中古マンションが売れません、、、part２

>結局2割引きオーバーとはなりましたが、気分はハレバレ。

結局、買取保証額とほぼ同じだったということ？

年度末の中古取引シーズンもそろそろ終わり。
売り手も買い手もラストスパートですよ。
売り手の方が余計に焦っているかな。
４月になると買い手が急に減るからね。買い叩き目的の客以外は。

＞４月になると買い手が急に減るからね。

時々勘違いしている人がいるな・・・
あるいはわざと煽っているのか・・・

3月なんて、売れる時期ではないよ。
850さんもどうせ値引くなら、12月とか1月
はじめくらいに値引いていたら、もっと
簡単に高額で売れたかもしれない。

前からみんなが書いているように、3月に
契約したのでは、きりのいい4月から
住むことは難しいんだよ。

子供の学期はじめは4月だし、会社の転勤も
4月が多い。もちろん、会社員じゃない人も
、子供が大きい人もいるから、時期に関係なく
売れることは売れるが、数は少ない。

釣れた

最近、好きか嫌いかだと気付く。
同じマンションでも細長い部屋もあれば正方形もある。東か西、南か北。
早く売れると良い商品で我勝ち組に思う人がいるけどそうではなく巡り合わせでいつ好みの人がその部屋を見るかだと思う。

>>23さんに、同意
リホームも視野に入れて検討するから、３月に購入は忙しい時期だし少ないんじゃないかな
転勤でというなら、賃貸にするよ。

今は自分好みにリホームするのが流行りだからね。
新築マンションより、人気だってテレビでも言ってた。

リフォームな

5月初めから売り出して、内見はたったの2件。
値付けが間違っているんでしょうか？
築年数が古いので(25年OVER)見向きもされないんでしょうか？

特急停車駅徒歩1分のDINKS向けマンションです。
時期が悪いとはいえ、こんなにも反応がないとは…

普通に考えて２５年落ちの物件買おうと思う？？

100円なら買う

周辺相場より高めに値付けしてない？それとも何か大きなマイナスポイントない？

賃貸相場の何年分で売りに出してます？

賃貸相場の13年分です。

ただ、今週末は3件内見の予約が入りました。
急なことで焦っていますが、気に入って頂けるよう
きれいに掃除して備えたいと思います。

差し支えなかったら内見のかたとどんなやり取り、駆け引きがあったりするのかレポートして頂けるとこれからの参考になります。

13年なら高いってことは無さそうですね。

立地にもよるけど、築２５年オーバーなら家賃１３年分は妥当なところかな。

新浦安の駅近くの築30年の分譲賃貸は家賃相場の18-19年分が売り出し相場。
修繕積立て考えると買う気にはなれないが、晒し物にならず裁けているみたい。
古くても便利な所は貸し手がつき易いから相場が下落しにくいのか?

非常識な値付けではないようで安心しました。

が、土曜日のお客さんからはお断りの連絡がありました。
今日は2件の内見がありました。

あと実は、このスレではＮＧとされている
「知人の不動産屋さん」に「専属」で頼んでしまっています…。

仲介手数料を半額にしてくれるということで、安易にお願いしたんですが
一般で2～3社にするべきでしょうか？

また、今までの内見客は全て買主側の仲介業者が連れてきました。
知人の不動産屋がお客を連れてきたことがないんですが、
そんなものでしょうか？

広告活動は、レインズ・マイソクのみのようです。
そろそろ新聞折り込みをすると言っていました。
他社に比べて、熱心さが無いような気がするんですが、どうなんでしょうか。

今すぐ大手にしたほうが良いですよ。
不動産売買で知人が介入していい結果など出ないし、
知人との関係にも今後亀裂が入ります。
（既に入ってるかもしれませんね）
手数料半額という目先の金にくらんだんだから仕方が無いですね。

知人ですか・・・親友とかではなく・・・・

単なる知り合い程度だったら、三社くらいに、一般仲介にしたほうがいいですね。

中古も、今はなんとも言えないですね。今年の最初の頃は、景気回復期待で、
中古も新築もかなり売れたようですが、ごく最近は萎縮しているように思われ
ます。ほとんどの人が一生に１回の買い物だし、中古といえども高額なので、
自分の給料がどうなるか不明な時期に住宅に手を出す人は少ないと思います。

某新築マンションのスレッドを見ていますが、あっという間に書き込みが
減りました。新聞にもでた、超人気マンションです。みんな慎重になってい
るのだと思います。中古も同じでしょう。

それでも買う人はいると思うので、幅広く、買い手を探してくれる大手の
一般仲介がおすすめですね。

>>38
>>39さんとはまったく逆の意見です。
私も仲介手数料半額業者の専任で売ったことがありますが何の問題もありません。私の場合は１カ月ほどで値引きなし（売り出し価格のまま）で売れましたよ。
半額業者は、REINS登録してYAHOO!不動産などネット媒体にも掲載して客待ちというスタンスで、基本的にはチラシ等の積極的な広告は行いませんが（だから半額なんです）、それで十分じゃないですか？　買い手の大半は業者を介して、またはネットで情報を得て物件を探すのでしょうから。
チラシでないと情報が伝わらない人（積極的には物件探しをしていない人）が、たまたまチラシを見て衝動買いしてくれることもないとは言えませんが、それほど販売機会が増えるようには思えません。

>>39さんは大手を勧めていらっしゃいますが、私は大手の方が信用できません。買い手客も多いせいか、両手を狙って他社の客付けを拒んだりする（せっかくの売却機会をつぶす）ことも多々あるようです。
その点、半額業者は片手を前提にしているので、他社の客付けを拒むことはありません。半額業者自らの客は大手のように多くはないので、買い主側業者ばかりになるのは当然です。

知人だし、客もそこそこ呼べてるから、専属契約に期限をつけさせて貰いたいと言えば？
例えば7月第2週迄に売買契約が取り付けられなかったら、一般にさせてもらうと宣言しておくとか。
突然は営業が可哀想だし、1ヶ月以内に売ろうと力入るかもよ？

その代わり、仲介手数料全額になると思う。

専任契約は３ヶ月限定ですよ。いや正確には最短で３ヶ月だったかもしれない。

それとチラシは有効。中古マンションを買う人は、同じマンションの住民が
かなり多い。子供の分とか親の分とか、書斎代わりとか・・・。特に大規模
マンションの場合には・・・。マンション次第というところはある。都心
あたりだと、広く募集したほうが有効。チラシはほとんど意味なし。

自分のマンションの性格を良く考えて戦略練ったほうがいい。というか、
そのくらいの戦略を業者が考えるべきだと思う。

専属専任は売り手の自由度がが制限されるため契約期間は「最大３ヶ月」です。
（もちろん更新は可能）
最近趣味で宅建取りました。オープンルームで宅建もっていない営業さん
とトークするのが楽しみです。

半額なら専任契約してあげるメリットもあるだろうけど、そうでなければ複数の一般でよいだろう。

書き込みが遅くなり、すみません。

皆様、アドバイスありがとうございます。
とりあえず、3カ月間は今の業者にお願いしようと思います。
進展ありましたらまた報告します。

一般媒介と専任媒介はどちらが良いのでしょうか？

PART１・２通してお読みになったら。
この直前にもレクチャーがありますよ。

高額物件を売買するわけだから、それなりの勉強が必要です。勉強大嫌いという人は売買しないほうがいいと思います。無知につけこんで、金儲けしようと考えている人は、たくさんいるから。

特に不動産業界って、知らずにいると損させられてることさえ気づかずに終わってる怖さがありますね。

不動産会社に言われるままに値引きするのはドツボにはまるので、売れなくても寝て待てです。

晒し物件は、その価格が相場より確実に高いという印象を与えます。

売却の予定が当日の朝にドタキャンされました。
しかもドタキャン２回目です。
都心で地下鉄の駅からも近い物件で、反応もいいようなのにいつも契約に結びつきません。
価格の問題ではなかったようなのに、ドタキャンが続くので、人間不信になりますし、仲介業者を信用できなくなりそうです。

ところで、退去した後に中古マンションを売るときって､仮に一般媒介にすると、鍵は複数の業者に預けるのでしょうか。

物件に一番近い業者が信頼出来れば預けて、他業者にも貸し出しさせる。

なるほどまず一社預ける形ですね。そうするとその範囲では今までの業者が一応は信頼できそうです。

そこから他社への貸し出しだとやっぱり専任媒介にならざるを得なくなりそうですね。
専任媒介ゆえの限界も感じてはいるのですが。

一般でも喜んで鍵預かるでしょう。

うちは３社に頼んで、３社ともに預けたよ。鍵が４本あったから、言われるままに。

鍵を預ける時は、必ず預かり書など書類を交わすこと
書式がわからければ、用紙は不動産屋に用意してもらいましょうね。

そうですか。複数社に預けることもあるのですね。ちょって安全上,気にはなりますがね。

私はもうドタキャン続きで心底疲れてきました。この業界の関係者は信用する気がしないのですが、他方でもう面倒なことはしたくなくなってきたので専任媒介にしてしまうかもしれません。
住み替えに踏み切ったこと、今では心底後悔しています。

当日の朝のドタキャン・・・考えただけで怖いです（涙）
今までは住みながらの売却だったんですよね？
だとしたら引っ越してからのほうが楽になるのではないでしょうか？
もう少し、がんばって！！

私は買う側で契約当日朝ドタキャンされたことがあります。
浮かれて家具配置まで考えていたのに・・・
不動産取引は決済完了までは気を抜けないと身にしみました。

>>62さん
有り難うございます。とにかく何も考えずに引越まで我慢します。
あとしばらくの間、オレサマ的な失礼な客が来ないといいのですが。

>>63さん
これは驚きました。買い主側でも当日ドタキャンを受けることがあるのですね。
売り主が一般媒介で複数社掛け持ちしていたのでしょうか。
それは辛かったでしょうね。
確かに契約締結してさえも決済が終わるまでは気が抜けないのでしょう。

私も住み替えは決めてしまったことで、後悔しても始まらないので，もう少し我慢してみます。
有り難うございました。。

>>63です

一度都合が悪いからといって契約日を変更したいと売主側から
申し出がありまして怪しいと思っていたらこのざまです。

価格に対して夫婦間でコンセンサスが取れてなかったようですね。
仲介会社の支店長が来て平謝りでしたがまあ謝られてもねーって
感じでした。

まあ不動産は一期一会、素人は欲張らず売れるときに売り、買えるとき
に買ったほうが結果的に幸せだと思いました。
そこにつけこむ仲介や業者がいるのも事実ですが、自分の幸せは自分で
しか判断できないですからね。まあ価値観はそれぞれですが。

オレサマ的客ってのは仲介の仕組みがわかってない人が意外と多い
ですよ。中古車みたいに中古住宅は不動産屋（仲介屋）から買うも
んだと思っているからえらそうになるのです。

世の中一般的には高い買い物ほど売る側はペコペコしますからね。
もちろん買う気も知識もない客をとにかく内覧しましょうとつれて
きちゃう仲介の責任も大きいです。

ドタキャンに限らず、色んなケースがあるそうですよ。

契約の場になってから突然に買い手が値切ったり、
引渡の部屋に行ったら据え付けてある物まで外して消えていたり。

何社にも鍵を預けた場合、
内見客が室内にキズや汚れをつけてしまったら、
どこの仲介業者の責任か分からなくなってしまうんじゃない？

冷かし客が壊して修理や補修の代金を売主が自腹なんて、損だよ。

オレサマ的な客って、無知なことを誤魔化したり、半可通の知識でその場を押し通そうとするために空威張りしているのが見え見えなことがありますね。
声をデカくすることによって、その場がマイペースになっていると錯覚してたりして（失笑）。
皆からアホだと思われているのに、１人だけ気づいていないんですよね。
こういう人って実は自信がなくて、すごく気が弱かったりするんですよ。
ですから、仲介業者さん、オレサマ的な客はおだてながら、適当に揺さぶりをかけてやってください。
結構、面白い反応をしますよ。