パークタワー向ヶ丘遊園ってどうですか？

>>49 マンション検討中さん
でも隣駅の登戸駅直結タワーはフルスペックの予定なんですよね。あえての差別化なのかなんなのか…

手洗いボウルが無かったり設備も怪しいしワイドスパンでも無いので、タワーにこだわりなければプラウド買ってしまうのが良さそう

>>48 eマンションさん

三井の公式HPのフロアマップだと塞がってるんですよね。
なので、構想段階ではあったにせよ、無くなったのかなと思います。

https://www.31sumai.com/mfr/F2005/commonspace.html

一般的にタワマンに求められるスペックは以下の3つ
1.内廊下
2.各階ゴミ置き場
3.免振　OR　制振

個人的には3はどうでもよい。
特に免振は、本当にやばい縦揺れの地震に無意味だから。
一方、１と２は必須。
なので、個人的にはここはタワマンではなく板マンという認識。

ただ、フルスペックのタワマンを遊園に作ったら、坪400オーバーとなって都内と逆転して売れないだろうし、プラウドのような板マンでも坪380になるのだがら、売り手にしたら極力仕様を落とした物件にせざるを得ないのは理解できる。
逆に、フルスペックの登戸のタワマン、いったいいくらで売るつもりなのか気になる。

>>54 匿名さん
管理面で24時間有人管理とコンシェルジュもあったらいいと思います。こちらはどうでしょうか。

>>54 匿名さん
タワマンスペックの拘りは人それぞれですよ。
私の優先順位は
1 免震もしくは免震と制振のハイブリッド型（制震は高層階はしっかり揺れるので）
2 タワマンなので当たり前ですが眺望と日当たり
3 各階ゴミ置き場
4 共用施設の充実度
5 駅距離or商業施設直結
6 内廊下（外廊下仕様でコストが下がるならむしろそちらで大歓迎）

ちなみに、さすがに首都圏では聞いたことありませんが、名古屋の野村のプラウドタワーなんて、ディスポーザーも無いのに各階ゴミ置き場も無いという酷い物件ありますよ。まあ内廊下ではありますが、いまだに完売されてませんね

>>54 匿名さん
個人的な定義はどうでもいいｗ

>>56 匿名さん
内廊下と各階ごみ置き場は有るか無いかが明白で分かりやすい基準だが、眺望は同じタワマンでも向きや階数によっても異なるし、日当たりなどというのは一般的にはタワマンの西や南向きは夏暑すぎて嫌われるケースが多い。
内廊下と各階ごみ置き場がタワマンスペックの基本で、それに加えて眺望や共用施設といった付加価値がどれだけついているのかが考慮されるのではないでしょうか。

>>58 匿名さん
タワーはただでさえ管理費が高くなりがちなのに内廊下と各階ゴミ捨て場がついてないとか選ぶ意味がないんだよね。共用施設はどうせそれほど利用頻度高くないから、管理費を抑えるために最低限に留めてもよいのだが。

現状の情報を整理した予想
・ディスポーザーはある
・各階ゴミ置き場はほぼ無い
・ほぼ外廊下
・コンシェルジュ多分いない
・管理費は現実的(400㎡/円は多分いかないぐらい)

>>60 匿名さん
流石に各階ゴミ置き場は期待したいけどなあ。
公式HPのフロアマップだと塞がってる、という書き込みがあるが、表現しきれていないだけなのではないかと思ってる。

外廊下のほぼ板マン形状のマンションなら管理費は300円台がいいなあ…

>>60 匿名さん

管理費単価の単位間違ってますよ。

【今後がっかりポイントとして挙げられそうなこと】

・中途半端にタワーにして容積率緩和を受けてしまったせいで、公開空地を設けなくてはいけなくなったこと
　→ 公開空地はマンションの土地なので、住民が維持管理、固定資産税の支払いをしなくてはいけないルール。公開空地は地域開放なので、地域住民が自由に出入りできる。近隣住民とトラブルが発生しがち。最近ではパークタワー勝どきでトラブルが起きている

・中途半端にハザードを気にしたせいで、地下に自走式駐車場にしなかったこと
　→アトラスタワーは自走式地下駐車場。自走式地下駐車場であれば雨にも濡れないし、維持管理費もほぼかからない。ここはタワーパーキングとなるため、余計な維持管理費がかかる。雨にも濡れる。

・店舗5区画
　→アトラスタワーでさえテナント誘致に苦戦しているのに、店舗5区画は本当に余計。近所にはオーケーストアもドラッグストアもあるのに、更に何を誘致するのか…維持管理費も余計にかかるし、このマンションでかかえる必要は全く無かった。

>>63 匿名さん

雨にも濡れるというのは、車が濡れるという意味ではなくて、マンションから車に乗る時、逆にマンションに帰ってきた時に雨に濡れるという意味。
誤解されそうだったので補足。

>>62 通りがかりさん

投稿直後に気づいたんですが、このサイトは修正できないので大目に見てください。

ちなみにこのぐらいの小規模マンションで各階ゴミ置き場付けたら、管理費は500円/㎡超えると思います…

>>63 匿名さん
ドレッセタワー新綱島で問題になっていた下駄部分のテナントに関する管理費用や修繕積立金を住民も負担することになるのかどうかも気になりますね。

タワマン謳っておきながら、各階ゴミ置き場が無いのは厳しいですね。自分は今は板状マンションですが、ディスポーザーあっても、やっぱりゴミを一階まで捨てに行くのにパジャマや寝癖のまま・・という訳にもいかず、何気に面倒です。

深夜を見計らって一度だけパジャマで捨てに行きましたが、大規模マンション故、やはり夜中でも犬の散歩帰りの方とエレベーターで鉢合わせになり気まずい思いをしてからは、絶対、ゴミ捨てだけの用事でもそこそこ身なりは整えるようにしています。

案外誰も気にしてないけどね

>66

本来下駄の管理費、修繕積立は下駄の所有者が負担するべき（区分所有法で”原則”所有割合に応じて負担と規定）なんだけど、三井は過去に下駄のある物件で管理費が高い理由を下駄がある分警備員を増やす必要があるなんて説明していたくらいだからありうるかもね。

>63

公開空地は防犯対策も管理組合の仕事になる。見落としがちだけどモデルルームできたら街灯と防犯カメラの設置状況も確認しておいた方がいい。不足していて、痴漢事件とかあったりすると管理組合の負担で追加設置する必要が生じる。

>64

別棟のタワーパーキングなら通路に屋根つけるくらいすればいいのにね。あと、車寄せも。

そもそも車寄せが無いんだよなあ
この時点で、色々と期待値下がる

公式サイトオープンしたけど、色々残念。せっかくの眺望なのに透明バルコニーが高層階でも限られるって・・

>>74 匿名さん

透明バルコニーは丸見えになるので、個人的にはすりガラスぐらいが好きです。

個人的にタワマンに必要と思うクオリティ
(必須)
各階ゴミ箱
車寄せ
浴室乾燥
食洗機
玄関前カメラ
二重床二重天井
ダブルソフトクローズ

(あれば嬉しい)
ディスポーザー
キッチンカウンター天然石

(なくてもいい)
ミストサウナ
床暖房
廊下タイル張り

>76

各階ごみ捨てでディスポーザーなしだと生ごみの臭いがすごいことに。

>75

三井ってバルコニーの手すりの上から見える位置に物干しつけちゃったりするからすりガラスでもアウトだったりする。

タワマンでなくても荷捌きスペースと子供用自転車置き場は必須かな。

荷捌きスペースがないと郵便や宅配の車が路駐に、子供用自転車置き場がないと玄関前に放置がでてくる。

>>78 匿名さん
個人的な感想ですが、洗濯物と室外機が全部丸見えでたくさん並んでると生活感がすごいので、上だけ見えてるくらいがちょうどいいです。

>>78 匿名さん
そう？高さ調整で上にもできるってだけで、高い位置で固定ってことはないと思いうけど。見えるのが嫌なら、低い位置にして使えばいいだけ。

>>76 評判気になるさん
個人的には、後から変更できるのは必須でないです。
食洗機やキッチン水栓などは後から簡単に変えられるし、必須ではないですかね。
使って便利なので、ディスポーザーと床暖房は必須ですかね。
あと、玄関前のカメラってない所が多くないですか？

>>82 通りがかりさん
玄関前カメラを必須にしてしまうと、選ぶ所が限られてしまうかなと

玄関前カメラは以前はデフォルトだったんだけど最近コストダウンで減っている。三井は以前は食器棚もデフォルトだったんだけどね。

>81

高く設定できるってだけで景観に配慮してない証拠。見えない位置に設定するデベもある。

>>85 匿名さん
低すぎると洗濯物引きずっちゃうから意味なくない？
生活のしやすさとデザインのバランス良いと思うけど。

>>82 通りがかりさん
玄関前カメラ最近なくなっていますが、ないと結構不便なのでオプションでいいからカメラつけたいです。

>>85 匿名さん
高級物件なら、最初から禁止にして金具さえない。そういうデべですよ。

>>88 口コミ知りたいさん
高級かどうかではなく、洗濯物の禁止は風の強さの関係だと聞いたことがあります。

>>84 匿名さん
十数年前から余り見かけませんが、いつ頃の話でしょうか？
風除室やエントランスにはカメラが付いていますが、何故か玄関先にはカメラが付いていない仕様が多いですよね。
玄関先のインターホンも共用部なので、勝手に変えられないのですよね。

>>90 評判気になるさん
ここで何度か話題に出ている玄関前カメラとは、玄関前カメラ付きインターホンのことでしょうか。そうなら昨年買った三井のマンションには標準で玄関前カメラ付きインターホンが付いていましたので、物件によるのではないでしょうか。因みに食器棚も標準でついていました。

玄関カメラが無くなってきたと気づいたのは去年くらいからかな。インターホンって共用部分のシステムとも連携してるんで、今のマンションは各住戸のインターホンもまとめて15年目に管理組合で更新してる。オプションでって物件もあるけど、更新する時に手間が増える。

マンションの住民や宅配の人もマンション内のほかを回った後だとエントランスのインターホンではなく、玄関のインターホンから直接呼び出したりする。カメラで確認できないってセキュリティ的にだいぶ落ちると思うんだけど。

>>93 匿名さん
そうですよね。
でも何故かエントランスにはカメラあるのに玄関先にはない所が多いですかね。
無いのは去年くらいとの書き込みもありますが、かなり前から玄関先にカメラが付いているのはほとんど見かけないです。
バブルの頃はわからないですが、10数年前に今のマンションを買う時に色々見た中では無い所がほとんどでしたね。
最近少なくなったのは、ベランダのスロップシンクではないでしょうか？
数年前まではファミリー向けのマンションではほとんど付いていたのに、最近はかなり高級なマンションでもなかったりしますよね。
水周りはコストがかかるからですかね。

玄関にカメラがつくようになったのは、割と最近のことで、今でも圧倒的についてない方が多い。都心タワーのパークタワー勝どきでさえ、最初の仕様ではなかった（その後、要望が多く追加できるようになったけど）。高級でない普通のマンションにも、比較的つくような傾向になってきたと思ったら、それもコストカットが激しい最近は、つけない方に傾いてきている。

コストダウンで設備が削られ始めたタイミングの認識はちょっと違うみたいだけど、いずれにせよ買い替えだと以前ならこのクラスにはついてて当然だった設備が無かったりして、何があって何が無いのかの確認が大変。スロップシンクは図面やモデルルームのバルコニーですぐにわかるけど、玄関カメラってわかりにくい。

あと、玄関照明の人感センサーとか。

モデルルームでオプション表示してないところもあったりして、間違い探しゲームみたい。

タワマンで最近めっきり減ったのはビルトインエアコンと全熱交換の24時間換気。タワマンってワンランク上ってイメージだったんだけど、ただの背の高いマンション。ここは板マンだからなおさら。

>>97 匿名さん
天井高はどうですかね？
昔は250cmが合格点、270cmだ300cmとかゴロゴロあった時期もありますが、最近は高級路線のマンションでも240cmとかだったりしますよね。

築10年未満のタワマンに住んでましたが、玄関前インターホンにカメラついてました。その時は便利さを感じなかったのですが、ないところに越したら結構不便を感じたので、Amazon ringをつけたところ不便は解消されました。
人物や荷物のモーション検知機能があるので、インターホン内蔵のカメラより防犯性が優れていてオススメです。

>>99 検討板ユーザーさん
戸建てなら付けられると思いますが、マンションでも付けて良いのですか？
廊下は共用部分ですよね。

>>100 検討板ユーザーさん

テープでつけてるから綺麗に剥がせますよ。
盗難リスクはありますけど。
覗き穴があって、扉にリースつけても良いところならいいんじゃないですかね？

>>97 匿名さん
全室ビルトインと全熱交換の両方ついてるマンションを希望されているのですか？それなら、神奈川県内で探しても無理ですよ。また、どのみち予算に合わなくて買えないようなら、気にされても意味ないです。ここ数年で検討した物件の中だと、ザコート神宮外苑（地権者フロア除く）なら、その条件に合ってましたね。

エアコンの性能は時代とともにガンガンあがるし故障もするから
埋込じゃないほうが良いよ

パークタワー向ヶ丘遊園になりました？

>>103 マンション掲示板さん

間違ってはいないけど、ちょっと視点がずれてるかな～。実用性の話じゃないのよね。空間の贅沢感とか感性の次元の話なのよ。都心一流マンションのモデルルーム行ったらわかるけど、水廻りなんかも、使い勝手からいったら、日本人には絶対国産のちょめちょめブランドの方がいいはずだけど、外国ブランドのかっちょいいのが使われてる。そういった類の話なのよね。

一つ上の上質。遊園には求められていないってことか。

>>106 匿名さん

実際なんか仕様低そうだしそんなもんじゃないですかね。
この立地だったら高くても買う人いそうですが建築費高騰を理由に低スペックを高く売って利益確保ですかね。
まぁ三井なので本当に安い可能性もありますが。

三井は郊外物件、露骨に手を抜くからね。三井に住んでますって恥ずかしくて言えない。

>>108 匿名さん
それは単純にグロスを下げないと売れないからではないですか？
資材価格と人件費が上がって、それらは都心と大差なければ、設備のグレードを落とさざるを得ないと思います。
三井が良いとは言いませんが、野村も共用部分に力を入れるけど、専有部分はいまいちとか、住友は同じ間取りが多いとかあるので、何処も似たり寄ったりかなと思います。

>>108 匿名さん
「三井は郊外物件で手を抜く」はよく言われている話ですね。
登戸のパークホームズも買う気失くす仕様でした。

>>110 匿名さん
手を抜くのではなく、109さんのおっしゃるように、その地域の購買力に合わせた価格設定すると、仕様を下げて原価を下げざるを得ないということだと思います。

仕様を下げ価格を下げることで売れる地域と、逆に仕様を上げて価格も上げることで売れる地域があるが、売り手からするとそこの見極めが難しいのではと思います。
単純に都内だから郊外だからというくくりだけでなく、都内でも郊外でもそれぞれ両方の地域があるような感じがしています。

>>112 匿名さん
それはそうでしょう

>>112 匿名さん
登戸のフルスペックタワーとここのなんちゃってタワー、どっちが売れるんだろうね

オンライン説明会の案内来ましたね。
価格感も分かるようです。

なんか盛り上がりに欠けるパークタワーですね

マンションマニアによれば相模大野のプラウドタワーは豪華タワマンでも予定価格は坪380万円、こちらはスペック低めでも坪410万円を予想するとのことです。マンションマニアは相模大野よりこちらを評価しているんですね。

>>117 匿名さん
坪単価が高いからって評価しているわけではないでしょ…
410万なのにスペックが低いとか目も当てられない。この値段ならそこそこのスペックの都内マンションが買えるよ？全然パッとしない物件かと。

毎朝、8時からパチ屋の大型屋外ビジョンからの音声と光に悩まれるでしょう。

>>118 名無しさん

いったいどこが買えるんですか？
赤羽、平井、金町？
欲しくない！

最近のタワマンはビルトインエアコンが減ったという事ですが、ビルトインエアコンは見た目がすっきりしますが修繕が大変だと聞きますよ。
今は夏場はエアコンがないと命の危険があるでしょうし、速やかに修理が可能な非ビルトインで良かったのではないでしょうか。

ポジティブシンキング、プラス思考でいいですね。

>>121 匿名さん

エアコン1台しかないとでも？

本日、個別説明会開始だと思いますが、価格帯などどうでしたでしょうか？

>>124 匿名さん
@400～といったところです。

>>125 eマンションさん

予想された範囲内のようですね。

>>125 eマンションさん
プラウドより高いんですね…

>>125 eマンションさん
スペック微妙なのにこの値段…
プラウドか登戸駅前のタワー待つわ

>>128 さん

スペック良くて値段の安いマンションが、この価格帯で検討している時点で出る訳無いことを理解しましょね笑

>117

新宿から２０分の物件と４０分弱の物件。相模大野があの価格ならこちらはこれくらいはするでしょうって評価でしょ。まあ、あちらは販売開始を２度も遅らせてる状況だから、基準にするのが間違ってる。

>127

駅徒歩の違いと腐ってもタワマン。同じはないでしょ。

新宿まで急行で22分
特別な立地でもないのに坪400スタートで外廊下、各階ゴミ置き場無はいくらなんでもバカにしすぎでしょ。三井てだけでお祭り価格だぁーとか人気になるけど、郊外になると露骨にスペック落としてくるんだから勘弁して欲しいよ

坪400も出す人間に20階から地上までゴミを運ばせるの？板マンならすぐだけど、タワマンでこれやられるのきついね。エレベーター待ちの時間も辛いし、一緒にエレベーター乗るのだって辛い。

坪400万も出す人間にって・・・

最近だと坪400万程度では、いい立地でいいマンションは買えないよ
坪500万ならまだしも

>>134 マンション比較中さん

8000万オーバーで外廊下、ゴミ置き場無しっすよ？
千葉駅のタワマンにすらスペック負けてますがな。。。

タワーだけど中身は板状っていうのは環境アセスメントの段階で判明していたのでその時点でプラウド行く判断が出来て居れば良かったのにね

既存物件より安い訳無いんだし
三井の割に強気な気もするけど

＞郊外になると露骨にスペック落としてくる

三井に住んでますってCMの印象が効いてる。三井に限らず財閥系デベの郊外物件って中堅デベと団栗の背比べなんだけど。

地権者住戸多いしそこまでマンションスペックにお金かけられなかったのかな
タワマン＝内廊下、各階ゴミ置き場てイメージだけどここはもう駅近の利便性を享受するだけの板マンという印象しか残らない
三井×駅近と聞けばスレも大盛り上がりなはずだけど流石に閑散とするわな

値段なり。
これ以上を望んでもさらに高いに決まってるんだから、待つだけ無駄。

地権者住戸多くて笑っちゃった、理事会とかうまく行くのかな

地権者住戸が多いと問題ですか？
理事会でも地権者からの苦情が多いとか？？

結局は住民の質なのかと思っていて、心配するほどなのかなと思ったりします。

店舗が入ったり、コワーキングスペースがあったり、設備は充実しているように思います。

地権者が一致団結して新しい住民と分断しがちとかなんとか。後は地権者のタイプにもよるけど、賃貸に出す人が多いと色々と問題が起きやすくなったりする。
あと、人それぞれの感じ方だけど、この立地だと店舗が入るのはどっちかというとマイナスでは？（管理費負担等々考えると）店舗なくても十分な立地なんだし。

>142

某物件では旧地権者の代表が入居説明会の時に壇上に上がって後から来た皆さんとぶち上げたなんてケースも。あと、旧地権者のおかげでってことで地権者優遇の設定なんてこともあったりする。入居後白文許攸者同士対等であるべきなんだけどね。

地権者住戸が賃貸に出る可能性があるかは、旧地権者が何人いるかを確認して、等価交換で一人の地権者が複数住戸割り当てられているかをチェックするのが一つの方法。複数住戸持っていたら自分が住まない部屋を賃貸に出す可能性が高い。

>>143 匿名さん

逮捕しちまえよ

基本的に地権者が多いマンションは避けた方が良いよ。

>>129 匿名さん

つプラウドタワー平井、シティタワー千住大橋
23区内で内廊下、各階ゴミ置き場ね

ここは郊外且つ外廊下、各階ゴミ置き場無し
なのに坪400
辛すぎる

>>147 eマンションさん

しかもここはコンシェルジュもいないし、中住戸は田の字なんだよね。
タワマン要素どこいったんだ？

タワーマンションというよりちょっと背の高い板マンという感じかな。
高所得者層にとってはとても住めるようなマンションスペックでも無いし、パワカ世帯にとっても丸の内あたりの勤務なら40分以上かかるため不便な立地。誰をターゲットにしたマンションなんだろうか。

まあこれだけの低スペ&郊外で坪400で売れるわけないんだから、検討者にとっては安心して値下げ待ちできるのは助かるね。
第1期は330-350で落ち着くだろう。スミフじゃないんだから第1期は2-3割は売りたいだろうしね。