中古マンションが売れません、、、part２

いわく付きだったら半額でもあるかもね
でも普通なら2割引は言い出す勇気ないなぁ
不動産屋経由でなら頼みたいけど

売主の言い値の出値になんか意味があるかね

２割どころか３割４割引きでもいらないものはいらない

買い手はいくらでも物件情報がある

親の欲目とおなじで、我が子みたいに自分のマンションはかわいいんじゃない？
特に戸建ての注文住宅なんかだとヘンテコ間取りに高値付けてる売りたいのか売りたくないのか分からない物件あるし

いらないものはいらない、でいいんだけど

買主の自分勝手な言い値にも意味ないから、

大幅値引き希望ならわざわざ内覧に来ないで欲しいな。

売り手はいくらでも内覧客が来る。

高値付けしたマンションに内覧客来る？
営業が無理矢理引っ張って来たヒヤカシか、他物件を案内するための噛ませ犬に使われるだけじゃないの？
適正価格で端数切り捨てくらいの気持で売り出しても売れないもんは売れないのに
中古を強気で推していくのって余程資金力がある人なんだね

まあ、常識はずれの高値をつけてる売り手も、適正に近い売り出し価格の物件に大幅値引きを要求する買い手も、どっちも成功の可能性はまずない。てだけの話だよね。

その通り！

前者より後者の方が成約可能性は遥かに高いだろうね
どう公平に見ても
まあ、売主が大上段から偉そうにしないことです
最後に泣きを見るとしたら売主側です
立場も変わりますし明日は我が身と思うべきでは

どうしても安く買いたい人がいるみたいですね(笑)

最近、知り合いがほぼ同時にマンションを売りました。
しかも、驚く程の高値で。

種明かしをすると、二人ともそもそも売る気はなかった（売りに出してなかった）のですが、不動産業者を通じて高値で買いたいと申し出されたらしいです。
家族や子供の事情で、どうしてもそこのマンションが欲しかったらしいです。どちらも。

レアケースでしょうし、今売りたい人、の話ではないのですが。
私が聞いて驚いたので、ちょっと書いてみました。

ちなみに
駅近マンションを購入価格以上で売った人と（買った時期も良かった、築浅）、駅遠物件をほとんど落とさずに売った人（これも築浅、こっちの方が驚きました、バス物件ですから）です。

一次取得者は自分は安く買えるって幻想持ってんだよね。まあ頑張れ

中古は安く買わなきゃ意味なし。
リフォーム費用、耐用年数の短かさ、修繕費の上昇分差し引きしたら高値で買うなんて
計算能力を疑ってしまうよ。

そうそう・・物件価格に惑わされちゃうとまずい。
ﾘﾌｫｰﾑ代、仲介料など加えてみて周辺新築より遥かに安く
ないとね・・
或いは事情でどうしてもここしか考えられないっていう
ｹｰｽかな。

中古を新築より安いから買うという価値観もありでしょう。
ただ実際両方すんで見た感想でいうとそれぞれ良い点は

中古はリフォームすれば見た目は新しくなりますが、新築の良い所は兎に角新しいこと
中古ならば上下含むお隣さん、近隣の状況、修繕がほぼ予想できる状況で購入できること

購入価格はローン・減税で物件価格の1割ぐらいであれば長い目でみれば誤差になります
が、後者の方が住むとき重要だったりするので中古を買って今はそこにすんでいます

234です。
その節は色々とご意見ありがとうございました。
しかし、現在もまだマンションが売れていません。

売り出し価格ですが、これまで６社程の業者に確認しましたが、「相場」であるとのことなので高すぎるということはないと思います。
※半年の間に２回値下げしています。（200万円弱）

また、部屋の状態も「新築並に綺麗」「リフォームの必要がない」ということを、各社さんや内見にきた方からも評価されているので、綺麗なほうなんだと思います。
ライバルに同じマンションの一部屋がありますが、我が家と比較しても、全員が「我が家の方が良い」という評価です。
※ビルトイン浄水器、食洗機、浴室乾燥機完備


あれから、自分たちでマンションのセールスポイントのチラシを自作したり、部屋の写真をとったりして、業者さんに活用してもらっていますが、７月、８月は内見はなく、半年で10組しか内見がありません。
※ドタキャンは5組ほどありました。


現在も一般媒介にて３社にお願いしています。
ただし、３社の内２社は、以前書き込んだ時とは違う業者さんにしております。
一般媒介ですので、レインズに多く乗りすぎても嫌だったので３社に留めています。

最近、別件でお世話になった不動産屋さんから「一般よりも専任にしたほうがいいのでは？」という意見をもらいました。
ちなみにその不動産屋さんは小さなところなので今回の売却はお願いしていません。

２月に専任で1.5ヶ月、その後はずっと一般（常に３社）できておりますが、まったく売れる気がしません。

少しでも人の目にふれる機会を増やす目的で一般にしているのですが、半年近く一般で売れないのでここらへんで少し変化を与えようかなとも思いはじめました。
※妻はこのままでいいんじゃないか？と言っています。

アドバイスをもらった不動産屋さんは「仲介手数料半額」というところなので、専任でこちらにお願いしても面白いかなと思う反面、いままで通りでいくか悩んでおります。

経験豊富な皆様のご意見をお聞かせ頂けないでしょうか？

何卒宜しくお願い致します。

築8年、8階建ての3階、70平米、駅6分、100世帯物件の売却経験者です。
特別何もポイントのない部屋と建物でした。
（静かな環境ぐらいでしょうかね）

売却は4ヶ月かかりました。
成約価格は分譲時の価格できまりました。
値下げは2回行いました。
仲介は大手で専任でした。

売却できた決めては「運」だと思います。
あとは立地がよかったことと周辺で他の売り物件よりも
一番新しい物件でした。
こればかりは自分たちではどうにも出来ない事です。

気長に待ってみたらどうでしょう。
一般でも専任でも状況は変わらないと思いますが
色々試してみたらどうでしょう。

>一次取得者は自分は安く買えるって幻想持ってんだよね。

同意
中古車でも買う感覚なんだよね。

半年や1年はじっくり待つべきじゃないですか。
戸建てだと更地にして売却しても二束三文ですよ。

中古車と一緒の感覚でもよいと思う

仰々しく売る売主は敬遠されるだけ

運ですよ
家は最初に来た方が買ってくれました。
その方は１年探してたと言ってました。
値引きなしでした。
築5年　89平米　駅19分　購入価格４千万　売却価格４千４百万
買主は地域限定と広さを求めていたそうです。

売れないのは値が高いから。
簡単です。
値下げしましょう。
値下げしても売れないのは、まだ値が高いから。
簡単なことです。

値下げしても売れないものは売れないよね。
値段低すぎると怪しいと思われるし。
霊がでるとか…

よければ参考にどーぞ
http://used-mansion.biz/

買った値段より高く売ろうなんて、欲の皮がつっぱっているから売れないのでしょう。
住んだ年月の家賃分と減価償却分を考えた上で、
地域の価格にあわせればきちんと売れますよ。

今は、新築時の価格をさかのぼって調べるのも簡単ですし、
買うほうも真剣な買い物ですから、それぐらいの手間はかけています。

震災・原発事故以降は首都圏は明らかに買い手市場に変化してきてると思う。
今すぐ売らなきゃならない、って人は足元見られるよ。
別に売れないなら今売らなくてもいい、ぐらいのスタンスがいい。

時期が悪いことは誰でも分かるんだから、今売らなくてもいい人は売り出さないと思う。
売りたい人は事情があるんでしょ。

マンションの価格は、ある意味非常に運です。
いくらで買ったか、何年住んだか、などは二次的な要素でしかありません。
その地域のそのマンションの相場が、今いくらか、それが全てです。
株に近い感覚で、考えた方がいいと思いますよ。

　　中古物件　内覧　購入経験のある方へお聞きしたいのですが、

　現在　居住中（11年目）で売却中です。

　最近内覧で、女性の方　2組みえたのですが、キッチンだけまったく見ずに帰られました。

　　仲介業者と私達夫婦が、キッチンもどうぞと言いましたが、（キッチン、レンジまわり、シンク　普通にきれいです）

　　あ　はいと言うだけで、他の部屋を見にいきました。

　
　これって、購入意欲がある人なのか？

　それとも　買う気はないけど、仲介業者に勧められたから、とりあえず見に来た人

　それか気を使って遠慮しているのか？

　よくわかりません

　答えられそうだったら、教えていただけませんでしょうか

　宜しくお願いします。　

最近中古マンションを購入しましたが、購入者によって重要視するところはそれぞれだと思いますよ。うちは日当たりと、セミダブルベットを２つ置ける寝室があるかを重要視してました。高い買い物なので遠慮はあまりしない気がします。キッチンには単純に興味がなかっただけかもしれないので購入意思の判断には使えないかも。
短時間内覧しただけでは、後からいろいろ聞きたいことが出てくるので、購入の意思があれば仲介を通じて質問等あるだでしょうし、指値が入ると思います。特に連絡がなければ購入の意志は低いのではないでしょうか。

　
　ありがとうございます。
　
　キッチンには単純に興味が無かっただけかも
　で一つ悩みが消えました。
　ありがとうございます。
　
　※調べたりすると、水回りを気にする人が多いとか書かれてるので、
　　いろいろ心配しちゃいました。

正直、中古を見に行った側からの感想ですが、キッチンに行く前までにあーもうこの物件はないなと思っているのでキッチンまでたどり着きません。いいかもってちょっとでもおもえばキッチンもしっかり見てみようと思いますが。

キッチンはリホームするからだと思います。

429さんに同感です。
リフォームするにしても、一応現在どうなっているかは見るでしょう。

内覧時に、食洗機を気にする女性が多いし。

　 皆様　親切に答えて下さりありがとうございます。

　キッチンに行く前までにあーもうこの物件はないなと思っているのでキッチンまでたどり着きません

　で、気持がすっきりしました。

　※売る側の自分としては、内覧後いつも売れる期待をしていましたので、内覧時　お客さんの反応をみて、適当に

　応対していこうと思います。

　　
　
　　

あまり結論を急がなくてもよいのでは？
私も居住中の内覧をした経験者ですが
そこに住む人を見て、安心してキッチンを通り過ぎた事があります。
また、片付けられていない家の場合は、念入りに水周りを見ました。
見ていないように見えても、横目でしっかりチェックしてる場合もありますし
今住んでいる家と似たキッチンの場合は通り過ぎた事も考えられます。
凛として、堂々と見せ続けてあげてください。

うちの場合
ドアから入ったら、真っ直ぐバルコニーに行って
景色ばかりを眺める内覧客。なんてケースもありましたから、客も色々です。
かんばってください。

434ですが、もちろん
買う気などなくて景色だけ見に来た冷かし内覧客でした。

　　
　　皆さん返信ありがとうございます！

　435さん　我が家にその内覧客が見えたら、　
　業者に文句ぶつけちゃうかもしれませんね




　　売却中　売却経験のある方へお聞きしたいのですが、　

　ひやかしや、対象物件としての内覧者でも、見せた方がいいんですか？

　先月に　他物件購入希望の内覧者が来たんですが、業者に聞くと対象物件としてとか言葉を濁しながら
　言ってました。

　業者にいいように使われてるような、でも冷やかしや対象物件の内覧者を断ると
　担当者のやる気をなくしたり内覧も減るような（現在　一般　４社中　内覧が一番多い業者です）　
　
　上手く表現できず　すみませんが答えられる方お願いします。
　

　
　　

冷やかしやサクラはいらないからと業者に最初からきっぱり仰ればよいと思います。
素人さん相手だとその方がポイントが高いと思っているレベルの低い営業マンは大手仲介でも多く、
そういう輩には無駄な期待をしないことです。時間の無駄です。

でも当て馬のつもりで見せた物件を、お客さんが気に入ってしまうケースはなきにしもあらずですか？

ないでしょう。冷やかしで買うほど暇な買主もいない。

お答頂きありがとうございます！

　ひやかし　サクラはいらないと業者にはっきり言ってことわることですね

　素人さん相手だとその方がポイントが高いと思っているレベルの低い営業マン

　売主相手にポイント稼ごうとしてるのか～って納得しちゃいました。
　
　ありがとうございました。
　

いろいろ聞いてしまってすみません

　値引き交渉でお聞きしたいのですが、皆様値引き交渉大変な思いしたのだろうと思いますが、
　値引き交渉は、購入希望シートを書いてもらってからの方が、よいのですか？
　

>440
あんまり仲介に強気に出ると痛い目にあうよ。
相手も人間だからね～
もう少しどっしり構えればいいのに。

いちいち妄想してたら一生売れないよ。

値引き交渉でもいちいちシートに記入とか
幼稚園のイベント運営じゃないんだから
仲介に任せとけばいいのです。

＞値引き交渉は、購入希望シートを書いてもらってからの方が、よいのですか？

交渉のスタートは相手から「xxxx万円で買います」と買付証明書（申込書）が入ったところから。
「買うかどうかまだわからないけど、いくらまで値下げしてくれる？」というレベルの口頭での打診に対して、大まじめに「xxxx万円まで値下げするから買ってください m(_ _)m」と平身低頭お願いしたければどうぞ。

中古はこの時期、高めの値付けで売り出して反響を見る。
とにかく見学に来たらしばらくじっと指値が入るまで待つ。

仲介さんは、安値で買主殺到のほうが楽でそうしたがるけど
１００万安く売って泣くのは売主だからね

買い替えでローンが残っているからって焦ることはないよ。
ローンのうち金利分が無駄に消えているだけ。あとは管理費ほか
だがせいぜいひと月８万くらい
６か月で５０万弱だよ。いきなり５０万下げるくらいなら高めで
半年粘るのも作戦だろう。

もちろん高すぎて反響なければ様子見て下げる。媒介契約は３か月
だが途中で価格さげるのもあり。

仲介さんはいつだって下げたがる。早く売れるほうがいい。
仲介は実際は、査定＝仕入みたいなものだから安く査定して早く売る
これが普通だ。
そこでくじけずかつ、傲慢にならずに弱気な不利していい仲介とダメ仲介を
見分ける。これが大切です。

でも、それじゃ売れない地域もでてきてるミタイ

株でも何でもそうだが、相場が強気のときには売り手市場、弱気の時には買い手市場なんだよ。
今はどうなんだ？　下げ止まった地域もあるようだが、まだ多くの地域は弱含み。買い手市場だ。
そういう状況下で売り主ができることは２つ。
一つは若干安めの価格でさっさと売り抜けること。ストップロスだな。欲をかくとロスは大きくなるばかり。
もう一つはじっと待つこと。ひたすら強気相場を待つ。株などとは違って不動産相場は波の周期がやたら長いから、数年から１０年は覚悟する必要がある。

445さんに同意。

私も今一応売りに出してるけど、値下げするつもりはない。
売り急ぐ理由はないのでね。

10年くらいのスパンで考えてる。

ゴールドクレストみたいな売り方だな

一般仲介で2社で売買にだしたら、多数の不動産業者（大手）から「うちでも販売させてください」等の訪問がとても多いです。

多くても3社ぐらいまでにするつもりではありましたが、それ以上多くにお願いするメリットはありますか？
逆に専任と違って、一般だと売れにくい（業者がすすめない）とかありますか？

よくわかりませんが、

一般の居住用物件で

エンドの方が１０年スパンで売り出す？

まあ何事も決まりはありませんので、、

ただ、その間、晒し物のままで、

仲介にも相手にされない状況を続けるのでしょうか

その間の経年劣化なりも考えると

無意味か逆効果な気がいたしますが

余程相場変動の激しい、感応度の高いエリアなのでしょうか

オイオイ、天下のスミフでも、10年スパンで在庫って考え方しないよ。しかも、その間にこれからは
どんどん価格が下がっていく地域ばっかりなのに。エンドだったらいったい、何者何だか？？？

マンションって10年スパンなんて考えあるんだ？
だったらうちの向かいのマンションの一部屋が7年晒しものでもふつうだったんだ

けど、チラシの写真がだんだん古くさくなって見えるのが何だか売り方間違ってる気がする

そういう売り方で買おうとする客はいるもんだろうか

10年売り続けるわけないだろ（笑）

時期がいまいちだと思えば引っ込めるよ。
好機到来となればまた売り出す。
その好機を待つのが10年スパンってこと。
セカンド利用だからじっくりいくよ。

今は震災後の内陸高台低層人気に期待して出してみただけ。

私は以前購入したマンションを10年後にプチバブル到来で売却した。10年くらいのスパンではそういう時期もくるものだよ。

成程。それなら理解できました。ただ、実質３年、いいとこ５年じゃないでしょうか。あとは波を待ってるだけで惰性に近いでしょう。

消費税率アップって、神風が控えてるよ。
10年待つ必要はない。
アップ前に週刊誌などが煽って、駆け込み需要が増える。
黙ってその期を待ってれば良い。

但し、アップ後はリバウンドで需要が無くなるから要注意。

言葉不足だった。
中古は消費税が掛からない。
新築は掛かるのでマンション市場全体に需要が増える。

結局は相場ですよね。値付けが相場より高くて売れないのか？
値付けが相応なら他に問題があるのか？

紛いなりにも１０年スパンで売ろうというんだから、相場より高く、なんでしょう。単に思い違いでない限り。

他に住むとこあればいつでも売れるけど一般人はそうはいかないから大変だ。高い時には買い替えも高い。

確かに複数あると余裕が違うでしょう。

セカンドハウスで１０年後に相場より高く売れたとしても得してる気がしないけど
むしろ損してるのでは？
１０年分の家賃収入の合計より高く売れることなんてあるの？

>１０年分の家賃収入の合計より高く売れることなんてあるの？

要するに貸せってことね。

貸してると売りたい時に売れないよ。
まず賃貸契約終了後に内装見て愕然としてそれからクリーニングするなり壁紙の交換くらいは必須。

リフォームするから内装は気にしないって客は少ないし、そういう客はかなりの値引き要求があるからね。

いや買った値段でなんとか売りましたけど人に貸すもんじゃないね。

人に貸すと恐ろしく汚れるね。まずクロスの張り替えは借り手が変わるたびに必ず実施
ハウスクリーニングもプロはきれいに落とすね。
それでも水回りは経年劣化が目立つ。洗面化粧台とかシャワーヘッドや浴槽などは取り換えて
も安いから変えたほうがいい。
ユニットごと変えるのはムダ。
でも中古は指値が入るから、あえて高額なカネかけなくてもほどほど見栄えよくするだけで
いいんだよ。
だいたい中古の客は半分が相場の勉強にきている人だからほんとうに気に入った人がくるまで
待つ根気が大切。

仲介さんは、今物件が少なくて専任奪い合いだけど売るにも苦労するから査定価格を低めに
出したがる。その時は売主は毅然として自分でこの金額で売りたいと腹くくっていないと
ダメだね。まず自分で周辺の物件をつぶさに見るくらいでないと。

人のものだとここまでよごせるかって感じだよね。
まあ汚してるつもりはないんだろうけど、借家だとキッチンのシンクや水周りを定期的に磨いたりはしないんだろうね。

なんか天ぷら油とかそのままシンクに流したりされそうだよ。

とまあ皆さん自宅を賃貸に出す時は相当覚悟が必要です。普通に暮らして定期的な大掃除しないと二三年でボロボロになりますから。

余裕で待てる資金力のある人はいいけど
そこが売れなかったら買い替え資金のない人がほとんどじゃない？
同じマンション内で叩き売りの値で出されたらこっちは比較されて売れないし
それを基準に値引きを要求してくるよね

買い替えの人は停止条件付契約で次の物件を買っているのが多いよ。いずれにしろローンを増額してまで買い換え実行する人は少なくて大抵は予定の価格で売れなければあきらめる。
新築物件のキャンセル住戸ってのはこういう買い換え客の停止条件（手付の還る解約）契約のキャンセルが多いのだよ。
もちろん、買い換えの停止条件契約には専属専任媒介が条件だが。3か月で決まらないと価格を下げて売らされることも多い。
だけど売り物件が人気あるところならそうそう無理な値下げをしなくても決まる。

新築への買い替えが多いから、売主も完成までじっくり待ってくれたりするよ。
問題は、資金難で売却する人だよね。
最悪は競売だけど、そこに至らず任意売却ってケースもあるが、これは安値で売るか業者が安値で買取り相場で売るんじゃないかな。

時々あほみたいな叩き売りする人がいるね。とにかく上層階や角部屋持っている人は責任として安売りはしてはけない。
俺はしないよ。したのは他よりあきらかに条件が劣るときだけだ。
逆に、下の階であほな高値で売っている人がいるとこちらは余裕だけどね。

値引きには、素直に応じないで、理由をつけて真ん中とるような交渉をするんだよ。なによりも自分は今売らなくてももう一度賃貸に戻して空き家になってもう一度売るくらいの気持ちでいないといけない。
安く売るならオーナーチェンジでいつでもノーリスクで売りに出せるのだからね。

賃貸の人が部屋を汚すってのは、本当にその通り。家賃分汚さないと損だと思っているくらい。

さて、契約書にわかっていても現状復旧費用を借主負担と明記するのが重要。クロスの張り替えなど安いが、問題は水回り。時々とんでもなく汚す人がいて磨いて落とすとか取替えとか出てくる。

今のマンションも親の介護で将来はしばらく貸すつもりだが帰ってきたら自分で住むかどうか迷うような状態になっているのだと思うな。まぁ15年住んで貸すのだからまだ先の話だが。それでも貸してリフォームして売るほうがいろいろと得だと思っている。あとは高専賃でもはいるつもりだけど。

この前の震災で共用部の大規模な補修が必要になった東北のマンションでは、
分譲賃貸の大家も大金を出さなけりゃいけなくなった、
とニュースになってましたよ。
何戸も所有してたら大変。

分譲賃貸の大家で、自分が住んでない場合は
義援金を貰えないケースもあるんですと。

高値で売りだして売れるまで何年も待つっていうのはやっぱり違和感ありますね。
新築の場合、築１年以上売れ残ってたら値付け失敗と言われるわけですからね。
自分が買うときはそんなマンションは値引きがない限り買わないわけでしょう。
それは相手も同じわけですから。

広告で目にとまった中古マンション。
暇だったこともあり、冷やかし半分で見に行き、そのまま買ってしまいました（笑）

戸建て派で、ここ２年ほどずっと土地を探していて、HMとも打ち合わせしてたのに…。

家探しって、婚活と似てると思いました。

理想ばかり掲げて、気合い入れてお見合いや合コンに行っても空振りで
いい相手がいないわ～！！！って叫んでいるうちは無理。

今までの理想からかけ離れた男性と偶然出会い、意気投合しちゃって
そのままゴールインしたパターンです。

あ、肝心なこと書くの忘れました。

その物件は５か月ぐらい、誰からも申し込みがなかったそうです。
相場より高い、他諸々の難点（間取り）があったのですが
我が家はちょっと変わった志向らしく、全くデメリットに感じませんでした。

最終的には少し値引きしてもらいましたが^^;

家も結婚も、最後は”縁”ってものですね…。

私も２年近く物件を探していたとき、周辺相場の勉強のつもりで探していた地域からちょっと離れた物件を見に行って、かなり気に入ってしまい購入しました。
なので縁と言うのはとても良く分かりますが、相場より明らかに高かったら物件を見に行くことはなかったので、高い値付けは大事な縁も遠のいてしまうのではないかと思います。

私は高いものでもその理由が知りたくてしっかり見にいきましたよ。
売る方が急いでいて買う方は急いでいないというのが通常のケース。
ゆっくり探して気に入れば交渉というのが中古の購入のスタンスでしょう。

426です。

マンション売却決まりました。皆様の意見大変参考になりました。

内容は

大手　専任1.5ヶ月　（担当者と話していくうちに直観ですけど、売る意欲がない（表面的にはあるが）、ように感じたため、一般に切り替えました。

一般
大手2社、中堅1社、地元不動産1社　合計4社

一般契約後約10日位で、中堅と地元不動産のお客さん2組　内覧　

地元不動産の買主は、次の日も見たいとのことで、翌日内覧後購入申込書記入　値引交渉は端数を切ってきまりました。

大手が言っていた　反響があるだろう最大売価格の端数切った金額　

個人的感想としては、
大手さん（担当）は、買主のことしか頭にない（表面的にはそりゃみせないけど）、結果的に値段下げる方向へ持っていこうとする。

もしまたマンションを売却するんだったら
大手専任でギフト券3万円もらって、1か月位は十分宣伝してもらって、一般に切り替えるのがいいかも

麻雀は上り牌が１枚あれば良いのと同じで、
買ってくれる客は１人いれば良い、ですね。
読まれて出してくれないメンバーもいれば、
簡単に上り牌を出してくれる人もいる。

別に売る方だけが麻雀してるわけではないでしょうし

買う方もラス牌を海底でツモったのかもしれませんよ

立場が変われば考えも当然に変わるものです

何巡引いても３面待ちが入らないこともあるからね。
合理性と運。両方だね。

役満上がる感じ？それとも、のみ手かな。

仲介が安値で売りたがるというのはよくわかる。
とにかく今は不動産売却は時間をかけて辛抱していれば、全体に中古品薄で買い手はつきます。
法外な値付けでなければ。
とにかく内覧が入るようなら時間次第。それにしても売れてよかった。おめでとうございます。

この場合上がることが重要。基本的に一局勝負で流局は無い。

五反田駅から徒歩5分の、東五反田にあるマンションを売却するか、賃貸に出すか検討中です。

今の市況だと、今売ってしまうべきでしょうか。
それとも一旦賃貸に出して、しばらく待つべきでしょうか。

築年数が約15年、専有面積が30平米弱の分譲マンションなのですが、
3～4年前にリフォームしております。

なお、今は自分で住んでおり、11月に退去する予定です。

五反田は風俗エリアをイメージして、男性の一人ぐらいならいいかな？

>>483
多かれ少なかれそういうイメージはあるんですかね。
一応、近くに女子大もありますが…笑

中古マンション売り出して、3ヶ月。　売れません＞＜
スレを読ませていただきました。ありがとうございます。
我慢ですかね。。。

私はあてつけで安くしたことがあります。

残債もなかったし、退去後の売りだったので、早く済ませたいという気も
ありましたが、主な原因は直上の部屋の住人が嫌なヤツだったからです。

かなり先に売りに出していたのですが私たちが引っ越しする時もまだ
売れないでいました。
そちらは相場よりも高い値付けの上、次の購入物件のためか、値引きに
応じなかったからです。

その住人とは何度トラブルにあったかわからない犬猿の仲だったし、
売りに出す前の片付けや引っ越し準備でも非常識なクレームや行動だったので
（見かねた同じマンションの人たちが止めに入ってくれました）
売り出しから相場の値引き交渉後よりもさらに安い値段を付けました。
私の部屋の価格が足かせとなって、ますます売れなくな～～れという…

そこに住んでいた時のうっぷんをいちどきに晴らしました。

＞＞486　　
そうなんですね。
うちは残責があるので＞＜

なかなか厳しいですね。

つい先日、マンション売れました♪( ´▽｀)
うちなんて苦節？7か月です笑
内見は月に2.3組来て今したが、毎回なんやかんやの理由で流れていきました。

思えば、売り出してから三カ月目くらいが一番精神的に辛かったと思います。ネットなんかみると売れる平均期間が2〜3か月とか書かれてるもんだから、もう一生売れないかも、、、(Ｔ＿Ｔ)と打ちひしがれたり。
でも四ヶ月目くらいから開き直って、いつか売れるさー♪値下げもしてみるかー♪とお気楽スタンスでいたら売れる日がやってくるまでとても楽に過ごせました。
値段の話を除けばマンションはこうすれば売れる！！みたいな確かなものはなく、結果論的なものが多く、買主さんとの巡り合わせは運命と言っても過言じゃないかなーと思います。
でも、止まない雨はありません！！前にもこの掲示板でどなたかがおっしゃってましたが、結局いま抱えるもやもやは全て後で笑い話になるのです。
止まない雨はありません！
売却に苦労してるみなさん、頑張ってください(^-^)/

>>488

ありがとうございます。少し気が楽になりました。

最初が高かったからかなあとか、階が高くないからかなとか、一般媒介のほうがいいのかなあとか、
寝れないくらい悩んでました。。。

値段を下げて(二回目ですが）
きっとめぐり合えると信じて、めぐり合わせの方を待ってみます。
ありがとうございました。

色んなケースがありますよね。
偶然、最初の客が買うこともあれば
いつまで経っても売れないこともあれば

何で下の階の同じタイプの部屋が割高値段で先に売れたの？
なんて理解不能な事も起こる世界。

階が上だから売れるということもないようです。
うちのところは同タイプで
11階は売れ残っていて3階から売れてました。地震でエレベーターが止まったときのことを心配して、必ずしも最上階人気とも限らないみたいです。
また、最上階でもマンションがコの字型だと前の棟が同じ高さなので眺望をのぞめないということもあるようです。

私も現在売却活動中です。

マンションは駅から徒歩だと13分、東南角部屋9階、４LDKです。

売却は専任で大手一社にお願いしてから、もう4ヶ月ぐらい経過してて、
内見は初めて10日ぐらいで一組だけ、それ以来ありません…

売却価格は近隣相場と合わせましたが、地域が駅と駅の間で微妙な立地なのかもしれません…
一度値下げも行いましたが、スタートしてから問い合わせも２〜３件のみ…
ほんと売れない気がしてきました…

住み替え先の資金計画とか将来を考えるとあまり値下げしたくないなと思いつつ…
難しいですね。
そこへきて、つい最近、下の階の方がだいぶ安く売却をスタートさせて、
階も広さもうちより下がりますが…開きが大きいかなぁ…と。

とりあえず現在の業者の担当者もあまりやる気がない様な気がしてきたので、
別の業者（また専任で）に変えようと思ってます。

年内ももう2ヶ月ぐらしかないので、これでダメだったら一般媒介の方が良いんですかね？

うちの場合、最初の三カ月は大手専任でいきました。三カ月で内見が5件くらいでしょうか。でも売れず。担当がいい意味でも悪い意味でものほほん、としているのがこちらも不安になりました。とてもいい人でしたが、、、
この時期は本当に絶えず頭を黒いうずまきがまくような、そんな絶望的な気持ちでした。

四ヶ月目からは三社に一般でお願いしてみました。そこから内見が何割か増えました。やはり数社がいっせいに我が家のチラシを撒いたり店舗で紹介してくれたかせいなのかもしれません。
しかし、やはり6ヶ月目まで決まりません。この頃は完全に開きなおって売却してることは半分忘れているような感じでした。
そしてそんなおりに◯タっとハウスさんが我が家に営業にやってきました。
◯タっと？賃貸じゃん。と切ろうとすると営業さんが言いました。

「賃貸をうちに探しにきたお客様が結局、月々だと家賃払うよりローン払ったほうが安いという理由で成約されることがあるんです！」

そんな大胆な人々いるの？と思いつつ新しい風？を吹き込んでみようと一般で契約。1ヶ月後、本当に賃貸目的で来店した結果、我が家を見に来たカップル２組。そして2組同時で購入申し込みとなりました！！

できることはなんでもトライしてみるもんだなーと思いました。
ちなみに7ヶ月の間に値下げも二回しました。
あとは我が家のセールスポイントを書きこんだチラシなんかも内見に来てくれた方々に渡したり、、、
売却期間は苦しかったですが、今はよい思い出になりつつあります。

頑張ってください(^-^)

　もし一般でするんだったら、

　更新回数の多い不動産屋、地域情報に詳しくて、地元出身の担当者、賃貸よりも売却に力を入れている会社

　を一社いれるといいと思います。

492です

>>493

応援ありがとうございます！

やはり、みなさんも３ヶ月も経過すると不安になりますよね…
うちも内見がたった一組だけですから余計に…
価格が悪いのか時期やタイミングなのか…頭がぐるぐるぐる～（；；

一般に切り替えると反響は増えそうですね。
賃貸の考えてる人がマンションを購入を考えるってのはあるかもしれませんね。
私も今のマンションを購入したのは賃貸住まいから突然で、家賃がもったいないなって急に思ったのがキッカケでしたから（＾＾；

とりあえず、約４ヶ月経過して今の大手さんは今日で終わりなので、明日から別の所に専任でお願いするつもりです。
こちらは新築マンションの販売を多く手掛けていてるところで有名ですが、売却なかなか実績があり、新築を考えている人が中古に流れてくる可能性もあるとの事なので、こちらも同じく新しい風？流れ？ｗを吹き込んで見ようと思いまして（＾＾；

ここも長くて年内ぐらい試して、それでダメだったら一般にしようと思います。


>>494

助言ありがとうございます。
今日までの大手さんも、この辺の地域情報に強くて、一番売却実績がある様な感じだったのですがね…
でも担当者って指名できるんですかね？
まぁ…予め不動産を調べて直接連絡して見れば良いですね。

参考にさせて頂きます！

　質問ありがとうございます。

　担当者って指名できるんですかね？


　正直詳しくはわかりませんが、大手、中堅会社は、地域担当が決まっているので、難しいと思います。
　（何かコネでもあればべつですけど）

　小さい不動産は、融通はきくけど人が　あまりいないかな

　あまりお力添えできないけど、がんばってください

　
　

確か、住友不動産販売とかだと、ホームページから営業所のメンバーの顔写真やプロフィール見てコンタクトすることは可能ですよね。他でもできたかどうか忘れましたが。

最初に社長や所長店長クラス宛てに直接電話するなり上からコンタクトしたほうが外れは少ないと思いますがね。外れるときは外れますし。駄目なら切ればよいだけの話です。

大手仲介と一言で言っても、三井、住友、ノムコム、リバブルほか、複数あります。中堅や地場まで入れると相当数ありますから、コンタクトを増やすとそのマネジメントが必要になってきますね。

住友不動産販売での売却ってどうなんでしょうか。
折り込みチラシでは、よく「このマンションの売却を希望しています。購入者は・・・・な方です。予算はこう、希望の広さはこう」というようなものが入っています。
あと、住友のホームページでは、駅などから購入希望者のデータがわかりますよね（本当かわかりませんが）。
そこそこ信頼できるのでしょうか。囮広告かと思ったり。
現在、買う物件は決まったので、その取扱の不動産業者に、売却を専任で頼みました。うまくいかないので、
一般にして、住友にしようかと思ったのですが、、、。
差し支えのない範囲でお知らせいただけると幸いです。

住友不動産販売のチラシは囮ですよ。
あそこは同業者からも評判悪かったです。

私なら絶対にお願いしません。

>>496
>>497

情報ありがとうございます。

中には営業を指定できそうな業者さんも有りそうですね。
私のこの前までの業者さんも後々HPをみたら、
直接担当者にメール出来るように紹介されてました。
売却実績等もわかるように掲載されてましたし。
ただ、最初、私はSUUMOなどのサイトから机上査定から依頼したので、
その時点で勝手に担当者を決められてしまった様です。

今度は調べてから問い合わせてみます。

>>498

あの様なチラシは私も大変きになりましたが、
いくつかの業者で聞いたところ、
大体が契約してもらいたいが為の適当な売り文句みたいです。
とりあえず契約をさせて適当にはぐらかすみたいです。
そのうちに売れること見込んで適当な事を言ってると。

まぁ一般ならとりあえず短期間で契約してみて、
ダメなら即キレば良いのかなぁっと思ってみたり…？

とりあえずそういう業者は信頼はしないほうが良いと思います。

498です。
住友不動産販売での売却に関する情報、ありがとうございました。
どなたかが過去に書いていましたが、各不動産会社の特色には笑ってしまいました。
リバブル：やる気なし。理論先行。
リハウス：担当者しだい。やる気なしの人と、やる気ありの人と。
この２つは経験しました。リハウスは２回経験。
住友の「口だけ番長」というのは、おもしろいたとえです。

私は半年かけてマンションを売却しました。

専属で仲介を雇いましたが、案内は6～7件くらいでした。
責任持って売り切って欲しかったから専属にしたけど、後から考えれば、
駅近だったので、一般にしてもっと多くの人の目に触れるようにした方が良かったかも。

半年間まともな値段交渉が一度も入らず、値段も3回下げて、ほとんど諦めていたところに、
最後のお客でトントン拍子に売却成立。

売り出しが7月だったから時期が良くなかったというのもありそう。

途中、永遠に売れないのでは、とも思い勝ちになりましたよ。
最初の2ヶ月は問い合わせすらなかった。

売却中は本当に落ち着かないですね。毎週不動産屋に電話して、目星のありそうな客の
話で期待させられてはがっかりさせられるの繰り返し。
契約締結後も、引渡し完了までは、最後の最後でドタキャンされる事に怯えながら。

まあ良い経験にはなりましたけど、不動産の手数料は高いね。
やっぱりウン千万の物を人に買ってもらうのは大変です。

ウチも今、買い換えでマンションを売りに出してます。
Ｍ社の選任3カ月でお願いして、まだ2週間で、
2人が内見に来ましたがダメでした。
これが3～6カ月続くと思うと精神的に相当キツいですね。
みなさんは、どんな風に耐えたのでしょうか？

不動産屋は、毎回期待を持たせるような話し方で客の情報を伝えてきましたが、
よくよく考えたらあれは、期待を持たせて専属契約を継続させるという意味も
あったように思います。

いつも駄目です駄目です、では、不動産屋を代えるか、という事になってしまうだろうし。

最初は数ヶ月もあれば売れるという話だったけど、半年かかるとは
思わなかったですよ。

不動産屋も私のマンションの弱点を、断られる毎に、客が言っていた、と指摘し、
いつの間にか自分のマンションは駄目マンションだという意識が生成されてましたね。
売却が決まったときは、不動産屋を恩人のように感謝する始末。

多分売れなそうなマンションは、数百万値下げさせてすぐ売却した方が、
不動産屋としてもいいはず。手数料の若干減よりはまずは8割でよいので成功報酬を
確保したいはず。
今の時点で、売却にこれだけ苦労するのだから、
10年後のマンション売却ってどうなってんだか、心配になります。

>503
うちの場合も買い替えでした。
４ヶ月かかりました。
停止条件付き売却だったので売れなければ新築は諦めようという感じでした。
値下げしてまで新築を欲しいというわけではなかったので精神的にはそんなに
苦痛ではなかったかな。

売却までの過ごし方は、週末は間違いなく予定は経たない状況でしたが
前日に内覧の予約が入るので適当に近所のモールへ行ったりしてましたよ。
当日、急な内見も対応できるように近場でゆったりしてましたね。

＞５０３さま。
ちょっと不安を感じてストレスになっているようですね。
でも２週で２件内見にいらしているなら良い方ですよ。
私が苦痛を覚えたのは、まったく内見がいなくなった時でした。
買われる方にとっては大きな買い物ですから、焦らずゆっくりと構えられた方が
良いと思いますよ。私の場合は８ケ月かかりました。

503です。
504さん。
>いつの間にか自分のマンションは駄目マンションだという意識が生成されてましたね。
ああ、すでにそんな感じです。2人とも日当たりがダメだと言われました。南西向きなのに…。
505さん。
>停止条件付き売却だったので
ウチはもう勢いで停止条件付きなしで新築マンション買ったので、来年3月入居決定です。
それまでに売れない場合を想像すると、すでに半泣きです。
506さん。
>私の場合は８ケ月かかりました。
それは…凄い忍耐力ですね。でも、確かに誰も来ないのはもっと辛いかも。

皆さん、貴重な意見ありがとうございました。
長丁場になりそうなので、力抜いてがんばりますw。

ウチの最寄り駅付近では、10数年前築のマンションが、ほぼ新築時の値段で出して
すぐ売れた、という事もあったようです。

今後電車の便が便利になる、というのが分かっているため、というのもあるかもしれませんが、
そういうお客さんにめぐり合えるといいですね。

販売開始2か月半で今月
駅近だったのもあるけど、築11年目の自宅マンション分譲時価格の端数を切った価格で、
売れましたよ

　
　自分が、思うのは、不動産会社は、早め早めに見切りをつけるのがいいんじゃない

　専任で3カ月お願いしたとしても、この会社、この担当じゃ売れなそうだなと感じたら、

　一か月で一般に切り替えるとか、他社へ変えるとか

　へたに期待を持ってつきあうと、損するんじゃないかな~

　価格もじりじり下げられるし、期待もたされるし、ストレスたまるし

　

思ったこと勝手にかきました。すみません

　某不動産屋さんに直接聞いたら、

　大手さんとか専任の場合囲ったりするらしい

　気を付けてくださいね

結局周辺マンションも含め動きが無い場合は長丁場も覚悟しないとね。
うちのエリアはそれこそ大手中小含め中古マンションが
月1件も売れない場合もザラにあるエリアだったからある意味むやみな値引きもしないで
どーんと構えられた。
結局値引きしても「タダでも中古マンションはイラネ」って人には売れないのだからね。
>>503さんもレインズなどを積極的に見られる不動産屋探して直近3か月～１年程度の
自分のマンションを含めた他の物件の売買の動きとかをよくチェックした方がいいかもしれない。

>503
不動産取引は「味方は実は敵」ですから気を付けてください。
特に503さんのように買い先行なら尚更ですからね。

だから、専任ではなく一般にしなきゃね

専任契約を自己都合で勝手に切替えはできないけど

495です

専任で延長して4ヶ月…全くだめで、この前他社にまた3ヶ月専任でお願いしましたが
すぐに内覧が一組きました。
ただ、これは前の専任のところからの繋がりでの内覧。

今の所は問い合わせ等も増え見込み客もいる様ですが…

やっぱり担当者なんてあまり信じずに、一般で広くの方が良いのかなぁ…

まぁ、実行してしまった事は悔やんでも仕方ないから、気楽に考えないとだめですね。

503です。
はあ～っ、やっぱり早く売るなら一般ですかね～。
ついつい商品券に目が眩んで専任にしちゃいましたよW。
担当営業さんはとってもいい人に見えるのですが…、
数カ月後に売れていないと豹変するのでしょうか？
まあ、３カ月経ってもダメなら一般も考えてみます。
しかし、皆さんもいろいろ大変だったんですね。
とっても参考になりました！

>515
根本的に間違ってるんじゃないですか？
売り先行でなく買い先行から間違ってる。
結局、仲介の思いのままで転がされます。
今からでも遅くないから一般にしたほうがいいですよ。
ちなみに503さんは来年3月竣工なのに買主に引き渡しは3月です。というのかな？
買主にとって値引きのいい材料ですね。
私が買主としたら2割から3割値引き交渉しますね。

レスを拝見させていただきました。
早く決まるものから、時間のかかるもの。それぞれですね。

うちは売り出して6ヶ月になります。
内覧は　4件です。　ワンルームはなかなか難しいでしょうか？

決まるまでつらいです。

503さん
>担当営業さんはとってもいい人に見えるのですが…、
>数カ月後に売れていないと豹変するのでしょうか？

すでに豹変してるんじゃないかな。
いい人のふりにね。

停止条件でもなく、買先行で、新築引渡しが３月、専任媒介
という売り方の条件は最悪ですね。
早く売りたいと思っているようですが引渡しが問題ですね。
今の住戸を３月引渡し条件だとしたら買い手はなかなか難しいと思いますよ。
仮住まいする気があれば今年中に売りましょう。
結局売り先行で行った方が新築の値引き交渉もできたのに・・・・

新築が値引き無しで売却が値引き有りで最悪仮住まいとなると
一番やってはいけない買い替えの仕方を実践した感じですね。

これが当たっていれば今できることは専任をやめて一般に今すぐ変えること。
そして余計な費用がかかるけど仮住まいを考えることですね。

>ついつい商品券に目が眩んで専任にしちゃいましたよW。
商品券もらう事が条件で３ヶ月は専任の解約できないとかあるのかな？
あるとしたら高くつきましたね。

503です。
516さん。
>根本的に間違ってるんじゃないですか？
売り先行でなく買い先行から間違ってる。
ほほ～っ、根本的に間違ってますか！
自分のマンションは中層階の角部屋で南西向きで駅から5分以内。
価格も相場より安めにしたので、絶対すぐ売れると思っていたんですよね～。
518さん。
>停止条件でもなく、買先行で、新築引渡しが３月、専任媒介
という売り方の条件は最悪ですね。
あら～、最悪なんですか！
営業さんはやっぱり最初から豹変していたんですかね？
さすがに、ちょっと心配になってきましたよ…。

レスを見たものですが、

間違いってことはないと思いますよ。
よく考えて決められたことなら、それが一番です。
答えはないのです。

うちは　相場より高く出したため、相場まで下げても、なかなかのようです＞＜
でも、そのときはそれがいいと思って決めました。
相場より安く出していたほうがよかったかな？と考えることもありますが、
それはそれで後悔があるわけだし。

５０３さんは、よく考えて決められたと思うので、それが一番だと思います。

５０３さんもうちも　早く売れたらいいですね。毎日願うばかりです。

>自分のマンションは中層階の角部屋で南西向きで駅から5分以内。
>価格も相場より安めにしたので、絶対すぐ売れると思っていたんですよね～。

また間違ってる。
最初から相場より安めにしたら値引き対応での成約できないじゃん。
駅5分とかざらにありますから。
南向き神話なんてすでに崩壊してますよ。
マンションの和室神話もね。

すぐ売れるのは最上階だけ。

>520
競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。

>>すぐ売れるのは

半年、見てきましたら、　最上階でもそうでない物件もありますよ。
ほんと、どれが売れるか？わかりません。

>>５２２さん　
競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。

どういう意味ですかね？
別にいい人ぶってはないですよ。
５２２さんの話だと　うちの場合どうすればいいと？？
一般ですか？　1200ｋｍ　離れた物件を　一般にするには　勇気が要りますね。
遠くからだと　信じて待つしかありません。

人それぞれ　事情があるのではありませんか？
だから、自分たちで決めたことが一番だといったのですが、

>人それぞれ　事情があるのではありませんか？
>だから、自分たちで決めたことが一番だといったのですが、

だからさぁ
そんなこと皆わかってるんですよ。
君、人とコミュニケーションとれないでしょ。
なんでもめんどくさくなったり、相手のことを思いやるフリした偽善者は
「自分で決めたことが一番ですよ～」って返して心地よくなるんですよね。
相手にとって何も必要のない情報なんですよ。君の書き込みは。

仕事できないおばか上司と新卒にこの手が多い。

ここで相談や体験きかせてください。ときてるんだから
苦言もでてきて当たり前です。
それを受け入れて本人が間違ってたと思ったら
軌道修正したりするんですよ。
そーゆう情報交換の場でしょ。ここは。

君は退場～＾＾

>523
>５２２さんの話だと　うちの場合どうすればいいと？？
>一般ですか？　1200ｋｍ　離れた物件を　一般にするには　勇気が要りますね。

君のことはだれも相談にのってないよ。
503さんのことだけですよ。
なぜなら503さんはある程度状況を説明して
成約までどんな過ごし方してるかを体験者に聞いているのが
始まりだからね。
あなたの場合何も書いてないじゃん。
だれも相手にしませんよ。
しかも自分で決めたことが一番と自分で締めちゃったからね。
それでまた「うちはどうすればいい？？」なんて聞かれても
皆、困りますよ。

なんでも決めつるのもどうかと思う

体験話って決めつけではないけど事実だからね。
少なくとも妄想はないよ～

それは一つの事例でしかないね。
ひとりが体験したことが全てではないね。

買い先行が全て間違っているとも思えない。
うちは引渡しまで期間があいても値引きなしで売れましたよ。
こういう例もあるってことで。

>>522さん

すみません。

「競争心のない良い人ぶってるから売れないんじゃない。」

って言われたので、
競争心を持ったら、うれるってことですよね？
だったら、遠い所から、競争心をどうもつのか？　聞きたかっただけです。

つまりは、売り言葉に買い言葉ですね。　大人気なかったですね。すみません。


>>524さん　　
決め付けないでください。

なんでもめんどくさくなったり、相手のことを思いやるフリした偽善者は
「自分で決めたことが一番ですよ～」って返して心地よくなるんですよね。
相手にとって何も必要のない情報なんですよ。君の書き込みは。
仕事できないおばか上司と新卒にこの手が多い。

私は　仕事できないおばか上司と新卒ではありません。
もと職業上　相手を思いやるふりはしません。　最後まで、相手の考えを含め、一緒に考えて　育てていきます。(ただのもと教員ですが）　

それに　ほんと、　どの物件が売れるか？わかりません。
どういうやり方で売ったら　必ず売れるってことはないのです。
だから、503さんのやり方も　ひとつのやり方です。524さんも


あ～～～　　そんなこといってたら、

524さんいわく、
　　
ここで相談や体験きかせてください。ときてるんだから
苦言もでてきて当たり前です。
それを受け入れて本人が間違ってたと思ったら
軌道修正したりするんですよ。
そーゆう情報交換の場でしょ。ここは。

ですかね？？

でも、もう少し、やさしく文章を書きませんか？　
書き方によって、同じ内容でも、受けとめ方が全く違います。　　

とにかく、503さん売れたら良いですね＾＾

503です。
あら～、なんかモメちゃってすいませんね～。
どちらの意見も大変参考になってますよｗ。

ちなみに、ウチは郊外のベッドタウンでファミリー層中心の物件なのですが、
内見に来た人が２組（子供連れ）とも部屋の広さと日当たり重視だったんですよ。
自分としては駅近が重要だと思っていたので、
都心の物件とはちょっと重視する部分が違うのかなって感じて、やや不安になってます。
あと、最初から５％くらいは値引きする覚悟で価格決めたんですけど、
みなさんの経験談から、最終的には10～20％も引かないと売れないのかな？
って部分もやや不安要素ですね。

数年前の事例より最近の事例が大切かと思います。

あと、その人の資金資産状況も踏まえないとね。
ローンが残っていて一時的な二重ローンで買い先行はストレスがたまって大変です。
しかし、ローンは完済していて預貯金なども潤沢にあり、新築ができるまで
別宅を所有していて一時的に住める所を確保できているような条件が
揃っていれば買い先行でもストレスたまらない。

503さんはどうなんでしょうかね。

単に自分の今の住まいが売りやすいと仲介に言われて買い先行にしたなら
少し不安要素はありますね。
買う側にしたら３月引渡しに同意したくないもんね。
今は震災の影響で何が起こるかわからない時に契約だけして引渡しは３月なんて
したくないもんね。
新築は保障あるけど中古は短期で引渡しが重要じゃないかな。

＞＞503さん

530です。

うちは都心三区、ワンルームです。

どこかのレスに　買わない人には　10から20％下げても、買わない人は買わない。
だから、　そんなに、下げず買ってくれる人を待ったほうがよい。
と、書かれていました。

どの方法が良いかわかりませんが、　じっくり、考えてみてくださいね。

私も　悩みながら、レスを見ながら、考えさせていただいています。＾＾

売れるまでがつらいですが＞＜。

>530

>もと職業上　相手を思いやるふりはしません。　最後まで、相手の考えを含め、
>一緒に考えて　育てていきます。(ただのもと教員ですが）　

納得しました。
教員ってモノを売った経験ないから理論的に考えるんだよね。
原価率など考えるようなビジネス経験ない人は精神論しか言えない。
不動産は騙し騙されの世界ですよ。

ちなみに海の向こうからでも競争心は実行できますよ。
アナログ時代じゃないんだからさ。
人に100％おまかせじゃ期待通りには売れませんよ。

＞＞534さん


私も　次は教員はめざしません。大変な職業ですよ＞＜ほんとに。
子供には　否定しています＾＾


海の向こうからでも競争心は実行できますよ。

ぜひ教えてください。＾＾ほんとに。

毎日が苦痛でね＞＜

中古物件は3カ月以内に80%が売れる。3ヵ月以上売れないのは価格設定間違っているからと日経ビジネス
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20111007/223066/?bv_ru
には書いてあります。
成約価格にもとづく価格は住まいサーフィンhttp://www.sumai-surfin.com/に載ってるそうです。

もちろん売却を依頼する不動産会社と担当者は重要と思いますが。

最近、なんでも情報を出しまくればいい風潮があるようですが
知らなくてよかった事ってあるんだよね。
あと極端な情報操作で需要と供給を左右させられるから危険ですよね。
不動産取引って駆け引きだからどんなに成約価格を公開しようが
関係ないけど交渉しづらいのは確かです。

極端に値引きを要求して6％ぐらい高く設定してるんでしょ？
なんて露骨に言われたら交渉もしたくないね。
そんな輩が出てきそう。

私が次回にここを売るときは非公開でゆっくり営業してもらいますよ。
当然満額でね。

532さん、503です。
4月以降は2重ローンになるので厳しいですけど、
最悪3月までに売れなくても、資金がショートすることはないです。
>買う側にしたら３月引渡しに同意したくないもんね。
営業さんいわく「郊外のファミリー層は近所の人が多く、子供の学区が同じなら、
3月までに入居にこだわる人は意外と少ないですよ」ということで、
4月引き渡しになってます。やっぱり「相談」にしておくべきですかね？
まあ、確かに仮住まいで２回引っ越しするのはちょっと面倒かなあ…。

530さんは都心のワンルームなのですね。
だとするとウチと違って築浅で駅近な方が有利でしょうね。
まあ、お互いがんばりましょう！

536さん。
私の知り合いもこの掲示板でも、3～4カ月目で売れている人が多いようなので、
なんか、条件に合う人が現れる確率の問題なのかという気もしてきましたｗ。

仮住まいするなら先行買いした意味ないもんね。
あと近隣に新築マンションが建つかどうかでも売買に影響します。
調べておいて損はないですよ。

独り言です。


　大手不動産屋　売却できるであろう価格　○２３７万円　
　　　　　　　　売り出し価格　　　　　　○３８０万円　　（１０年前の分譲時価格と一緒）


　妻曰く　分譲時価格より高く出すの、印象よくないんじゃないと言っていましたが、ネットで調べると値引き交渉あって当たり前のようなことが書きこんであったので、感で１００万上乗せ○４８０万円で売りだしました。


結果として成功でした。

売り出し中と指値が入って端数切り　２回ほど値引きがありましたが　○３００万円で決まりました。



　早く売りたい、今の専任契約３か月以内で一般に切り替えたい方法
　（自分は１か月半くらい一般へ切り替えて一人目の内覧者で決まりました。）

早め早めに、担当者へ来月の何日の土日又は連休に、引っ越し考えていて、引っ越し先の話が進んでいる、それまでに何とか売りたいんです。値段は、交渉時にいくらぐらいまでだったら下げてもいいかなと考えている（相手の指値を聞いてから）と担当者へ伝える。

担当者に会ったり、電話した時とかに何度もいう

その土日、連休が過ぎたら、今度は強気で、他社で専任契約したいと伝え契約解除したい（早く売りたい気持と見込み客が少なかった）ことを強調　上司に確認採りますと電話終わり

また電話かかってきたら、よく考えたんだけど、一般にすることにしましたと伝え　一般に切り替える　おわり

※これ書いてるうちに思ったこと

なんかめんどくさいことしてるな~
よくやりとげた

300万で成約か～

郊外のワンルーム？

首尾よく売れた話を聞かせたいんですね、分かります。
案件ごとにケースバイケース。。。

ひとケタ目を「○」で表示して伏字にしてるんじゃない？
1300万か2300万か3300万か、そんなとこ？

「自分は工夫してうまくやった（高く売った）」とか
「上手に担当にプレッシャーをかけて、がんばらせた」と
言いたいんだろうけど、担当にプレッシャーをかけたって
売れない物件は売れない。
相場からかけ離れた値付けだったら、どうしようもないよ。
そのエリアで考えている購入希望者の条件と運よくタイミングが
あったってことだろう。
「売却できるであろう価格」もそのマンションの平均的な値なんだと
思うから（１部屋ごとの価格を出してるわけじゃないだろうから）
少し条件がいい方に振っていたら、5％程度の上乗せは誤差の範囲内。
特別高く売れたわけじゃないと思うけどなぁ。

要するに仲介をうまく使えということを言いたいのかな？
あと仲介のアドバイスを聞かずに自分で考えて値段を決めろということかな？

まっ査定します。とかって今の時代売り文句にもならないし、
値段は自分で決めて出しますね。
ネットみれば大方どんな値段で周辺のマンションが出してるかわかるからね。
間取り、平米数、眺望、築年数、階数、駅何分、ブランドなどで割り出せますよね。

築年数が浅いマンションだと分譲時の諸経費をオンしないと損するよね。
戻ってこない金をみすみすマンションに寄付するのは、ばからしいからね。
損するなら１０年以上住んでいるほうがマシかも。

540の人

減価償却すると譲渡益になるから確定申告忘れないようにね
税務署は土地取引したことを知ってるから忘れると電話かかってくるよ

いわゆる「億ション」を売却すべく奮闘中です。先日やっと購入希望者があらわれ、契約にこぎつけることになりました。
しかし、手付金って売却金額の１０％だと思っていたら、中古だと違うんですね。個人が受け取る場合、手付金の保全処置手続きが必要で、それが面倒だからという理由で、手付金が５００万円とされていました。
「億ション」ですので、５００万円だと、売却金額の５％に満たないです（売却金額は２億未満ですが）。
こんな慣行ってあるのでしょうか。ここから、前掲の仲介手数料の半額をがっちり差し引かれます。

まあ、なる早で決済することだね、

そんな手付で、仲手半金払う必要ないって。仲介に言えばよい。ちなみに新築でも必ずしも１０％とは限らない。あくまで目安で相対の世界。中古だとよりその傾向が強いというだけ。

しかし、個人的に思うのは、２億未満がいくらかわからないが、５００万だともし売買価格フルローンだと最悪仮定しても諸費用も出ないのでは。仲手ぐらい？諸費用に足りる分ぐらい手付でもらうべき。

売却活動を始めて早5ヶ月、専任で業者も2社目、
値下げも2回行ないましたが、問い合わせもろくになく…
内覧も2組みだけで空振りに終わり…
諦めてまた値下げかなぁ…と悩んでいた所に
突然今週のここ2、3日だけで、3組の内覧希望者が現れ、2組みが今週末に内覧が決定です！

なんか今まで動きもろくになかったのに驚きです！
まだ買ってもらえるかも決まってないけど…
業者も特に大きな広告を打ったわけでないもないのに突然くるなんて…市場の動きやタイミングなんて、全然わからないし、ほんと運のかなぁ～と思えますね。

決まることを願います！

この5か月としたら、時期は良くないですね。GW明けから夏が終わるまでは例年動き少ないでしょう。とはいえ売れるときは仰る通り時期も何も関係ないですが。

買い手を煽ったほうがいいですよ。お手球的なイメージ。

ご意見ありがとうございます。

>No.551

やっぱり動きが悪い時期でもあったんですかね？
ただ、夏明けから秋ごろ、今月一杯ぐらいまでは活発だと言われていたので信じてました。
でもそれも、これからは年末に向かってもっと落ち込む時期でもあると言われてたから諦めてました。
そこに来て突然の複数の内覧で気合が入ってますｗ

今年最後だと思って、とりあえずは購入意思表示してもらえる様に頑張ります。

>No.552

年明けると、引越しシーズンを視野に入れて市場も活発になるんですよね、きっと。

物件が寂れない様に一旦引っ込めた方が良いかもとは考えましたが…
今月初めから2社目の業者に専任で3ヶ月で変更したばかりで、
まだ2ヶ月残ってるんです…だから終わる頃に年明けですｗ

今の反響がダメだったら、年明け早々一旦は引っ込めるか検討してみます。

ちなみに今日の内覧の反響はなかなか良かったみたいです！
明日も内覧…頑張ります！

>夏明けから秋ごろ、今月一杯ぐらいまでは活発だ
>これからは年末に向かってもっと落ち込む時期でもある

ちょっと違和感ある説明だね。
引っ越しを希望する時期は、年末までに、年度末までにっていうのが結構多い。
少し弱いけど学校の転校を考えて、夏休み中に済ませたい、っていうのもある。

１行目の内容は不動産会社が契約を取りたいがための説明で、
２行目の内容はなかなかいい話がないので、予防線を張っているような印象。

11月位に契約で年末引き渡し、とか、2～3月に決まって3月末引き渡しとか
そういうのは結構良くあるから、今内覧が多いのはその流れに乗っているんじゃないかな？

売れるか～この時期。ボケ！！！

550さんの物件を買い主が気に入ってくれて金額さえ折り合えば、
時期には関係なく売れるんじゃないですかね？
もちろん、12月はクリスマスまで、1月は下旬以降にならないと
内見は少ないでしょうけど。

547ですが、１０月になってから流れがいい方向にいっていると思います。
１０月に内覧にいらした方は「本気」モードでした（それに比べると、８月や９月に来た方は冷やかし半分でしたね）。
550さんも頑張ってください。
２億未満の売却と書きましたが、1.5億未満です。
結局手付金500万円で手を打つ予定です。
手数料は半額とられてしまいます(>_<)
いろいろアドバイスありがとうございました。ご忠告を肝に銘じして契約に行ってきます。

１．５億未満なら、買主も、仲手を別にすれば、５００万で諸費用足りるかも、ですね。
違約金は出来るなら多め（２０％とか）にした方が良いですよ。では、ぐっどらっく。

>No.554

私の書き方も悪かった気もします…（汗
ただ、業者を切り替え様としていた時に、両社とも同じような事を言っていたので、ある程度は信じられるかなぁと。
もちろん言われる通り、両社とも契約を終わらせたくない、契約を取りたいという意図はあったとは思ってます。
とりあえず内覧者の良い返事を待って見ます。

>No.555

ご意見ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

>No.556

結局はそこですよね、物件の希望と良し悪し、と金額…当然と言えば当然ですよね。
このまま年内ぐらいに決まってくれると嬉しいです。

>No.557

ちょっとそちらとは恥ずかしいくらいにレベルが違いますが…^ ^;
応援ありがとうございます！

売り出してから1カ月以上で内見は3人あったが、まだ売れない。
同じ時期に売りに出たウチより高い中古が売れたのは、かなり悔しいなあ…。
中古マンションを売るのって、ホント健康に良くないですね。トホホ。

うちは売り出して6ヶ月がきます。上の階が売れたのに＞＜
つらいです。

＞５６１さん
私の場合、売れるまで１年半かかりました。
その間、下の階が高値で先に売れました。
つらかったですけど、気持ち入れ替えてガンバリましょ。
気長に、気楽に。運はやがて変わりますよ。

>>562さん
561です。ありがとうございます。
今ずっと専任です。一般のほうがいいのでしょうか？

>560さん

1ヶ月で3組も内覧があるほど反響があるなら、十分期待できると思いますよ！
うちなんて5ヶ月半で4組ですからｗ

>561さん
うちもそろそろ6ヶ月、私は550ですが、やっと購入希望者が現れ、現在交渉中です。
波は突然やってくるのかもしれません。私はほんとそんな感じでした。
頑張ってください！
ちなみにうちもずっと専任でした。
これが突然ダメだったら一般に切り替えるつもりです。

>>550さん

成功をお祈りします＾＾
うちは、値段を下げて一般を考えて見ます。
3件くらいかな？どこを選んだら良いのか？じっくりと考えて見ます。ありがとうございました。

そんなこと知るか！！努力せいよ！

＞５６１さん
５６２です。私の場合は専任でした。
ただ、途中２回会社を変更しています。
たまたま私の周りで売却した人が皆専任だったので
専任のまま会社を半年ずつ変えました。
値段も下げましたが、下げたから売れたとは思えません。
やはり「縁」なんでしょうね。
だから焦るべきではありません。気長にいきましょうよ。

560です。
ウチは同じマンションから同時期に複数の売りが出てしまって、
安易に値下げすると値下げ合戦になるような気もするし、
でも早く売りたいし、ホントにモヤモヤしてますよ～。

一般にしたら仲介業者から今週の土曜日に内覧したいお客がいるからと営業が訪問にきているのですが実際どうなんでしょうか？

皆さんはどのように対応しましたか？

>>562さん
561です。アドバイスありがとうございます。
住んでいる家ではないので、資金が要ります。しばらく悩んでみます。
でも、ほんと縁なんでしょうね＞＜　

>560さん
不安を感じてストレスになっているようですね。
選任の方を信じて頑張ってください！

>>569
その内覧者はサクラかなんかでしょう。

念のため確認したければ、話だけ聞くのでよいのでは。

贅沢言うわけじゃないけど、内覧に来た人でもね、
この人には買って欲しくないなって人、いますよね。カンジ悪い人。
もちろん、この人にこそ譲りたいって人もいますよね。カンジ良い人。
住みながらの販売なので、よく感じます。

手土産を持って内覧に来る人は間違いなく確度が高い。これは鉄板。

スーツで来るやつ。まずサクラ。

マンション買うなら来年の売れ残りを狙え
http://gendai.net/articles/view/syakai/133758

2011年11月16日 掲載
市況は回復しているというが…
＜在庫は２万４０００戸に＞

また、近所の物件が売れた。マジくやしい…。
やっぱり売れる物件は1カ月ですぐ売れるんだね。

私の近所では、４ケ月目で売れる物件が多いですよ。
３ケ月を経過して更新の際、ちょっと値下げ。
その直後に売れるようです。
値引きって言っても２０万～８０万円程度ですけどね。
５７６さん、「気長に」「焦らず」「値引きせず」気楽にいきましょうよ。

うちのマンションで、相場よりも1000万も高く売ってる家があるけど、案の定一向に売れない。
新築が買えちゃうような値段なんだけど、アホかと思うよ。
買う人いたらラッキーぐらいに思ってんのかな。

相場より1000万安く売られるよりあなたがラッキーと思いなさいよ

価格は安い方が早く売れるけど、
結局、買い主は自分の条件に合わない物件はどんなに安くても買わない。
だから、金銭的に苦しくなければ安易に価格を下げずに、気長に待つ方がいいよ。
確かに住みながらの売却は辛いけどね！

みなとみらいのタワマンはどうなんでしょうか？
売れ行きは。

売却中だと、ほかの仲介業者が営業にやってくることがよくあります。

その中でも、「弊社のお客様で、このマンションをご希望の方がいらっしゃいますので、ご連絡ください」といった内容の手紙がポストに入ってることが、何度かありました。

当方は数社と一般媒介してるので、そのうちのどこかに紹介依頼をすればいいのにと思いますが、売主とも契約を結び両手を狙うというのもあるでしょう。
もしくは、契約をとるための、サクラということもあるかもしれません。

本当に購入検討者の客がいるなら、返答しないでいれば当方の媒介業者にコンタクトをとるはずと、とりあえず無視していますが、今のところ、それで内見が入ったことはありません。
やっぱりサクラだったのかな、と思うところです。

こういうのって、どうやって見分ければいいんでしょう？

こういう方法で実際に売却に至った方っていますか？

ご指摘の通りです。
本当に所望する客がいれば指定媒介業者通じ連絡が行くはずです。
それを怠るなら買主側の業者としても怠慢で不誠実です。
まったく相手にする必要ありません。
こういうのはていのいい詐欺です。
虚偽に基づく行為ですから。
徹底的に無視しましょう。
コンタクトしても何もよいことはありません。
リキの無い業者に情報が無駄に広まるだけです。
どんなばらまき方されるかもわかりませんし
リキがないとオープンハウスしましょうとか言い出すのが関の山。

そうですね。
私もホイホイ騙されて仲介に応じてしまいました。
すると、いるはずの購入希望者は現れません。
早速質問すると
「いますけど相場の９割引き価格での購入を希望されてます。
　　それで良いならすぐ紹介します。」ですって。

>582
まさにその手口で5件ほど一般媒介契約を結んでしまいました。
結局、客がいますからと言っていた5人の営業マンの、誰一人として客を連れて来ず。
そこで文句言って強引に連れてこさせたとしてもサクラだろうから放置してました。

最終的に一番お客さんを連れてきてくれたのは、地元に支店を構える大手の不動産仲介業者でした。

よくよく考えれば分かりますが、不動産仲介業者がつれてくるお客ってのは、
HP等からの直接問い合わせか、近隣エリアで物件を探しているというお客さんの誘導。

前者はどの業者にしても変わりませんが、後者は物件から離れた支店の不動産の場合、誘導しづらくなります。

よって、お勧めは地元の不動産業者ですね。

地元で、しかも大手（三井とか住友とか）に媒介依頼していたとして
まともな業者がまともな客を持ってれば大手に連絡取るに決まってます。
まともな業者は大手仲介とも普段から協業できる関係にあります。
コンタクトが無い、取れないなんてことは絶対にありえません。

要は抜きたいだけなのです。抜くような奴は不動産業界でもつまはじき。
刑務所で言うところの性犯罪者のようなもので周りから軽蔑されてます。
絶対に相手にしてはいけません。

＞５８６
例えが下手過ぎて何書いてんのか解らないよ。
刑務所収監の経験がない人にも解る例えにしてよ！

不動産業界の人間を檻の中の人たちと比較したのですがわかりにくかったですか？
私も塀の中に入ったことはありません。聞いた話ですが。軽蔑されるそうですよ。

ところでひょっとして抜いた張本人ですか？

抜き行為というのは、客付け後に、裏で売主にコンタクトをとって媒介を結んで両手をとること

一般媒介なら、客付け前に、売主にコンタクトをとろうとすることはよくあるらしい

ただ、売主から返事がなければ、売主側の仲介業者を通じ、片手でも成約を目指すはず

売主からすると、本当に客がいるのか、ただのサクラなのかを見分けるのが難しい

サクラディアで性犯罪をするサクラがいる話？

いいえ。

抜き行為というのは、専任であろうが一般であろうが

根付け業者を抜いてコンタクトすることも指しますよ。

一般媒介なら売主に直接コンタクトしても良いなんてことあり得ないでしょう？

どんな言い分それ。

あなた抜いてる張本人でないの？

何か業者同士で揉めないでくださいよw。
抜くとか抜かないとか、どっちでもいいので誰かウチ買って！

550です
売却をはじめて約半年、やっと売れました！
専任で大手2社目でしたが、結局内覧を何度か連れて来たり、契約に至ったのは、最初の大手業者さん経由の紹介でした。

業者を変えた途端、もとの業者が連れてくるなんて、なんか変な気分でした
それも隙あらば、自己発見取引として取引してくれないかと何度も影でお願いされたりと…
一見仲良くやってそうな大手業者間でも、抜き行為をしようとするんですね！

とりあえず言える事は、業者はあんまり信じない方が良いってことですね。

少しでも売却期間が長くなると、値下げをせまる事しか頭にない感じです。
売る側の気持ちなんて気にせず、さっさと売ってしまいたい感が…
値引き交渉も買い手の気持ちや考えばかり…最後はウンザリしてキレたら、値引き分を仲介手数料で値引きしてくれたのでやっと決まりました。

みなさんも頑張って下さい
期間に制限がないなら安易に値引きに応じず、じっくり待って見るのも手だと思います！

市況が一定ならじっくり待つのもありですよね。

両手取引は諸悪の根源だね。

あと、意外に、仲介手数料の値引きっていうのもダメ。

「大手業者に全額支払う」という気概が必要だね。

大手でも両手狙いますよ。

抜く人間は最悪ですね。

素人でもいますよ。

不動産取引で両手に関してはどこかの議員が
問題視してなかったっけ？

>593さん
売却おめでとうございます！　
ウチはまだ専任2カ月で悶々としてますが、
この掲示板を見て3カ月で売れなければ一般にしようと思ってます。
>最後はウンザリしてキレたら、値引き分を仲介手数料で値引きしてくれたのでやっと決まりました。
なるほど。ウチも値引きしたときはそうしてみようかなと思います。

売主の味方っていう売却専門の仲介があるけど、ここってどうですか。
知ってる人います？

>>550さん

561です。　おめでとうございます。よかったですね～～＾＾
うちは値段をもう一回下げました。これ以上は下げません。後はじっくり待ってみますね。