中古マンションが売れません、、、part２

お、新しいスレッドができてますね。

似たようなメッセージが繰り返すのは面倒。

新規の話題でいきたいですね。

850のネタならびに本人登場はご遠慮ください。

byマンコニュ

850です。

うちはもうすぐカタがつきそうですので、何かの情報提供でご協力できたらと思います。
どうぞよろしくお願いします。

安く売りたくない。高く買いたくない。繰り返す。得したい。損したくない。買えない。買わない。買いたい。
体に毒。精神面の葛藤。家なんて自己満足。もう諦め半分。もしかして半分。果報は寝て待て。

今は、地域、価格帯によって、かなり中古のマンションの取引量に差があるみたいですね。

このあいだ、大手不動産会社と話したら、

３０００万台の成約が、かつてないほど多い、

５０００－６０００万台もファミリー層が値ごろ感から結構買っている、

その上は、９０００万ー1億２０００万も、これまた富裕層にとっての値ごろ感からそれなりに動きがあって、

それ以上は、今は静か、と言ってましたが。

値ごろ感という事は、値下がりしてるって事？

うちの近所の不動産屋の話では、中古マンション秋にかなり動いたらしいです。いまは持ち物件不足しているとか。

うちも秋に築６年5900万の物件を購入した。

春からエリア・物件限定で探していたが、なかなか流通がなかったのが、
10月に入った頃トントンと出てきた。

同時期に情報が入った物件も、売れたものは、ほとんどが１週間ぐらいで成約になっていたな。


仲介の担当に聞いたが、この春は、新規に出てくる物件が少ないらしく、市場に残ってるのは、ほとんどが、ずっと苦戦している物件らしい。

去年から新しく法律が変わりましたよ。

住宅減税のローンをもらっている人で
売却した人はその年の減税分全額を税務署に納めなければいけません。

つまり去年の1月に売却した人は一ヶ月分、12月に売却した人は12ヶ月分。
翌年の確定申告までに納めねばなりません。

自分の場合、去年12月で売却して減税額30万だったので今年一括返済w　

なんか騒がれていないみたいけど

今後もここんとこ考慮しないと大変ですよ〜。

>9

これは、売却益のでた人だけですよね。

それと、これはあらかじめ、職場で減税されている
場合。


売却損が出た場合は、最近法律が変わったのは
事実。

＞７，８

なんか変だ。

中古が少ないのは、新築の売れ行きが悪いからだと
思う。買い換える人が多いだろうし・・・

初めての住宅購入が中古の人にとっては
なかなか買えない状況だと思う。

新築が売れてないのに、中古だけが出てくるって
どういう状況。その中古を売った人はどこに
住むんだ？　また、中古を購入するという手も
あることはあるけど・・・。でも、住宅の売買
はすごく費用がかかる。中古から中古に買い換え
人が大勢いるとはとても思えない。

「値ごろ感」というのは、
買い手が、結構、自分なりの価格感というのを持っていて、
この物件、あるいはこの地域のこのスペックのマンションだったら、
この価格まで下がれば買おうと決めていて、
実際にそうなったら、さくっと買うということだそうです。

さらに下がるリスクはありますが、それも織り込み済みで買うそうで、
そこのところは、批評家で常に見ている層とは、
ちょっと違うタイプの人たちですね。

中古マンションはだいたい何年くらい住むつもりで買うんでしょうか？
あまりに古いのは建てかえ問題とかにすぐぶつかりますよね？
築１０年位ならまだ安心か？

マンションによるけど、だいたい40年から70年は使えるでしょう。
何年生きるか考えて買えば、結構お得かも。

ただし、初期に修繕積み立てが安い物件は、あとで苦労するから気をつけて。

>中古マンションはだいたい何年くらい住むつもりで買うんでしょうか？

私は、14年目を買った。業者から、もう少し新しい
ほうが・・・と言われたが、気にいったので買って
しまった。

どうせ一生住むからいいよ、と思ったが、28年目に
売った。新耐震基準ではないのによく買ってくれる
人がいるなと思った。

建物は70年以上もつ。ただし、ドアロックシステム
とか、宅配ボックスがないのは寂しかった。

でも、セキュリティとか宅配ボックスシステムなん
かは、すでに完成されているし、新しい住居のシステムは、ディスポーザーくらいじゃないだろうか。そう
考えると、多少古くても問題がないように思う。

随一、長周期の地震が問題だと思うが、まだ、新しい
基準があるわけではないので、同じようなものだと
思う。新しい建築規準ができたりすると、その前に
作られたマンションは一気に価格が下がるだろう。

買う時は、一生住むつもりで、長く住んでも満足できると思われる
マンションを買う。

ただし、思わぬ事情（離婚、長期の海外赴任、失業など）で
マンションを手放さなくてはならない状況に、人間いつ陥っても
不思議はないので、売りやすいマンションということも
常に考える。

適正価格であれば売れるといっても、何かの条件が著しく悪い場合、
どんなに安くしても、買い手が現れるまで、かなり長期戦を
覚悟しなくてはいけない。

売りたいときに速やかに売れるよう、
交通の便がひどく悪い、衰退した街にある、管理がひどい、などの
マンションは、避けたほうがいいと思う。

有明なんかは交通の便は良くない。工業トラック地帯。
テニスの森というスレもあるが
あんななんにもないとこどこがいいんだろうと不思議。

ほほう、有明の中古を検討中なのですね？
ぜひ、うちの物件を見に来てください。
70平米で3500万以下で買えるのはうちだけだと思いますし。

今日はオープンルームですよ。

850です。
本日、契約終了しました！疲れた～～～。
今月末には引き渡しです。結局2割引きオーバーとはなりましたが、気分はハレバレ。
それより、引越し準備が大変そうです。
ほんと、バタバタですね。後、もう少し頑張ります！

おめでとうございます。
新しい生活がいい生活になりますように。

>結局2割引きオーバーとはなりましたが、気分はハレバレ。

結局、買取保証額とほぼ同じだったということ？

年度末の中古取引シーズンもそろそろ終わり。
売り手も買い手もラストスパートですよ。
売り手の方が余計に焦っているかな。
４月になると買い手が急に減るからね。買い叩き目的の客以外は。

＞４月になると買い手が急に減るからね。

時々勘違いしている人がいるな・・・
あるいはわざと煽っているのか・・・

3月なんて、売れる時期ではないよ。
850さんもどうせ値引くなら、12月とか1月
はじめくらいに値引いていたら、もっと
簡単に高額で売れたかもしれない。

前からみんなが書いているように、3月に
契約したのでは、きりのいい4月から
住むことは難しいんだよ。

子供の学期はじめは4月だし、会社の転勤も
4月が多い。もちろん、会社員じゃない人も
、子供が大きい人もいるから、時期に関係なく
売れることは売れるが、数は少ない。

釣れた

最近、好きか嫌いかだと気付く。
同じマンションでも細長い部屋もあれば正方形もある。東か西、南か北。
早く売れると良い商品で我勝ち組に思う人がいるけどそうではなく巡り合わせでいつ好みの人がその部屋を見るかだと思う。

>>23さんに、同意
リホームも視野に入れて検討するから、３月に購入は忙しい時期だし少ないんじゃないかな
転勤でというなら、賃貸にするよ。

今は自分好みにリホームするのが流行りだからね。
新築マンションより、人気だってテレビでも言ってた。

リフォームな

5月初めから売り出して、内見はたったの2件。
値付けが間違っているんでしょうか？
築年数が古いので(25年OVER)見向きもされないんでしょうか？

特急停車駅徒歩1分のDINKS向けマンションです。
時期が悪いとはいえ、こんなにも反応がないとは…

普通に考えて２５年落ちの物件買おうと思う？？

100円なら買う

周辺相場より高めに値付けしてない？それとも何か大きなマイナスポイントない？

賃貸相場の何年分で売りに出してます？

賃貸相場の13年分です。

ただ、今週末は3件内見の予約が入りました。
急なことで焦っていますが、気に入って頂けるよう
きれいに掃除して備えたいと思います。

差し支えなかったら内見のかたとどんなやり取り、駆け引きがあったりするのかレポートして頂けるとこれからの参考になります。

13年なら高いってことは無さそうですね。

立地にもよるけど、築２５年オーバーなら家賃１３年分は妥当なところかな。

新浦安の駅近くの築30年の分譲賃貸は家賃相場の18-19年分が売り出し相場。
修繕積立て考えると買う気にはなれないが、晒し物にならず裁けているみたい。
古くても便利な所は貸し手がつき易いから相場が下落しにくいのか?

非常識な値付けではないようで安心しました。

が、土曜日のお客さんからはお断りの連絡がありました。
今日は2件の内見がありました。

あと実は、このスレではＮＧとされている
「知人の不動産屋さん」に「専属」で頼んでしまっています…。

仲介手数料を半額にしてくれるということで、安易にお願いしたんですが
一般で2～3社にするべきでしょうか？

また、今までの内見客は全て買主側の仲介業者が連れてきました。
知人の不動産屋がお客を連れてきたことがないんですが、
そんなものでしょうか？

広告活動は、レインズ・マイソクのみのようです。
そろそろ新聞折り込みをすると言っていました。
他社に比べて、熱心さが無いような気がするんですが、どうなんでしょうか。

今すぐ大手にしたほうが良いですよ。
不動産売買で知人が介入していい結果など出ないし、
知人との関係にも今後亀裂が入ります。
（既に入ってるかもしれませんね）
手数料半額という目先の金にくらんだんだから仕方が無いですね。

知人ですか・・・親友とかではなく・・・・

単なる知り合い程度だったら、三社くらいに、一般仲介にしたほうがいいですね。

中古も、今はなんとも言えないですね。今年の最初の頃は、景気回復期待で、
中古も新築もかなり売れたようですが、ごく最近は萎縮しているように思われ
ます。ほとんどの人が一生に１回の買い物だし、中古といえども高額なので、
自分の給料がどうなるか不明な時期に住宅に手を出す人は少ないと思います。

某新築マンションのスレッドを見ていますが、あっという間に書き込みが
減りました。新聞にもでた、超人気マンションです。みんな慎重になってい
るのだと思います。中古も同じでしょう。

それでも買う人はいると思うので、幅広く、買い手を探してくれる大手の
一般仲介がおすすめですね。

>>38
>>39さんとはまったく逆の意見です。
私も仲介手数料半額業者の専任で売ったことがありますが何の問題もありません。私の場合は１カ月ほどで値引きなし（売り出し価格のまま）で売れましたよ。
半額業者は、REINS登録してYAHOO!不動産などネット媒体にも掲載して客待ちというスタンスで、基本的にはチラシ等の積極的な広告は行いませんが（だから半額なんです）、それで十分じゃないですか？　買い手の大半は業者を介して、またはネットで情報を得て物件を探すのでしょうから。
チラシでないと情報が伝わらない人（積極的には物件探しをしていない人）が、たまたまチラシを見て衝動買いしてくれることもないとは言えませんが、それほど販売機会が増えるようには思えません。

>>39さんは大手を勧めていらっしゃいますが、私は大手の方が信用できません。買い手客も多いせいか、両手を狙って他社の客付けを拒んだりする（せっかくの売却機会をつぶす）ことも多々あるようです。
その点、半額業者は片手を前提にしているので、他社の客付けを拒むことはありません。半額業者自らの客は大手のように多くはないので、買い主側業者ばかりになるのは当然です。

知人だし、客もそこそこ呼べてるから、専属契約に期限をつけさせて貰いたいと言えば？
例えば7月第2週迄に売買契約が取り付けられなかったら、一般にさせてもらうと宣言しておくとか。
突然は営業が可哀想だし、1ヶ月以内に売ろうと力入るかもよ？

その代わり、仲介手数料全額になると思う。

専任契約は３ヶ月限定ですよ。いや正確には最短で３ヶ月だったかもしれない。

それとチラシは有効。中古マンションを買う人は、同じマンションの住民が
かなり多い。子供の分とか親の分とか、書斎代わりとか・・・。特に大規模
マンションの場合には・・・。マンション次第というところはある。都心
あたりだと、広く募集したほうが有効。チラシはほとんど意味なし。

自分のマンションの性格を良く考えて戦略練ったほうがいい。というか、
そのくらいの戦略を業者が考えるべきだと思う。

専属専任は売り手の自由度がが制限されるため契約期間は「最大３ヶ月」です。
（もちろん更新は可能）
最近趣味で宅建取りました。オープンルームで宅建もっていない営業さん
とトークするのが楽しみです。

半額なら専任契約してあげるメリットもあるだろうけど、そうでなければ複数の一般でよいだろう。

書き込みが遅くなり、すみません。

皆様、アドバイスありがとうございます。
とりあえず、3カ月間は今の業者にお願いしようと思います。
進展ありましたらまた報告します。

一般媒介と専任媒介はどちらが良いのでしょうか？

PART１・２通してお読みになったら。
この直前にもレクチャーがありますよ。

高額物件を売買するわけだから、それなりの勉強が必要です。勉強大嫌いという人は売買しないほうがいいと思います。無知につけこんで、金儲けしようと考えている人は、たくさんいるから。

特に不動産業界って、知らずにいると損させられてることさえ気づかずに終わってる怖さがありますね。

不動産会社に言われるままに値引きするのはドツボにはまるので、売れなくても寝て待てです。

晒し物件は、その価格が相場より確実に高いという印象を与えます。

売却の予定が当日の朝にドタキャンされました。
しかもドタキャン２回目です。
都心で地下鉄の駅からも近い物件で、反応もいいようなのにいつも契約に結びつきません。
価格の問題ではなかったようなのに、ドタキャンが続くので、人間不信になりますし、仲介業者を信用できなくなりそうです。

ところで、退去した後に中古マンションを売るときって､仮に一般媒介にすると、鍵は複数の業者に預けるのでしょうか。

物件に一番近い業者が信頼出来れば預けて、他業者にも貸し出しさせる。

なるほどまず一社預ける形ですね。そうするとその範囲では今までの業者が一応は信頼できそうです。

そこから他社への貸し出しだとやっぱり専任媒介にならざるを得なくなりそうですね。
専任媒介ゆえの限界も感じてはいるのですが。

一般でも喜んで鍵預かるでしょう。

うちは３社に頼んで、３社ともに預けたよ。鍵が４本あったから、言われるままに。

鍵を預ける時は、必ず預かり書など書類を交わすこと
書式がわからければ、用紙は不動産屋に用意してもらいましょうね。

そうですか。複数社に預けることもあるのですね。ちょって安全上,気にはなりますがね。

私はもうドタキャン続きで心底疲れてきました。この業界の関係者は信用する気がしないのですが、他方でもう面倒なことはしたくなくなってきたので専任媒介にしてしまうかもしれません。
住み替えに踏み切ったこと、今では心底後悔しています。

当日の朝のドタキャン・・・考えただけで怖いです（涙）
今までは住みながらの売却だったんですよね？
だとしたら引っ越してからのほうが楽になるのではないでしょうか？
もう少し、がんばって！！

私は買う側で契約当日朝ドタキャンされたことがあります。
浮かれて家具配置まで考えていたのに・・・
不動産取引は決済完了までは気を抜けないと身にしみました。

>>62さん
有り難うございます。とにかく何も考えずに引越まで我慢します。
あとしばらくの間、オレサマ的な失礼な客が来ないといいのですが。

>>63さん
これは驚きました。買い主側でも当日ドタキャンを受けることがあるのですね。
売り主が一般媒介で複数社掛け持ちしていたのでしょうか。
それは辛かったでしょうね。
確かに契約締結してさえも決済が終わるまでは気が抜けないのでしょう。

私も住み替えは決めてしまったことで、後悔しても始まらないので，もう少し我慢してみます。
有り難うございました。。

>>63です

一度都合が悪いからといって契約日を変更したいと売主側から
申し出がありまして怪しいと思っていたらこのざまです。

価格に対して夫婦間でコンセンサスが取れてなかったようですね。
仲介会社の支店長が来て平謝りでしたがまあ謝られてもねーって
感じでした。

まあ不動産は一期一会、素人は欲張らず売れるときに売り、買えるとき
に買ったほうが結果的に幸せだと思いました。
そこにつけこむ仲介や業者がいるのも事実ですが、自分の幸せは自分で
しか判断できないですからね。まあ価値観はそれぞれですが。

オレサマ的客ってのは仲介の仕組みがわかってない人が意外と多い
ですよ。中古車みたいに中古住宅は不動産屋（仲介屋）から買うも
んだと思っているからえらそうになるのです。

世の中一般的には高い買い物ほど売る側はペコペコしますからね。
もちろん買う気も知識もない客をとにかく内覧しましょうとつれて
きちゃう仲介の責任も大きいです。

ドタキャンに限らず、色んなケースがあるそうですよ。

契約の場になってから突然に買い手が値切ったり、
引渡の部屋に行ったら据え付けてある物まで外して消えていたり。

何社にも鍵を預けた場合、
内見客が室内にキズや汚れをつけてしまったら、
どこの仲介業者の責任か分からなくなってしまうんじゃない？

冷かし客が壊して修理や補修の代金を売主が自腹なんて、損だよ。

オレサマ的な客って、無知なことを誤魔化したり、半可通の知識でその場を押し通そうとするために空威張りしているのが見え見えなことがありますね。
声をデカくすることによって、その場がマイペースになっていると錯覚してたりして（失笑）。
皆からアホだと思われているのに、１人だけ気づいていないんですよね。
こういう人って実は自信がなくて、すごく気が弱かったりするんですよ。
ですから、仲介業者さん、オレサマ的な客はおだてながら、適当に揺さぶりをかけてやってください。
結構、面白い反応をしますよ。

住み替えのため、初めてのマンション売却です。
今週末チラシとネット掲載されるから、今日はお風呂と洗面台を磨きました。
すごいピカピカになった！
明日はキッチンやります。

地震の影響はあるんだろうなー。早く売れるといいな。

地震の影響はあるでしょうね。
地震の前は何件か物件見に行ってましたが、地震で一旦中止しました。
原発が落ち着いたらまた検討を再開する予定です。
正直、購入後に原発がメルトダウンして東京から一時避難なんてなったらどうしようとか考えてしまいます。

１年探してた物件が地震の翌週にやっと出て、
正直そんな気分じゃなかったですが、思い切って契約しちゃいました。＠神奈川
いろんな事情でその地域を離れられない人もいるでしょうから、
うちみたいな人に運良く巡り会えるといいですね。

我が家は現在、東海地方で売却活動中です。

当初、大手の専売のみでしたが初回の広告の中身の薄さ（間取りだけ）に呆れてしまい
専売を解約し一般に、その後、2社の大手と一般契約し、一時期は3社でした。

その内の1社には、最寄り駅より一つ遠い駅を広告・ネットに掲載したのを見て
訂正を願いましたが、「会社規定で（一つ遠いほうの駅しか）掲載できない」と言われ
3ヶ月の契約期間満了を待たず解約しました。（いまだに再契約希望の電話があります）

今まで内覧は４組ですが、契約には至っていません。
ただ、中には「グランドピアノを2台置く」と無茶を承知の客をつれて来られたり、
客に堂々と「他の区を希望していたのにここへ連れてこられた」と言われてしまったり･･･ビックリです。

営業の値下げコールに押されて値下げしてしまったのは失敗でもありよい経験でもありました。

売却を始めて4ヶ月目に入りましたが、
これ以上の値下げは出来ないので「いつかは誰かが気になって頂ける」事を待ちたいと思います。

＞75です。
築年数を記載忘れてすみません。我が家は築3年の物件です。

＞75さん、
築浅でうらやましいです。
駅近築11年の我が家も先週売り出しましたが、内覧はまだありません。
希望物件が出たので契約した直後の大地震…かなりタイミング悪かったと思ってます（汗
でもこのマンションを売らないと新居が解約になってしまうので、
なんとか頑張りたいです。

現在内覧準備と引越し準備を兼ねて絶賛荷物整理中です。
どんな人が内覧に来るのか楽しみでもありちょっと不安…

新築一戸建てに住み替え、２０年超えのマンションを売却した経験があります。

私からのアドバイスは以下のとおりです。

1.周辺部の売却価格をよく研究し、早く売る必要があるならば、割安感を与える価格で売却する

　新築一戸建てを購入する時には、最低価格で売ることになっても困らない前提の返済計画としました。
　その上で、周辺地域の売却希望価格をよくチェックし、駅からの近さと販売価格を総合したら、こちらの方が魅力的に見える価格付けをしました。
　仲介不動産屋の査定は、対面キッチン化やトイレ・バス等の全面リフォームを全く考慮せず、単純に過去の同じマンションのリフォーム無しの売却価格そのままで、全く当てになりませんでした。
　私は、不動産屋提示の査定価格より＋４００万円、しかし、当時広告の出ていた同等面積の競合中古物件（自分のマンションより駅から５分以上遠い）よりは、１００万円安く価格付けしました。
　ちなみに、自分が中古で購入した価格よりは、１０００万円以上安い価格です。

　価格は結局、市場で決まるものであり、決して自分が買った価格にとらわれ過ぎないことが重要です。新しい家に住み替えるためには、思い切った損切りも覚悟しないと駄目です。

2.内装のきれいさは命ゆえ、壁紙交換やキッチン回りの部品交換等、新しく見えるリフォームを行う

　複数の内覧者の心を引きつけ、心理的に競合させることが重要です。
　私の場合、同じマンションに住む人が売り出し前に希望者を紹介してくれたのですが、「値段を安くしろ」と一点張りで、しかも安くさせようと、あちこちケチをつけられました。
　これでは買いたたかれると思い、いろんな人に見てもらって複数の希望者が現れれば、値引き合戦も防げるのでは？と考えました。
　５０万円ほどお金をかけて、壁紙を替え、フローリングや柱を塗り直し、またシステムキッチンのコンロパーツや魚焼パーツなどを新品に交換しました。仲介不動産屋は、「お金をかけても、高く売れるとは限らず、費用分損することになりますよ」と懐疑的でしたが...
　なお、キッチンとバスルーム、トイレ、洗面所等の水回りのリフォームは、数百万円かけて数年前に済ませていました。
　売り出した当日に、すぐ2番手の希望者が現れ、2番目の希望者はこちらの希望価格を全部飲んでくれて、即日に売却の話がまとまりました。

3.不動産屋の折り込み広告だけに任せず、別途、自分で写真付き広告をパソコンで作る

　新築一戸建てを購入した時、家の装備がいかに優れているか、またロケーションがいかに便利かを説明するパンフレットが、とても購入希望者には重要だと言うことに気がつきました。
　そこで、自分が長年住んだ愛着のあるマンションの魅力を伝えるべく、カラー写真付き説明書を１枚自分で作成しました。リフォームによる対面キッチンやバストイレ、大型ボウルの洗面台など、非常にいいものを備え付けていること。駅が目の前で、夜でも帰宅が安心なこと。買い物も徒歩で行けること。さらには、ベランダからの眺めで、富士山が見えることなど。全て写真付きで解説しました。
　不動産屋の広告は、同じマンションに住む友人があきれるほどショボイものだったのですが、私の作った説明書が、結果的に2番手の購入希望者の心を強く捉えたそうです。

　以上、次に住む人が心から買ってよかったと言ってくれるように、研究と努力を惜しまないことが大切です。あまり自分本位にはならないように、よく研究すれば客観的な見方も自然と生まれてきます。
　繰り返しになりますが、最低限でしか売れなくてもそれは仕方ない、高く売れればラッキー程度のゆとりある資金計画が、非常に重要なのは基本中の基本です。

住み替えの為、先月初旬から居住中の状態で売却活動を行っておりましたが、先週やっと申し込みがありました！
今週半ばに契約なので、まだ安心はできませんが。

築７年の人気学区のマンションなのですが、お子様が２人いらっしゃる方にとっては狭い６８㎡・・・。
この学区でなかなか中古物件が出ないので、週末に４組は見に来てくれるのですが、狭いことが理由で今までは申し込みには至りませんでした。

そりゃそうですよね。。。
学区がいいのに狭いんじゃ…って悲しくなりました。
私は妻と犬２匹なので、狭いと感じたことがなかったので。

私の妻は、体を壊すほど内覧のストレスに耐えられなかったので、買い先行に変更し、空家にしてから再度売却活動をしようかと考え中でした。
たぶん犬も内覧の度に半日散歩に出されていたので、不安になっていたと思います。

今回は諦めて、いったん売却活動を中断する旨を不動産屋さんに伝えた週に、即決まり。

今まで20組以上の内覧で決まらなかったのに、その場で値引きなしに即決。

驚いて「えっ！？」って言ってしまいました。

この掲示板を参考にさせて頂き、改めて1組だけに気に入ってもらえたらいいんだ…と実感しました。

今週、やっと揚げたての揚げ物、焼き魚が夕食に出てきました^_^;

>79
おめでとうございます。
液状化地域でなければキャンセルはないでしょう。
買い先行にせずに良かったですね。
買い先行は地獄のはじまりですから。
ローン組の買い先行はすべて仲介業者の心理作戦で落ちてしまいます。

＞79さんおめでとうございます。
かなり勉強になります！
うちは新居（まだ建ってない）を契約した後なので買い先行ということでしょうか。

家の中の整理が終わってないので内覧がないのはかえってラッキーですが、
来月に入っても問い合わせすらないようなら、
壁紙の張替えとキッチンのコンロやグリルの交換も検討してみます。
お風呂とトイレは…けっこうキレイだし高額になるからやらないでおこう^^；
去年金属のシャワーホースが壊れて安いやつを使っているので、
また高そうな金属のホースに変えてみたほうがいいかもしれないですね。

あと価格の見直しですね。
今は不動産屋の査定より－１００万円で出してますが、
はっきり言ってまだ高いと思うのであと２００～３００万くらい下げるつもりです。

室内がさっぱりしたら自前のチラシも作ってみようと思います！

>81
お釣り

>>79さん
おめでとうございます。自分も２月に売却しました。

最後の1文、我が家とまったく同じです（笑）
お気持ち、とっても良くわかります。

買い先行なのですが、今回の震災の影響で新築マンションの引渡しが遅くなるかも、と言われています。
買主さんにもご迷惑をおかけしてしまいますが、待ってくれると言ってくださり助かっています。

契約無事終了しますように。

売る相手は１人で良い。

だが、その１人がいつ現れるかは分からない。
また、その１人が必ずいるとも限らない。

が結論。

うちはリフォームなしで売却活動しています。
壁紙は仕方ないけど、キッチンもお風呂も磨けば見違えますよ。
駅近物件なので、値段を相場よりちょい安にしたらすぐ売れそうな気もします。
まだ売り出したばかりで相場ちょい高で様子見。。。
夏くらいまでに売れればいいのでのんびり行きます。

>84さん

そうなんですよねぇ。
だからこそ、リフォームや値下げなどの試行錯誤が重要になってくるんですよね。
気に入る人というか、妥協点が一致する人？
いたんですが、その方ローンが通りませんでした(>_<)
最悪は業者買取りするしかないかも。

結局　買い換えの特約がつけた新築物件に
買い換えの方が居住中の物件を
業者が必死で売ってくれるような気がする

実家に戻る　中古を買い先行で買い換える
等の人は、なかなか居住中の物件売るのに
しんどいね

>>81さん

壁紙はまだ待ってもいいんじゃないでしょうか。
検討される方の中には買ってから自分の好きに壁紙等を変えたい、という方もいますので。
完全に壊れているものは直しておかなければ印象がよくないですが、
あとはきちんと掃除がされている、整理がされていて物がごちゃごちゃしていない、など、
その程度でも印象をよくすることは十分可能ですよ。

壁紙などの問題はケースバイケースですね。

後でリフォームするから汚れていても大丈夫、趣味に合わない壁紙
張られても迷惑って客もいるし、そもそも壁紙汚いだけでノーサンキュー
って人もいます（逆に壁紙綺麗だとそれで印象が良くなる）。

住んでいる人は毎日見ているから気にならないけど、赤の他人が
見ると汚れた壁紙みるだけでその他見えない部分までの汚れを
想像してしまい引いてしまう人もいるようです。

79です。

皆さんありがとうございました。
本日無事に、契約を済ませてきました。
それも買われる方はローンを組まず、現金決済されるそうです(◎o◎)
このご時世、あるところにはあるんですね。。。

83さん、揚げ物や焼き魚のこと、共感して頂けて笑えました。
今はモデルルームのような生活から、バリバリの生活感溢れる状態に戻りました。

＞75です。

＞77さん
区内で人気の学区・築浅･･･なのですが、区内は新築マンション建設（計画披露）ラッシュで、
新築の様子伺いの層が、我が家に限らずこの地区の中古内覧すら控えてしまっているというのが現状です。

業者には「（転勤などで）大きく動く時期を外したので難しいかも」と言われたりもしましたが
波風立つのが大きな時期ばかりだけが全てでないことを願っている今です。

＞79さん
契約成立、本当におめでとうございます。
そのうえ、現金決済の方とのご縁。
持っている所には持っておられるとは、本当にあるのですね。

当方の妻も、とんでもない内覧者が続いてしまった頃から、
売るということと、内覧で「また･･･」という相手が来ないかという不安に、少々疲れている様子が伺えます。
妻のサポートを欠かさず、一組とのご縁が得られるよう売却成立にむけて頑張りたいと思います。

とんでもない内覧者、いますよねー。
考えてもいなかった行動をしてくれたり。

同情します。

都内で、半年前から、売り出してるけど未だに売れず（泣）

先月、価格も下げたけど地震の影響も有って反響今一つ。

早く、売れてくれーーーー

とんでもない内覧者いました。

家族５人（内子供３人）だったんですが、私が「収納・引き出しなどはご遠慮なく開けて見て下さって構いませんからね。」と言ったら、その子供たちが、開けてはガッチャーンと閉める遊びを始めました。
そして、綺麗に磨いたお風呂の鏡を指紋だらけにされたりなど。
親はまったく注意せずです。

挙句の果て、「数年後にマンションを買う予定なので、今から目を肥やして行ってるんですぅ(笑)」って!!!!!

「いいかげんにして～！」と心の中で叫びました。

その家族の30分後に、次の内覧の予定が入っていたので、慌てて部屋のチェック＆掃除で大変でした。

うちもいましたよ。

内覧の子供が走り回っても注意をしない親とか、お菓子を食べさせる親とか。

「将来、この辺に住みたいと思って」って客もいました。

内覧者、困った人いましたよ。
入ってくるなり私の年収や勤務先をやたら聞き始める。
肝心なマンションですが、やたらケチを付け始める。
しまいにゃ今の住居自慢と他の内覧物件の長所を話す。
結局そのまま。冷やかしでももうちょっと礼儀って必要ありませんか。

やっと、やっとこさ、売却できると救われた思いでしたが、買われる方のローンが通らないかも、との連絡がありました…。

他の金融機関も審査中らしいですが。
銀行によって審査基準は異なるみたいだけど、かなり不安です。

お願い！通って下さい！

私も以前はまったく無知でして中古マンションというものは
中古車のように不動産屋が買い取って再販しているものだと
勘違いしていました。
オープンハウスなどは不動産屋が売主だと一般の人は思って
います。
だから居住中のマンションもその不動産屋が買い取って利益
をのせて売るのだと思っていました。

失礼な客というのはもしかしたら中古マンション売買は個人
間売買であるという認識がないのかもしれません。

不動産屋さんが安く買い取って販売する例もけっこうありますよ。
同じく競売物件をリフォームして販売する例もあります。
もちろん個人間売買もありますが、多くは不動産屋さんの仲介物件と
して販売仲介されていますね。
私も高く売りたい一心で個人間売買を試みましたが無理でした。

>>100さん

個人間売買というのは仲介の意味で書きました。
（契約は個人間で交わすので）
あと不動産屋の再販物件やパワービルダーの
建売物件も売主＝不動産屋ではなく仲介の場合
も多いですよね。

中古物件購入のために何件も内覧したけれど
居住中物件の対応は様々だったよ。
夫婦２人住まいで、お茶が出たり「アド街」のＤＶＤをお土産にした家は好印象。
全く掃除せず足の踏み場も無い状態で過去の自慢話を続ける家は悪印象。
売れるにも理由と努力があるんだね。

で、買ったのは高印象の家なんですか？
まさかまだ買っていないとかｗ

>お茶が出たり「アド街」のＤＶＤをお土産にした家は好印象。

そんなにアド街に出た地域の自慢のマンションなら売らなきゃいいのに。
と思うのは私だけ？
何かあるから売るんだよね。
中古ってそんなもんでしょ。
上階の騒音が実はものすごいとかね。
過剰なサービスには裏がある世の中ですよん。

資産価値が同様なら好印象の物件に決めるけど、
価値が違えば印象は二の次ですね。

お茶がでて好印象、は、さすがにどうかと思いますが…

内覧者は座ってお茶飲んだりするの？

98です。

買主さんのローンが通りました！
これで本当に売却できます。
一喜一憂というより、一歩進んでは数歩下がるみたいな数ヶ月間でした。

年収の関係で二重ローンを組めない身であったため、プチ転勤後(今後は転勤なし予定)の数ヶ月間は毎朝ほぼ始発で出勤でした。
心身ともに限界に近づいていましたので、本当に嬉しかったです。

今までこのサイトをかなり参考にさせてもらい試行錯誤した結果だと思います。
ありがとうございました。

>108
良かったですね。

>>108さん
おめでとうございます！

>>107さん
10組内覧にきましたが、お茶は出しませんでした。
というか、ほとんど座ることもないですし。
買われた方と、もう１組の方はリビングで仲介さんと2時間程お話していましたが、
その時もお茶は出さなかったです。
そもそも自分は家にいましたが、内覧された方とほとんど話すらしていません。

物件検討中ですが、できれば売主には内覧中には居てほしくないですね。
それから壁紙が汚い物件は印象も悪いし、購入後に張り替える手間と費用を考えると相場から100万円くらいは値下げして欲しいと思います。居住中の場合は家具等たくさん置いてあるので、全部を見ることができず、見えないところにも傷や故障がありそうな気がするのでそのリスクを考えると尚更です。
壁紙がきれいならお風呂屋やトイレの掃除も行き届いていそうな気がしますし、リフォームの費用がかからないので相場の値段で購入する気持ちになります。
買う方から見れば、売主は部屋を綺麗にするとか、相場より少し安くする等で短期に集中して複数の申込者が競合するような状況に持って行った方が、ストレスも減るだろうし、結局は高く売れるのではないかと感じます。
相場より400万円以上高い物件は本気で検討している場合は立地や間取りが希望通りでも、内覧に行く気すら失せます。最初から買う気もないとんでもない内覧者とかしか見に行かないのではないでしょうか。

文句たらたら言う人に限って金がない。
ローン審査も無理というのが多いかな。
壁紙汚いとかで値引きしろって言うなら新築へどうぞ。と言いたくなりますね。
住んでれば壁紙ぐらい汚れるわな。
今の時期希望額より安くしてまで売る人いないでしょ。
うちは駅近で液状化の街ではないし建物も震災の影響がまったくないし計画停電も除外地域だし
最上階で音の問題は無いし、最高の条件ですから値引きはしません。

>>112

うちの場合、仲介さんから必ず一人はいてくださいと言われていました。
何かあったら困るので、と。
家の者からしてもその方が安心です。

家にはいるけど、案内は全て仲介さんにおまかせでした。
最後に質問がある方のみお答えしていましたけどね。

＞77　＞107　です。

相場より少し高めで3週間様子を見ましたが、内覧希望がないので金曜日に相場程度まで値下げしました。
また数週間は放置プレイかと思いきや、昨日の夕方に内覧希望が入り、夫婦で慌てて大掃除しました。
今日午前中に一組来たのですが、午後には満額で契約申し込み！
一組目で決まるなんて、なんだか信じられないです。

内覧中は確かにお茶を出すような雰囲気ではなかったですね（笑）

とある事情で急いで住み替えされたいそうで、
こちらが引渡し時期に譲歩したら満額契約となりました。
すごくラッキー！

こちらの新居引渡しは夏なので、2ヶ月ほど近所の義実家に転がり込むことに＾＾；
契約日が週末なので心変わりがないよう今日から祈ります…。

おめでとうございます！！！

とてもお気持ちわかります。
あれ？！自分の投稿№を忘れましたけど、私も突如内覧があり即申し込みでした。
（私はダメダメ続きの後でしたが・・・）

私もお茶を出す雰囲気には１回もなりませんでした。
営業さんが対応して下さいますので、一言も会話のない方もパラパラいましたし。

契約日までのドキドキも手に取るようにわかります(笑)
無事にご契約に至りますように<^!^>

昨年の冬からマンション販売しています。
今まで3件の内見がありました。全部ダメ。
中でも、1番最初の方が申し込みして下さいましたが、ローン審査が困難で時間がかかっているうちに
地震があり購入自体に後ろ向きになられ断られました・・・

売るほうと買うほうの温度差にいつもやられます・・・
買うほうは売るほうが敏感になるような言葉の連発・・・
きれい！すてき！いいね！とか・・・
まあ居住者がいれば仕方ないけど
生活感を消すのに毎回きを使い、内見がおわったあとはどっと疲れます・・・

それから返答をまつ間・・・

お断りの理由が、地域を良く知らないとか、半値以下の物件と購入比較して価格面でダメとか、
内見前にわかる内容を断り理由にされると一気に下がります・・・・
しかも内見中はものすごい褒めます・・・余計下がります・・・

しかも内見はいつも突然、明日とか・・・
今日の午後とか・・・

マンション売却がこんなにも大変だとは想像以上でした。
気に入って住んでいる場所を否定されている気にさえなる。

愚痴りましたが気持ちを入れ替えます。

＞１１７さん
お疲れ様です。私も１０ケ月売却に要しました。
１５件以上内見はありましたが、なかなかうまくまとまらないものですね。
もう一瞬で「あ、この人ダメだ」とか「本気じゃないな」と解るようになりました。
ほとんどの人は「いい人」です。物件や家具をベタ褒めしてくれます。
でも契約には至りませんでした。
３ケ月おきに値段も下げました。
最後の契約者には、さらに値下げと家電・家具の一部を譲る事で売れました。
お疲れでしょうが頑張りましょう。必ず売れると信じてね。

118さん、117です。
ありがとうございます！
そして、118さんもお疲れ様でした。色々な思いがあったかとは思いますが売却が出来て何よりです！

新居の引渡しが来月と販売活動期間が目前で、焦りもあり
書き込みしましたが、心強いお言葉と分ってくださる方がいて何より励みになります。

うちもすでに3回値下げしてます・・・・。
118さん、内見の際、営業の方に任せていましたか？アピールしたい点等
積極的にこちらからお話ししても良いものかと・・・
なんだか裏目に出そうで。
聞かれた事に対して答え、それに対して関連事項は話したりはします。

次の方で最終かな～
がんばりまっす。ありがとうございました！

＞117さん

私も約20回の内覧で、購入に前向きな人か、とりあえず見に来た人か、冷やかしかがなんとなく見分けることができました。

・褒めちぎる人
→だいたいその日に返事があり、即アウト

・黙々と内覧し、漠然とした交通手段などの質問をする人
→他に第一希望があるが、営業マンに言われついでに連れて来られた感じ
（第一希望であれば、交通手段はある程度調べているのでは？と）

・駐車場の空き状況、ゴミ出し方法、近くのスーパーの営業時間や評判など、具体的な質問をされる人
→購入に前向きな人達だったと思います
（悩みに悩んだ末１週間後にアウトだった人もいるが）

質問内容で一喜一憂していました(汗)

突然の内覧って疲れますよね・・・

かなり前からの自分の予定をキャンセルし、冷やかしに時間を割くことが一番辛かったです。

120です。

ちと追加を。

私の場合、結果購入して下さった人は、内覧中全く質問せず、一言も会話がありませんでした。
内覧後に営業マンを通じての具体的な質問はありましたが。

うちの場合
「褒めちぎる人」には内見後に営業と２人きりになってから
大幅値切り
を言い出したい下心がある人もいました。

＞＞１１９さん　１１７です。
内見者さんもいろいろいらっしゃいます。
１人で来られる人から家族５人までいらっしゃいました。
夫婦など２人までなら私からアピールしましたが、
それ以上の人数となると営業さんに任せました。
数が多くなるとアピールが執拗になるからです。重複したりね。
裏目に出た経験もあります。リフォーム前提の人もいますしね。
あと、悪い点は全て私から説明しました。ここは営業任せにしないでね。
契約後のトラブルは、売れない苦労より辛いと思いますので。
でも、ある日ポンと売れるものかもしれません。
私の場合の購入者は内見から２ケ月後、急に決心がついたそうです。
あんまり思いつめずに、気楽に、呑気に。販売者気分を楽しみましょう！

内覧は本当に疲れました。同じマンションの方も来られたりして、買う気が無い癖にと思いましたが、営業さんいわく、まずは同じマンションにチラシを巻くみたいです。なぜならマンションの住民のその息子や親や親類が買う可能性が充分あるからだそうです。
自分のマンションの住民が一番長所短所を知ってると言う事らしいです。
うちは次購入の新築のマンションを違うマンションへ変えたので、一度売却を打ち切り、違うマンションが提携している大手不動産へ変更して売りに出した所、少ないですが、50万アップで売れました。 一度、最初に同じマンションでチラシ巻いてるからリスクあるかな〜と思いましたが、広告のイメージを変えたので同じ所って気付かれずに売却出来ました。

123さん、117です。
おはようございます。参考になります！
そうですね～　呑気に気楽にいきたいと思います～

皆さんのレスもとても参考になりました。
分るように成る程皆さん内見を受けられているのですね。
がんばらないとっ。もう少し！
ありがとうございます！

117さん

自分は２か月かかり、10組目の方が買主さんになってくださいました。
お気持ちよくわかります。気に入って購入したマンションやその地域を
全て否定されたかのような気分になりますよね～

でもそのうち自分と同じようなポイントを重視している方に巡り合えると思いますよ！
もう少し、くじけずに、かんばって！！

うちは総勢９人で来た内見者、なんてのがいました。
大人客４人、子供２人、営業さん３人

玄関に揃うと圧巻でした。
パーティを開いてるんじゃないよ、と言いたくなった。

↑いくつかの組が同時に来たのではなく、
これで１組です。

うちも８人で、というのは３回くらいありましたよ。
ご夫婦、おじいちゃまおばあちゃま、おこさんお二人、うちと内覧の方の営業さんが
お一人ずつです。
資金援助がある方や、子世帯が親世帯の近くで探している方などは同居でなくても
一緒に見にくる方が多かったと思います。

大人数で来られると、部屋が狭いと錯覚されちゃうのね。
第一、スリッパが多数持っていないし
バスルーム見る際には行列状態。
帰り際に「玄関が狭い」ですと。靴が多すぎるから。
しかも営業さんの１人は足が臭かったの。
「私のせいじゃないからね」結果購入せずでした。

アドバイスをお願い致します。マンションを買い換えるために売却活動を7月中旬頃から始めようと考えています。
引渡しは、来年の4月上旬を予定しています。

7月中旬頃から売却活動を開始するのは、時期的に早いのでしょうか？　それとも遅いのでしょうか？

初めての経験なので、いろいろと迷っています。

ご教授、願えたら幸いです。宜しくお願い致します。

>>131

決して早くはないと思う。
もしかしたら、それでも売れない可能性もあるので。
売れる物件はすぐ売れるけど、売れないのは何ヶ月たっても売れないしね。
あと、申し込みが入って、ローンが降りるまでに2ヶ月はかかるしね。

でも、引渡しが4月上旬って微妙・・・・・
だいたい4月までには入居したいと思うよ、普通。

友人は予算ギリギリで売れないと困るので、早めに売りだして運良く３ヶ月で売れて
入居までの半年間賃貸マンションに引っ越しました。
引越し費用はダブルになりましたが、狭い賃貸だったので不用品を処分する良い機会になったと喜んでいました。

我が家は売らずに賃貸に出したのですが、引越し準備で疲れてしまって不用品の処分まで手が回らず
新築に入居してから、けっこう粗大ごみで捨てました。

粗大ごみ置き場を見ると、山のようになっている時がありますから、こういったケースは結構あるみたいです。

>132さん・>133さん

131です。早々にご返答有り難うございます。心強いアドバイス、たいへん助かります。
7月もしくは6月からの売却活動も視野に入れていきたいと思います。

そうですよねぇ～。4月上旬というのは、確かに微妙ですね。転勤・入学・入園等に合わせて
3月下旬までには、引渡したいと思います。

我が家も今のうちから、少しずつ不用品を処分していくようにします。
入居まで仮住まいしても、早めに売れたら様々な面でゆとりが持てますよね。

アドバイス有り難うございました。

>>131さん

ご自身は仮住まいされるのは決定ですか？
仮住まいされるのでしたら私も引き渡しは早いほうがよいと思います。

自分は売却をはじめた時は引き渡しは８か月後、という状態で２か月かかりました。
131さんよりは少し短いですかね。
はじめから仮住まいはしないと決めていたので仲介さんにもその時期の引き渡しで問題ない方のみ、
と条件を出していました。

そして仮住まいをするおつもりなら、内覧の前に引っ越してしまうのもいいと思います。
ここをお読みになればおわかりだと思いますが、住みながらの売却活動は想像以上に大変ですので。

んだんだ。

でも、仮住まいはお金がかかりますよね。住所変更に伴う各手続きは意外と面倒。
私は住み続けたまま売却スタイルに固執し、４ｹ月先の引渡し条件で契約しました。
出金と面倒な手続きを最小限に抑えるためです。
たしかに居住しながらの売却は大変だけど、次の住居に多くの費用がかかるので
頑張りましたよ。
家の中を見られる事で家具や衣類の不用品を大幅処分。引越しが楽になりました。
センス良く住んでいればかえって好印象だと思いますよ。

15年ほど前に中古マンションを十数件見に行って感じた印象を書き込みます。
場所は都内の文京区、豊島区、北区の山手線沿線です。
記憶なんので正確ではありませんが、居住中３件　リフォームなしの荒れ放題２件

購入検討中のマンション素人の立場では、居住中は時間の制約、設備点検のしにくさ
家具があるので圧迫感があって同じ面積でも広さを感じない、生活臭がして夢が持てない
家主の主観的な美辞麗句があるので何となく疑ってしまう、再度の内見を言い出しにくい。
など、空室やリノベーション空室と比較すると印象は大幅にマイナスでした。
格安の荒れ放題？は、二次取得者ならリフォームのイメージが湧くのかもしれませんが
初心者には論外でした。
空室で壁紙交換してあって、ルームクリーニングしてある物件は好印象でした。

売主側の論理で費用の節約を言われても、購入者特に初心者には無関係な事柄です。
購入者は割安感を求めますし、利害関係は正反対です。
引越し費用と仮住まい費用は掛かりますが、近場なら住所変更の手続なんて郵便の転送くらいで
短期間なら住民票も移さずに済みます、郵便物も週に１度位取りに行けば良いだけです（笑

結果的には、居住中の駅近のマンションの２LDK3500万円を300万円値引きして頂く
条件で購入しましたからご縁とはわからないものです。
値引き条件を直接とか仲介業者から聞けるのは、居住中のメリットかもしれません。

3年前に新築マンションを購入して、賃貸に出しましたが空室にして壁紙を張り替えて
少修繕して完璧にルームクリーニングして40万円弱の費用がかかりましたが、
運良く2ヵ月で賃借人が決まりました。
なぜ頑張ったかというと、ローンが残っていて空室が続くとその分ダブルローンになるから
仲介業者を3社ネットで調べて厳選して依頼して、業者の賃貸のチラシを数回も
周辺に自分で配布したりして必死でしたよ（笑
やはり商売ですから、営業と思って努力しないと待つだけではモノは売れないかもしれません。

>131さん
うちは、短期間だけＵＲ賃貸に仮住まいして転売しました。
ＵＲは礼金も仲介料もいらないし敷金は大半戻るので、短期間住むには割安です。

>135>136>137>138>139さんへ

131です。皆さん方、貴重なアドバイスを本当にありがとうございます。当初は、建築中の住み替え先のマンションは来年の3月下旬に竣工・入居の予定だったのですが震災の影響で数ヶ月、工期が遅れる可能性もありますと営業の担当者に言われました。現時点では、入居は来年の4月以降の可能性が高いです・・・。

娘が現在2年保育の幼稚園の年少で、当初の予定どおり3月末入居ならば、4月から新しい幼稚園に転園するはずだったのですが・・・。

竣工は、延びても娘の転園のことがあるので来年の3月中旬、娘の終業式を終えてから仮住まいすることになりそうです。少々、面倒くさいことになってしまいました。住みながらの売却活動のうえに、その後に仮住まいをする。
う～ん頑張らないと！

ＵＲって、割安でいいですね。仮住まいにはとても好都合ですね。私もそうしようかな。

皆さん方、貴重なご意見を本当にありがとうございます。売却活動は、何かと大変な事が多いと思いますが頑張って
いきたいと思います。


　

URは短期で借りるには良いよね。
ただ良い物件の家賃は高いけど
短い間ならよいかもね。

115です。
こちらのスレにはひそかにお世話になりました。ありがとうございました。
契約が無事終わり、仮住まい先を探しております。
マンスリーマンションて単身者用のばっかりなんですね。
子供の通学を考えると遠くには行かれないので、
近隣駅近1DKに家族4人で入ることになりそうです。
狭いけどなんだか楽しみです。

マンスリーマンションの契約が済んだら次は引っ越し業者だー

142さん
東京の下町で育ちましたが、アパートの六帖一室で4人家族の同級生がいました。
彼は勉強を頑張って国立大学に進学し公認会計士になりましたよ。
仮住まいなら何でも我慢できますし、楽しい思い出になると思いますよ。

１４３　意味不明

新築が止まるし、いろんな面で中古が見直されてくるよ。

見直されるなんてアンタ、賢い人は人気エリアの広い中古買うよ昔から
お金ないから仕方なく狭い中古買うのとは違うと思いますよ

↑　そうだね。

高く早く売れる方法は、売主に出来ることはきれいに見せること、広告の管理・制限くらいだと思います。
広告の管理・制限とは売却物件が売れ残り物件と思わせないようにすることです。（一般媒介の場合むずかしいかな？）
高く早く売ることより、売却物件の相場をしっかり理解することが必要だと思います。
買い替えの場合、売却スタートがはやすぎて、引き渡すまでの期間が長すぎると買手がなかなかみつかなかったり、反対に遅すぎて、あわてて安くうることになってしまうこともあります（不動産業者が購入者になる場合等は失敗といえると思います）。不動産の価格、売却期間は水もの的な要素はあります。。
購入物件も含め相場の理解さえできれば後悔することはないと思います。

戸建よりマンションの方がいいと思った。

中古が売れないのは、やっぱり値付けがわるいのでは？
リフォームして　見栄え良くして上乗せしてるのが
まるわかりだと、リフォームしなくて良いから安くして
と、言いたくなるし
買う方は、地域の相場はチェックしてるはずだから
何年も何ヶ月も強気の値段でインターネット広告で
出ているマンションもチェックするでしょ？
「ああ。まだ吊ってる」

まあ。中にはあまり調べず買う人もいるでしょうが、
それは、大当たり！ということでしょう？
売り出して、数ヶ月以内で、奇跡がおきなければ、この先
奇跡はね　たぶんおきないです。

そうですか、それはマンションによるのではありませんか？
人気のあるマンションは、出物が出たら待っている人もいるようですよ
仲介業者と話すと売ってくれる人知りませんかと聞かれます。
ここ数年で毎年１つか２つ売りに出て、オープンルームがあったりしますが
１～３ヵ月でうちのマンションは売れていますよ。
値付けの問題はありますけど、実売価格は確かに闇の中です。

不人気の中古はやはり敬遠されるのかもしれませんね。

目安はやはりマンション内の賃貸物件の家賃ですね、家賃が低かったり、
空室がいくつもあれば気軽な賃貸だって興味を示さないのに、売買はさらに難しい。

＞何年も何ヶ月も強気の値段でインターネット広告で出ているマンションもチェックするでしょ？
仲介業者は成功報酬ですから、売れなければ経費は全部自分持ちでこれはありえないこと。
きっと業者自身が所有しているのかもしれません。
それが証拠に、仲介業者は売りやすいように値付けを安めに勧めてきますよ
試しに相場より1000万円高く出したら、どこの業者も相手にしてくれませんから。

良いものは良いお値段で売れますよ。売り急ぎならともかく時間が早いから偉いというわけでもありませんし。

売れないから困ってるんでしょ？
ここの板は？

出物を待ってる人がたくさんいるようなマンションをお持ちで
売ると言えばすぐ買い手が言い値で付くような物件にお住まいの
人には、この板には関係ないでしょ？

今住んでいるマンションが売れなくて困っている。
そんな板に「人気マンションはすぐ売れる」など書く人はスレ違い。
私も売れなくて困っている。
仲介の担当者もさらなる値引きを求めてくる。
月日が経つに損が拡大する毎日、困ったな。

人気あるマンションと言ったって
間取り、広さ、向き、階数、によって
人気度の違いが出るでしょう。
何でも良いから買う、って客の方が少ない。

やっぱり値段だね…

震災の影響でボーナスがなかったり、と今後の審査は厳しいみたい。
ローンが無事通る人が少なくなると思うから、買いたいと言う人が現れたら、値下げも必要ですね。

親の援助がないとマンション購入が出来ない時代になりそう。

援助は、金のある甘い親、兄弟無し、って条件付きでしょう。

親に金が無きゃ問題外
ケチで金を使うのが嫌いな親なら望み薄
兄弟が何人もいて我も我も要求したらトラブルに

でもたいてい、兄弟にそれぞれ援助額を決めていません？

兄弟が金でトラブルになるのは目に見えているので…。

相場より高ければ売れないし
相場より安ければすぐ売れる
２～３カ月で売れるくらいが相場では？

他には売りだしても誰も見に来ないなら相場より高いんだろうし
ある程度見に来てれば値付けは妥当でしょう。

物件の良し悪しは売れる売れないに関係ないと思います。
物件が良くても高いと売れない
物件が悪くても安ければ売れる
値付けの問題でしょう。

値付けが妥当で売れないんだったら不動産会社を変えた方がいいかも。

そんなに短絡的に思い込まないで！
良い物件は良い価格で売買されています。
過度に安くしなければ売れないわけじゃない。
検討者を貧乏人ばかりと決め付けないで。
１年位売り続けていてもいいんじゃない？

１年間も売り続けられるのは、精神的にタフな家族でしょうね。

売却経験が３回あるけど、３カ月過ぎからは疲れてたな。

売却1回も購入2回の経験がありますが、少し視点が違うような気がします。

中古を売る場合
・売ることが目的で内覧はそのための手段と割り切ること
・売り手のメリットは買い手のデメリットであることが多い（価格、居住中）
・美人に見えるようにお化粧する（リフォーム、クリーニング）
・物件が中古として、上、中、下のどこにあるのか客観的に周りの人に聞いてみる。
・仲介業者に営業する（個人的なインセンティブ、業者選び、宣伝）
・自分なかで「いつまでに売る」という期限を設定する、期限を過ぎたら業者に売る
　→精神論とか宝くじに当たるような楽天的だと、いつまで経っても並品だと気がつかない。

中古を買う場合
・最大のメリットは「お得感」（立地、ブランド、間取り、階数、分譲価格）
・相場に関係なく、自分だけがお買い得品を買いたいという希望的観測
・本当は新築が欲しいけど中古のメリットで妥協するというのが大多数の心理だと思う
・条件交渉に応じてくれる（値引き、追加リフォーム、引渡し）
・良品、並品、割高下級品と比較してエリアの相場観をつかむ（業者に必ずアドバイスされる）
・売主の属性を考えて交渉する（買い換え、相続、セカンドハウス、高めの価格）
・同じマンションの過去の売買事例と価格を調査（階数間取りは関係ない）

タイミングは大切ですが、「不動産にはお買い得はない」という言葉は正しい
＞良い物件は良い価格で売買されています。
というほど不動産業界は甘くないと思います、最近はネットの時代でうから購入者は
相場を業者以上に細かく知っています。
（価格順、面積、築年数でに並べ替えてネットで見てるし、仲介業者）

いつまでも残っている物件は、どれかに当てはまるのだと思います。

そんなに短絡的に思い込まないで！
良い物件は良い価格で売買されています。
過度に安くしなければ売れないわけじゃない。
検討者を貧乏人ばかりと決め付けないで。
１年位売り続けていてもいいんじゃない？

NO.160さん
１年間も広告に吊っておける余裕があるなら
残債もないし　経費も負担にならない家計で
すでに空き家になっているのでしょう？
ならば、賃貸にされたらいかがですか？
ずっと　売れ残ってるイメージは損ですよ
同じマンションの人は、売れ残りだということ
知ってるでしょうから　あなたの部屋を比較対象に
利用して　この不況のなか売り抜けるでしょう
やっぱり　旬ってなんでもあるから
一度売り止めして　数年後に改めて売りに出す方が
早く売れるのではないでしょうか？

>１年間も売り続けられるのは、精神的にタフな家族でしょうね。

>１年間も広告に吊っておける余裕があるなら残債もないし　経費も負担にならない家計で

なんか勘違いしているみたいだけど、売主が広告料支払ってるわけじゃないよ
仲介業者が払っているんだよ。
不当に高い売り出し価格をお願いすると断られるし、売れなければ広告代が赤字だから
値下げを勧められますよ。

>ならば、賃貸にされたらいかがですか？
これも厳しいよ、ワンルームならある程度貸せるけど
ファミリータイプなんて半年空いている部屋なんて都内でもいくらもある。
はっきり言って、賃貸の人の方が価格にシビア、借家権は強いから
居座られたら5年10年、定期借家ならいいけど家賃も安いし敬遠される。

>値付けが妥当で売れないんだったら不動産会社を変えた方がいいかも。
これは大間違いですね、仲介業者は物件を預かったらデータバンクみたいなレインズに
7日以内に物件情報を入れないと違反だったと思う、
どこの業者でも、その物件情報の基本部分は見られるんだよね。

>１年間も広告に吊っておける余裕があるなら残債もないし　経費も負担にならない家計で
なんか勘違いしているみたいだけど、売主が広告料支払ってるわけじゃないよ
仲介業者が払っているんだよ。


管理費　固定資産税　修繕積立金等は、売り主が売れるまで永遠に払わなきゃ。
ローンは、なくても　それはいるでしょ？
良い物件にお住まいなら　結構高いのではないですか？
１年経てば、築年数もたとえば築９年　と１０年では、聞こえが違うから
本当に売るなら　お客さんがついたのなら指し値を無視せず
ある程度考慮したほうが賢明では？
やっぱり　古い物件より新しい物件の方が買い手はつきやすいでしょ？

たしかに人に家を貸すのは難しいし
こちらに余裕がないと厳しいね
でも、空き家で売れ残りイメージつけて
経費だけかさんで、築年数がどんどん経っていくのは
わざわざ　売値を自ら引き下げているようで・・
（売り主だけは自分のマンションが、人気物件だから
と現実をみていない）

１６４です
１６５さんの投稿は１００％正しいですね
不動産だけは「あすなろ」は無理で、「あす下がる」が大多数だと思いますよ。

＞良い物件は良い価格で売買されています。
株の世界では「高値覚え」と言われてます真理ですよ・・

失礼しました。

築１０年から１９年くらいの物件で探すとお買い得感満載の物件に当たるよ。

最近の投稿、読みにくいな。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

媒介、ばらまいてませんか？サクラじゃないのそれ

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

築浅で人気マンションなら、物見遊山で見ていたいと思う人は多いよね
営業マンも、築浅で価格の割高なＡ　古くてリフォームしてない安目のＢ
古いけど楽なローンで買えそうな手頃なＣ
売りたいのはＣ、理由は万人受けするから、Ｂは悪い見本で見せる
Ａはお金があったら考えてみてください・・・　

順番もこんな感じで見せられましたよ。
結局一時取得では、Cを買いました。
やめた理由
Ａ（築7年4500万円）設備が古びているわりに割高、これなら頑張って新築？
Ｂ（築15年3500万円）リフォーム経験があればいいのかもしれないけど、面倒だった。
Ｃ（築20年3700万円）部屋内は新築並に新しくて、お買い得感があった。

価格にもよるけどね。
古いのは売れなければ追金払ってリフォーム出来るけど、
築浅は、売れなかったら大幅に値段を下げるしかないから。
買う立場から考えると、専任は日時が限定、オーナーと癒着して高そうと感じました。
いい物件なら売れるから、一般媒介という印象はありました。

50組くらいは内覧に来たということ？
ダメな理由を毎回きちんと業者からヒアリングしてる？

築浅で人気マンションと自身で書いているけど、それで半年売れないはないでしょ？？

冷やかしで見学だけする内覧者は多いからね。
明らかにサクラってのもいた。アンタ営業マンだろー、研修か何か？って思える人。

サクラは多いよ。
サクラは絶対要らないからって言ったら
だいぶ減ったがｗ
それでもサクラよこす業者は多い。
あんなことしてどうするつもりなんだろうか。
時間の無駄。
リハウスだろうがスミフだろうが平気でする。

やたら褒めるやつね。大体サクラだね。見ればすぐわかる。
大体本当に欲しい客は、褒めたにせよ、見るのに必死だし、突っ込みどころは突っ込んでくる。

サクラの断り理由を逆に聞くと、広さがとか、間取りがとか、内覧以前の問題のことが多い。
言い訳ぐらい先に考えておけよって感じ。低レベル過ぎ。

男一人で見に来るとか、サクラか、マニアかどっちか。いずれにしてもまず買わない。

>172
詳しくありがとうございます。
やはり新築を買おうと思うんでしょうね。

>173
年末年始やGWは無し、１組の週もあり、でも３０は超えてます。
理由は、毎回さまざまです。でも価格なんでしょうね。
下げる気持ちはあるけど、勇気がいりますね。

サクラそんなに多いのですか…。

業者がわざわざ用意するサクラっていうのばかりではないと思いますよ。
別物件について問い合わせてきた客を、その物件のついでに連れてくることは
かなりあると思います。
やや割高、とかやや狭い、とかやや遠い、とか。
そういう比較対象物件にされてしまうと、内覧は多いでしょう。
（172さんが言うとおり）

ついでに見る客が気に入ってくれたらそれはそれでいいのでしょうが、
ただ、あまりにもコンスタントに内覧があり、質問も具体性が無く、
「綺麗ですね」くらいだと「おまけに連れていく物件」にされている
可能性は高いかも。

「人気の築浅物件」というからには、取引事例もあるのでしょうから、
その価格とか条件と比べてみて、再度価格などを検討した方が
いいのかもしれませんね。

サクラっていうより、他との比較対象にされてるんでしょう。
いいように利用されちゃってるんですね。
業者に強く言った方がいいのでは？

>>177
172です
ちょうど15年前に結婚して1年後に買ったから14年前ですか。

自分なりの見方はこんな感じ、ご参考まで
・中古買うんだから少しでも広いところ、住民層のいいところ
・築浅は論外、人が住んで割高なんて中古として意味が無い（変人かも？）
・妥協しないで文京区か新宿区の駅近（新築は高くて買えないエリア）
・新築よりいい場所に、広めが買えるから中古を探した、郊外なら新築が買えた。
・リフォームは初心者には魅力でした、貧乏性だからきっと住んでからお金掛けないから
・大規模の人気物件はパスしました、50戸～100戸で、住民の顔が見える規模を希望
　当時は大規模は団地の雰囲気、住まいという気分が薄いので大切にしない、
　意見がまとまらない。

仲介業者も色々付き合いましたが、やはり大手が情報と無理に勧めないなと思いました。
数人でやっているデベに押されて、強引に値引き交渉すると言われて
同じ物件に買付証明を2回入れたこともありましたが、買えませんでした。
やはり不動産はご縁だと後から思いました。
当時は金利が高い時代に借りた人が多くて、築浅というのは一握りで
築10年～15年（新築の60～70％前後）ちょうどローンを返済した頃の物件が一番多かった。

＞築浅で人気マンションだからか、
最後に、最初から中古狙いなら近所にでも住んでいないと案外知らないものです
営業マンに「この物件人気物件なんですよ」と教えてもらうくらい。
新築で検討したから知っているオーナーの思い込みというのもあるような気がします。
自分も新築に買い換えましたが「地域有数の人気物件」だと持ってますよ・笑

＞「地域有数の人気物件」だと持ってますよ　　☓
人気物件だと思い込んでます　○

失礼しました。

１７７です。

言われてみれば、比較対象の見学も多そうです。
まわし物件て言うんでしたっけ。

なかには検討中の方も数名いたのに、時間だけが過ぎフェイドアウト。
出す時期、売り出し価格、出した事さえも間違ってたんじゃないかと
凹んでもしょうがないのに思ってしまう。

担当さんを信頼してるので、ちゃんと相談してみます。
ずっと誰にも相談できなかったので、レスありがたかったです。

＞182さん
180です
売却の経験はありませんが、賃貸の場合ですが基本は同じですからご参考まで。

仲介業者は「専任の方が力が入る」なんて勧めますが実際のところ手数料が2倍
稼げるだけと、業者に一方的に有利な契約だと思います。
ネットがなくて、不動産業者のレインズ端末とチラシの時代はこれも良かったのかも
しれませんが。。

3ヶ月決まらなければ、一般媒介に切り替えるのが常識だと不動産の知人に
聞いたことがあります。
不動産はネットの時代ですから業者があまり多いと同じサイトに複数の業者が広告を掲載して
印象が悪いなんて言われますけど、実際には無関係だと思います。
業者に依頼するときはあらかじめ、どのサイトに広告を出すか聞いておいて
ダブらないように出すのも手です。
マンションの売却も商売ですから、目的は貸すこと業者任せではなく仕事のつもりで
積極的に動かないと後悔します。
自分が不動産選びをするつもりで、ネット検索してヒットの多い業者に3社位依頼します
マンションは、土地勘がある人が借りることが多いので同じマンション内やご近所に
休日にビラを業者から貰って自分でコピーして、週末に3000枚くらいポスティングしました。
効果があるかどうかは不明ですが、満足感はありました。
仲介業者もオーナーが貸す努力しているので、積極的に動くので一生懸命お客に案内してくれます。
効果があったかどうかは不明ですが、短期間で決まりました。
他人に貸してやるのではなく、借りてもらうから当然といえば当然ですが、する人は稀だそうです。

自分が買う立場になったら徹底的に調べると思うから
リサーチに負けない価格なり機能なりのメリットが
あればよいと思う。

私が選択した時の基準は
・価格帯、駅近、築年数、広さ、間取り、沿線の駅名などでフィルタリング
・設備などの設置状況
・スーパーや行政施設などの使い勝手
・住民の質、監理員の顔が見えるか
・ごみ置き場、エントランスなどにゴミ、カケ、落書きなどがないか、きれいか
・内覧して部屋の状況や使い方のイメージをつかむ

最後まで行くのが50件に１件程度でそれでも内覧１０回以上はいきました。
最終的に購入に至るまで２年くらいでした。

それでも後から問題は出てくるのが不動産の怖くも面白いところ。

サクラというか「買う気もないやつを連れてくんな」ってこ
とだと思いますが自社付けならともかく他の仲介業者が連れ
てきた客の属性は売主側仲介業者にはわかりませんからね。

だってみなさん中古のチラシ見て物件見学しにいくとき、
仲介業者に自分の年収や勤務先、予算など洗いざらい明かし
ますか？
ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐
具合はまったくわからないです。

中古を売るってことは例えが適切かわかりませんが、
奥さんと離婚して、奥さんと再婚してくれる人を探すとか
そんなイメージだと思ったほうがいいのではないでしょうか。

買う側はそれなりに夢を持ってます。予算、立地などの条件
を満たした上で夢の部分（これは人によって違う）が合致し
ないとなかなか成約には至らないと思います。
（最終的には予算と相場いう現実を知って妥協するわけです
けど一次取得者がその境地に至るには時間がかかります）

買う気のない客たち、には
将来買うための参考にする見学目的の人
ってのがいますからね。
成約などもともとありえない。

サクラやモドキを連れてくるような業者と懇意にしてる元付も難あるケースが多い。同じ穴の貉。

業者回しを禁止にすること、元付が懇意業者に紹介したい場合には業者名を明らかにさせること、

媒介をばらまかないこと、特にチラシを入れてくる業者やオープンハウス目的の業者は完全無視。

とりあえず媒介欲しさに客がいるフリをするだけの力の無い営業に構ってるほど暇ではないはず。

なんならサクラとか絶対要らない旨ハッキリ伝える事。以前もめたからとか、にっこり笑いながら、

もしサクラ連れてきたら媒介切るからねと。属性の良いお客さんをお願いしますと丁寧に伝える。

きっちりやり取りをする。いい加減な報告には遠慮なく突っ込む。さすれば適当な対応はできない。

相手に嫌われない範囲で、ざっくばらんでありながらも安易でない筋の通った売主像を印象付ける。

入居中で売るのなら無論部屋はきちんと掃除ぐらいしておかないとそもそもお話にもならない。

値付けは査定通りつける必要などない。時間があるのなら上から段階的に下げる。慌てて下げない。

余裕のない売主では客にも業者にも足元見られるだけ。例えばいったん売り止めでひっこめてもよい。

時間的に絶対売らなければならなくなる、売る必要が出る前に先に売りに出す。先手先手を打つこと。

すごい、精神が病んでいるのか、お経のような投稿で感動した！！

＞ぶっちゃけ買主側の仲介業者だって客の属性や本気度、懐具合はまったくわからないです。
これは、購入検討したことがないから考えるのだと。

仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。
買う気のない客、収入のない客と2時間も付き合うのは時間も無駄、業務日誌にも書けないよ。
上司に怒鳴られますよ。
不動産仲介は、90％が離職する厳しい業界だと思います。
彼らは、成約して成功報酬をもらうんだから見込みない客は相手にしないのでは。
オープンハウスなら、不特定多数の人が来ますが、アンケートとってお客を
それなりに、見抜くのも営業の仕事でしょう。

ここでサクラを連呼する方がいますが、アルバイトでお金をもらって
らしい格好をして、仲介業者の専任物件を1日何件も見てまわるのですか？
アルバイト料は一人5000円、1万円？
自分だったら、問い合わせだけが来た客を、まるで案内したように売
主に報告するかもしれないけど、アルバイトなんて雇わないと思います。

当て馬にする物件は、確かにあると思うけどそれも次の物件売るための
デモンストレーションの一環だと思いますけど。

連呼はしてないけど、サクラと思える人には営業マンらしいのもいる。

社内の営業マンで手の空いてる人に頼むのかもね。お互いさまってことで。

>>仲介業者も仕事ですから、このあたりを聞かないと案内なんかしませんよ。

そうなの？
チラシとかネットで物件見つけて仲介業者電話に内覧させてもらう
こと何度もあるけど、そもそも案内してもらう前に「ご予算は？」
「お仕事は？」なんて聞かれたこと一度もないよ。

もちろん（こちらの属性探るために）迎えに行きますよとか言われ
ることありますが、じゃあ現地集合でとなることがほとんどです。

まあサクラや冷やかしと本気の客の間に明確な線引きがあるわけでも
ありませんし、冷やかしのつもりが気がつくと買ってしまったという
ことだってままあるのでよほどの人気殺到でもしてない限り、案内客の
事前選別なんてしませんよ。

＞191
その営業マン、次の物件紹介したり自宅まで来ますか？

低レベル中古住宅営業が図星指摘に逆上必死の構図か

>>192

一度会っただけの仲介屋に住所なんて教えませんよ。
せいぜい教えてもメールアドレスだけです。
自宅に伺いたいといってくる仲介屋はいますが、
断ってます。

不動産屋が情報を一手に握っていた時代ならともかく
今はネットで情報公開されていますから、買い手としては
特定の仲介屋と付き合うメリットは少ないと考えています。
したがってこちらから紹介してもらうつもりはないので
今後の案内は必要ありませんのでと、私は断っていました。

あ、でも土地を買いたいなら別ですね。
土地の情報は中古マンションに比べるとネット化がまだ進んで
いない分野と思われます。土地情報一番知っているのは
地場の不動産屋と銀行で情報を囲い込んでいますから。

>>194
ところで買えたんですか、それともずっと検討中ですか？

買いましたよ。買ったのは新聞チラシでみた物件。
５年ほど前です。
内覧した後同じ物件をすすめてきた仲介が２社
おそいっつーのｗ

あと投資用のマンションは今でも探してたまに内覧していました。
妻が独身時代に購入したマンションに二人で住んでいたのですが
子供が生まれて手狭になり、近所に中古マンションを購入しま
した。妻のマンションは賃貸にして、わりによい小遣い稼ぎ
になっているので良いのがあれば網一つ欲しいなと思っていました。
もっとも震災で被害はなかったものの、ローンを組んで３つ目の
不動産を持つ気は気はすっかり失せましたがｗ

＞196
やっぱり、中古スレはあなたのような真面目で買った人しかいないからいいですね。
でもマンション投資は現金が原則だと思いますよ。
2ＬＤＫの都心物件（山手線駅）持ってますが、ローンで買ったから6ヶ月空いたから
それまでの3年間の利益が吹っ飛んだ、失敗者に学んで下さい。
近所の新築の自宅マンションのローンがないのが、せめてもの救いかな。

利益の概念が少々おかしいですね

＞ローンを組んで３つ目の不動産を持つ気は気はすっかり失せましたがｗ

～ｗ　なんて２ｃｈみたいな投稿するわけないよな、マンション２つ持ってるなら
契約書だって書いただろうに