パークホームズ上板橋ってどうですか？

抽選ないといいですね。。

>>141 匿名さん

マンション検討するのに周辺環境も気になるでしょ。

>>142 匿名さん

モデルルーム行ってきましたが、ルーバル付は抽選になりそうでした

>>144 通りがかりさん
営業さんに聞いた感じ、チラホラ抽選になりそうな部屋があるみたいです。何だかんだ価格帯とか考えると人気あるだなぁ…。

安いですからね。上板橋は再開発も控えているから買うなら今がチャンスですよ。

今期の販売は無いようですが、
東南東向きの棟も良さそうだなぁと。

抽選になりそうな部屋はあらかじめ営業さんから伝えられ調整されたりするのでしょうか。

>>148
マンション・戸建てを購入したことある経験者ですが、教えてくれるかは担当の営業さんによるかと思います。
自分の場合はどのくらいの成約数や希望数があるかということは教えてもらえました。
何件くらい問い合わせがありますとか、この部屋を希望している方は今のところ居ないということを
教えてもらいました。不動産によっては教えてくれないところもあるかもしれませんが。

要望書が出るタイミングまでは教えてくれないと思います。人気のない部屋は価格調整入りますので最終的な倍率は流動的であることが多いです。

>>150 匿名さん
私は営業の方から希望者と問い合わせの数を考えると、ループバルコニー付や各間取りの中層、高層は倍率が結構つくお部屋も出そうと教えてくれました。私は景色とか求めていないので、できるだけ抽選を避けれそうなところで考えてます。(地味に1階の出入りできるのは便利だなというところで1階も視野に入れようかなと。)

>>146 匿名さん
坪370程度で買えるマンションとしては再開発の伸び代はあるし、駅6分で池袋へのアクセスもいい。路線の違いはあれど、プラウドシティ小竹向原が坪470で今回も上々の売れ行きだったのを考えると、今の市況だと相対的には優しい価格に感じますね。都内各所には池袋から乗り換えが必要ですけど、それでも再開発をひかえた23区内駅近ですからね…。

>>151
私も同じような感じでした。角部屋、ルーフ、5階以上は混み合うようです。
我が家も何とか抽選を避けられるところでと考えています！

>>151 検討板ユーザーさん
次期以降値上げしてくるかも…と思うと無抽選狙いたいですよね。私の方では高層階は希望者少ないから狙い目と言われました。日々状況は変わっているのかもしれませんね。月末までにモデルルームに行って再度打ち合わせされますか？

皆さん部屋価格の1割の手付金を満額払える方ばかりなんでしょうか…
恥ずかしながら最近やっと貯金が出来てきたので満額難しそうです…。

>>155 ご近所さん
満額支払い可能です。
1割はマストだと思っておりました…
支払わなくても契約できるのですか？

>>155 ご近所さん
欲しいお部屋があるなら営業の方に相談されてみてはいかがでしょうか。手付金が低いと向こうとしては嫌がる(断られる)というのはあると思います。少なくとも一期とかで手付金5％以下でいいっていうのはあまり聞いたことないです。

>>153 匿名さん
151です。営業の方も次期以降は値上げの可能性が高い、次期以降の70㎡のお部屋は今回の72㎡と同程度になるかもと言われました。大山の住友の価格がでると一気にその流れが加速しそうな気がします。抽選避けるならある程度幅広く考えるしかなさそうですね。

>>154 マンション検討中さん
151です。状況は変わっていくでしょうね。私はお部屋決めていて、ローン審査も終わってるので当分モデルルームは行かない予定です。次期の値上げはほぼ確実な感じが営業さんの言葉から感じたので、極力抽選は避けるのが吉なのかなと。ある程度範囲は広めに考えてます。私的には陽当たりにそこまで差は感じないですし、低層～予算の収まる範囲で考えてます。最悪、抽選になって外れた時のことも一応考えてます汗

>>160 検討板ユーザーさん
私は抽選→落選続きで結果1年くらい買えなかった間に相場も上がって…っていうのを味わったので、今度こそはと。ハルミに落ち続けた結果ではあるので自業自得ですが。

>>161 評判気になるさん
1階～9階まである所なら可能な限り考えた方がいいですね。眺望＋陽当たりなら5階～9階で複数の間取りが検討できればいいですよね。検討住戸アンケートは第二希望までしか出せないですが、確実に当選狙うなら第三、第四候補とかも考えた方がいいですよ。

>>162 検討板ユーザーさん
オンラインの商談しか受けてないんですが、アンケートは来場しなくても出せますか？オンラインで話聞いていいなと思ったものの、遠方なのでその辺りが気になりました。

>>163 名無しさん
どうなんでしょう…。営業さんに聞いてみるしかないと思います。ただ、来場もしてない(営業さんからいうと直接会ってもいない)状態でアンケートを受け取るっていうのは営業さんは嫌だろうなと思います。近くに住んでてマンションの現地も実際に見に行ってるならいいのかもしれませんが。

>>164 検討板ユーザーさん
遠方に住んでるため、オンラインの商談だけでモデルルームとマンションの場所は足を運んで見に行ってはいないです。営業さんが嫌がるというのはどういう理由ですか？

>>165 名無しさん
私は営業さんからアンケートは販売するお部屋を決める時の参考にすると聞いています。そう考えると単純な話ですが、場所を見てない、モデルルームで広さを確認してない、直接会ったこともない人のアンケートって参考にするのか？と考えると参考にはしないだろうなと。参考にならないアンケートとか営業の方からしたら受け取ったところで無駄でしょうし、検討度合いが高いなら遠方だろうがモデルルームに行ったり、マンションの場所を実際に見に行くよね…と私が営業さんの立場なら考えます。(まともな営業さんなら、あやふやな(あくまで私的な意見なので答えになるかはわかりませんが、信頼性に欠ける)人のアンケートは受け取らないと思います。)

>>166 検討板ユーザーさん
なるほど、そこまで考えがいってませんでした。営業さんからはGoogleマップとかではなく、実際に場所とモデルルームで部屋の広さを確認して、それでいいと思ったらローンの審査とアンケート提出しましょうと言われたのを思い出しました笑。たしかにまともな営業さんならそういうスムーズな手順で提案してくれますよね。

>>167 名無しさん
今まで何件かモデルルームに行ってますが、色んな営業の方がいます。強引だったり理論立てて話せなかったり、こちらの検討度合いや状況に沿ってくれない営業さんもいますが、名無しさんの担当をされた営業の方はとてもいい営業さんの部類だと思います。私の担当の方と言ってること同じなので、同じ方かもしれません。

>>168 検討板ユーザーさん
同じかもしれないですね！ちなみにTさんです。

>>160 検討板ユーザーさん
確かにこちらの物件は1～9階まで比較的満遍なく陽当たりがありますし、私も広範囲で検討しております。現時点での人気度合いは出ているものの、実際の申し込みが何倍であるかは蓋を開けてみるまで分からないのがもどかしいですよね。本気で欲しくて多少の妥協をしながらも前向きに検討している方が報われますように涙

>>169 名無しさん
多分同じですが、イニシャルでも名前出さない方がいいかもです！

なんだか抽選のお部屋が多くなりそうな感じ。2028年のタワマンとか再開発の面で残債割れを避けるというか、都心部の価格は厳しいけど、手堅く考える人には良いですもんね…。

検討中のものですが、大山と上板橋で悩んでいます
みなさんがこちらにしようと思っている理由を参考までに教えてもらえませんか？

>>173 マンション検討中さん
どちらも将来的な残債割れは低いと考えましたが、大山は商店街など便利な面も感じましたが、借地権関連の物件が多かったこと、住友さんの物件がかなり高く感じたこと、準急が止まらないことが気になりました。それで上板橋の建物が建つ場所を見て、陽当たりや周囲の建物と距離が取れている点、駅も近い範囲、再開発で後に住友さんのタワマンと聞いて、資産性にも問題はないように感じました。価格も一回り住友さんから聞いた話より安いですし。

>>173 マンション検討中さん
子育ての観点から75平米以上欲しかったのと、上板橋もいずれ再開発が進むので資産性の観点から悪くないと思ったのが理由です。予算制約がなく、アクセスや周辺環境を優先するなら大山も良いとは思いました

池袋アクセスの西武池袋線や地下鉄沿線も含めて情報収集していますが、ここの第一期はやはりお買い得そうですね。
23区内である程度条件よい物件（駅徒歩10分未満など）は軒並み坪４００万円を超えてきそうです。。。

大山
住友、高い（予想ですが）
ジオ、定借ってどうなの
バウス、駅距離や価格帯でここと重なるかも？
くらいの感じで一応見比べてます
大山住友と正面比較すべきはやはり、こちらも再開発タワーになるのでしょうね。
大山は各停のみ駅ですが、そもそも池袋から中板橋まで追い抜き設備がないので、通過待ちが無いのはいいなと思います。
東武練馬の見学に行った時は中板橋、上板橋と通過待ちがあり、体感かなり長く感じました。

池袋までの距離、商業利便性も大山に軍配があるように思います(上板橋再開発タワーは1階がパチンコ屋さんという噂ですし…)ただ、現状めぼしい物件が大山にないのでこちらを検討中です。

>>178 名無しさん
それ言っちゃうと大山は上板橋よりもパチンコやスロットのお店が多いのでダメですね汗

>>179 マンション検討中さん
そうなのですね、、
板橋区に地縁がなく再開発の規模感と期待度のみで比較しておりました。

大山がすみふタワーズかそれ以外かで見方が変わりそうです。72平米でここが約8300万、すみふタワーズはまだ正式価格出てないですが1億超えの見込みが高く、そもそも比較できない価格差。
ジオやバウスと比較するなら、間取りや立地、ブランドでここの方が良く見えます

>>181 評判気になるさん
最終的には好みでいいと思いますが、現状で比較すると坪単価や駅距離、周辺環境を鑑みると、ここなのかなぁ…とは思いますね。

大山にはジオってのがあるんですね
見てみたら価格も立地も規模感も良さそう
借地権はよくわからないけど、10,20年なら残債割れはなさそう

借地権物件は所有権物件と比較すると、インフレ下においては資産価値の上昇が小さいらしいです。
レインズ見られる職種なのでいくつか中古の成約事例調べてみましたが、たしかにその傾向はありそうです。

10年以上前の借地権物件は割安の物件が多かったですが、世に借地権物件の存在が浸透してきたからか、最近の借地権物件はそこまでの割安感がないですね。
ちなみに地代や解体積立金の設定にもよりますが、借地権物件の価格は、所有権物件の80～90%ぐらいが目安です。

ジオ好調みたいですね
既に100戸供給済みとか…
定借とはいえ安いですもんね

>>185 マンコミュファンさん
冷静に考えると、定借ですからジオは安いかといわれれば、安くはないかと。そんなに安いならとっくに完売してるか予約取れないはずだけど、予約普通に取れるし。
(しかし、なんでこのスレでジオの話題？ジオの営業？)

>>186 マンコミュファンさん

同路線の再開発地域として、大山駅は比較対象になるでしょう。
まぁ近辺で価格が公開しているのはジオだけですし。価格発表が遅くなるほど、ジオにシフトする人は出でくるかもしれません。

既にMRなどで発表されてる住戸だとこちらのパークホームズの方が価格は高く、次期も値上げするようですね。ジオは定期借地権なので比較しづらいですが

>>187 検討板ユーザーさん
三井としては一定数がジオにシフトするならそれはそれで良いと考えてるんじゃないですかね。今の段階で値上げを考えてるってことは検討者減っても良いと考えてるってことですし。デベとしては抽選しなくて済むならその方がいいでしょうし。定借と所有権の違いがあるってのもありますし。モデルルームでもジオの話は出てきた記憶がないので、あまり競合として意識はしてなさそうです。住友の話は出てはきましたが。

>>189 評判気になるさん
意識していたとしても不利になるような話は必要以上に出さないと思います。私の時もそうでしたが、住友はもっと高いらしいです～と高単価な物件と比較してお安く見せようとしている感じはありました…

>>190 評判気になるさん
実際に大山の住友は坪500どころかそれ以上って話も出てますから、それを考えると都内23区、駅近、再開発決定してる、スーパーも何ヶ所かある、山手線のターミナル駅へのアクセスが良いメジャー7のマンション、それで坪370程度の所有権のマンションって考えると実際安いわけですが。

>>191 検討板ユーザーさん
確かに、そう言われるとそうですよね。小竹向原で坪470とかですし…氷川台のクリオも70㎡で8000以上でしたし…

>>192 評判気になるさん
それらは2路線利用可能ですのでアクセス力の違いがあり高くて当然な気もしますが…

>>193 マンコミュファンさん
その考えだと大山は上板橋と同じ東武だけなので、アクセス力では大山の優位性がなくなってしまいますね。アクセスが良くても双方とも駅前や買い物できるところは…って感じですし。有楽町線がマストならこちらは検討しないでしょうからね。坪単価が違いすぎるのもありますが。

>>194 マンション掲示板さん
194の書き込みをしたものです。双方とも駅前や買い物できるところな数は…っていうのは小竹向原と氷川台のことです。大山はハッピーロードあってすごく便利ですからね。

上板橋の優位性としては朝夕のラッシュが軽い点ですね。急行を使わずに池袋まで出られるのは意外と快適ですよ。

>>196 匿名さん
池袋から丸の内線ユーザーであれば、始発なので１～２本待てば座れるのも魅力ですよね。

>>196 匿名さん
その目線は考えたことがなかったです。有楽町線も使えれば便利は便利ですが、買い物は東武線側の方が便利と考えると、小竹向原や氷川台とは70平米で1000万以上の価格差あるわけですし、通勤はそう言う部分も妥協できるポイントになり得ますね。

向原は行政へのアクセスの悪さも気になります
役所や税務署、文化施設などが身近にあるのも良いですよね

>>193 マンコミュファンさん
どちらも池袋にでるわけだから、たいして変わらんのでは？

>>200 マンション検討中さん
有楽町線と副都心線で他のエリアにも乗り換えなしの直通で行けるということでは？
上板橋からだと池袋で必ず乗り換え発生しますからね。
その評価は人それぞれとは思いますが、一般的にはその価値の差はそれなりにあると思います。

>>201 坪単価比較中さん
トータルの価値の差が上に出てる70㎡1000万円以上の違いに価値があるなら氷川台や小竹向原を選べばいいし、そこに価値を見出せないのであれば、大山や上板橋も検討すればいいと言う感じですね。

>>201 坪単価比較中さん
丸の内やJRを使う者にとっては、逆に不便だよ。
混雑してて距離もあるし乗り換えが大変。

丸の内線ホームは東上線ホームのほぼ真下なので乗り換えはすぐですよ。JRも隣接してるので乗り換えしやすいです。

>>202 マンション検討中さん
えっ、そんなに差がありますか。都心への距離は大して変わらないのに。。。

>>205 マンション検討中さん
駅徒歩はほぼ変わりませんが、
標準設備のレベルには結構な差がありますよ
こちらもオプションで付けることは可能ですが。。

>>206 マンコミュファンさん
オプションつけまくったところで1000万の価格差があると、小竹向原以上にしても金額差はかなりありますね。

>>205 マンション検討中さん
プラウドシティ小竹向原の64㎡(2階)→8700万円台
パークホームズ上板橋の65㎡(2階)→7300万円台
標準の仕様に多少差があるとはいえ1400万違う汗

>>208 eマンションさん
まだ見学もしてないのですが、上板橋でもそんなに高いのですね…
私は資格なしでした

>>209 評判気になるさん
？？小竹向原との比較で安いのでは？

とうとう出そうだね。。。

小竹向原の方が都心寄りだし直通メリットあるのは分かるけど、それでも1000万の価格差は大きい。住環境的には上板橋も小竹向原もどちらも優れてます。

>>211 マンション検討中さん
マンマニ砲ですよね。。。
どうかどうか2期くらいからにして欲しいです。。

ローン審査がえらい混んでるようなので、マンマニ砲が来たとしても1期1次には間に合わないですね

とうとう出たね。。。

東向き棟と西向き棟に避難階段はありますか?　ないなら、地震でエキスパンションジョイントが切れた時に避難ができません。私なら南向き棟の一択です。

避難階段ありますよー

再開発あるといっても、上板橋だもんなー。多少予算上げて大山か悩んでいる。

上板橋は閑静な住宅街で、昔から人気の高い街ですよ。

上板橋はまとまった土地がなくて分譲マンションが全然供給されないんですよね。
駅10分未満だと5年に1物件ぐらいのペースなので、マンションで探している方の中では話題になりづらいですが、実は乗降者数も多くて住み良い町です。

1期から抽選祭りになりそうでしょうか。

>>221 口コミ知りたいさん
ルーバル付きと角部屋は抽選になりそうですが、祭りというほどではないかと。

皆さん本気でここ買うんですか？
数年前なら池袋も買える価格ですよ？
いま、本当に買いますか？

上板橋は立地が良いですからね。買いたい人多いと思いますよ。

>>223 検討板ユーザーさん
＞数年前なら池袋も買える価格ですよ？

数年後に池袋で買えるなら止めておくけど…（笑）

>>223 検討板ユーザーさん
おっ、すみふの営業さん降臨かなw
西池袋の高いですもんねw

>>223 検討板ユーザーさん
仕方ないよ、その数年前に買えなかったんだもん俺ら
面積が減ろうが、立地が悪かろうが、コストカットされてようが今ある物件から選ぶしかないのよ
今足踏みする理由はないんだ

>>227 マンコミュファンさん
確かにその通りですね。
223さんに『じゃあ、いつになったら池袋でその値段で必ず買える』のか教えて欲しいですけど、教えてくれないですもんね。

>>228 通りがかりさん
今買えますょ
池袋徒歩１０分
坪単価３５０万以下なり。

西池袋５（池袋駅） 7590万円
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_74061350/
by SUUMO

>>228 通りがかりさん

三井の営業さんお疲れ様っすww

当物件より竣工が早い桜川の告知を楽しみにしてます。
上層階から城北公園の四季が楽しめそうなんですけど。

>>229 通りがかりさん
狭小戸建、地面で割ったら坪500万越えか…
場所は良さそうだけど、
正直物件自体はショボくない？
マンション住みたいような人には住みづらいと思うよ
せめてマンション候補出したら？

戸建も良いと思うので、ライフスタイル次第で選んだら良いんじゃないですかね。

使いづらい間取りの駅近狭小戸建とか、
「家の中の不便」と「家の外の便」のセット買いじゃん…
ただの戸建と同じように評価したらバカを見る。
わかってて買うならまだしもさ。

上板橋は立地が良いと思うんですけどね。不動産はやはり立地が大事ですよ。

>>231 匿名さん
同じくです。再開発で駅までの道のりも綺麗になりますし、当物件より恩恵が大きいと思います。
こちらの方が申し込みが先なので悩みますねー。

マンションの値上がりが異常なので戸建てに割安感が出てるという話は聞くな。
マンション供給数は今後どんどん絞られるだろう(で安くはならない)から戸建てにシフトするのも１つの方法だね。

>>236 検討板ユーザーさん
パークホームズ練馬富士見台ステーションゲートみたいに竣工後販売になるのかな。
規模も富士見台と同じくらい？
川越街道の信号待ちがネックかな。

地元民からすると、東武東上線沿線ってのがとにかくストレス
これは想像をこえると思う

>>239 名無しさん
準急を狙って乗れば池袋1駅なので気になりませんわ

各駅停車でも駅間短いから池袋まですぐですよ。