パークホームズ上板橋ってどうですか？

営業の方に聞いてみればわかると思いますよ。

>>80 名無しさん
検討住民の民度w

>>83 匿名さん
おっしゃる通り。同じことを思いました。

キッチンシンク下収納も洗面台下収納も開き扉タイプか～。トイレもタンクあり。仕様が低めでガッカリ

>>85 マンション検討中さん
長谷工仕様ですからね

>>85 マンション検討中さん
仕様が高いところが希望なら予算上げれば解決できますよ。三井が関わってるところなら三田とか白金にとても仕様がいいのがあります。仕様がいいのを求めてるならおすすめですよ！

>>83 匿名さん(84と同一人物)
wを文末に使う人が民度語ったところで…。

>>84 名無しさん

しつこいね

仕様は低めですが、価格もそれなりですので…

トイレはともかく、キッチンの開き扉は仕様低いの？
高仕様だとどうなるんでしょう。

>>91 マンション掲示板さん
多分85は収納が引き出し型とか、食洗機がミーレとかなのを高仕様といいたいのかなと思います。場所と価格を考えたらそんなわけないですし、おそらくあまり現在のマンション価格が分かってなくて、自分の予算で高仕様のところが買えないので悲観されてるのかなと。

価格的にもキッチンまわりは後から変えれば十分かなと思います。トイレもオプションあるみたいですし。

>>93 坪単価比較中さん
そういう問題ではなくない？？
オプションで変更はできるけども、新築オプションはそれなりのお値段するので、この分譲価格だったら標準の仕様がもっと高くてしかるべきということかと。
建築費のインフレ著しいので、今後の物件はこんなのばっかりだとは思いますが。

ここはパクホなのだ
パクホなんだからもっと高仕様がよかったのだ

>>94 マンション検討中さん
そういう話なら、この分譲価格だったら仕様がもっと高くてしかるべきっていうのも根拠がないんじゃあ…って話ではある。そんなに仕様が高いのが欲しいならもっと都心部の文京区とか渋谷区のパークホームズブランドかパークコート、パークマンション買えばええやんっていう話だし。

立地が良いですからね。仕様って立地と比べたら誤差じゃないですか？仕様にこだわるマンションって大体立地が劣悪だったりしますよ。

ここはすぐ煽る人が多くて草

>>97 匿名さん
立地が良くて、仕様もいい＝すごく高額でほとんどの人は買えないですしね。あとは立地が良くて、仕様がそれなりにするか、その逆かです。ここはそれなりの仕様にしていて、仕様は特別良くはないけど、単価帯を考えれば悪くはない。立地は良いから、あとは仕様を良くしたいならオプションでカスタムして満足度を高める選択肢をとれば良いだけ。
立地が嫌だと思うならそもそも検討すらしてないだろうし。

埼玉県のいいとこや板橋区と同等レベルの区のマンションもタンクレストイレ多いですよね。
三井さんは特に仕様にバラつきあってよくわかりませんね。
建築費高騰って言ってもここ１、２年じゃそこまで変わらないような気もするし。

いまの賃貸マンションですらタンクレスなんだが…。

>>100 マンション検討中さん
オプションでタンクレストイレに変更する費用が出したくないなら、その埼玉のいいところや板橋区と同等程度の区とやらのタンクレストイレの新築マンションを検討すればいいかと。その判断基準ならここは検討に入らないだろうし、これで悩みは万事解決ですね。

>>100 マンション検討中さん
埼玉県では考えてないんですけど、板橋区と同等レベルの区の新築マンションでタンクレスなど仕様がかなり良くて、駅徒歩5分圏内っていうとどのあたりの物件がおすすめですか？ぜひ教えて欲しいです！ハザードドップリなのは嫌なので、東側以外でお願いしたいです。

ここ1、2年で建築費はそんな変わらんみたいな話してるコメントあったから気になって調べてみたで！
1、2年あると建築費はだいぶ変わるって結論には至ったのだ。無知は怖いのだ。
人それぞれ好みがあるから、最初から仕様が良いマンションに住むならどこかは妥協が必要なのだ。

立地が良いから人気になるんじゃないですかね？この辺は閑静な住宅地なので買いたい人も多いと思います。

>>102 口コミ知りたいさん
プラウドシティ小竹向原は立地も似ていてタンクレスでしたし他仕様もこちらより良かったですよ

>>103 複数検討中さん
皆さん無知すぎですよね。
実際はこの指数以上の上昇ペースで、建築費はここ2年で1.5倍近く上昇してますよ。
デベロッパーは利益確保のために建築費下げるべく仕様を下げてます。
三井さんのパクホシリーズは特にその傾向強くて、仕様下げがかなり激しいです。
本件はまだマシな方な気もしますが、過去の東上線沿線物件を見ると分かります。
それでも立地が良ければ売れてしまうので（おそらく本件も）、短期的に見ればデベロッパーはそれでいいのでしょうが、長い目で見た時にブランド価値の毀損につながらないのかなと思います。

>>106 マンション比較中さん
建築費が高騰→価格を上げる→更に建築費が高騰→価格上がるにも限度があるから仕様を抑える自然な流れで、これは文句言ってもどうにもならへん。
そこを踏まえた上で、予算には限りがあるんだから同じ価格帯で立地をとるのか、設備仕様をとるのか判断すればいい。ただ、他のコメントにもある通り、立地は変えられないけど、大概はオプションで変えられるのは事実なのだ。オプションでタンクレスに変える程度のオプション費用が払えないならマンション買ってる場合ではないのだ。(自前でリフォーム業者探すのもありだし)
ブランド価値に関してはパークホームズやパークタワーは地域に合わせた仕様差があるのは周知の事実なので、問題ないと思うのだ。

>>105 評判気になるさん
ありがとうございます！小竹向原も検討したんですが、残り物で選択肢が少ないのと間取りと街のさびれ具合がヤバすぎてダメでした。設備仕様はいいと思ったんですが、価格もここが坪370万程度、小竹向原が坪450万程度とそれぞれの営業さんから聞いて、小竹向原は選択肢から外しております。

>>108 口コミ知りたいさん
確かにフロントコートの間取りは残念でした…
新築マンション自体供給が少ないですし、ブランドにこだわると選択肢ないんですよね。

既にここは要望書入って来ているんでしょうか？
モデルルームに行きましたが、現状が分からず
ご存知の方がいたら教えて頂けませんか？

あとは再開発が良い感じになるかどうかですね、、

>>110 検討板ユーザーさん
駅前再開発のタワマンの1階は残念ながらP店らしいです。。。
2階の店舗は不明ですが、あまり商業系には期待できなさそうです。
とはいえ、それでも雰囲気は一新されるとは思いますが！

>>107 複数検討中さん
その通りなのですが、専有部は良いけども、共用部など自分で変えられない部分をコストカットされると痛いです。
本件はその点では外観デザインはそれなりですし、ディスポーザーが付いているのは救いですけどね！
（最近の三井さんは、外壁をほぼオール吹付タイルとかやっているのでそれに比べたらだいぶマシ）

ということで、新築マンション供給が少ない上板橋では希少な物件ですし、価格も相場なりに悪くないと思うので、あーだこーだ言いながら前向き検討してます。

近隣の者です。
上板橋だと桜川という土地にも三井の分譲マンションを建設中です。駅から城北公園までの道のりにあり、学校も近いので場所はそちらの方が良さそうだなぁと。。

都立板橋高校付近にも三井の予定地ありますよね。
駅は千川、区境でギリギリ豊島区です。
ストビューでみると今年8月完了予定。

>>114
そちらは別物の価格帯になりそうだなあ

>>111 マンション比較中さん
まさかのタワマンにパ◯ンコ店ですか？
ちょっと厳しいですね…

>>111 マンション比較中さん

タワマンにP点って本当なんですかね…？

>>117 eマンションさん
111の方とは別の者です
気になったので問い合わせてみました
駅前の地権者にPがおり、おそら1階と吹抜けの2階部分？はPになる予定との事でした。再開発での商業面は期待しない方が良いとのことです…

なんでみんなPとかP店とかぼかすの？
パチンコじゃんパチンコ。パチンコ屋ができまーす

上板橋に全く地縁がなく再開発に期待して検討している層はショッキングでしょうね

>>118 通りがかりさん

わざわざありがとうございます！！

がっかり再開発すぎるな（涙）
そんなマンションでもすみふは高値で売るんですかね。

>>121 eマンションさん
すみふですからPがあろうと高値で売って来そうですよね～…
あとは詳細の出ていない西街区の再開発に期待したいですね。まだまだ時間はかかりそうですが

西街区の方が商店街との繋がりもあると思うので、商業面では期待できそうですね。

こちらのマンション買う以上はすみふさんには頑張っていただきたい。笑
大山も450万／坪ぐらいで販売しているらしく、上板橋タワマンはＰ店あるとはいえ駅ほぼ直結なので同程度での価格での販売に期待。

>>118 通りがかりさん

すみふ自ら期待しない方がいいと言ったんですか？

>>123 マンション比較中さん
大山の値段はまだ出てないのでは

パチンコ屋がタワマンに入るケース、たまにあるね
テナントとして入るのか、そもそも権利者なのかの違いはあるけど
まああらかじめ明らかにされているのはいいことだ、店の方は当然その権利があるんだし
選ぶ側も判断しやすい

>>124 検討板ユーザーさん

問い合わせたのはすみふじゃなくて区役所か三井だと思いますよ。

>>127 さん

そんなことまで区役所に確認したとすると、区役所の職員は大変だ（笑

すみふに問い合わせたところ「上板橋の組合のパワーが強く、慎重にことを進めてるので商業施設のことはすみふも区役所も口外していない」と聞きました。P店の話はどこから聞いた話なんでしょうか

大山と上板橋だとそもそも大山の方が坪単価高いですからね。

地元の組合員の世間話って感じ？
たしかにパチンコ屋はあったものね

タワマンが建つあたりに、パチンコガーデンが出店予定地ですって看板は出てますよね。
それがタワマンの後ろあたりだといいなと思ってたんですが。

パチンコ屋になるとしたら、
皆さん本物件の購入をやめるのでしょうか…？

>>129 マンコミュファンさん
すみふに聞いても答えないと思います
タワマンが高く売れないと困りますし
未定としらを切って販売しそうです

>>133 通りがかりさん
自分のマンションの1階にPチンコ屋が出来て、その近くで子どもを遊ばせたいと思うかどうか。

>>132 マンション検討中さん
今回の再開発はビル3棟の建設と駅前広場だったと思うので
その建設地に看板があるということは…ほぼ確定では…
そもそも駅前に出来ること自体嬉しくないですよね

入居決めた後にテナントでパチンコ屋が決まるというケースもあるわけで

駅前のパチ屋の存在が、この物件の購入をやめるほど影響すると思えないな
そこ考え始めたら板橋区そのものを外して検討した方が良いと思うし、
武蔵小杉みたいなところにだって、駅前パチ屋はあるからね。

まぁ、パチ屋の上階でも駅近に住みたい！って人ならこの情報は駅前でも少し安くなる可能性を示唆するので良かったですね。

>>134 eマンションさん
元々あったガーデンが入るのであれば、都再法で正式な権利をもって入居になるので、参加組合員であるすみふが販売時に伝えないのはNGかと。
店舗取得者が第三者のP店を入居させるのであれば、伝える義務はないですけどね。
でも132の方が仰られている通り、ガーデンが看板出しているのでほぼ間違いないのかと。

>>138 検討板ユーザーさん
私的にもそう思いますね。住んでるマンションの前にパチ屋ができるのは嫌ですけど、同じ南口でもマンションとは逆側ですし、こちらには影響ないでしょうし。
駅前タマワンしかもすみふとなれば、高値になるでしょうから、こちらにとっては得が大きいです。

上板橋の再開発板で討論すればいいのに。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669514/

抽選ないといいですね。。

>>141 匿名さん

マンション検討するのに周辺環境も気になるでしょ。

>>142 匿名さん

モデルルーム行ってきましたが、ルーバル付は抽選になりそうでした

>>144 通りがかりさん
営業さんに聞いた感じ、チラホラ抽選になりそうな部屋があるみたいです。何だかんだ価格帯とか考えると人気あるだなぁ…。

安いですからね。上板橋は再開発も控えているから買うなら今がチャンスですよ。

今期の販売は無いようですが、
東南東向きの棟も良さそうだなぁと。

抽選になりそうな部屋はあらかじめ営業さんから伝えられ調整されたりするのでしょうか。

>>148
マンション・戸建てを購入したことある経験者ですが、教えてくれるかは担当の営業さんによるかと思います。
自分の場合はどのくらいの成約数や希望数があるかということは教えてもらえました。
何件くらい問い合わせがありますとか、この部屋を希望している方は今のところ居ないということを
教えてもらいました。不動産によっては教えてくれないところもあるかもしれませんが。

要望書が出るタイミングまでは教えてくれないと思います。人気のない部屋は価格調整入りますので最終的な倍率は流動的であることが多いです。

>>150 匿名さん
私は営業の方から希望者と問い合わせの数を考えると、ループバルコニー付や各間取りの中層、高層は倍率が結構つくお部屋も出そうと教えてくれました。私は景色とか求めていないので、できるだけ抽選を避けれそうなところで考えてます。(地味に1階の出入りできるのは便利だなというところで1階も視野に入れようかなと。)

>>146 匿名さん
坪370程度で買えるマンションとしては再開発の伸び代はあるし、駅6分で池袋へのアクセスもいい。路線の違いはあれど、プラウドシティ小竹向原が坪470で今回も上々の売れ行きだったのを考えると、今の市況だと相対的には優しい価格に感じますね。都内各所には池袋から乗り換えが必要ですけど、それでも再開発をひかえた23区内駅近ですからね…。

>>151
私も同じような感じでした。角部屋、ルーフ、5階以上は混み合うようです。
我が家も何とか抽選を避けられるところでと考えています！

>>151 検討板ユーザーさん
次期以降値上げしてくるかも…と思うと無抽選狙いたいですよね。私の方では高層階は希望者少ないから狙い目と言われました。日々状況は変わっているのかもしれませんね。月末までにモデルルームに行って再度打ち合わせされますか？

皆さん部屋価格の1割の手付金を満額払える方ばかりなんでしょうか…
恥ずかしながら最近やっと貯金が出来てきたので満額難しそうです…。

>>155 ご近所さん
満額支払い可能です。
1割はマストだと思っておりました…
支払わなくても契約できるのですか？

>>155 ご近所さん
欲しいお部屋があるなら営業の方に相談されてみてはいかがでしょうか。手付金が低いと向こうとしては嫌がる(断られる)というのはあると思います。少なくとも一期とかで手付金5％以下でいいっていうのはあまり聞いたことないです。

>>153 匿名さん
151です。営業の方も次期以降は値上げの可能性が高い、次期以降の70㎡のお部屋は今回の72㎡と同程度になるかもと言われました。大山の住友の価格がでると一気にその流れが加速しそうな気がします。抽選避けるならある程度幅広く考えるしかなさそうですね。

>>154 マンション検討中さん
151です。状況は変わっていくでしょうね。私はお部屋決めていて、ローン審査も終わってるので当分モデルルームは行かない予定です。次期の値上げはほぼ確実な感じが営業さんの言葉から感じたので、極力抽選は避けるのが吉なのかなと。ある程度範囲は広めに考えてます。私的には陽当たりにそこまで差は感じないですし、低層～予算の収まる範囲で考えてます。最悪、抽選になって外れた時のことも一応考えてます汗

>>160 検討板ユーザーさん
私は抽選→落選続きで結果1年くらい買えなかった間に相場も上がって…っていうのを味わったので、今度こそはと。ハルミに落ち続けた結果ではあるので自業自得ですが。

>>161 評判気になるさん
1階～9階まである所なら可能な限り考えた方がいいですね。眺望＋陽当たりなら5階～9階で複数の間取りが検討できればいいですよね。検討住戸アンケートは第二希望までしか出せないですが、確実に当選狙うなら第三、第四候補とかも考えた方がいいですよ。

>>162 検討板ユーザーさん
オンラインの商談しか受けてないんですが、アンケートは来場しなくても出せますか？オンラインで話聞いていいなと思ったものの、遠方なのでその辺りが気になりました。

>>163 名無しさん
どうなんでしょう…。営業さんに聞いてみるしかないと思います。ただ、来場もしてない(営業さんからいうと直接会ってもいない)状態でアンケートを受け取るっていうのは営業さんは嫌だろうなと思います。近くに住んでてマンションの現地も実際に見に行ってるならいいのかもしれませんが。

>>164 検討板ユーザーさん
遠方に住んでるため、オンラインの商談だけでモデルルームとマンションの場所は足を運んで見に行ってはいないです。営業さんが嫌がるというのはどういう理由ですか？

>>165 名無しさん
私は営業さんからアンケートは販売するお部屋を決める時の参考にすると聞いています。そう考えると単純な話ですが、場所を見てない、モデルルームで広さを確認してない、直接会ったこともない人のアンケートって参考にするのか？と考えると参考にはしないだろうなと。参考にならないアンケートとか営業の方からしたら受け取ったところで無駄でしょうし、検討度合いが高いなら遠方だろうがモデルルームに行ったり、マンションの場所を実際に見に行くよね…と私が営業さんの立場なら考えます。(まともな営業さんなら、あやふやな(あくまで私的な意見なので答えになるかはわかりませんが、信頼性に欠ける)人のアンケートは受け取らないと思います。)

>>166 検討板ユーザーさん
なるほど、そこまで考えがいってませんでした。営業さんからはGoogleマップとかではなく、実際に場所とモデルルームで部屋の広さを確認して、それでいいと思ったらローンの審査とアンケート提出しましょうと言われたのを思い出しました笑。たしかにまともな営業さんならそういうスムーズな手順で提案してくれますよね。

>>167 名無しさん
今まで何件かモデルルームに行ってますが、色んな営業の方がいます。強引だったり理論立てて話せなかったり、こちらの検討度合いや状況に沿ってくれない営業さんもいますが、名無しさんの担当をされた営業の方はとてもいい営業さんの部類だと思います。私の担当の方と言ってること同じなので、同じ方かもしれません。

>>168 検討板ユーザーさん
同じかもしれないですね！ちなみにTさんです。

>>160 検討板ユーザーさん
確かにこちらの物件は1～9階まで比較的満遍なく陽当たりがありますし、私も広範囲で検討しております。現時点での人気度合いは出ているものの、実際の申し込みが何倍であるかは蓋を開けてみるまで分からないのがもどかしいですよね。本気で欲しくて多少の妥協をしながらも前向きに検討している方が報われますように涙

>>169 名無しさん
多分同じですが、イニシャルでも名前出さない方がいいかもです！

なんだか抽選のお部屋が多くなりそうな感じ。2028年のタワマンとか再開発の面で残債割れを避けるというか、都心部の価格は厳しいけど、手堅く考える人には良いですもんね…。

検討中のものですが、大山と上板橋で悩んでいます
みなさんがこちらにしようと思っている理由を参考までに教えてもらえませんか？

>>173 マンション検討中さん
どちらも将来的な残債割れは低いと考えましたが、大山は商店街など便利な面も感じましたが、借地権関連の物件が多かったこと、住友さんの物件がかなり高く感じたこと、準急が止まらないことが気になりました。それで上板橋の建物が建つ場所を見て、陽当たりや周囲の建物と距離が取れている点、駅も近い範囲、再開発で後に住友さんのタワマンと聞いて、資産性にも問題はないように感じました。価格も一回り住友さんから聞いた話より安いですし。

>>173 マンション検討中さん
子育ての観点から75平米以上欲しかったのと、上板橋もいずれ再開発が進むので資産性の観点から悪くないと思ったのが理由です。予算制約がなく、アクセスや周辺環境を優先するなら大山も良いとは思いました

池袋アクセスの西武池袋線や地下鉄沿線も含めて情報収集していますが、ここの第一期はやはりお買い得そうですね。
23区内である程度条件よい物件（駅徒歩10分未満など）は軒並み坪４００万円を超えてきそうです。。。

大山
住友、高い（予想ですが）
ジオ、定借ってどうなの
バウス、駅距離や価格帯でここと重なるかも？
くらいの感じで一応見比べてます
大山住友と正面比較すべきはやはり、こちらも再開発タワーになるのでしょうね。
大山は各停のみ駅ですが、そもそも池袋から中板橋まで追い抜き設備がないので、通過待ちが無いのはいいなと思います。
東武練馬の見学に行った時は中板橋、上板橋と通過待ちがあり、体感かなり長く感じました。

池袋までの距離、商業利便性も大山に軍配があるように思います(上板橋再開発タワーは1階がパチンコ屋さんという噂ですし…)ただ、現状めぼしい物件が大山にないのでこちらを検討中です。

>>178 名無しさん
それ言っちゃうと大山は上板橋よりもパチンコやスロットのお店が多いのでダメですね汗

>>179 マンション検討中さん
そうなのですね、、
板橋区に地縁がなく再開発の規模感と期待度のみで比較しておりました。

大山がすみふタワーズかそれ以外かで見方が変わりそうです。72平米でここが約8300万、すみふタワーズはまだ正式価格出てないですが1億超えの見込みが高く、そもそも比較できない価格差。
ジオやバウスと比較するなら、間取りや立地、ブランドでここの方が良く見えます