プラウド二子玉川ってどうですか？

狭い部屋が多すぎて検討外だわ。１００平米以上の部屋がないとはどう言うこと？

旧住民への追加負担を抑える意味も？

「23区で100平米以上を買える人」が
わざわざこの立地（河川敷）の下層階を選ぶかどうかといったら…

>>37 検討板ユーザーさん
いや、ここはトップクラスに立地が良い訳じゃない・・・
駅近であるだけ。
私は玉堤通りを毎日子供に渡らせたくないし、台風来る度に心配したくない。
第二スカイハイツ時代も電車の騒音が凄まじい場所だと思いましたが、
まさか駅の方にルーバルを向けるとはね・・・

二子玉川でここより立地のよいマンションって、数えるほどしかないぞ。かなり希少な立地だよ。

>>かなり希少な立地だよ。

ただただ、ズレてる

>>46 匿名さん
立地がほんとに良いのかな？氾濫したらう◯こマンションって言われる希少な立地であることは間違いない。

気候変動を考慮して過去や今ではなく、将来の洪水リスクを考えた方が良い。

>>31 職人さん
今のマンションってほぼ土地代だからねぇ。
住み替えの人には1500万程度もらえば、100戸で15億。あとの30個で1.2億貰えば、40億。合わせて55 億。

建築費を坪130万で考えれば1500坪で20億。
販管費で5億割いて合わせて25億。
余裕で利益出そう。

P都立大学やP世田谷砧のほうが、まだ救いがある。

世の中には絶対二子玉川の駅近がいいって人がいくらでもいるからなぁ。
そう言う人にはハザードなんて馬に念仏よ。

スミフのマンション、入居後も完売していないけど。。。まさにフタコ駅近ですよね。

>53

すみふはいつものこと。

>>52 評判気になるさん

ここは玉川1丁目。せめて1階を選ぶ人は浸水深だけでも確認して購入した方がいいですよ。

と思いますが、ハザードなんて気にしない、聞く耳を持たない人が大勢いるそうなので、デべもニンマリかなｗ

>>56 さん
スーパードライホールの金色オブジェをここの一階に飾りたいですね

ハザードで言えば、湾岸の液状化リスクのあるような土地の方が危険ですよ。二子玉川はかなり安全性の高い土地です。

水害の影響を受けるのは１階だけではない。エレベーターや共用廊下が浸水して、補修費用を保険で賄えなかったら管理組合で補填することになる。

>>二子玉川はかなり安全性の高い土地です。

アノ台風１９号で水害受けた物件、ご存じないの？　

>>59 匿名さん
でも水害が必ず起きるとも限らないから期待値としてはそんな高くないかも。

さてスミフなんだが、あんだけ竣工から時間経過してて、新築扱いはやめて欲しいよなぁ。

分譲当時ソッカンだったプラウドのタワマンだって、いま中古で出しても売れないんだから。結局、ショッピングで来ても、住まうところとして、二子玉川を高く評価していないって側面もあるから。ディアナコートは若いカップルが目立ってたが…。

>>60 匿名さん
今後は関東でも線状降水帯が頻発するようになりますが河川の観測にはもってこいの場所です。

海抜の低いところはねえ…

>>62 評判気になるさん
売れないのは、買った額以上で売ろうとするからだろうなぁ。
下げればいいのに。
他のエリアと比較しても二子玉川の値上がり率は異常だよ。

高く売れないと、買い替えができないからでしょうね。気持ちはわかるけど、バブル相場便乗もいい加減にしないと。それにしても、東急沿線のマンション価格、天井しらずの高騰

>>66 匿名さん
つっても二子玉川はもう限界近いでしょ。
近隣の上野毛、桜新町、用賀と価格が開きすぎた。
利便性は確かにいいけど、地盤でこれらには劣るし、特に桜新町なんかだと鉄道利便性もさして変わらんしね。

加えてタワマンは人選ぶしね。

ところで双子の二子新地のマンションって〇〇二子多摩川が多くて工夫してんなぁって思う。

新地は玉川から目と鼻の先。ホームから見える近さで用賀よりよほど近いのに、川を隔てるだけで大きくブランドが落ちる無常。

二子玉川≧桜新町>用賀>上野毛

>>69 匿名さん

利便性としてはそうだけど、他の3つは地盤が全然違うからどっちがいいかは人による。
ま、他の3つは戸建てで住むべきエリアだとは思うけど。

二子玉川駅2分はかなり魅力的だと思いますが、価格が同じであればP都立大学の方を選びます。

>>他の3つは戸建てで住むべきエリアだとは思うけど

上野毛はともかく、桜新町、用賀はマンション供給のほうが多いぞ！　戸建ては、ピンキリエリア！

>>72 周辺住民さん

ま、駅付近はそうだね。
深沢/上用賀/岡本あたりは一種低層で戸建てエリアだけど、駅前ではないし、そんなこといったら二子玉川も瀬田があるしね。

何も知らない、気にしないアジア系外国人が買いそうな物件

マイナス要因はあるとしても駅からの近さが魅力的だよね
駅から近いと資産価値が下がらないし
駅から離れた戸建て地域はどこも寂れかかってるからね

>>75 匿名さん

駅近は洪水とかで一時的に下がってもすぐ相場に戻るんだよね。人間はリスクを過小評価したがるからな。

世田谷区に関して言えば、東急沿線の戸建て地域は出ればすぐ捌けるから全然寂れてないよ。
と言うか東急沿線は23区で最も戸建てに適したエリアだから人気集中するよね。

ちなみに東急沿線の外国人は品のいい欧米系やアフリカンが多いよ。

東横線＝田園調布≧目黒線＞大井町線＞＞＞その他
ですね（多摩川を越えないエリア限定）。
目黒線は武蔵小山がかなり抜けつつありますが。

>>77 マンション検討中さん

ちょっと何言ってるか分かんない

>>77 マンション検討中さん
田園調布じゃなくて田園都市線ですかね?
概ね同意ですが、代官山 >> 池尻である以上、東横線は田園都市線より頭一つ上でしょう。渋谷からの駅数で比較すると、綺麗に坪単価が田都より上ですし。
池上線が、浅草線直通だったらここに入りんできたのに、もったいない。

>>59 匿名さん
ここの震災リスクは高くない。都内は、湾岸とか地震で敷地が液状化したり半壊したりする方が遥かに可能性高いよ。

高くないが、低くはないってとこかな。相対的にやっぱり微妙。
田都/大井町線の世田谷エリアだと一番悪い。

>>79
すみません、田園都市線でした。笑
確かに東横線が横綱ですね。

この物件のネックはやはり地権者になりますよね。
距離は当然劣りますがハザード的にもディアナコート購入がベターでしたね。

>>81 さん

震災リスクはあるでしょ。地震で堤防決壊したら水没ですよ。

>>84 評判気になるさん
震災で湾岸の地盤の緩い土地が液状化する方が遥かに可能性高いですよね。

>>85 名無しさん
まあいつ起こるかわからん地震より年々確実に酷くなる豪雨災害のほうがリスクはあるな

というか湾岸と比較する意味がよくわからん。購入層かぶらんし。

普通の近隣の、上野毛、用賀、桜新町と比較して地盤が圧倒的に劣るのに一番高いから、選ぶ意味があんまりないよねってだけ。

お金が余って余ってしょうがないから地権者のために建替え費用を払ってあげてまで彼らより低層に住み文字通り見下されることでドM心が満足するマゾだけでしょ。

地権者ややこしい人が多かったら嫌だよな～知らんけど
1戸,2戸だったら問題ないけどさあ

ところがどっこい！
地権者がマジョリティという事実っ…！

自分の知ってる別の小規模マンションで地権者住戸（同じ一族）が6戸くらいあって何を決めるにしてもその一族にお伺いたてないといけないらしいわ
歴史の教科書に出てくるくらいの人の子孫たち

>>88 匿名さん
まあ坪300万円なら即購入してあげてもいいよ

>>92 匿名さん
坪300では港南とかの嫌悪施設エリアしか買えないですよ。坪700はする。

>>93 さん
じゃあいらない。「触らぬ神に祟りなし」ですよ。

>>93
港南の嫌悪施設エリアの駅歩20年で築20年のタワマンでも坪500くらいするよ。だからここも決して高くはない。

河川沿いは風水的には凶相。
線路沿いは風水的には凶相。
つまり、ダブルの恩恵を受けられる。

ここまで地権者住戸の割合が大きい物件てすごすぎる
自分なら地方の村にたった1人で引っ越すような感覚になるな

一般分譲組は肩身が狭くならないか。。。管理組合の総会で、重要案件を決議する際、一筋縄ではいかぬ心配も。

ここまでの地権者養分マンションを、私は他に知らぬ。

赤い看板の会社で働いてますが、あの多摩川の氾濫をみてるのでここを買う人はなかなか勇気があるなと思う。年１回の花火大会よりも、年数回くる台風や大雨の方が気がきじゃない。

>>102 匿名さん
それでも坪400切るなら買ってもいいよ

>>103 マンション掲示板さん
１階は坪200くらいでないと無理。

定借マンションよりリスキーかも、、、

瀬田の高台一等地で、水面下で進むマンション計画。待つの手も。

>>104 マンション検討中さん

抽選になること間違いなし

楽天と高島屋の社員が買ってくれるだろう

>>109 匿名さん
高層階のマンションに住んでいたとしても、浸水してしまうと電気、ガス、トイレなどの全てのライフラインが停止した状況で日生活しなければいけなくなります。

瀬田の新築のほうが、手堅いかと。ただし、とんてもない価格と聞いていますが。

瀬田は実質、二子玉川エリア。比較検討するのは、なんら不思議ではない。低地か、高級住宅街の高台かの違いだけ。

>>113 匿名さん

そうだね。むしろ瀬田こそが二子玉川の王だろうな。
地盤の良いあそこに住んで、二子玉川の利便性を享受するのが一番いい選択肢。
金があればw

駅ホームから建築中の様子が見えるがあまりにも至近でもはやホームの一部。
朝は電車のアナウンスで目覚め、夜は電車のアナウンスで眠る。東急鉄道ファンにはたまらない物件でおすすめしたい。

まあ、マイナス要因はあると思うよ
それでも徒歩2分の利便性が勝るのだよ
若い層は高台とか高級住宅街とか古臭い価値観は持ってません

古臭い価値観の「１１７ー買い替え検討中」さん、ぜひ、スミフを買ってあげてください、お好きな駅近ですよ！

若い層が買える値段にはならないような。。
ここがそうなるかは分からないが、ほぼ地権者住戸で占めるマンションは若い層が一番嫌であろう村社会になりかねないし。。。

>>117 買い替え検討中さん
徒歩二分でも地権者が多すぎるマンションは買えない

マンションの「老い」。建物も住民も“高齢化”したマンションの建て替え。圧倒的なマジョリティの旧住民と少数の新住民。人生観、経済観念も違いそう。

同じ「フタコ」駅近の建て替えマンションでも、こちらの住民の方は、いま仮住まい中の住宅費は“自腹”とか。事業を請け負うデべによって、対応は違うんですね。

プラウドタワー渋谷は、１３２戸のうち、非分譲住戸５８、広告募集対象外住戸３２。

同じ建て替え物件でも、渋谷と比較して。。。

>>115 マンション掲示板さん
湾岸埋立地と比べたら二子玉川の方が断然地盤良いですよ。埋立地の液状化エリアは震災で命の危険性すらあるから避けた方が良いです。

私はここ検討中ですね。駅も近い、環境もいい、それでいて少し疎外感あったほうが好きなタイプです。地権者が多いっても六本木ヒルズレジデンスB棟だってそうでしたよ。若い人は知らないからもしれませんが。

このエリア、人工地盤でかさ上げしたタワマン。裏をかえせば、そういう立地ってこと。

ネガやポジをいくら並べ立てても、売れた価格がその物件の今と将来的なリスクも織り込んだその時点の価値（ニーズ）ということ。買う人（買える人）が買い、買わない人（買えない人）は買わなければいい。
地盤についてはライズ建設時の地盤調査では、この辺りは杭を深く打つ必要がないほど岩盤が地表に近く安定しているとのこと。

さて、“前科”の水害は防げますかねw

>>116 マンション検討中さん
とにかく二子玉川のホームにまず行ってください。
行けば分かるさ

実は耐震性について二子玉川は相当いい。世田谷でも一番いいくらい。
耐震性と水害耐性は完全相関しない。
耐震性は最高水害耐性は最悪というロケーション。

近隣の駅在住のオレによる二子玉川評価(5点満点)

耐震性:5 地層の関係で表層増幅率はかなり低い
耐水害性:0 言わずもがな
交通:4 田都/大井町の2路線かつ急行停車は相当便利。その辺の山手線内のメトロ/JRの駅よりほど便利。首都高も環八も近い
商業:4 一通り充実しているが、基本的に高い。しかし網羅性と蔦屋書店の蔵書数は素晴らしい。意外に銀行は少ない。
住環境:5 駅周辺も高台も、閑静で整っている。無電柱化された駅周辺は特に美しい。
晴れた日に地下鉄抜けて二子玉川の駅から一気に視界が抜けるのは圧巻。
太陽が反射された水面がとても美しい。
子どもが遊べる場所もたくさんある。

というわけで、水害以外は完璧だな。うん。でも高いw
だから1-2駅、田都/大井町の世田谷寄りの駅を選ぶ方がおすすめではある。

二子玉川ライズタワー分譲時のマンコミュの検討版では、地盤をめぐるネガ・ポジの議論の応酬がにぎやかだった。また不毛な論争が始まったかという印象。
それにしても、駅近なら、もっとデべも凝ったものを造ると思ってたが。。。高齢者が多く、建て替え合意が難産だったせいもあるのか。

Ｐ都立大、Ｐ世田谷砧もそうだけど、いまのご時世、グレードの高さは求めづらい。

絶対買いたい、絶対買わない。まさに水と油のように、賛否の意見がはっきりした典型的物件。

>>132 マンション比較中さん
銀行は少ない？メガバン全部揃っていて何の不足があるんだ？
あっ、近隣の駅には住んでいるけど二子玉川の事知らない人か(笑)

へー。全部あるんだ。三井住友とかローンプラザしかないとおもてた。
ま、メガバンの件は訂正で。どちらにせよ採点はかわらない。

あ、一個だけ、場所も環境もいいけど136みたいに性格悪い人間は多いかもね。
マツコが番組で取り上げてたけど。

めちゃくちゃ立地良いですね。相当高くなりそう。

>>139 匿名さん
くっそ駅アナウンスうるさいそ

この辺りを走る鉄道系不動産屋のイメージ作りに忖度してハザードが軽視されてるよね
実際は都内で1番リスク高いのにオシャレな街のイメージに作られてる