中古マンションが売れません、、、part２

書いてあることをよく読まずに、自分の思い込みだけで共有名義だの髪結いの亭主だの決めつけて、強引に話を展開しちゃってすごい妄想力だね。

サクラとか買い手の選別とか、いろんな妄想を思いついてはあたかも実体験のごとく書いてんだろうね。

サクラの話をふくらましたのは私ですが。


あなた自身の妄想力なりプロファイル能力のお粗末さ加減は目を覆いたくなるレベルですね。

実際にサクラ客に迷惑した元中古売主の投稿者まで、
トバッチリ受けてるなあ。

頓珍漢な人が約2名いるようで収拾がつかないな。２０２、２０５

１８２です。

>183さん
参考になります。

>187さん
アドバイスとてもありがたいです。とくに、最後の３行。
段階的に下げるというのは、何万単位でしょうか？
時間あるけど、精神的にくじけそうです。

いくらで売りたい物件を、今いくらで出しているのですか？
物件の価格帯にもよりますが、５０万１００万下げてもなかなか目を引きませんよ。
となると、最初の出し値が重要になるのはおわかりでしょう。

値引きは200万円もしくは10％下げないと目を引かない。
自分は当初3580万万円→チラシ3,380万円を、最終的に値引き280万万円の3,100万円で買いました。
築22年２ＬＤＫの物件です。

>>209
初めてレスしますが、当方の購入２回、売却１回の経験から言えば、ズバリ価格だと思います。
どんなに良い物件でも相場に比して高ければ売れません。業者に相談せずとも、周辺相場からだいたいいくらなら売れるのかはおわかりのはず。今はどこも下げているので、時間が経てば経つほど不利になるでしょう。欲張らず相場どおりの値付けをすべきかと思います。

ネットでは長く晒されてちょっとずつ値下げしている物件もよく見ますが、はっきり言って印象悪いです。こういうのは妥当な値に下がってきても売れずに残っていることが多いように思います。買い手も半年はネットで物色していますから、長期間晒されていたことで「これ、まだ売れてないのか。何か問題のある物件なんだろうな」という印象を持つからでしょう。

サクラに関して言えば、私も物件を探していたとき、業者にあちこち引き回されたことがあります。車で迎えに来て、一つ見せてもらうと、頼みもしないのに「こっちも見て、あっちも見て」と３～４件どうでも良い物件を見せるんですよ。条件良くないのに割高な物件にも連れて行かれました。そして「さっきの物件の方が条件も良く価格的にもお買い得でしょう」と言うんですね。
見に来る人が多いのに売れないのであれば、こうしたダシに使われていることも疑ってみた方が良いと思います。

↑これは言わば教科書的な一般論です。

良い物件なら当初高値から付けるべきなのです。業者の言いなりになどなる必要ない。

物さえよければ高い物件だという事を印象付けたほうが時間が掛かってもよいのです。

急いで値引きする必要もありません。安易に相場価格を付けても叩かれるのが関の山。

相場価格とイコールか或いはそれ以上で売りたいのなら出値を高くすることが重要です。

価格は後から上げようにも上げられないのです。只物件に競争力が乏しいのなら別です。

次回以降（があれば、）競争力のある物件を買って住むように心がけるしかありません。

あとレインズの載せ過ぎは避けるべきです。数的にも時間的にも。これは完全に晒し物になります。

一般的に、業者は査定価格を相場のストライクゾーン低目で出してくると思います。
その上で、その査定価格の５％～１割増しぐらいの出値に設定誘導しようとします。
これでは最初からストライクゾーンのど真ん中付近から投げているようなものです。

ビーンボールは危険ですが、ストライクゾーンの目一杯高めかボール気味でもＯＫ。
配球的には見せ球からでも、最終満足のいくストライクを狙って取ればよいのです。
最初から真ん中付近に投げていては低めのボールでないと売れないことも多いです。
仲介業者は、最初から真ん中から低めギリギリ寄りに当然誘導しようとしますから。

別に値下げ行為自体を否定するわけではないです。効果的な値下げが必要なのです。
微妙にボール半個ずつとか下げていっても、目が慣れてて、よくわからないのです。
要はストライクゾーンを広く、大きく見せる事が上手な配球術。急いで投げない事。

２０９です。皆さんレスありがとうございます。

>210さん
あと、－２００万で売れればという感じです。
その価格は相場より低めくらいです。

>213さん
時間が掛かってもよいとは、どれくらいの期間でしょうか？

一般的には三ヶ月以内に売れる価格で査定します。
時間がかかるとはそれ以上でしょう。
もっとも相場より乖離していたらいくら良い物件でも時間をかけたからといって売れないです。

＞良い物件なら当初高値から付けるべきなのです。業者の言いなりになどなる必要ない。

ルーフバルコニー、南向き角住戸、最上階、エリア内の高級物件など稀少価値があればね。
客観性があればいいんだけど『自分の子供はチャンピオン』じゃダメだ。

>212です
>213さんのコメントは、少なくとも下落相場ではないこと、かつ、>218さんがコメントしているように本当に良い物件なのなら、それでよいと思います。
しかし今は、売り手有利な（土地価格が上昇している）エリアなんてないでしょう。
買い手は、待てばまだまだ安くなると思っていますから、今あえて割高感のある価格で買う人などいません。早く売りたいのでしたら、少なくとも割高感のない価格まで下げて、さらにそこから７％乃至１０％くらいの値引きにも応じるという覚悟が必要だと思います。
今は売り手がかなり不利な状況であることをよく認識する必要があります。

ちなみに私は１度目の購入は1998年。買い手有利でしたので当初の売値の１７％引きで買いました。
２度目は2006年春。今度は買い手不利な情勢でしたが、ギリギリの指し値をして８％引きで売ってもらいました。競合者がいなかったので買えましたが、他者に取られてもおかしくない状況ではありました。
売却は2007年。ミニバブルで売り手有利でしたので、1998年に買った物件を買値の１．２倍で売り出しましたが満額（値引きなし）で売れました。

一生に一度の踏ん切りがつかずに預金とにらめっこしながら数年単位で検討する人もいるから、
最初にあまり高い値段をつけるのはかえってマイナスだと思います。

私が検討した中でも、当時の相場で2200万円位の中古一軒家が2480万円で出ていて、
見るたびに少しずつ下がり、半年後は2180万円、1年半か2年後に1980万円ででていて
その後は見なくなったので、おそらくこの辺りの金額で売れたのではないかと思います。

こういった事例も含めて購入検討者は数年かけてじっくり見てますので、高めのさらし物件は、
今のご時世では時間的にも金額的にも損にしかならないような気がします。

上記の物件でも初めから相場近辺、チョイ低め位で出ていればもう少し早く売れたのかもしれません。
こういう事例ばかりではないのでしょうが、ご参考まで。

チョイ低めで出しても早く売れるとは限らない。
上げることは有り得ないのだから、高めからいくべきでしょう。

うちは2社に机上査定してもらい、どちらも2700～3000万くらいの予想価格。
スタートは3080万で、1ヵ月後200万下げたらすぐ売れました。
買い先行で時間が限られていた上に震災があったのでかなり心配しましたが、
さっさと売れて良かったです。
震災がなければ値下げあっても100万だったかも、という気がします。

↑３千万台から２千万台というのが良かったのかと
２８８０で売れたの？　さらに値引きしたの？

118さんへ
117です。
報告です。販売活動終了期間がきまして、結果　最低保証価格での買い取りになりました・・・
中古マンション売れなかったです。
震災前に申し込みをして下さった方が、震災後にキャンセルになりまして、その後かなり値下げした価格で
ご案内しましたがNGでした。
掲示板とは批難される場だと思いながらも、気持ち的に行き詰まり書き込みしました。
118さんをはじめとする多くの方々に体験談などを元にお知恵や励ましを頂きとても感謝しています。
ありがとうございました。
おうちを売るのも買うのも縁ですね。
ローンが膨らむ分、新居で思い存分楽しい充実した時間を過ごして生きたいと思います！
中古マンションを販売中の皆様、色々大変な事がおありだと思いますが、縁があることを信じて
気楽に頑張ってください！