プラウドシティ方南町

>>52 口コミ知りたいさん
サピックスならバスで永福町に行けるのでそっちですかね。あとは中野富士見町の早稲アカ、新中野の日能研とか。

方南通りから2階分ぐらい低い敷地とこの地型、風水的には最悪です。ここに住んだら不幸になりそう。

>>62 ご近所さん

善福寺川からも、北より南の方が、低いですね。

氾濫したら、プラウドシティ側に、浸水しますね。

小竹向原のプラウドシティの営業マンさんによると、方南町のこの物件は、それなりの理由があって、小竹向原程度になるのでは？？と言っていましたよ。その理由については仰っていませんでしたが、宗教施設なのか、ハザード的なのか・・

ちなみに検討対象外の方が多いでしょうが、光が丘は確実に安くなるそうです。まあ、デザイン性はありますが、駅からの距離もそこそこありますし、あの限界ニュータウン感溢れる雰囲気は好き嫌い分かれるでしょうね。東京都の外れですし。それでも都営大江戸線で新宿一本で来れるので、買う方は購入するでしょうね

>>64 匿名さん

勉強になります。光ヶ丘はやっぱり、少し割安になるんですね。
また、方南町も小竹向原程度であれば、前向きに検討できそうです。

小竹向原超えてくると、もう少し頑張って、中央線沿線とか井の頭線沿線買いたくなります。

>>65 マンコミュファンさん

あくまでもプラウドシティ小竹向原ご担当の営業マンさんの私見ですので、ここが大幅に高い価格で発売されたら申し訳ありません(_ _)

>>66 匿名さん
大幅に高かったら、諦めて晴海フラッグを買いますよ。

>>67 マンション検討中さん
買いたくても買えねーよ！

>>68 マンション検討中さん

プラウドシティ方南町の70平米9500万と

晴海フラッグの板状転売住居の運河ビューやガーデンビューで
70平米9500万なら

どっちがいいか？

結構、いい勝負だと思うけどね。

>>69 評判気になるさん
転売屋の養分になるなら、野村の養分になります。

あまりニュースにはならなかったけど6月あたりの大雨でちょうどこの辺りの善福寺川は溢れてたから実際ハザードリスクがないとは思えない。少し上流に遊水池を作っているので多少マシになるかもしれないが。

>>71 検討板ユーザーさん

川に至近ですからね。

奥のセンターに見えるのが、建設中のプラウドシティ方南町です、

>>62 ご近所さん
そしたら前身のガーデン堀ノ内の方達は不幸だってことになりません？

>>73 口コミ知りたいさん

ここの建て替え住居の高層階とか角住戸を確保できているから、

資産形成的には勝ち組だろう。

>>73 口コミ知りたいさん
風水的に良くない→ 中華系に忌避される→ 資産価値上がらない って感じですかね。

方南町は、外国人少なそうなイメージあるけど、どうかなあ。

中央線沿いと違って、外国人が経営している多国籍の飲食店はあまりない。

近くのピアースが70平米9790万で出てますね。
ここは70平米は億超えてくるでしょうか。

>>77 マンション掲示板さん
ピアースのが、プラウドシティよりは、高いと思いますから。

こちらは、9000万台の部屋がたくさん、価格表に並ぶと思います。

地権者住居が半分近いけど、

地権者に対する有利な規約とかあるのかな？

高齢者が半分いると、修繕費とか管理費とか、値上げするのは、容易ではなさそうだな。

>>68 マンション検討中さん 晴海フラッグはどの辺がいいの？人気だからってことで、とりあえず応募してみた！って人が多いんだよね。見てると。

>>65 マンコミュファンさん 光が丘は近くで住み替えを検討してる層であっという間に完売だろうね。小竹より方南町は安くなるんちゃう？

>>80 匿名さん

ファミリーからしたら、池袋より豊洲に近い方が便利。

サピックスも徒歩で行けるし。

一応、ララてらすというショッピングモールがある。

ある程度在宅勤務ができる　or BRT新橋から便利な勤務先の人には、

小竹向原や方南町や光ヶ丘より便利だと思うよ。

マンション割安だから、駐車場代にも充てられるし。

>>81 マンション掲示板さん

マンションから見下ろす建物が、こんな感じだからねえ。

建設中の物件が、プラウドシティ方南町。

眺望は、小竹向原の方が良いだろうね。

災害大国で埋立地や沿岸部に好んで住むというのはあまり理解できない
とはいえ本物件もハザード微妙ですが、、、
広域検討者は小竹向原買っておけば～となりますかねえ

小竹向原も周りは団地だらけで眺望がいいとは思えない。
むしろこっちの方は高層階なら眺望はいいと思うよ。低層階はハザードと眺望もないから微妙かもね。

>>85 マンション掲示板さん

どっちも近隣の公立小学校にいったら、都営住宅とか団地とか長屋とかアパート関係者と密な交流ができそうですね。

>>85 マンション掲示板さん
小竹向原は高層階は眺望良いよ
もう売れてると思うけど
若干ハザードかかってるけどここほどでは無いと思う
回りの団地はコーシャハイムで
普通のマンションとそんなに遜色ないよ
かえって緑地とか整備されているから
83さんのようなのはないよ
まあ、普通の駅前にある商業施設は無いけど
生活に困らない程度の
スーパーコンビニドラッグストアクリニックはある
想像だけで語らないでね

>>87 マンション検討中さん

ん？住んでもないのに断言できるの？w
方南町は周りに高い建物が一切ないから新宿まで見えると思うよ？眺望がいいというからには小竹向原も高層階は池袋の街まで見えるのかな？

>>88 マンション検討中さん
長く小竹向原民ですが
高層階は
方角的に新宿の方は見えると思います
昔の団地の1番南の棟6階で眺望良かったと
聞いてます
今はなき豊島園の花火がみえてたとも
フロントの上層階と
グランドのフロントより高い層南向き南西向きは
眺望大丈夫だと思う
富士山の見える方角もあると思う
ただ、高層階でも東側向きは
そちら側の高台に施設が建っているので
ちょうど池袋方面ですが見えないかもです
そちらの施設の4階に行ったことありますが
遠くにスカイツリー見えました

私は方南町より眺望が良いとはいってはいません
池袋の街が見えるとも言ってません
「眺望が良いとは思えない」
ということでしたので
高層階だったら眺望良いと
申し上げただけです
方南町はきっと新宿方面も
きれいに見えるのでしょうね

>>83 マンション掲示板さん

私有地撮影してネットに掲載していいんですか？

>>79 マンコミュファンさん

結構地権者は代変わりして若い方多いみたいですよ
あとは、自分で住まず賃貸とか

>>91 マンション検討中さん

それは良いですね。

1月中旬から販売開始らしいけど、オンライン説明会などは、いつ頃から始まりそうかな？

販売開始してから、説明会とかモデルルーム見学開始？

>>2 マンション検討中さん
土地は少し下がっておりますが、そのため機械室・住戸はすべて2階以上に設置と設計変更されています。

>>93 マンション比較中さん
情報ありがとうございます。
一階部分はありますがか、通常の物件より高めに位置しているということでしょうか？

>>94 マンション検討中さん
すみません、川側の棟については1階は全て供用部になっていたと思いますが、ABC棟などは1階も住戸でした。

こういう歪な形の土地って、固定資産税とか安いのかな？

ここが本当に坪単価470～490万円平均で出てきたらかなり売れ残ると思うんだけど。

>>97 マンション検討中さん

建築資材の高騰、人件費も来年以降跳ね上がりでマンション価格自体がまだ上がる要因しかないのでその辺が妥当なラインなんでしょうか？
金利上がれば不動産は下がると言われてますが、金利以外の要因はまだ継続なので下がっていく気がしないです、、

>>97 マンション検討中さん

小竹向原は、一期完売です。

G3棟も、すぐに売れますよ。

欲しいなあ。

1月までに、変動金利上がったら嫌だ。

もし購入するなら２階以上のどのあたりの部屋が良いかな… 角部屋ほぼないですし

>>101 マンション検討中さん

上の階も、地権者多いですよね。

自分は、地権者が少ないフロアを狙います。

>>102 マンションさん
AとCは上層階ほぼ地権者ですよね笑
でも人気そうなBが地権者少なめなのは価格帯とかなんでしょうかね。
早く価格が知りたいです！

>>103 検討板ユーザーさん

新築のピアース杉並方南が、9800万くらいで、売り出し中ですね。

近隣の築10年以内の中古で8500万弱で、中古が動いていますね。

とすると、プラウドシティは、平均的か3ldkは9000万にはなると予想しています。

その価格帯ですと、選択肢も色々と出てきますし、方南町にこだわりがなければ、撤退する人もたくさん出てくるラインでは無いでしょうか。

>>104 さん

城西、城南エリアで70平米以上で8000万代で買える新築って今あるのでしょうか？低層階、ハザードかかってるような物件ならあるかもしれませんが。
70平米の3ldkを買うには9000万円台が当たり前の世界になってしまいましたね、悲しいやらなんやら。

このマンションは105平米の部屋がありますが、90平米代もあるんですかね。

80平米代の次が100超？
それとも地権者が持っていっちゃったのかな。
80平米の部屋は位置が微妙過ぎて。割安になったらしますかね。

>>105 検討板ユーザーさん

ブリリアシティ石神井公園とか？

方南町の雰囲気って、西武線沿線とか東上線とかの雰囲気なんだよなあ。方南町にスタバが出店する未来は、全く想像できない。

小竹向原より、人を選ぶと思うけどね。

それでも、9000万台なら、すぐに完売すると思われます。
1億の部屋も並ぶと思います。

>>106 マンション検討中さん

マンションの資産価値を維持するには、需要>供給が重要です。

地権者が多いマンションですから、賃貸やら新中古で、入居開始直後から市場に流通し始めると、資産価値が不安ですね。

仕様が低い地権者住戸が、競合になってしまいますからね。

>>108 口コミ知りたいさん
それも困りますね。購入後に割安な物件が出てくるのは気持ち的にも微妙です。

地権者住戸は仕様が低いんですか？

>>109 eマンションさん

一般的には、低い仕様と分譲仕様を選択できると思います。

賃貸出す予定の人は低い仕様かなと思います。

>>110 eマンションさん

そうなんですか。ありがとうございます。
確かに賃貸に出すのであれば分譲仕様でなくても良いですよね。
でも購入するなら良い仕様のものが良いなと思ってしまいます。

大規模マンションですが、外観デザインがおしゃれな感じ。
共有できる設備も充実していますね。
賃貸に貸すというよりは住居用として検討する人のほうが多いと勝手にイメージしていましたが
こちらのカキコミを見ていると意外とそうではないのでしょうか？

>>112 匿名さん
自身の住まいとして検討しています。
立地は新宿に近く支線といえど丸の内線なので良いかなと思うのですが…小竹向原に比べて共有設備やお部屋の仕様グレードが低いのが気になります。
お部屋のグレードだけでいえばプラウド方南町より低いような…

>>113 名無しさん

共用部は、必要最低限ですよね。

地権者が、管理費を高額になることを嫌がった可能性がありますね。

キッズルームや子育て系の共用部などがないのは、高齢者の地権者が多いからでしょう。

他方で、高い管理費払うなら共用部は最低限で良いという人も多いのでは？

>>112 匿名さん
地権者は、いろんな事情で、新築で賃貸に貸す人は、何人かは居ると思うよ。

元地権者の多いマンションのメリット、デメリット

https://1manken.hatenablog.com/entry/20130907

>>116 マンション検討中さん
リンク先の例の地権者は農地の地主ですよね？
マンションの建て替え案件とは少し違うと思いますがどうなんでしょうか

上層階になるにつれて戸数が少なくなるので特別感が出てきていいですね
プライバシー性が高まるし、景観も良くなるし戸数が少ないので部屋も広くなるのがいいです。
設備ですが特にタッチレス水栓を導入しているのが魅力的
タッチレス水栓は本当に便利で両手がふさがっていてもさっと手をかざせば水が出るので調理中は特にかなり楽です。
ディスポーザー完備だし、キッチンの設備は完璧ですね

>>118 匿名さん

タッチレスは停電したら、どうなるのか？が心配です。

>>119 通りがかりさん
停電したら、給水のための増圧ポンプにも給電できなくなるので、どちらにせよ断水します。

>>119 通りがかりさん

タッチレス水栓は小さいですがレバーも付いてますよ。

>>117 名無しさん

多分一緒です。
知り合いが同じく地権者が多数いる物件を購入したそうですが、何かと大変だったみたいです。

>>122 eマンションさん

地権者に、管理費など有利な条項がある。
地権者が駐車場や駐輪場を便利な場所が配置されている。
地権者が優先して、早めに入居できる。
管理費修繕費の増額を含め、種々の要望に関して、2/3の賛成が得られない。
ファミリー層にはメリットになる規約を作れない。例　バルコニーのプールや共用部に三輪車など。

くらいですかね？

方南町　宗教　や　方南町　11月18日　でググると色々と情報出てきますね。

よく見りゃ「方南中央通り」の入口の横断幕も青、黄、赤の三色だった

>>124 名無しさん
今も方南町に住んでいますが宗教絡みで嫌な思いしたとか、困ったことは特にありませんよ。

>>125 eマンションさん

宗教絡みは、入信や寄付の勧誘や選挙依頼などの困りごとはなくとも、心理的ストレスとか子への影響もありますからね。

例えば、刑務所や墓地や葬儀場などの嫌悪施設みたいなものも、基本的に実害はないですからね。

そこらへんが、価格にどう反映されるのか、気になってますね。

まあ近くのピアース見てると宗教施設がデベが設定する価格に影響するようには見えませんね。。私は少し気になりながら方南町に越してきましたが思いのほか関係者も見かけないし気にならないで過ごせてます。
それより現地見て思いましたがB棟C棟低層の眺望が想像以上にしんどそう。行き止まりになってる区有通路をせめて綺麗にしてくれないかなと。

>>127 マンション検討中さん

低層階で、築50年オーバのアパート群の壁ドンのお見合いキツイですね。

植栽で目隠ししたりして欲しいですね。お見合いで家の中が見えるのもちょっと…
ガーデン堀之内の時はマンションのガーデンスペースがあったから気にならなかったのでしょうか

>>118
>>上層階になるにつれて戸数が少なくなるので特別感が出てきていいですね
>>プライバシー性が高まるし、景観も良くなるし戸数が少ないので部屋も広くなるのがいいです。

同じ考えでした。
ただ、添付されている写真を見ると。う～ん、、どうかなとも。
イメージとはちょっと違う感じもしますよね。
物件価格によってどうかなって感じです。

この中に地権者さんいたりしないかな
景観とかどんな感じだったか聞いてみたいです

方南町って杉並区になるんだよね。
杉並区長が無理すぎる。

>>128 マンション検討中さん

目の前の建物は築60年の5階建てだね。

6階以上を狙います！

下の方は8000万円台とお手頃な気もしますが、眺望厳しいのと高層階はほぼ地権者になっているのが気に入らないので私は撤退します

週末オンライン説明会に参加します。金額情報もいただけることに期待です。

金額帯は説明会で資料付きでもらえますよ。
南側のアパートとこのマンション敷地の間は遊歩道？になっていて今も入れるので景観気になる方は現地見に行くのがいいと思います。

>>134 名無しさん

65平米とか67平米とか、やたらコンパクトな部屋が多い。

リビングから、バスインの部屋も、洗濯機の音がうるさいから嫌だなあ。

>>133 eマンションさん
生活保護者向けの賃貸アパートか～と思ってしまいました・・

>>137 eマンションさん
今の御時世3LDKで70平米超えるほうが珍しくなってきてますよ

>>138 検討板ユーザーさん

なぜこの土地で、大きな宗教が複数誕生して、栄えているのか、調べると、そこらへんの事実がわかりますよ。

いまいち盛り上がりに欠けますね

>>141 マンション検討中さん

駅名の知名度なく、駅力が最低レベルだからね。

郊外でも駅力ある駅近くのプラウドのが、盛り上がっちゃうよなあ。

Twitterとか見ても、誰も関心がないな。

>>142 マンション検討中さん

駅力低いところはもっとあるだろw
最低レベルてwww

>>143 マンション掲示板さん

川口とか平井とか相模大野とかのが、駅力強いと思っているけど、、、

方南町だと、駅力は豊田とか向ヶ丘遊園くらいかな？

方南町は通勤便利だから買うつもりだけど、方南町の商業施設には期待してないよ。

>>133 eマンションさん
ここが建て替えで背の高いビルだったりするんじゃない？もう少し上にしとけば？

新宿まで10分で行けるなら別に駅力とかいらないだろｗｗｗ

この物件の魅力は始発駅もあるけど目の前のバス停から新宿まで行けることです。

道路の交通量は多くて怖いけど自転車でもいろいろ行けそうですよね。
新宿近辺はもちろん、下北沢とか高円寺とかサブカル巡り。

レンタル自転車？みたいなのも設備としておくらしいです。

価格帯はまだかな
近所に住んでるけど、このあたりは自然が豊かでいいところですね

小竹向原みたいに盛り上がるかと思ったが意外に静か。けっこう良い物件だと思うんだがな…

>>152 eマンションさん
二子玉川もですけど、いい部屋既にあんまりないんですよね。
出涸らし

結局、値段はまだわからないのですかね？？

>>155 マンション掲示板さん

だいたいの価格帯は出てますよ。

>>156 マンション掲示板さん

どちらかに発表されてるんですか？

>>123 eマンションさん

マンション建替え経験者です。
デべは新日鉄都市開発でした。

＞地権者に、管理費など有利な条項がある。
ありません。

＞地権者が駐車場や駐輪場を便利な場所が配置されている。
地権者分と新規入居者分の駐車場を案分して、地権者は先に抽選しました。

＞地権者が優先して、早めに入居できる。
地権者は事業協力者です。
住居は、販売前に決めます。転居も引き渡し後すぐです。

＞管理費修繕費の増額を含め、種々の要望に関して、2/3の賛成が得られない。
ファミリー層にはメリットになる規約を作れない。例　バルコニーのプールや共用部に三輪車など。
これについては分かりません。総会でもめたことはないです。

異常です。

異常ではなく。。。以上です。　申し訳ない。

>>159 匿名さん

ウケました