直客のこと。本気のある客の可能性が比較的高い。

片手の業者の客で、特に依頼業者とも付き合い薄い場合は、仲介欲しさに顔見世してるだけが結構多い。

アホな業界。相手にせんでよろしい。そういうアホな業者は何度も見せかけ客を連れてきたりするので、

厳しく問い詰めたほうが良い。どんなお客さんか、予算や希望などなど。

聞いてもろくな返答が無く化けの皮をよく出すよ。当たり前の断り理由（物件の弱点ともいうべき点）を

言ってくる。マシな客というのはそういうことは理解したうえで内覧時にちゃんと質問なりしてくる。

>745さん

貴重なコメントありがとうございます。

「厳しく問い詰める」というのは、二度目を
防ぐためにも必要ですね。今後実践します。

ただ、「仲介欲しさに顔見世してるだけ」という
のは売主側にとっては、しょーもない客を連れて
くるどうしようもない業者、という風にうつると
思うので、却って逆効果な気がしますけどね。

両手の客が本気度が高いというのは経験からも
実感しております。今後片手の場合は適当に
対応します。あほらしいです。

>744さん

「煽る」という面もありますが、自分の時間を
有効に活用したいので、今後は日時限定でいきます。

日時指定して内覧に来ないようであれば、もともと
成約の可能性は低かった、ということで。

うーん、内覧の時間は出来るだけ柔軟に対応したほうが良いと思う。
そこは極力買主の都合に合わせて譲るべき部分ですね。感覚的に。
本来、居住中で無ければいつでも見れる訳でその時点でマイナスなのですから。

それに片手の客？でも別に全部が全部悪い訳ではありません。
売り依頼業者がそれなりに大手だったり地場で有力な業者さんなら
通常はその顔を立てて購入客を紹介してくるものです。

それを飛ばしてチラシをやたらと入れてきたり、論外なのは突撃して来たり、
そういうのはロクな業者ではないので絶対に関わり合いを持たない方が良いです。

専任から一般に切り替えたとたん、同じ業者で違う３つの支店から
ウチにも扱わせて欲しいと言ってきましたが、これはどういうことなんでしょうか？
同じ業者なら頼んでも意味がないのか？　それとも頼む意味があるのか？
もし、詳しい人がいたらアドバイスをお願いします。

四年以内にM7が70パーセントの確率とか言われると購入意欲がそがれますね。首都直下地震が終わってからにしたほうがいいのかもとか不安になります。

でもよく外れるよね。
ノストラダムスの大予言もそうだよね。（古すぎた？）

外れても、責任ないものね。

ここは東京や関東の板ではないので別でやってくれ。

↑？　ここはどこのスレなの？全国でしょ。

スレ違いと言われて逆ギレしてる痛いのは君か
首都圏限定の板ではないよ
東南海の話題も不要だが
余所にそんなすれはごまんとある

購入サイドの心理として参考にすればよいだけなのではないですか？東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。
売る側としては地震で被害を受ける前に売りさばいてしまうほうがよいかもしれません。半壊とかになってしまってからでは売るに売れないし改修・立て直しなどで管理組合がもめて大変なことになるかもしれません。逆に言えば、だから買い手としては躊躇するようになるわけですが。

４ヶ月目にして、年明けトントン拍子で売れました！
１～３月は繁忙期だし、年明け、本当に売りたい人達は値段を下げてくるので、早めに勝負しましょう！という専任の仲介業者の勧めがあり、１２月半ばに値下げし、周辺では一番のお買い得感だったと思います。
値下げしてからは、内覧の方々の熱心さも変わりました。（値下げ前は「ふ～ん」と言う感じの人ばかりで、好印象でしたが決め手が・・・とばかり言われていました）

１月中旬になり、周辺競合マンションも皆、値下げし始め、早めに動いて良かったと思ってます！

当初、高めに出していたので、結果的
には決まった額が相場だったのだと、欲を出さなければ、もっと早く売れたかな？
とか、思いますが、結果論ですよね・・・

やっと内覧から解放されました！

やはり売出価格と購入申し込みは、連動しているのだと思います。

ご参考までに。。。

働くママさん、おめでとうございます！
やっぱり決め手は価格ですかね。

そりゃあそうでしょう。値段に関係なくよいモノを買いたいだけなら新築を買うでしょうから。中古を買うということはまずは価格優先という人が大部分なんだと思います。

中古でもよいものもあれば新築でもダメなものがあるのは自明。

中古に限らず新築だって今や値段次第。

人の幸せを素直に祝える人もいれば、皮肉しか言えない残念な人間もいる。

７５６さんおめでとう。

誰か皮肉言っているのですか？心が歪んでいるからそう思うのではないのかな。

>>中古を買うということはまずは価格優先という人が大部分なんだと思います。

　今はちがうと思いますよ。新築は不安がいっぱい。（ほかのスレ見ましたか？）
　質のよい築浅（2000年から震災前がいい）という話ですよ。

新築がいいとは限りません。
それに、私は759さんの言っている意味がわかります。　
あなたは新築を売りたい不動産関係の方ではないですか？、、と勘違いされますよ。

マンションが売れなくて心穏やかでないからひねくれて受け取るのも仕方ないか。

なぜ＞758が批判されるのか理解できない。
働くママさんの経緯から論点をついてて非常に説得力あるなと私は思いました。
売れない状態が続くと余裕がなくなりすこし視野が狭くなるのかもしれませんね。

ちょっとえらそうで感じ悪かったからかもね

756さんは業者の意見だったとはいえよいタイミングで値下げしてよかったですね。周辺の物件が値下げした後ではなかなか販売に苦労していたかも知れませんね。もしかすると更に値下げが必要になっていたかも知れません。おめでとうございます。

自らの心の歪みすらも気付かずに他人に投影するとはいただけませんね。

私含め別にここの人たちが皆売り物で困ってるわけでないでしょうしね。発言が短絡的過ぎます。
所詮中古の批判だけならこんなスレ覗かなければ良い。

まあまあ、お互いにそのくらいにしておいたらどうですか？
スレタイは「中古マンションが売れません、、、」なのだから、
やっと売れた！　という人は、素直に祝福してあげましょうよ。

>759がそもそも短絡的。>758は全く中古を否定していない。758を中古否定と思うこと自体屈折しているというか中古に対して失礼。

↑もういい。しつこい。

私は758の文章は　いやみに感じたよ。
素直に売れたことを誉めてあげればいいと思った。

よかったねえ。。。私も考えなければと思いましたよ。
（8ヶ月売れないのですから、、始め3ヶ月相場よりとても高くしていたので）
半年で相場にやっとした馬鹿な私です（ほんと愚かでした、、）
振り返っても仕方ないので、今後を大切に考えて行きます。

>東大の地震研究者とノストラダムスを同じと思うのはちょっと常識がないかもしれませんね。

いずれにせよ、まともな地震・津波予測ができていればフクイチ事故はなかった。
建設計画時6ｍ以上の津波はどの学者もあり得ないとのことでわざわざ地盤を削って低くしたことが裏目に出た。
学者がなんと言おうとリスクは享受し自己責任で対応するしかない。

そうですね。

＞＞引用ですが、

　先日のアサイチのテレビを見られましたか？
　その東大の教授が出ておられました。　
　ただ、数を数えて予測をしたらしいです。
　小さい地震の数がこのまま続けば、数の計算上　大きな地震が来る可能性が4年だろうと、、、
　確証はないそうです。（現在の予測は　なかなか　難しいそうで。。。）
　5分ほどで　テレビも終わってしまいました。　　

しかし、すれと違いますよ。戻しましょう。

>770
褒めるだけではなく、
>758のように客観的に購入検討者の心理をずばっと言う意見も必要だと思います

758の言ってることは別に当たり前のことだし
決まった人に言ってもね

褒めもせずに皮肉言いが開き直り

774は758を読んで
当たり前で新鮮味のないことを売れた人に言ってもなぁって意味です
念のため

皆さん、マンションが売れず苛立つのもわかりますが、しつこい~

せっかくの優良スレが台無しだよ。
みんな大人げないな～。

脱北者とか新 興 宗 教 の脱会者がお互いを讃え合うようなスレ

今年の終わり頃にはユーロ危機も解決の目途も立って不動産市況は上向くでしょう。また放射線がらみで中古の人気も高まるでしょう。今マンションを売るのはもったいないですよ。

いつならいいの

消費税が上がるタイミングだろうね。
中古は非課税だから、新築に比べてお得感が増して売れると思う。

住宅は消費税減免措置が検討されているようですよ。

中古は販売価格には非課税だけど仲介手数料に消費税がかかるからお得感は無いですよね？消費税が上がる前に駆け込み需要が増すぐらい？

アナタ仲手の消費税って、、、税抜き1億の物件で３％なら9万、５％上がっても15万ぐらいの差額ですけど。

1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ

計算があわない
私が馬 鹿？

７８６が馬鹿～！！

787、788が早とちりなんだと思いますよ。

計算も出来ないのは、まさかゆとりの人ですか？

７８９への問題


７８６「1億の物件の例は良くなかったか。3000万の物件なら、3万5マンのはなしですよ」の中の
「3万5マン」という解を計算式を用いて説明せよ。

賢いなら、もちろん解けるよね！！

①（税抜き3000万×3%＋60000）×5%＝48000円

②（税抜き3000万×3%＋60000）×8%＝76800円

①、②の差額　28800円

まだ続き必要か？

計算も出来ないくせにめんどくさいやつだな

税抜き報酬96万で消費税３％増税なら約3万、5%上がったら約5万だろ

それに物件価格と言ってもあくまで建物価格のはなしだしな。土地代が入るともっと影響少ない。

789です。>791さんが私に出題してくださったようですが785さん本人が答えてくださったようですね。
787、788さんは計算というより読解力が一般の人より多少劣るのでしょう。子供のころ国語苦手だったのかなあと思います。

787ですがわざわざありがとうございます
やっと意味が分かりました
ちゃんと読めばわかることですね＾＾：
お手を煩わせてすみません
でも答えて頂いて感謝です

７８７さん、お気になさらずに。誰でもミスはあります。７８８は気にしたほうがよいだろうけど。

すごくよくわかった＾＾

新築には消費税がついて、中古にはいらない、、ことも知らなかったし。
ここはいい勉強になります。ありがとうございます。

１K　今相場より少し下なんですけど、
あ～早く売れたらいいな＞＜

中古物件の場合は仲介手数料などの諸費用はローンを組めたりできるのでしょうか？

組めるけど利率が0.2%悪くなるという条件でした。

0.2%払うくらいなら親か兄弟に借りてでもCashで払えると良いですね。

799ｻﾝ
ご回答ありがとうございます。

なるほど。金利面で不利になるのですね。色々と考慮してみたいと思います。