ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスってどうですか？

スーパーによって置いてある商品が違ったりして楽しいですよね。

このあたりはわかりませんが、前にテレビでマルエツ特集をしていて、ピザやアイスなど、マルエツのPB商品をわざわざ買いに行ったことがあります。
オオゼキだったら肉とか……？
PB商品や安い商品、おいしい食品など、聞いたら行って買って試してみたくなります。

もう400じゃ買えない時代になっている
駅近は値崩れが遅い
都心部は土地がなく立石、新小岩、小岩等荒川以東に再開発の流れが来ている
ちょっとしたDINKSはもう都心マンション買えず、このまま一極集中も変わらないなら値崩れはしないだろうな

こちらのマンション残りあと何部屋くらいあるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

立地や住環境の素晴らしさなど、非常に魅力的な物件だと思うのですが、
購入を迷っている方の理由(デメリット)は何でしょうか。
やはり価格面が最大の要因だとは思いますが、その他要因を教えて頂ければと思います。

以下がぱっと思いつくものでしょうか…
・水害リスク
・都営新宿線の路線力

>>205 マンション比較中さん

街力というか商業が弱い
落ち着いてるといえば聞こえはいいが
総武線、特に新小岩あたりと比べると街は小さい
住むのが嫌な駅ではないけど、すごく好きになるとこでもないのに今の相場だから？個人的には。大規模再開発みたいな得たいのしれない期待もない

>>205 マンション比較中さん
水害で資産価値が毀損することはない。震災リスクを心配するなら液状化歴のあるような地盤の脆い土地に建つ古い物件の方が怖いと思う。

>>207 通りがかりさん

船堀には関係ないでしょ。3.11で液状化した豊洲とか有明とかは検討する気も無いので余計なお世話です。

そもそも、立地から選ぶ方が多いのでは？と思っていたのですが、そうでもないのかしら・・・
興味のない街は魅力も無いと感じるだろうし、住もうと思わないからマンションの検討もしないだろうなと。でも一応新築はチェック！っていう方々も多いのかしら。価値観は本当に人それぞれで面白いなと思います。
最寄り駅が徒歩3分で専有面積が広めなのはとても魅力的に感じます。問題は価格だと思うんですけど。どうなのかな。

>>209 匿名さん
確かに安すぎる価格なので心配になる気持ちはわかります

あと何部屋残っていますか？

こちらのマンションの坪単価がお分かりの方、教えてください。

坪400です

>>211 マンション検討中さん
全体の約1/3残っているそうです。
営業の方に本日教えていただきました。

>>213 匿名さん

ご回答ありがとうございます。
都内の新築なのでかなり高いと覚悟していましたが予想よりは低めでした。

>>214 eマンションさん
ありがとうございます。売れ残っている感じでしょうか。少しづつ販売する戦略でしょうか。
安めの部屋が残っているなら今さらですが欲しいなと思っています。

>>216 匿名さん
第3期としてこれから販売するそうなので、売れ残っているワケではないですね。
こちらの物件全体的に決してお安いとは言えない価格帯ですよね。

>>217 マンション検討中さん
平井と小岩のタワマンを見ていましたが、安めのルフォンを検討しています

>>218 匿名さん
平井、小岩のタワマンはそれぞれ坪単価おいくらくらいでしたか？

>>219 匿名さん
平井と小岩は大体450万でした。
ルフォンは坪400万程度ですので、割安ですよね。20階建てなのでタワマンといわれると微妙ですが。

205さんはルフォンの営業さんですか？
船堀駅から駅近で久々の大規模マンション、多くは南向きで商業区分の境目なので南側の抜け感が長く保たれる蓋然性が高い点、駅の逆サイドで再開発の可能性が高い点（船堀に大規模再開発がないと上で言ってる人いますが、本当に検討した人ならそんなことないが自明なので割愛）は魅力です。
一方で、高級感がないこと、外階段、そもそも都営新宿線沿線に将来性をあまり感じなかった、などで坪単価500くらいの他地域の新築物件を購入しました。
テールリスクとしては水害あるかもしれませんが、冷静にVaRを考えれば、中～高層階を検討している人には殆ど俎上に乗らないと思います。

販売価格が一番知りたいんですよね。。。

販売予定時期 11月中旬販売開始予定
販売予定戸数 7戸
販売予定価格 未定
間取り 3LDK・4LDK

管理費(月額) 19,700円～22,800円
修繕積立金(月額) 8,490円～9,840円
インターネット使用料(月額) 1,650円
管理準備金(引渡時一括) 35,400円～41,000円
修繕積立基金(引渡時一括) 637,000円～738,000円
前受管理費等2か月分(引渡時一括) 59,680円～68,580円

なぜ販売価格だけ「未定」？？

>>200 周辺住民さん　船堀に住んでたらたしかに小岩には行く理由はないですよね。交通的にも船堀から小岩は行きにくい。でも、小岩も船堀も飛行機新幹線ともに電車や高速バスなどのアクセスしやすい。さらに船堀は高速の入り口も近い。駅チカのわりにルフォン周りは車も走りやすいし、ぎゅうぎゅう感もない。近場にスーパーが4つ、ドラッグストアもデカいのあるし、医院もたくさん。スポーツジムや映画館もゴルフ練習場もあるし、学校は新しいし、これに歩いて区役所ができて、老後も近場でなんでもあるなら、多少値がはっても住んで満足はすると思う。

>>222 匿名さん価格は利回りがいま変動しまくりなので売る！って決めないと出せないのでしょう。
でも諸々別途料金で8000万はいくでしょう

8000万台だと、65平米か、70平米の低層階しか無理かなぁ

>>223 マンション検討中さん
小岩に行く理由がないと思うのはあなただけでは？

売れ残っている部屋で欲しい部屋があれば先着順で買えますか？
抽選ですか？

2期で話を聞いたときは残っている部屋の中からは先着で選べそうでしたけど、3期は売り出し少ないんでしたっけ？

三期はいつから開始ですか？

まだ販売中か分かりませんが最上階って夏暑くて冬寒いイメージだけどゼッチ効果によってそれが解消されたりしますか？

共用廊下側の部屋は、トキビルとNTTのせいで日当たりなさそうでしょうか？

まねきの湯の跡地に
コーナン　
https://edogawa.goguynet.jp/2024/11/11/conan/

>>232 eマンションさん
堀船みたいな感じの店舗になるのかな？

ホームセンターなかったので
良いでしょう

>>230 マンション検討中さん
同じエリアの最上階に住んでいますが、南西向きなので、冬はリビングには常時、陽が当たるので、日中は暖房が要りません。反面、夏場は暑いですが、どの道、エアコンはつけるので、気にならないです。冬、暖かいのは、最高ですよ。

ここは、一応高級マンションの造りなのでしょうか？
駅前だから価格も高いのはわかりますが、スペックも良いですか？
ルフォンシリーズはあまり聞いたことがなくて、どなたか教えてください

>>236 匿名さん
占有部の内装はスペック高いと思います。周辺のマンション(小岩プラウド/パークシティ、市川リーフシティ)でグレードアップしないといけないものがルフォンでは標準装備。(天然御影石の天板と側板、タッチレス水洗、玄関床タイル)。
お金で変えられない部分だと、共有部から占有部玄関まで顔パス認証で通過できるところは、エリア唯一かな？
共有部はパークシティや市川に比べると規模的にやや見劣りするものの、必要なものは揃っている印象で、イメージ図を見る限り高級さは感じます。
各階ゴミ置き場無し、外廊下はマイナスに映る人がいるかもしれない、というところです。

共用廊下側の寝室は、暗いでしょうか？
NTTデータとトキビルがかなり近いように思います。

確かに日は当たりにくそうな気がしますが、はっきりとは分からないですね。。

>>240 マンション検討中さん

ジェイグランはローレルコートと同じくらいだろ。大差ないよ

先日現地を見てきましたが、ほぼ上の方まで鉄筋が伸びてはいました。
部屋からは抜け感が良いのでしょうが、真隣により高いトキビルがあるので、外観的にはタワマン()という感じはせず目立つ感じもなかったですね

>>242 周辺住民さん

ルフォン購入者はタワマンが欲しくて買ったわけではないと思うので、外観のタワマンらしさが無いことは気にしていないのでは？（タワマン愛好者なら平井か小岩を買ってるはずですし）

それにしてもTOKIビルは古い（築30年くらい？）賃貸マンションだけど、今後入居する人は減らないんだろうか。
所有じゃないからあと10年くらい経ったら建替えとか話が出てきそうですね

ルフォンは立地と住環境が良いので、資産価値に期待できそうですね。

ここは、所謂総武線沿線に乱立している「ザ・タワマン」ではないですが、どのくらいRV期待できますかね？
区役所移転後の7年後にはＲＶ20％は期待できるかな？楽しみですね

何度か現地を見に行きましたが、ルフォンのすぐ隣にあるトキビルの巨大室外機（下が自転車置き場）の騒音が気になって購入は見送りました。
室外機は、常に動いているわけではなかったですが、時々、低音で動いてしばらくして止まり、また動いては止まりと繰り返していました。
窓を閉めていれば気にならない程度なのかもしれませんが、心地よい季節に窓を開けることを想定すると、特にＡ，Ｂ、Ｃタイプの廊下側の部屋では気になるのではないかなと思いました。ＮＴＴデータとの間で音が反響することを考えると、Ｄタイプよりも東側でも廊下側では響くのかもしれません。

あの室外機の音は日中だけだかなと思いますが・・・
で、２４７さまは、ローレルコートを買われたのでしょうか？