（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

内堀通り（環状１号）の外側

サッカー協会、宝生ハウス、本郷ハイツの中でパークコートはどこかな

紛争になっている宝生ハイツは着工までに５年はかかるでしょう。

これな

中央線の北と南じゃない？内外って意味が分からないよ。

>>186 名無しさん

中央線の内側、外側と言っている人は、脳神経外科で受診してもらったほうがいいレベルだよ。図形の認知機能がおかしいのかもしれない。

同感です

東京人同士なら、中央線外側で十分通じますよ 笑笑

京浜東北線外側
なら通じるかも。

神田川外側
古川外側
大門外側
明治通り外側

明治通り（環状５号）なら外側、内側と言って良い

かねやす外側

それ、江戸の外側、内側のはなしでは？

東京の中心は東京タワーなんだから、中央線内側っていったら自然と南側が連想される。

そもそも不動産って、中央線南側＋山手線内側、という誰でも知ってる鉄則があるわけだし。

>>195 匿名さん

東京の中心は皇居では？

東京タワーは、
都心の南端ラインである古川近くに
あるで。

ん。
皇居でメシ食ったり買い物したりするん？

現在評価は
皇居の2キロ北東と2キロ南西で
全然違うから、
令和の中心は大街区か。

東京の中心は東京タワー周辺 2kmくらいでしょうね

>>200 匿名さん

皇居が東京、日本の中心でしょう。今どき、東京タワーが中心と言っているかたは、地方からのお上りさんかな？

>>195 匿名さん

田舎っぺ的な発想で、珈琲を吹いたw

>>200 匿名さん

東京タワー周辺を基準に考える田舎者、つまりは成金、イコールいつかは落ちぶれるだろうにわか小金持ち。真の富裕層は番町に住む大金持ち。

東京タワーの南側には、
主要な施設は何もないやろ。

リニア中央新幹線 品川駅

>>174 匿名さん 1日前

品川区や新宿区がいまいちパッとしないのはマンションが高くない地域が多いので平均するとそんなところで落ち着くんだろうね。

目黒区にかわされた文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
小石川3丁目4丁目あたりでぼちぼち坪四百越えが出ているので坪単価300台後半はすでに超えていると考えるのが妥当だろう。

ここは多分坪400台平均はほぼ確実で、港区の物件と大して変わらない値段がつくんじゃないかな。

> 文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
気のせいです。それは願望ですね。

>>206 匿名さん
坪400？そんなに安いわけないでしょう。
最低でも坪600後半～700ですよ。

>>206 匿名さん

いま、文京区でさえも坪400万ってあり得ない気がするけど、気のせいかな？

東京の中心は人によって解釈は違いますが、現在の東京の最も大きな渦の中心の一つが東京タワーでしょうね。

比べてしまうのは良くありませんが、中央線北側に目を向けると少しかわいそうというかなんだか暗い気持ちになってしまいますね。

>>210 匿名さん

おまえさんは田舎者に認定だ。

線路北の都心コンプレックス爆発、って感じの流れがとまりませんなあ

>>212 匿名さん

大人をなめるなよ、お子ちゃまは。

文京区民は東京が羨ましいんかな。

>>214 検討板ユーザーさん

じゃあさ、山手線も中央線も外側にある目白に高級住宅街があるのは、どう説明する？　牛臭い田舎者は歩けないだろうけどな。

牛臭いって、、、中央線外側にはフンでも落ちてるんですか？

たしかに小石川には世界最大級の場外馬券売り場がありますが、、、

>>216 eマンションさん

うるせーよ！　人間のクズが。お前は社会のダニだよ

東京を知らない田舎もんが。文京区に住めないんだろ。とっとと消えろ！

場外馬券売り場があるのは文京区後楽では？

小石川には日建ハウジングシステムの設計による大型工作物があります。

建築物として供されることなく解体・撤去されることが決まっているようです。

馬券場？小石川でもどっちでもいいよ
近所だし変わらんよ

オフト後楽園は壊されてウィンズの中にハウス！ってなったのは5年前。
場外馬券売り場はビルの中になって、だいぶきれいになった。最近はアプリで馬券が買えるしレースの動画も見れる。場外馬券売り場はスマホもパソコンも使えない老人しかいない、いずれ無くなる、パチンコ屋が文京区から消えたように。

>>221 匿名さん

ガラケーしか持っていないお年寄りもいるからね笑　スーパーやコンビニでも、SuicaやQR決済を使わないから、いまだに小銭を使うお年寄りは迷惑極まりないよね。スマホを持たない理由が分からない。

東京ドームの跡地もマンションになる可能性が高いらしい

パークコート後楽園ザ・タワー？

東京ドーム跡地は三井不動産の持ち物ですが、
それを三井不動産レジデンシャルに売却するということでしょうか？

他のスレでドームシティの再開発で超高級マンション（分譲）が建つとの願望が書かれていますが、それはないと思いますよ。現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益を得ているのに、わざわざその仕組みを手放すとは思えない。

すみふがマンション分譲で殿様商売を続けていられるのは、賃貸オフィスをたくさん所有していて、そこからの安定収入があるから。三井、三菱もそれを参考にしているはずです。

東京ドーム跡地は第二の麻布台ヒルズじゃないですかね。高さ制限もなく地盤も良いので可能性高そう。

麻布台ヒルズの中身は知りませんが、ドームシティの再開発は子供が喜ぶ再開発になると思いますよ。現にそれで集客できているので（大人向けだけだと集約できないかも）、わざわざ路線変更しないと思います。

>>226 匿名さん
＞現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益

ROA低すぎだったんだよ

ヒルズは森ビルですよ。


笑

>>229 マンコミュファンさん
だから低すぎるROAに目を付けて、それを改善するのでは？

そもそも、
(株)東京ドームが
ROAの低さで外資にイチャモンつけられ、
三井不動産になきついて
ホワイトナイトに
なってもらったわけやしな。

客入りがよくて賑わってれば優良経営って短絡的に思い込んじゃう人、多いよね
なんで買収されたか、232さんが書いてくれたこと、よく理解してくださいね
良いお年を

どうも話が合わんね、ROAが低いことは知っているし（買収の原因となった）、そのこと自体否定していないのに。読解力が？ですな

要するにマンションにして土地の一部を切り売りして資産を縮小しちゃえばROAが改善すると言いたいんだよね。そりゃ見かけ上ROAは改善するのかもしれないが、PBRが悪くなるので株価にマイナスの影響がありますよ。

コロナが五類となり社会の状況は一変し、三井不動産が買収したあとのリニューアルの効果もあって東京ドームシティ単体での収益は上がっていると思いますよ。だからこそマンションにして売るなんてありえない。あるとすれば高級賃貸じゃないかな、ホテルライクなサービスを受けられるようなサービスアパートメントぐらいはやるかもしれない。

でっかい公園にしようぜ

もし東京ドームをすべてマンションにしてしまうと、1000人近くいる従業員が路頭に迷いますね。

単に（もっともっと）稼げる施設に変えていくってことでしょう。

>>235 匿名さん
後出しジャンケンポイ！さん、よいお年を～～～w

質問をまとめると、三井不動産はここは分譲して手放してしまった方が長期保有するよりも儲かる、という考えなのでしょうか？

>>238 匿名さん
築地に持ってけばいいやん

>>240 匿名さん
常識で考えてそうだと思いませんかね。もし東京ドームシティを切り売りするとしましょう。あなたがもし後楽園に土地付き戸建てを持っていて、現にそこに住んでいたとして、売りますか？それが答えです。

>>242 匿名さん
「東京ドームシティを切り売りする」を前提とするなら「後楽園に土地付き戸建てを・・・売りますか？」という設問は成り立たないのでは？

>>243 名無しさん
ああ、ちょっと説明が必要ですね。
後楽園駅徒歩3分未満の戸建てって存在しているんですが、売らないでしょって話です。接道に難ありの物件もありますが。

ドームシティの敷地面積は13.3ha。ここに目一杯マンションを建てるとして、容積率900％（文京ガーデン）、販売対象0.7（レンダブル比）とすれば、販売できる床面積は
13.3ha（＝133,000㎡）×9×0.7＝83万7,900㎡

仮に平米単価250万円として、うち2割が利益になるとすれば、利益は
83万7,900㎡×250万円/㎡×0.2＝4,189.5億円

一方、（株）東京ドームの2023年3月期の営業利益は50億4100万円だから、上記マンション販売時の利益に到達するには83年かかるわけだ。

同期純利益は39.13億円、総資産は2,852億8400万円なので、ROAは39.13÷2,852.84＝1.4％。コロナ禍前は2%以上あったみたいだけど、そもそもROAは5％以上あるいは8％以上あるべしとされている。

ここでは5%を採用、ROAの計算に営業利益を使う（マンション販売との比較のため）とすれば、営業利益の目標は143憶円になる。これだとマンション販売時の利益に到達するのに29年となり、30年目以上の長い目で見ればマンション販売よりも現状の施設構成をベースにビジネスを続けた方がよいと判断できる。

３行で、お願いします。

>>245 匿名さん
まさか同じ商売を続けるとも限らんしな、机上の空論だと思う。東京ドームは遊園地に思い入れがあって、それを外せない制約があったように思う。三井不動産にはそれがない。

>>245 匿名さん
初夢ですか？
都市公園法のない世界を夢想したのですねwww

東京ドームシティは遊戯施設もだいぶ老朽化してるからなあ。少子化は続くし先細りビジネスなのは確か。大阪のエキスポランドみたいにテーマパークと商業施設を合わせた新しい施設に建て替える可能性もあるかもしれないが、投資も嵩むし東京のど真ん中でそれをするとは考えにくいな。

東京のど真ん中は東京タワー周辺地区です。

前社長がスポーツ・エンタメに注力したいみたいなことを言っていたから、基本は今の路線でいくんだと思う。もちろん、今風に作り替えると思うけど。

>>248
マンションなんかにするわけないだろ、という意図で書きましたが、読み取れませんでしたか。4行以上はつらかったかな？

東京タワーもちょっと離れてる。日本が民主主義国家であることを考えると、中心は国会議事堂かな。

>>251 匿名さん
成立可能性ないんだからマンションの採算試算なんて意味ないでしょ
新年から寝言は勘弁してねw

>>253 eマンションさん
いま揉めてる神宮は都市計画の変更で都市公園の区域が変わったんだよ。知ってた？

>>254 匿名さん
うん外苑がみそつけられたから後楽園でやるのはハードルがどーんと上がったよね

東京ドーム跡地はマンションでしょう。
目下資材高だの人件費高だの言い訳付けてますが、軒並み最高益。
しかも高く出過ぎないよう調整後の数字のはず。

地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。東京ドーム存続なんてさせてる場合じゃねぇんやで。
全部高級マンソンにしてぼろ儲けや。

>>255 eマンションさん
都市計画の変更の段階では、誰も気づきませんよ。外苑がそうだったから笑。そして建物の計画が公表されてから騒ぎ出す

後楽園かー。
都心からは離れてるけど敷地は広いよね、あそこ。
商業地域だし、マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね。

>>258 匿名さん
「商業地域だし」と
「マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね」
の因果関係が理解できないので解説お願いします
正月から理解力不足ですみません

ハルミではなく ブンキョフラッグじゃないかな？

> 地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。

3憶円で1万戸を売るのは相当ハードル高そうですね。ハルミフラッグの分譲分は4000戸強ですが、それくらい割安なら売れそうですが。

あと、細かい突っ込みで恐縮ですが、あなたが書きたかったのは正しくは、売り上げが3兆円、粗利益が1兆2000億円ですね。

後楽園は都心のど真ん中だし、再開発されればかなりの高値になりそう。

城北を都心とは言わないよ。
レインズが規定する都心5区にも文京区は入っていないよ。

都心５区って言っても港南みたいな汚物処理エリアも含まれるし、アドレスで見ないと意味がないよ。

アドレスで見ると中央線北だし都心から離れてるし、ますます不利になるよ。

小石川は住環境も良いし人気の高いアドレスですよ。

小石川ガーデンヒルズですかね。

ヒルズは高台で森ビルですね。ww

ここは低地の神田川沿いなのでリバーサイドの方がしっくりきません？

リバーサイド小石川東京

ドーム跡地専用スレができてますので、そちらに移動してくれませんか？
もちろんサッカー協会土地に直結する話題はウエルカムですが、ドーム跡地に特化した書込みはここにそぐわないと思います

>>270 口コミ知りたいさん
せめてスレタイとかリンク貼ってください。

>>271 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

東京ドーム跡地との一体再開発もあるかもしれない。

>>273 匿名さん
あらへんわ

ミッドタウン後楽園にパークコート本郷三丁目
三井の文京区に対する本気を感じる。

都心3キロ圏外にミッドタウンが欲しいとか話が変な方にズレていく原因は、文京区民の都心コンプレックスにあると思う。

水道橋は地価も高いし都心じゃないか？

激おこ文狂ちゃんまじカワヨ( ^ω^ )

とはいえ既にある所に上書きするよりも、なかった所に新たに作る方が伸びしろは大きい。おそらくここはパークコートになるだろうし、まだ改良の余地のある文京区に魅力を感じるデベロッパーは三井に限らず多いだろう。

>>279 匿名さん
専用スレができたので、ご移動ください

東京ドーム跡地再開発ってどうだべ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

＞おそらくここはパークコートになるだろうし


パークタワーだとお聞きしましたよ。