匿名さん
[更新日時] 2024-08-31 22:47:40
港区港南四丁目の報知新聞旧本社が取り壊しになり、長谷工が購入、
タワーマンションが建設されます。港南三丁目のリビオタワーに次ぐ
港南の大規模案件。興味のある方、情報交換しましょう。
所在地:東京都港区港南四丁目20-1他(地番)
交通 JR山手線・京浜東北線・東海道本線「品川」駅 港南口 徒歩14分
東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 徒歩9分
総戸数:233戸
用途地域:第二種住居地域
建物竣工:2026年10月下旬予定
引渡し可能時期:2026年12月下旬予定
分譲後の権利形態:敷地及び建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分は区分所有権
売主:東急不動産株式会社(
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社東急コミュニティー
公式URL:https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shinagawa-renaicanal/
[スレ作成日時]2023-09-02 12:40:19
ブランズシティ品川ルネ キャナル
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所在地:東京都港区港南四丁目20-1他(地番)
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交通:山手線 品川駅 徒歩14分 (港南口)
- 価格:未定
- 間取:1LDK+S~4LDK
- 専有面積:56.33m2~80.68m2
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販売戸数/総戸数:
未定 / 233戸
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物件概要 |
所在地 |
東京都港区港南4-20-1他(地番) |
交通 |
(1)JR山手線・京浜東北線・東海道本線「品川」駅(港南口)徒歩14分 (2)東京モノレール「天王洲アイル」駅徒歩6分 (3)りんかい線「天王洲アイル」駅徒歩9分
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間取り |
1LDK+S(納戸)〜4LDK |
専有面積 |
56.33m2〜80.68m2 |
価格 |
未定 |
管理費(月額) |
金額未定 |
修繕積立金(月額) |
金額未定 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
233戸 |
販売戸数 |
未定 |
完成時期 |
2026年10月下旬予定 |
入居時期 |
2026年12月下旬予定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC19階建 敷地の権利形態:所有権の共有 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
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ブランズシティ品川ルネ キャナル口コミ掲示板・評判
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5515
匿名さん
第一回大規模修繕で600戸のタワマンで11億円かかりました。
一方、600戸の長谷工板マンを買った知人は、2億円だったそうです。
固定資産税も、私は29万円でしたが、知人は18万円でした。自分90㎡ 知人85㎡。23区内。
住宅ローンを支払い終わっても、一生続く維持管理費がこんなに違います。
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5516
通りがかりさん
>>5514.5515
のらえもんのブログに書いてありました。修繕費は平準化してるようです。
ワールドシティタワーズは駅近トレンドと離れていますが、リセール高いのはなぜですか?
https://wangantower.com/?p=15367
修繕積立金を平準化して平米あたり296円と300円を切ってきたのは驚きです。これはこのマンションが機械式の地下駐車場であり、タワーパーキングの莫大な維持費用から逃れられていることと関係します。維持コストのことを考えれば、タワーマンションは自走式駐車場か地下を掘った駐車場にすべきですが、現状それができているのはほんのごく一部。特にリーマン・ショック以降のタワーマンションですと数えるほどしかありません。
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5518
匿名さん
>>5516 通りがかりさん
未来永劫の平準化ではなく、その時の工事費での平準化ですので、数年毎に修繕計画表を見直し、計算し直さないといけません。
人件費や材料費の高騰で、タワマンでの平準化は、ほぼ不可能と思われます。
数年毎の見直しは必要ですし、工事ごとに相見積もりを取ります。
全く見直しをせずに平準化したと安心されているのなら、かえって不安です。
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5519
匿名さん
タワマンは、第2回大規模修繕委員会が立ち上がるあたりから、総見直しが進み修繕積立金の平準化金額の見直しもあるかと思います。
それは築25年辺りでしょうか。
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5520
匿名さん
お金がかかるといわれるプールを含む豪華な施設にもかかわらず管理費や修繕費が安いのは2000世帯以上の規模のメリットでしょうね。あと、WCTはマンション内にスーパーやクリニック、薬局、保育園なども併設されてますが、これらの業者からのテナント収入が管理費に入り、トータルで管理費が余ると修繕費に振り替えられるそうですが、それが毎年ものすごい額のようです。その辺も維持費が安い秘密かもしれません。店舗があれば住民は便利になりますし、テナント収入で管理費は安く抑えられる。事業者側も5000人もの固定客と周辺住民を掴めますから絶対に食いっぱぐれがない。お互いwinwinで一石二鳥の素晴らしいモデルだと思いますね。
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5521
eマンションさん
>>5520 匿名さん
お隣のマンションの管理費が安いのはテナント収入もあるだろうけど、それ以上に駐車場代の収入が大きいんじゃないか?ここはお約束のタワーパーキングだろうけど駐車場代はいくらになるんだろうね。
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5522
匿名さん
ですね。隣のワールドシティタワーズみたいな古いタワーマンションは毎月の修繕積立金が異常に高いです。あと管理費にバス代は含まれておらず有料なのは意味不明ですね。
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5523
匿名さん
>>5517 マンコミュファンさん
タワマンを10年くらいで住み替える人が多いのはこのためですね。ちなみに建築技術の進歩で大規模修繕は20年サイクルくらいになってきています。
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5524
匿名さん
>>5520 匿名さん
組合員が2000名もいたら将来どうなるか想像でますよね。外国人所有者多数で連絡取れず、投資部屋オーナーにも連絡取れず、空き家増で所有者不明。総会も開けず重要議案も可決できない。それくらい想像するのは簡単でしょう。
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5525
匿名さん
>>5520 匿名さん
ではなぜあんなにWCTの修繕積立金が高いんですか?正直びっくりしたんですけど古いからですか?
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5528
匿名さん
WCTのガラスは大規模修繕でもペアガラスに交換されませんでした。サッシは共用部なのに旧式のまま。あれは問題だと思います。
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5529
匿名さん
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5530
匿名さん
さすがに長谷工の低仕様でもLow-E複層ガラス日射遮蔽型(遮熱タイプ)は標準装備ですから安心してください。
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5531
匿名さん
>>5526 eマンションさん
不動産屋かと思うくらいやたらと詳しいですけど資材や人件費の高騰で平準化することはまずもって無理です。当たり前ですけど。
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5532
匿名さん
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5533
匿名さん
>>5528 匿名さん
普通は大規模修繕でガラス窓は交換しません。というか、住民が住んでいるのに交換は不可能でしょう。
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5534
匿名さん
>>5530 匿名さん
なるほど、高速道路に面した西向きだと、騒音も西日もキツそうなので、Low-E複層ガラス日射遮蔽型(遮熱タイプ)は必須ですね。安心しました。
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5535
匿名さん
>>5533 匿名さん
大規模修繕においてマンションサッシの交換は重要な改修工事になります。交換の必要性が高まるのは、新しいサッシに比べると性能が劣る旧型サッシの老朽化です。サッシを交換することで、暮らしやすく快適な生活環境を提供できます。例えば、エアコンの省エネ効果がUPし、結露が軽減されるため湿気や黒カビの心配が減ります。また、騒音も軽減されて快適な居住環境を実現できます。 一方で、マンションにおいてサッシを交換することは、多くの施工費用を要することも事実です。しかし、全国的に施行されている住宅ストックリノベーション促進交付金制度を活用することで、改修費用の一部が補助される可能性があります。また、サッシ交換により、将来的な住宅価値が上昇することも期待できます。住宅再生支援機構によって実施されている『いきいきリノベーション』によってマンションオーナーの皆様に“住宅リノベーションの取り組みや情報などを広めることによって、注目や需要拡大を促進することが目的”とされています。居住環境を向上するために、ぜひマンションサッシの交換に取り組んでみてはいかがでしょうか。
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5536
マンション検討中さん
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5537
匿名さん
タワマンに長く住むと面倒くさそう。
売ってこちらに引っ越す人が結構いそう。
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5538
eマンションさん
>>5537 匿名さん
いないよ。引っ越すメリットが全くない。
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5539
匿名さん
>>5538 eマンションさん
そんなことないですよ。利益を確定させて新築に引っ越したい人はいっぱいいますよ。
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5540
匿名さん
隣のタワマン、以前雨漏りしたって書かれてたよ。大規模修繕で改修したんだろうけど、未だあたらし目の15年以内に起こってるということは、今後も発生するかもしれない。
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5541
口コミ知りたいさん
>>5538 eマンションさん
確かにまた港南だったら新築以外にメリットないですね。
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5542
匿名さん
タワマンの人たちは、築25年になる前に売った方がいいよ。
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5543
匿名さん
>>5542 匿名さん
お隣さんを今から買うと損切りするか永住するかしか選択肢がなくなる。新築ならいろいろやりようがある。
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5544
匿名さん
歳とってシャトルバス物件に永住するかな。駅から徒歩圏内の物件に住みたい。
そう言う意味でもこちらを検討する方は一定数いると思います。
新築かつ天王洲アイル駅徒歩5分圏内のこちらがいいかなと。
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5545
匿名さん
建物は老朽化し、住民は高齢化している近隣の物件には住みたくないですね。新築でキラキラ生活したい。
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5546
匿名さん
埋め立て地なんていうのは、お金が無い人が安全を犠牲にして妥協して住むところですよ。それでも構わない、と言うのであれば私からは何も言うことありません。
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5547
マンコミュファンさん
>>5545 匿名さん
港南小学校は都内一のマンモス校だから住民は高齢化してないでしょ。
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5548
匿名さん
>>5547 マンコミュファンさん
マンションの老朽化とともに、児童数も減少していっています。
マンモス校というのは自慢にはなりません。
港南地区は、行政に冷遇されていると感じる事はありませんか?
港区で児童数2位だった芝浦小学校の方が、早々と芝浜小学校が建設されて分割されています。
港南小学校の子供かわいそう。でも児童数がどんどん減っていっているので、これで良いわけですね。
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5549
匿名さん
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5550
通りがかりさん
>>5548 さん
港南の住民が高齢化してるとかはあり得ないですよ
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5551
匿名さん
児童数は新築タワマンが出来れば、また増えて行きますよ。
ただ現存する築古タワマンから徐々に子供数が減っていくのは自然な事です。
港南地区は、新築タワマンが殆どないので
現状では2021年をピークに減少しています。
推測ですが、小学校入学を控えた若い世帯が晴海フラッグに流れた可能性があります。
2023年度 1,322人 1年生212人
2024年度 1,236人 1年生178人
晴海西小学校
2024年度 807人 1年生248人
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5569
匿名さん
結局、液状化も清掃工場も標高40mも、ただの安く買いたいマンだったわけだ。
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5579
検討板ユーザーさん
>>5570 さん
自分の所有してる世田谷の奥地の土地の価値が港南に負けてることが悔しくてしょうがないんでしょ。
要するに嫉妬に狂った老人のポジショントーク。
こいつがもがけばもがくほどこいつの住む街の評価は下がるのにね。
もう自分じゃ止められないんだろうな。
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5585
匿名さん
>>5580 評判気になるさん
港南4丁目のここの前の路線価は、晴海より安いんだね。
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5587
匿名さん
>>5586 マンション検討中さん
先日完売した月島の定期借地権マンションは、坪439~488万だったかな。
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5588
匿名さん
>>5584 検討板ユーザーさん
天王洲アイルから見たWCT、カーテンが日焼けして色褪せてるし、ダイレクトウィンドウ内には洗濯物がベッタリ干してあるし、古くてほんと興ざめ。
第一ホテルが撤退したのもうなづける。
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5589
名無しさん
>>5588 匿名さん
天王洲アイルからカーテンの色あせが見える?望遠鏡でも使ったんかね?天王洲アイルからWCT見てカーテンの日焼けとか見えるはずが無いから作り話確定。それと第一ホテルの撤退も何にも関係ない。いくら頭が悪くてもサルじゃないんだから、作り話するにしてももうちょっと上手に作り話しろな。
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5590
匿名さん
>>5589 名無しさん
いえいえ、普通にシーフォートスクエア前の水辺広場からめっちゃ見えますよ。
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5591
匿名さん
第一ホテルの跡地利用ね、外資の超高級ホテルグループが視察に来たら、隣のタワマンの室内洗濯物干しと日焼けたカーテン見て、アウトだからね。
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5601
匿名さん
>>5591 匿名さん
立地的に外資は無理だけど星野リゾートクラスなら期待できそう。ただ完全閉店から1年半経つ廃墟ホテルなので水回りとか全て1からしないといけない。
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5602
匿名さん
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5603
匿名さん
>>5602 匿名さん
ホテルが再開しないとエリアが寂れたままになりますね。
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5604
マンション検討中さん
>>5602 匿名さん
この中古安くね? 確か駅直結なんだよね。やはり築30年で微妙なエリアだとこんなもんかな。
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5606
名無しさん
羽田空港アクセス線の東山手ルートと臨海ルートが開業したらモノレールがオワコンになるな。そうなったら天王洲アイルはますます寂れた街になってしまう。
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5607
匿名さん
天王洲アイルでりんかい線とモノレールを乗り換える客がいなくなれば、ますます天王洲アイルの利用者は減り快速停車復活は可能性が低くなります。
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5608
匿名さん
>>5607 匿名さん
アクセス線が完成すれば、本数は激減するでしょう。
ただ沿線住民や勤務者の需要が高い。
モノレールの老朽化も問題になって来るので、モノレールの軌道を生かして、無人BRTの走行に切り替わる可能性もあるのではと思っています。
BRTはバスなので車体が軽い。老朽化したレールや橋脚を改修して問題なく走行出来るのではと思います。
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5609
匿名さん
>>5607 匿名さん
アクセス線が完成すると天王洲アイルは素通りされるエリアになってしまいます
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5610
匿名さん
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5611
匿名さん
>>5610 匿名さん
そうなるといよいよモノレールは廃線になりそうですね。
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5612
匿名さん
>>5610 匿名さん
品川区の要望ですね。それも2年も前の。
西山手ルート、大崎に停車するのに大井町に停車する必要あるの????
品川シーサイドはモノレールがあるじゃん。
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5613
検討板ユーザーさん
>>5610 匿名さん
羽田アクセス線は快速電車中心に運用だからそんなとこに途中駅は作らない。言ってみれば関西にある関空快速の東京版で空港快速の専用路線のイメージ。運行本数も3ルートあるからそれぞれのルートに向けて毎時3本づつくらいしか発車しない。
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5614
評判気になるさん
ここ、現地は完全に整地作業も終わってるようですけど、なかなか発表がありませんね。もしかしてリビオタワー品川同様に販売時期を遅らせる算段でしょうか。天王洲アイルの内山コンクリ跡地の三井も発表が無いし、みんな販売時期を高輪ゲートウェイシティオープンに合わせてきてる?
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ブランズシティ品川ルネ キャナル
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所在地:東京都港区港南四丁目20-1他(地番)
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交通:山手線 品川駅 徒歩14分 (港南口)
- 価格:未定
- 間取:1LDK+S~4LDK
- 専有面積:56.33m2~80.68m2
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販売戸数/総戸数:
未定 / 233戸
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