（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

>>200 匿名さん

皇居が東京、日本の中心でしょう。今どき、東京タワーが中心と言っているかたは、地方からのお上りさんかな？

>>195 匿名さん

田舎っぺ的な発想で、珈琲を吹いたw

>>200 匿名さん

東京タワー周辺を基準に考える田舎者、つまりは成金、イコールいつかは落ちぶれるだろうにわか小金持ち。真の富裕層は番町に住む大金持ち。

東京タワーの南側には、
主要な施設は何もないやろ。

リニア中央新幹線 品川駅

>>174 匿名さん 1日前

品川区や新宿区がいまいちパッとしないのはマンションが高くない地域が多いので平均するとそんなところで落ち着くんだろうね。

目黒区にかわされた文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
小石川3丁目4丁目あたりでぼちぼち坪四百越えが出ているので坪単価300台後半はすでに超えていると考えるのが妥当だろう。

ここは多分坪400台平均はほぼ確実で、港区の物件と大して変わらない値段がつくんじゃないかな。

> 文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
気のせいです。それは願望ですね。

>>206 匿名さん
坪400？そんなに安いわけないでしょう。
最低でも坪600後半～700ですよ。

>>206 匿名さん

いま、文京区でさえも坪400万ってあり得ない気がするけど、気のせいかな？

東京の中心は人によって解釈は違いますが、現在の東京の最も大きな渦の中心の一つが東京タワーでしょうね。

比べてしまうのは良くありませんが、中央線北側に目を向けると少しかわいそうというかなんだか暗い気持ちになってしまいますね。

>>210 匿名さん

おまえさんは田舎者に認定だ。

線路北の都心コンプレックス爆発、って感じの流れがとまりませんなあ

>>212 匿名さん

大人をなめるなよ、お子ちゃまは。

文京区民は東京が羨ましいんかな。

>>214 検討板ユーザーさん

じゃあさ、山手線も中央線も外側にある目白に高級住宅街があるのは、どう説明する？　牛臭い田舎者は歩けないだろうけどな。

牛臭いって、、、中央線外側にはフンでも落ちてるんですか？

たしかに小石川には世界最大級の場外馬券売り場がありますが、、、

>>216 eマンションさん

うるせーよ！　人間のクズが。お前は社会のダニだよ

東京を知らない田舎もんが。文京区に住めないんだろ。とっとと消えろ！

場外馬券売り場があるのは文京区後楽では？

小石川には日建ハウジングシステムの設計による大型工作物があります。

建築物として供されることなく解体・撤去されることが決まっているようです。

馬券場？小石川でもどっちでもいいよ
近所だし変わらんよ

オフト後楽園は壊されてウィンズの中にハウス！ってなったのは5年前。
場外馬券売り場はビルの中になって、だいぶきれいになった。最近はアプリで馬券が買えるしレースの動画も見れる。場外馬券売り場はスマホもパソコンも使えない老人しかいない、いずれ無くなる、パチンコ屋が文京区から消えたように。

>>221 匿名さん

ガラケーしか持っていないお年寄りもいるからね笑　スーパーやコンビニでも、SuicaやQR決済を使わないから、いまだに小銭を使うお年寄りは迷惑極まりないよね。スマホを持たない理由が分からない。

東京ドームの跡地もマンションになる可能性が高いらしい

パークコート後楽園ザ・タワー？

東京ドーム跡地は三井不動産の持ち物ですが、
それを三井不動産レジデンシャルに売却するということでしょうか？

他のスレでドームシティの再開発で超高級マンション（分譲）が建つとの願望が書かれていますが、それはないと思いますよ。現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益を得ているのに、わざわざその仕組みを手放すとは思えない。

すみふがマンション分譲で殿様商売を続けていられるのは、賃貸オフィスをたくさん所有していて、そこからの安定収入があるから。三井、三菱もそれを参考にしているはずです。

東京ドーム跡地は第二の麻布台ヒルズじゃないですかね。高さ制限もなく地盤も良いので可能性高そう。

麻布台ヒルズの中身は知りませんが、ドームシティの再開発は子供が喜ぶ再開発になると思いますよ。現にそれで集客できているので（大人向けだけだと集約できないかも）、わざわざ路線変更しないと思います。

>>226 匿名さん
＞現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益

ROA低すぎだったんだよ

ヒルズは森ビルですよ。


笑

>>229 マンコミュファンさん
だから低すぎるROAに目を付けて、それを改善するのでは？

そもそも、
(株)東京ドームが
ROAの低さで外資にイチャモンつけられ、
三井不動産になきついて
ホワイトナイトに
なってもらったわけやしな。

客入りがよくて賑わってれば優良経営って短絡的に思い込んじゃう人、多いよね
なんで買収されたか、232さんが書いてくれたこと、よく理解してくださいね
良いお年を

どうも話が合わんね、ROAが低いことは知っているし（買収の原因となった）、そのこと自体否定していないのに。読解力が？ですな

要するにマンションにして土地の一部を切り売りして資産を縮小しちゃえばROAが改善すると言いたいんだよね。そりゃ見かけ上ROAは改善するのかもしれないが、PBRが悪くなるので株価にマイナスの影響がありますよ。

コロナが五類となり社会の状況は一変し、三井不動産が買収したあとのリニューアルの効果もあって東京ドームシティ単体での収益は上がっていると思いますよ。だからこそマンションにして売るなんてありえない。あるとすれば高級賃貸じゃないかな、ホテルライクなサービスを受けられるようなサービスアパートメントぐらいはやるかもしれない。

でっかい公園にしようぜ

もし東京ドームをすべてマンションにしてしまうと、1000人近くいる従業員が路頭に迷いますね。

単に（もっともっと）稼げる施設に変えていくってことでしょう。

>>235 匿名さん
後出しジャンケンポイ！さん、よいお年を～～～w

質問をまとめると、三井不動産はここは分譲して手放してしまった方が長期保有するよりも儲かる、という考えなのでしょうか？

>>238 匿名さん
築地に持ってけばいいやん

>>240 匿名さん
常識で考えてそうだと思いませんかね。もし東京ドームシティを切り売りするとしましょう。あなたがもし後楽園に土地付き戸建てを持っていて、現にそこに住んでいたとして、売りますか？それが答えです。

>>242 匿名さん
「東京ドームシティを切り売りする」を前提とするなら「後楽園に土地付き戸建てを・・・売りますか？」という設問は成り立たないのでは？

>>243 名無しさん
ああ、ちょっと説明が必要ですね。
後楽園駅徒歩3分未満の戸建てって存在しているんですが、売らないでしょって話です。接道に難ありの物件もありますが。

ドームシティの敷地面積は13.3ha。ここに目一杯マンションを建てるとして、容積率900％（文京ガーデン）、販売対象0.7（レンダブル比）とすれば、販売できる床面積は
13.3ha（＝133,000㎡）×9×0.7＝83万7,900㎡

仮に平米単価250万円として、うち2割が利益になるとすれば、利益は
83万7,900㎡×250万円/㎡×0.2＝4,189.5億円

一方、（株）東京ドームの2023年3月期の営業利益は50億4100万円だから、上記マンション販売時の利益に到達するには83年かかるわけだ。

同期純利益は39.13億円、総資産は2,852億8400万円なので、ROAは39.13÷2,852.84＝1.4％。コロナ禍前は2%以上あったみたいだけど、そもそもROAは5％以上あるいは8％以上あるべしとされている。

ここでは5%を採用、ROAの計算に営業利益を使う（マンション販売との比較のため）とすれば、営業利益の目標は143憶円になる。これだとマンション販売時の利益に到達するのに29年となり、30年目以上の長い目で見ればマンション販売よりも現状の施設構成をベースにビジネスを続けた方がよいと判断できる。

３行で、お願いします。

>>245 匿名さん
まさか同じ商売を続けるとも限らんしな、机上の空論だと思う。東京ドームは遊園地に思い入れがあって、それを外せない制約があったように思う。三井不動産にはそれがない。

>>245 匿名さん
初夢ですか？
都市公園法のない世界を夢想したのですねwww

東京ドームシティは遊戯施設もだいぶ老朽化してるからなあ。少子化は続くし先細りビジネスなのは確か。大阪のエキスポランドみたいにテーマパークと商業施設を合わせた新しい施設に建て替える可能性もあるかもしれないが、投資も嵩むし東京のど真ん中でそれをするとは考えにくいな。

東京のど真ん中は東京タワー周辺地区です。

前社長がスポーツ・エンタメに注力したいみたいなことを言っていたから、基本は今の路線でいくんだと思う。もちろん、今風に作り替えると思うけど。

>>248
マンションなんかにするわけないだろ、という意図で書きましたが、読み取れませんでしたか。4行以上はつらかったかな？

東京タワーもちょっと離れてる。日本が民主主義国家であることを考えると、中心は国会議事堂かな。

>>251 匿名さん
成立可能性ないんだからマンションの採算試算なんて意味ないでしょ
新年から寝言は勘弁してねw

>>253 eマンションさん
いま揉めてる神宮は都市計画の変更で都市公園の区域が変わったんだよ。知ってた？

>>254 匿名さん
うん外苑がみそつけられたから後楽園でやるのはハードルがどーんと上がったよね

東京ドーム跡地はマンションでしょう。
目下資材高だの人件費高だの言い訳付けてますが、軒並み最高益。
しかも高く出過ぎないよう調整後の数字のはず。

地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。東京ドーム存続なんてさせてる場合じゃねぇんやで。
全部高級マンソンにしてぼろ儲けや。

>>255 eマンションさん
都市計画の変更の段階では、誰も気づきませんよ。外苑がそうだったから笑。そして建物の計画が公表されてから騒ぎ出す

後楽園かー。
都心からは離れてるけど敷地は広いよね、あそこ。
商業地域だし、マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね。

>>258 匿名さん
「商業地域だし」と
「マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね」
の因果関係が理解できないので解説お願いします
正月から理解力不足ですみません

ハルミではなく ブンキョフラッグじゃないかな？

> 地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。

3憶円で1万戸を売るのは相当ハードル高そうですね。ハルミフラッグの分譲分は4000戸強ですが、それくらい割安なら売れそうですが。

あと、細かい突っ込みで恐縮ですが、あなたが書きたかったのは正しくは、売り上げが3兆円、粗利益が1兆2000億円ですね。

後楽園は都心のど真ん中だし、再開発されればかなりの高値になりそう。

城北を都心とは言わないよ。
レインズが規定する都心5区にも文京区は入っていないよ。

都心５区って言っても港南みたいな汚物処理エリアも含まれるし、アドレスで見ないと意味がないよ。

アドレスで見ると中央線北だし都心から離れてるし、ますます不利になるよ。

小石川は住環境も良いし人気の高いアドレスですよ。

小石川ガーデンヒルズですかね。

ヒルズは高台で森ビルですね。ww

ここは低地の神田川沿いなのでリバーサイドの方がしっくりきません？

リバーサイド小石川東京

ドーム跡地専用スレができてますので、そちらに移動してくれませんか？
もちろんサッカー協会土地に直結する話題はウエルカムですが、ドーム跡地に特化した書込みはここにそぐわないと思います

>>270 口コミ知りたいさん
せめてスレタイとかリンク貼ってください。

>>271 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

東京ドーム跡地との一体再開発もあるかもしれない。

>>273 匿名さん
あらへんわ

ミッドタウン後楽園にパークコート本郷三丁目
三井の文京区に対する本気を感じる。

都心3キロ圏外にミッドタウンが欲しいとか話が変な方にズレていく原因は、文京区民の都心コンプレックスにあると思う。

水道橋は地価も高いし都心じゃないか？

激おこ文狂ちゃんまじカワヨ( ^ω^ )

とはいえ既にある所に上書きするよりも、なかった所に新たに作る方が伸びしろは大きい。おそらくここはパークコートになるだろうし、まだ改良の余地のある文京区に魅力を感じるデベロッパーは三井に限らず多いだろう。

>>279 匿名さん
専用スレができたので、ご移動ください

東京ドーム跡地再開発ってどうだべ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

＞おそらくここはパークコートになるだろうし


パークタワーだとお聞きしましたよ。

パークタワーを名乗るには、今どき低い気がしますね。パークホームズだったら笑うけど。

>>281 匿名さん
確かに担当が都市開発二部だしそれもあるかもなあ。パークコートになったら誰も買えなくなるという話もあるし。

>>282 匿名さん
>パークホームズだったら笑う
それでもヒルテラスをつけて差別化してくる可能性がありますよ

>>283 匿名さん
都市開発二部って何を担当する部署なんでしょうか。

パークホームズ小石川も高いと言われてたけどあっという間に完売したよね。

大阪もパークコートが出来るんだ！って大騒ぎして笑われてましたね（結局出来ず）。

文京区民と大阪民って似てますよ。

周りが見えずに自分のところだけ贔屓する性格が。

>>287 匿名さん
小石川にパークコートタワーができるときに、そんなはずはない、と頑張って反論して恥をかいたのをお忘れですか？決まったあとには高値を正当化するためだとか一生懸命言い訳してましたよね、覚えてますよ（笑

パークコートでもパークタワーでも、どちらでもいいじゃないですか。

平均の階高が3.4mなので（ロビー階とパラペットを含みますが）、まずまずのスペックになるのではないでしょうか。想像ですが、賃貸用の狭い住戸が幾分か設定されそうで、それゆえにパークコートを名乗らない、というのはありえそうですね。

文京ガーデンが大失敗に終わっちゃったからね。

ここは慎重にいかないとさ？

ここは住宅以外だと店舗1つだけなんでしょ。失敗のしようがないと思います。

文京ガーデン失敗の責任は地権者（か地権者から床を買った人）が負っていて、デベの懐はまったく痛んでいないはずですよ。デベは事業者そのものではなく事業協力者でしたから。

あ、店舗1つすらないのか。生活利便性がイマイチな地域なのに残念。

かなり上流の方で既に指摘済みだけど下駄履きが嫌いな人もいるからその辺は好みの問題だろうね。それに本郷三丁目や湯島、新御茶ノ水のワテラスなどそこそこの規模のスーパーが近隣にあって、もっと近くにはまいばすけっとのようなミニスーパーも数カ所あるので不便は言い過ぎ。

千代田区の方でも再開発や高さ制限の緩和に強硬に反対する人はワテラスやサクラテラスが失敗だと公言してますが、それはあなたの趣味に合わないだけでしょ(笑

>>295 匿名さん
それ、商業施設の中というより路面店だから関係ないような。

>>293 匿名さん
そうか。不便は言い過ぎなのか。一番近いのは湯島のサミットかな。まいばすの方が近そうだけど、信号を渡る必要がありますね。

>>289 匿名さん
地権者用に賃貸を設定する必要は今回ないですよね。

地権者がいないから逆に全戸を持ち家の分譲にするのは大変かもしれません。一方で、都心に近いので賃貸需要は大きいと思います。

仮に1戸平均70㎡としたら、販売戸数は、
3万2000㎡×0.7（販売面積）÷70㎡＝320戸
となり、かなりの戸数に。ひょっとしたら、パークコート小石川の販売戸数よりも多いかも。

>>299 匿名さん
売れそうですけどね

>>299 匿名さん
70平米3LDKだったら飛ぶように売れていくかと。
まあ全戸それという設定はないので、現実的には50平米ぐらいの2LDKとか1LDKも混じるので500戸以上販売されるでしょうね。白金ザスカイも千戸超えてましたが売れましたからねえ、高台でJR御茶ノ水駅が最寄りとなると結構強気の値段で完売するでしょうね。

>>304 匿名さん
飛ぶように売れる値段はバーゲン価格
そんな安値では売りませんよ
あなたがデベでもそうするでしょ

ここの丸一棟に加えて同時期に、本郷ハウス、宝生ハイツ、東急アルスなどの建て替えによる分譲分も加わるので、すごい戸数が供給されそうですね。春以降は利上げ局面になり、マンション販売には逆風になるんだが、どうなるのだろうか。

>>305 マンコミュファンさん
>そんな安値では売りませんよ
とはいえチャレンジングな売り出し価格でも粛々と売れていくのが文京区の3LDK、最近は家賃もすごいことになってますよ。1年もすると周辺相場が追い越してしまっていつのまにやらお手頃価格になっているという...

高いと思っても買うギリギリのところで
お値段をつけるのかしらね

いつぐらいから販売開始でしょうか

2年前ぐらい？

販売開始は着工後、基礎工事が終わったくらいからでしょうね。完成の2年くらい前でしょうか。

>>306 匿名さん
ル・サンクも忘れないであげて

ルサンクは販売計画どころか建設計画が明らかになっていないから忘れてしまうよね

「（仮称）文京区本郷三丁目計画」に関する公聴会の開催について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/kotyokai_bunky...

>>313 匿名さん
土日に現地で図書が見れるのはすごいな、結構人が集まるかも

坪750万以上は確定ですね。

>>315 マンション検討中さん
何か出ました？

工期長いなー
土日完全閉所なんかな？

>>317 評判気になるさん
今流行りの働き方改革ってやつだよね
年寄りの目からするとぬる過ぎて笑っちゃうが、そういえばあの頃一緒に働いていたあいつもこいつもみーんな若くして死んでいった。

https://www.to-gisi.com/magazine/78/doc03.pdf

>>318 匿名さん
皆さんの世代が劣悪な労働環境のもと自己犠牲で今の豊かな社会の基礎をつくってくださったと感謝しております。
あなた様はご健勝のようですが若い頃のダメージがお身体に蓄積していらっしゃるものと拝察します。
どうぞご自愛のうえ天寿をまっとうなさってください。

文京区だし、せいぜい坪500くらいじゃないかな。

キーチャンこと北澤選手とラモス選手が好きでした。マンションの壁一面に躍動感のある日本代表のモザイク画をお願いします。

>>321 検討板ユーザーさん
あなたのお部屋の中だけにしといてください

>>320 匿名さん

プラウドが600超なので坪500はありえないですね…

坪800ぐらいはすると思う。

平均は坪700～750万円かなと。
プレミアムで結構延ばしてきそうな気がします。

ペントハウスとか坪1000あるんじゃないですかね。東南角、特に高層階は同じぐらいついてもおかしくない、パークコート文京本郷ザタワーとかになったら絶対にそのレベルまで上がる投資家案件になるはず

ザ・豊海タワー マリン＆スカイ
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC03CGX0T00C24A4000000/

三井不動産ですね

坪700なら瞬間蒸発かもしれませんね。相当高くなるのでは？

隣接する湯島幼稚園と一体で再開発して、タダで育成室やこども園などを作ってもらえばいいのに。

>>327 匿名さん
タワマンの完成時期への影響について、三井不動産は「調査中」としている。

>>327 匿名さん
建築工学が専門の東京大学の神田順 名誉教授は、「本当に強度が不足しているという判断になれば、すでにコンクリートを入れた部分は一度取り壊すしかなく、計画どおりに施工するのは難しくなる」

>>330 匿名さん
ほんそれ、なんで文京区ってこう頭が固いかな。
ストレートに税金使って小学校の建て替えに莫大な税金を投入するかと思えば、十分な補助金を出さなかったために区内の特養の運営会社に逃げられるという大失態。金銭感覚がおかしいと思う。

子育て支援制度額ランキングを見ると、文京区はランキング圏外ですね。
治安が良いけれどぶっちぎりでいいと言うわけではなく、同じぐらいに安全な区は他にも多い。公園が少ないのが致命的。一方で狭い狭い小学校に小さな小さな校舎しか建てられない環境で、凝りに凝った校舎をプレミアム価格で建てる文京区。
https://news.mynavi.jp/article/20240221-2887876/

三井不動産、大変ですね

>>327 匿名さん
タワマンは要りません

>>336 匿名さん
窪町小学校の学区にタワマンを建てて下に大規模な育成室と小学校を作り、今窪町小学校のあるところには緑の公園を作りましょう。建設費はタワマンの売却益で相殺します。これからは共稼ぎが普通になるので育成室を増やす必要があります。

>>337 匿名さん
高層建築物は要らない

>>338 匿名さん
>高層建築物は要らない
広くてたくさんの生徒を受け入れられる区立小学校は欲しくないんですか？

窪町小学校は最近建て直したばかりだから、他の建て替え小学校の仮校舎として活用すればいいなと思う。

高い建物はいらないという感情論では、この圧倒的な区民の福祉厚生に役立つ施設の価値に傷ひとつつけられないだろう。あとは踏み出す勇気、それだけ。

文京小石川ヒルテラスが駅近高台(坂だが)そこそこ広い超絶立地だったけどパークホームズになったからなー。

隣接の湯島幼稚園は来年4月に移転し、幼稚園と一体化されていた湯島総合センターは地上11階地下2階、延べ床面積約11,000～12,000㎡、高さ約50～60mに建て替えられるようです。
既存の図書館や児童館などのほか、新たに屋内遊び場や民間飲食施設が想定されているとのこと。
マンション完成時に合わせるような工期で、マンションの資産価値向上に大いに役立つことが期待されているようです。

パークタワー本郷の販売はいつですか？
2025年明けたらすぐ？

文京区ですからね。
そこそこのタワマンでそこそこの価格で出てくると思いますよ。

パークタワー本郷、はよ

>>342 匿名さん

2026年入ってからやろ。23階程度で大した規模じゃないからね。