イニシア日暮里ってどうですか？

ここ検討してる人は他にどんな物件目つけてる？

価格が出ましたね。
思っていた以上に価格は高めの設定だなと感じました。
駅まで徒歩４分の立地ですが、外観などはごく普通。
3LDKでも70㎡ないし、ファミリー向けでもなさそう。
ターゲット層がわかりづらいかも。

DINKSには広いような物件だと思う
子どもが一人とかだと、わりとゆったり暮らせるようになるんじゃなかろうかと。
この辺りだと意外と子供を見かけるし
子育て世帯もいるんだなあと感じました。

子育て世代いらっしゃるんですね。
確かに子供1人と決めるのであれば住めるところのように思いました。
2人はちょっと手狭ですかね。

騒音やばそう

大通りと線路の音が結構するんですよね、、、
駅近でしょうがないと割り切れないほどに線路も多くて、諦めそうです。。

周りの築浅中古の高層階が坪単価350万円程度な中、この坪単価はかなり割高ですね。

近くの中古成約だとオーベルアーバンツ2ldkで@370(リビング狭くて間取りクセあり)ですかね。シティテラス西日暮里やアトラス日暮里シリーズはバラツキあるも@370以上で400に達する成約例もあり。オープンレジデンシア日暮里の3階2ldkが@400で売り出し中。

このエリアは一時期新築分譲マンションの供給増えましたが、今は中古含めて出物が少ないですね。
さらに他エリア同様、コロナで一段と相場が上がった印象です。出社回帰や再開発で先高観あるエリアと思いますがどうでしょうかね。

今の市況・周りの相場からすれば高過ぎ、とまではないが安くもないぐらいだと思いますが・・・
それよりも何よりも、南側の古い工場？会社？の土地の将来が不安過ぎて怖い。

数年経って（最悪入居前まである）南側に新しくマンションでも建った時の
影響を想像すると嫌すぎる。目の前の狭い道路越しに建物が建ったとしたら。。

むしろ、今時点で前に建物が建っていればその分安い値段で買えるのでしょうが、
今は建物がない→いつ建つか分からない　のが
35年ローンを組んでするギャンブルとしてはリスクが大きすぎるので
今のタイミングで買うとしても最上階とか上の方かな・・・

今でも下の階の方が値段が安いのは分かってますが、
目の前に建物ができたことまで想定しての値付けになってるとは思えないので。

>>32 購入経験者さん
そりゃ未来に大きな建物が建つかもしれないなんて理由で価格はつけないでしょうよ…
どこに買うにしたって低層の建物が周囲にあったらマンションやビルが立つ可能性は十分に考えられるわけで　もしそうなったとき自分の部屋がどうなるのか　どこまで許容できるのかなんて考えて摺合せをして納得したならば買うものでしょう？

抜けや日当たり、騒音を気にするならタワマン最上階あたりを選べばいい。

単身世帯のタイプでもセレクトプランで無償で間取を変更したりできるのはありがたいです
女性目線だとやはり気になるのは収納なので、収納が広く変更したりできるのは良いな
１LDKタイプをワンルームに変更できるのも面白いですね。１LDKではなくワンルームを広く使いたいというかたも最近は多いですよね

ブリリア三河島と比べて2割近く価格が高いのは皆さんどのように考えて理由を正当化されてますか？
谷中側のマンションならハザードの違いかなと納得つくのですが、日暮里駅西日暮里駅チカ以外にスペック面でそれに見合う価値があるでしょうか？ご意見頂ければ幸いです。

>>35 マンション検討中さん
スペック面で価格差を納得させようとしてるなら、この物件というかこの周辺ダメだと思う。立地と今の相場感で自分が許容できる価格かどうかだけでしょ。
三河島駅は、上野止まりも多い常磐線だから。北千住に住んでたとき、常磐線は上野ですぐ乗り換えになることが多くて使いづらいなと思ってた。JR利用なら山手線と京浜東北が利用できる日暮里駅とは、かなり利便性に差があるよ。
だからこその価格差だと思う。
ブリリア三河島を売り出したときに比べても上野から日暮里あたりは相場も上がってるしね。

>>37 マンコミュファンさん
早速ありがとうございます、仰る通り利便性でそこまでの価格上昇に自分が納得いくかどうかですね。直近での相場上昇もありますし、前向きに検討してみます。
どうしても2割も違うなら早めに買っとけば良かったなって思ってしまって笑

ブリリア三河島は早々に完売のようなので、割安だったんだろうね。
ここはそうでもない、というだけの話では？

独身女性がマンション購入することは増えてきましたが
日暮里ってどうなんでしょう。住む町としてニーズの高い地域なのでしょうか。
駅まで徒歩4分なので夜道も心配ないのかなとは思いますが治安はどうかな。
この価格まで出して・・というのは厳しいかな～。

>>40 匿名さん

近所に住んでますが、治安は良いですよ。
西日暮里から歩いてくると若干マナー悪い人が駅前にいたりします。

大通りに面しているので騒音がどの程度かは気になりますね。

通勤を考えると立地が良いので独身男性にはおすすめしますが、独身女性にはおすすめはしないです。

南側の会社がどうなるかが、将来においてかなり重要な要素になってくると思うのですが…
どなたかこの金属精錬会社について、お詳しい方おられますか？
HPを見ても、将来性がどうなるかが読めないと思ったので…

>>42 イニシアさん
気になって調べてみました。

23年12月に一階店舗の全面改装をしたそうですね。
（荒川区HPより）
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/a020/foreign/ja/240060.html

業績はわかりませんが、採用は積極的にしていて、2020年から経営陣が若返ったようですし、しばらくは移転とかないんじゃないかなーという印象です。
むしろ若返った会社が同エリアを盛り上げてくれる存在になるかもしれないですね。

41さん、情報いただきありがとうございます。
やはり、女性一人暮らしは避けたほうが良いのですね。
アクセスが良いので通勤は便利そうですが、参考にさせていただきます。

>>44 匿名さん
西日暮里から常磐線のエリアがラブホやキャバクラが多いエリアです。治安は自体は余程遅くならなければ人出はあり尾竹橋通りを歩く分にはそこまでかと思います。
西日暮里と日暮里の最短ルートは暗く粗野な人が稀に見られます。マンションの裏も小さな飲み屋が多いエリアです。

窓の数が多い感じがしますね。
リビングの窓も大きさが結構ありますし、
結構部屋の中が明るそうで、夕方まで電気をつける必要なさそうですね。

モデルルーム見学をすると、現地まで案内してくれるコースが発生してるな…前無かったのに…売れないから色々サービスを考え出しているんだろうか…

窓が多い＝メリットは換気率が上がる、部屋が明るくなる、見た目が良くなる

デメリットは光熱費がかかる、カーテンの設置費用が掛かる、時期によっては窓枠が結露してカビやすくなり掃除が大変
窓が多いとメリットもありますがそれなりのデメリットが増えます。特に結露が案外厄介なんですよね。

>>48 匿名さん
不勉強で恐縮なのですが
ZEH仕様は結露し辛いと認識しておりました
外気温の影響も受け辛いとも…
どの程度の基準クリアでZEH認定なのでしょうか

窓が多いの良いことばかりだと思っていたんですが
確かにカーテンや光熱費など、そうでもないんですね。。
コストを気にしないのであればプラス要素ではあると思いますが。

イニシア日暮里近くに（西日暮里方面）旭化成の新しいマンションができてるのですが、詳細ご存じの方いますか？
120戸くらいで調べても公式HPなどは出てきませんでした。

>>51 マンション検討中さん
これでしょうか
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10077898

確かにネットで調べても情報が出てこないので、全戸賃貸マンションですかね。
全戸賃貸は完成1か月前くらいにならないと物件情報がネットに出てこないですし。
西日暮里再開発で価格が跳ね上がるとみて今売るのは惜しいという考えもありそうです。

荒川区が保育所の設置を要望したが、事業者に断られてるという情報だけはありました。
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/7525/r03_05nishinippori.pd...

>>52 匿名さん
ありがとうございます。
やはり賃貸ですかね。
でもデザイン拘りがあってこんなにお金かけて賃貸にするのかな、と不思議に思ってました。
この辺りでこの規模の全戸賃貸は見かけないので驚きです。

外観が見えましたね。

バルコニーがあるコンクリートの部分、よく見える上層階の塗りムラ(縦縞)が目立ちます(とくに12階)が、こんなものでしょうか。

新築なのに雨染みで黒くなってしまってるようにも見え、もったいない気がします。

>>54 名無しさん
ストライプになってますね。。
厚塗りしすぎて、ぼかせなかったのか。

マンション見に行った　
現地に行くと、あのゴミゴミ感を感じる
近くにラブホからカップル出てくるし　
雑居ビル多いし
街が悪い

最近の窓ガラスは性能が高いのでフィルムを付けなくてもレースカーテンがあれば充分でしょう。

そんなに人気あるようには見えないけど抽選会があったのですね。
竣工前に売れるかな

二期二次が出ましたが市況が良いのかやや値上がりしたようですね

ここのマンションの斜め向かいにも新しいマンションが建築中ですが分譲ではないんですね。賃貸？
デザインかっこよく、2階3階は住戸減らしてたりと工夫がされてあるので気になってましたが残念です。

先ほど現地に行ってきました。舎人ライナーの音はそれほどではありませんでしたが、大通りの車の音と近くに舎人ライナー以外の路線も複数あり、その音がすごかったです。窓開けたりしなければ良いかもです

>>63 マンション検討中さん

ワンルーフレジテンス西日暮里でしょうか。それなら全室賃貸ですね。
https://rf12.jp/building/6105/

賃貸とは思えない規模と外観ですね。デベロッパーにとっては賃貸の方が得な地域なんですかね

ワンルーフレジテンス西日暮里の2階や3階のデザインについては、日暮里舎人ライナーから丸見えになる場所なので目隠し目的なのだと思います。
ブランド賃貸－REIT FIND－東京都心の高級マンションてうたってるだけあってそのあたりはしっかり工夫していますね。

ワンルーフレジテンス西日暮里の賃貸募集出てきましたね。50平米台の前半で25+2万円といった感じ。この水準踏まえるとイニシア日暮里の分譲はどんな感じでしょうかね。

https://suumo.jp/chintai/jnc_000091965512/?bc=100390353131

超概算で表面利回り4%（マンションPER=25）くらいですかね。マンションPERの首都圏平均が26くらいらしいので、妥当な感じがします。

先日内覧会に行ってきました
非常階段を出た先が花壇になっていて驚きました
案の定、植えられた植栽たちはすでに踏まれまくりボロボロ。
裏口ならまだしも、大通り沿いなので目立ちます。
お子さんやお年寄りの方は、避難時に転けてしまわないよう要注意です

目の前の金属精錬会社がやはりネックみたいですね。
どなたか金属精錬会社の写真アップしていただけないですか？

向かいの会社は、数年前に道路沿いのショールームを改築したみたいで頑張ってるみたいですね。
意外に会社の規模も小さくなく、しばらくは大丈夫そうかな。
まあ何十年住み続けるわけだからリスクはリスクだよね。
逆に低層階ならそもそも邪魔だから、隣に綺麗なのが建った方が嬉しいかも。
どの部屋買うかにもよるよね。

なんやかんや言ってる間に、値上げして買えなくなる?
休み前、休み開けから予約がガンガン入ってるからな。