中古マンションが売れません、、、part２

123さん、117です。
おはようございます。参考になります！
そうですね～　呑気に気楽にいきたいと思います～

皆さんのレスもとても参考になりました。
分るように成る程皆さん内見を受けられているのですね。
がんばらないとっ。もう少し！
ありがとうございます！

117さん

自分は２か月かかり、10組目の方が買主さんになってくださいました。
お気持ちよくわかります。気に入って購入したマンションやその地域を
全て否定されたかのような気分になりますよね～

でもそのうち自分と同じようなポイントを重視している方に巡り合えると思いますよ！
もう少し、くじけずに、かんばって！！

うちは総勢９人で来た内見者、なんてのがいました。
大人客４人、子供２人、営業さん３人

玄関に揃うと圧巻でした。
パーティを開いてるんじゃないよ、と言いたくなった。

↑いくつかの組が同時に来たのではなく、
これで１組です。

うちも８人で、というのは３回くらいありましたよ。
ご夫婦、おじいちゃまおばあちゃま、おこさんお二人、うちと内覧の方の営業さんが
お一人ずつです。
資金援助がある方や、子世帯が親世帯の近くで探している方などは同居でなくても
一緒に見にくる方が多かったと思います。

大人数で来られると、部屋が狭いと錯覚されちゃうのね。
第一、スリッパが多数持っていないし
バスルーム見る際には行列状態。
帰り際に「玄関が狭い」ですと。靴が多すぎるから。
しかも営業さんの１人は足が臭かったの。
「私のせいじゃないからね」結果購入せずでした。

アドバイスをお願い致します。マンションを買い換えるために売却活動を7月中旬頃から始めようと考えています。
引渡しは、来年の4月上旬を予定しています。

7月中旬頃から売却活動を開始するのは、時期的に早いのでしょうか？　それとも遅いのでしょうか？

初めての経験なので、いろいろと迷っています。

ご教授、願えたら幸いです。宜しくお願い致します。

>>131

決して早くはないと思う。
もしかしたら、それでも売れない可能性もあるので。
売れる物件はすぐ売れるけど、売れないのは何ヶ月たっても売れないしね。
あと、申し込みが入って、ローンが降りるまでに2ヶ月はかかるしね。

でも、引渡しが4月上旬って微妙・・・・・
だいたい4月までには入居したいと思うよ、普通。

友人は予算ギリギリで売れないと困るので、早めに売りだして運良く３ヶ月で売れて
入居までの半年間賃貸マンションに引っ越しました。
引越し費用はダブルになりましたが、狭い賃貸だったので不用品を処分する良い機会になったと喜んでいました。

我が家は売らずに賃貸に出したのですが、引越し準備で疲れてしまって不用品の処分まで手が回らず
新築に入居してから、けっこう粗大ごみで捨てました。

粗大ごみ置き場を見ると、山のようになっている時がありますから、こういったケースは結構あるみたいです。

>132さん・>133さん

131です。早々にご返答有り難うございます。心強いアドバイス、たいへん助かります。
7月もしくは6月からの売却活動も視野に入れていきたいと思います。

そうですよねぇ～。4月上旬というのは、確かに微妙ですね。転勤・入学・入園等に合わせて
3月下旬までには、引渡したいと思います。

我が家も今のうちから、少しずつ不用品を処分していくようにします。
入居まで仮住まいしても、早めに売れたら様々な面でゆとりが持てますよね。

アドバイス有り難うございました。

>>131さん

ご自身は仮住まいされるのは決定ですか？
仮住まいされるのでしたら私も引き渡しは早いほうがよいと思います。

自分は売却をはじめた時は引き渡しは８か月後、という状態で２か月かかりました。
131さんよりは少し短いですかね。
はじめから仮住まいはしないと決めていたので仲介さんにもその時期の引き渡しで問題ない方のみ、
と条件を出していました。

そして仮住まいをするおつもりなら、内覧の前に引っ越してしまうのもいいと思います。
ここをお読みになればおわかりだと思いますが、住みながらの売却活動は想像以上に大変ですので。

んだんだ。

でも、仮住まいはお金がかかりますよね。住所変更に伴う各手続きは意外と面倒。
私は住み続けたまま売却スタイルに固執し、４ｹ月先の引渡し条件で契約しました。
出金と面倒な手続きを最小限に抑えるためです。
たしかに居住しながらの売却は大変だけど、次の住居に多くの費用がかかるので
頑張りましたよ。
家の中を見られる事で家具や衣類の不用品を大幅処分。引越しが楽になりました。
センス良く住んでいればかえって好印象だと思いますよ。

15年ほど前に中古マンションを十数件見に行って感じた印象を書き込みます。
場所は都内の文京区、豊島区、北区の山手線沿線です。
記憶なんので正確ではありませんが、居住中３件　リフォームなしの荒れ放題２件

購入検討中のマンション素人の立場では、居住中は時間の制約、設備点検のしにくさ
家具があるので圧迫感があって同じ面積でも広さを感じない、生活臭がして夢が持てない
家主の主観的な美辞麗句があるので何となく疑ってしまう、再度の内見を言い出しにくい。
など、空室やリノベーション空室と比較すると印象は大幅にマイナスでした。
格安の荒れ放題？は、二次取得者ならリフォームのイメージが湧くのかもしれませんが
初心者には論外でした。
空室で壁紙交換してあって、ルームクリーニングしてある物件は好印象でした。

売主側の論理で費用の節約を言われても、購入者特に初心者には無関係な事柄です。
購入者は割安感を求めますし、利害関係は正反対です。
引越し費用と仮住まい費用は掛かりますが、近場なら住所変更の手続なんて郵便の転送くらいで
短期間なら住民票も移さずに済みます、郵便物も週に１度位取りに行けば良いだけです（笑

結果的には、居住中の駅近のマンションの２LDK3500万円を300万円値引きして頂く
条件で購入しましたからご縁とはわからないものです。
値引き条件を直接とか仲介業者から聞けるのは、居住中のメリットかもしれません。

3年前に新築マンションを購入して、賃貸に出しましたが空室にして壁紙を張り替えて
少修繕して完璧にルームクリーニングして40万円弱の費用がかかりましたが、
運良く2ヵ月で賃借人が決まりました。
なぜ頑張ったかというと、ローンが残っていて空室が続くとその分ダブルローンになるから
仲介業者を3社ネットで調べて厳選して依頼して、業者の賃貸のチラシを数回も
周辺に自分で配布したりして必死でしたよ（笑
やはり商売ですから、営業と思って努力しないと待つだけではモノは売れないかもしれません。

>131さん
うちは、短期間だけＵＲ賃貸に仮住まいして転売しました。
ＵＲは礼金も仲介料もいらないし敷金は大半戻るので、短期間住むには割安です。

>135>136>137>138>139さんへ

131です。皆さん方、貴重なアドバイスを本当にありがとうございます。当初は、建築中の住み替え先のマンションは来年の3月下旬に竣工・入居の予定だったのですが震災の影響で数ヶ月、工期が遅れる可能性もありますと営業の担当者に言われました。現時点では、入居は来年の4月以降の可能性が高いです・・・。

娘が現在2年保育の幼稚園の年少で、当初の予定どおり3月末入居ならば、4月から新しい幼稚園に転園するはずだったのですが・・・。

竣工は、延びても娘の転園のことがあるので来年の3月中旬、娘の終業式を終えてから仮住まいすることになりそうです。少々、面倒くさいことになってしまいました。住みながらの売却活動のうえに、その後に仮住まいをする。
う～ん頑張らないと！

ＵＲって、割安でいいですね。仮住まいにはとても好都合ですね。私もそうしようかな。

皆さん方、貴重なご意見を本当にありがとうございます。売却活動は、何かと大変な事が多いと思いますが頑張って
いきたいと思います。


　

URは短期で借りるには良いよね。
ただ良い物件の家賃は高いけど
短い間ならよいかもね。

115です。
こちらのスレにはひそかにお世話になりました。ありがとうございました。
契約が無事終わり、仮住まい先を探しております。
マンスリーマンションて単身者用のばっかりなんですね。
子供の通学を考えると遠くには行かれないので、
近隣駅近1DKに家族4人で入ることになりそうです。
狭いけどなんだか楽しみです。

マンスリーマンションの契約が済んだら次は引っ越し業者だー

142さん
東京の下町で育ちましたが、アパートの六帖一室で4人家族の同級生がいました。
彼は勉強を頑張って国立大学に進学し公認会計士になりましたよ。
仮住まいなら何でも我慢できますし、楽しい思い出になると思いますよ。

１４３　意味不明

新築が止まるし、いろんな面で中古が見直されてくるよ。

見直されるなんてアンタ、賢い人は人気エリアの広い中古買うよ昔から
お金ないから仕方なく狭い中古買うのとは違うと思いますよ

↑　そうだね。

高く早く売れる方法は、売主に出来ることはきれいに見せること、広告の管理・制限くらいだと思います。
広告の管理・制限とは売却物件が売れ残り物件と思わせないようにすることです。（一般媒介の場合むずかしいかな？）
高く早く売ることより、売却物件の相場をしっかり理解することが必要だと思います。
買い替えの場合、売却スタートがはやすぎて、引き渡すまでの期間が長すぎると買手がなかなかみつかなかったり、反対に遅すぎて、あわてて安くうることになってしまうこともあります（不動産業者が購入者になる場合等は失敗といえると思います）。不動産の価格、売却期間は水もの的な要素はあります。。
購入物件も含め相場の理解さえできれば後悔することはないと思います。

戸建よりマンションの方がいいと思った。

中古が売れないのは、やっぱり値付けがわるいのでは？
リフォームして　見栄え良くして上乗せしてるのが
まるわかりだと、リフォームしなくて良いから安くして
と、言いたくなるし
買う方は、地域の相場はチェックしてるはずだから
何年も何ヶ月も強気の値段でインターネット広告で
出ているマンションもチェックするでしょ？
「ああ。まだ吊ってる」

まあ。中にはあまり調べず買う人もいるでしょうが、
それは、大当たり！ということでしょう？
売り出して、数ヶ月以内で、奇跡がおきなければ、この先
奇跡はね　たぶんおきないです。

そうですか、それはマンションによるのではありませんか？
人気のあるマンションは、出物が出たら待っている人もいるようですよ
仲介業者と話すと売ってくれる人知りませんかと聞かれます。
ここ数年で毎年１つか２つ売りに出て、オープンルームがあったりしますが
１～３ヵ月でうちのマンションは売れていますよ。
値付けの問題はありますけど、実売価格は確かに闇の中です。

不人気の中古はやはり敬遠されるのかもしれませんね。

目安はやはりマンション内の賃貸物件の家賃ですね、家賃が低かったり、
空室がいくつもあれば気軽な賃貸だって興味を示さないのに、売買はさらに難しい。

＞何年も何ヶ月も強気の値段でインターネット広告で出ているマンションもチェックするでしょ？
仲介業者は成功報酬ですから、売れなければ経費は全部自分持ちでこれはありえないこと。
きっと業者自身が所有しているのかもしれません。
それが証拠に、仲介業者は売りやすいように値付けを安めに勧めてきますよ
試しに相場より1000万円高く出したら、どこの業者も相手にしてくれませんから。

良いものは良いお値段で売れますよ。売り急ぎならともかく時間が早いから偉いというわけでもありませんし。

売れないから困ってるんでしょ？
ここの板は？

出物を待ってる人がたくさんいるようなマンションをお持ちで
売ると言えばすぐ買い手が言い値で付くような物件にお住まいの
人には、この板には関係ないでしょ？

今住んでいるマンションが売れなくて困っている。
そんな板に「人気マンションはすぐ売れる」など書く人はスレ違い。
私も売れなくて困っている。
仲介の担当者もさらなる値引きを求めてくる。
月日が経つに損が拡大する毎日、困ったな。

人気あるマンションと言ったって
間取り、広さ、向き、階数、によって
人気度の違いが出るでしょう。
何でも良いから買う、って客の方が少ない。

やっぱり値段だね…

震災の影響でボーナスがなかったり、と今後の審査は厳しいみたい。
ローンが無事通る人が少なくなると思うから、買いたいと言う人が現れたら、値下げも必要ですね。

親の援助がないとマンション購入が出来ない時代になりそう。

援助は、金のある甘い親、兄弟無し、って条件付きでしょう。

親に金が無きゃ問題外
ケチで金を使うのが嫌いな親なら望み薄
兄弟が何人もいて我も我も要求したらトラブルに

でもたいてい、兄弟にそれぞれ援助額を決めていません？

兄弟が金でトラブルになるのは目に見えているので…。

相場より高ければ売れないし
相場より安ければすぐ売れる
２～３カ月で売れるくらいが相場では？

他には売りだしても誰も見に来ないなら相場より高いんだろうし
ある程度見に来てれば値付けは妥当でしょう。

物件の良し悪しは売れる売れないに関係ないと思います。
物件が良くても高いと売れない
物件が悪くても安ければ売れる
値付けの問題でしょう。

値付けが妥当で売れないんだったら不動産会社を変えた方がいいかも。

そんなに短絡的に思い込まないで！
良い物件は良い価格で売買されています。
過度に安くしなければ売れないわけじゃない。
検討者を貧乏人ばかりと決め付けないで。
１年位売り続けていてもいいんじゃない？

１年間も売り続けられるのは、精神的にタフな家族でしょうね。

売却経験が３回あるけど、３カ月過ぎからは疲れてたな。

売却1回も購入2回の経験がありますが、少し視点が違うような気がします。

中古を売る場合
・売ることが目的で内覧はそのための手段と割り切ること
・売り手のメリットは買い手のデメリットであることが多い（価格、居住中）
・美人に見えるようにお化粧する（リフォーム、クリーニング）
・物件が中古として、上、中、下のどこにあるのか客観的に周りの人に聞いてみる。
・仲介業者に営業する（個人的なインセンティブ、業者選び、宣伝）
・自分なかで「いつまでに売る」という期限を設定する、期限を過ぎたら業者に売る
　→精神論とか宝くじに当たるような楽天的だと、いつまで経っても並品だと気がつかない。

中古を買う場合
・最大のメリットは「お得感」（立地、ブランド、間取り、階数、分譲価格）
・相場に関係なく、自分だけがお買い得品を買いたいという希望的観測
・本当は新築が欲しいけど中古のメリットで妥協するというのが大多数の心理だと思う
・条件交渉に応じてくれる（値引き、追加リフォーム、引渡し）
・良品、並品、割高下級品と比較してエリアの相場観をつかむ（業者に必ずアドバイスされる）
・売主の属性を考えて交渉する（買い換え、相続、セカンドハウス、高めの価格）
・同じマンションの過去の売買事例と価格を調査（階数間取りは関係ない）

タイミングは大切ですが、「不動産にはお買い得はない」という言葉は正しい
＞良い物件は良い価格で売買されています。
というほど不動産業界は甘くないと思います、最近はネットの時代でうから購入者は
相場を業者以上に細かく知っています。
（価格順、面積、築年数でに並べ替えてネットで見てるし、仲介業者）

いつまでも残っている物件は、どれかに当てはまるのだと思います。

そんなに短絡的に思い込まないで！
良い物件は良い価格で売買されています。
過度に安くしなければ売れないわけじゃない。
検討者を貧乏人ばかりと決め付けないで。
１年位売り続けていてもいいんじゃない？

NO.160さん
１年間も広告に吊っておける余裕があるなら
残債もないし　経費も負担にならない家計で
すでに空き家になっているのでしょう？
ならば、賃貸にされたらいかがですか？
ずっと　売れ残ってるイメージは損ですよ
同じマンションの人は、売れ残りだということ
知ってるでしょうから　あなたの部屋を比較対象に
利用して　この不況のなか売り抜けるでしょう
やっぱり　旬ってなんでもあるから
一度売り止めして　数年後に改めて売りに出す方が
早く売れるのではないでしょうか？

>１年間も売り続けられるのは、精神的にタフな家族でしょうね。

>１年間も広告に吊っておける余裕があるなら残債もないし　経費も負担にならない家計で

なんか勘違いしているみたいだけど、売主が広告料支払ってるわけじゃないよ
仲介業者が払っているんだよ。
不当に高い売り出し価格をお願いすると断られるし、売れなければ広告代が赤字だから
値下げを勧められますよ。

>ならば、賃貸にされたらいかがですか？
これも厳しいよ、ワンルームならある程度貸せるけど
ファミリータイプなんて半年空いている部屋なんて都内でもいくらもある。
はっきり言って、賃貸の人の方が価格にシビア、借家権は強いから
居座られたら5年10年、定期借家ならいいけど家賃も安いし敬遠される。

>値付けが妥当で売れないんだったら不動産会社を変えた方がいいかも。
これは大間違いですね、仲介業者は物件を預かったらデータバンクみたいなレインズに
7日以内に物件情報を入れないと違反だったと思う、
どこの業者でも、その物件情報の基本部分は見られるんだよね。

>１年間も広告に吊っておける余裕があるなら残債もないし　経費も負担にならない家計で
なんか勘違いしているみたいだけど、売主が広告料支払ってるわけじゃないよ
仲介業者が払っているんだよ。


管理費　固定資産税　修繕積立金等は、売り主が売れるまで永遠に払わなきゃ。
ローンは、なくても　それはいるでしょ？
良い物件にお住まいなら　結構高いのではないですか？
１年経てば、築年数もたとえば築９年　と１０年では、聞こえが違うから
本当に売るなら　お客さんがついたのなら指し値を無視せず
ある程度考慮したほうが賢明では？
やっぱり　古い物件より新しい物件の方が買い手はつきやすいでしょ？

たしかに人に家を貸すのは難しいし
こちらに余裕がないと厳しいね
でも、空き家で売れ残りイメージつけて
経費だけかさんで、築年数がどんどん経っていくのは
わざわざ　売値を自ら引き下げているようで・・
（売り主だけは自分のマンションが、人気物件だから
と現実をみていない）

１６４です
１６５さんの投稿は１００％正しいですね
不動産だけは「あすなろ」は無理で、「あす下がる」が大多数だと思いますよ。

＞良い物件は良い価格で売買されています。
株の世界では「高値覚え」と言われてます真理ですよ・・

失礼しました。

築１０年から１９年くらいの物件で探すとお買い得感満載の物件に当たるよ。

最近の投稿、読みにくいな。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

媒介、ばらまいてませんか？サクラじゃないのそれ

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

築浅で人気マンションなら、物見遊山で見ていたいと思う人は多いよね
営業マンも、築浅で価格の割高なＡ　古くてリフォームしてない安目のＢ
古いけど楽なローンで買えそうな手頃なＣ
売りたいのはＣ、理由は万人受けするから、Ｂは悪い見本で見せる
Ａはお金があったら考えてみてください・・・　

順番もこんな感じで見せられましたよ。
結局一時取得では、Cを買いました。
やめた理由
Ａ（築7年4500万円）設備が古びているわりに割高、これなら頑張って新築？
Ｂ（築15年3500万円）リフォーム経験があればいいのかもしれないけど、面倒だった。
Ｃ（築20年3700万円）部屋内は新築並に新しくて、お買い得感があった。

価格にもよるけどね。
古いのは売れなければ追金払ってリフォーム出来るけど、
築浅は、売れなかったら大幅に値段を下げるしかないから。
買う立場から考えると、専任は日時が限定、オーナーと癒着して高そうと感じました。
いい物件なら売れるから、一般媒介という印象はありました。

50組くらいは内覧に来たということ？
ダメな理由を毎回きちんと業者からヒアリングしてる？

築浅で人気マンションと自身で書いているけど、それで半年売れないはないでしょ？？

冷やかしで見学だけする内覧者は多いからね。
明らかにサクラってのもいた。アンタ営業マンだろー、研修か何か？って思える人。