イニシア日暮里ってどうですか？

数年前までは3LDK70㎡, 2LDK55㎡が普通だったけど、最近は3LDK65㎡, 2LDK50㎡が主流になってしまったね。
まあどちらも住めそうだ。リビング隣の部屋にも床暖を設置してるのは一体的に使うことを想定してるんだろうね。

いや、普通に70平米も売ってるが？ｗ

そりゃ売ってるだろうけど、高くなりすぎたんで面積を圧縮してグロスを下げるという傾向はあるよね。
坪単価は上がってるけど、3LDK〇万円、というふうにみると見た目上がってないみたいな。

>>12 匿名さん
なんかそういうデータとかあるんですか？

あんまり気にされる方がいるのかわかりませんが、
Aタイプの間取りとかみていると玄関からリビングまで一直線になっていますが、
こういう仕様だと配達員が来た時にリビングまで見えてしまうのは気にならないものでしょうか。

板マンだと間取りは田の字で、基本的にそうなる。ので気にする人はほとんどいないのでは。
気になる人はタワマンとか低層の間取り凝ったマンションにしましょう。
Aは角部屋なので配達員が玄関の中に入らない限りリビングは見えないと思うけどね。

玄関からの視線が気になるなら玄関カーテンなどで
軽く目隠しすればよいかと。
逆に玄関からの動線が入り組んでいると、
大型の家具を入れるのにちょっと手こずる。
まあ、最初だけがんばれば済む話だけれど。

玄関カーテンは結構いいんですよね。
最初は慣れるまでちょっと鬱陶しさがあるかもしれませんが、
結構効果的だと思います。

間取り図見ていると、リビングの入り口のところにドアありますよね？
ドアがあれば大丈夫そうに思うのだけど、そうでもないのだろうか…？
どういうタイプのドアになるのかわからないけど
光を通すために透明のアクリルになっているのだったら、
なにか半透明のカッティングシートを貼って
完全に見えないようにしたりもできそうですよ？

ここって価格出てますかね。良い立地かと思いますがどんなものかな。

53.76m2～66.93m2が6900万円台～9600万円台って出てるので、坪430万から480万てとこですかね。

徒歩5分以内で山手線、京浜東北線、常磐線、京成本線、千代田線、日暮里舎人ライナー利用可、7年後に徒歩5分の西日暮里駅前に再開発ででかい商業施設ができることを考えると実需取得ならありですね。

>>20 匿名さん
ありがとうございます。
もう少し駅距離ある築浅中古でも坪400を超えてきているっぽいので（駅前タワーともなるとさらに上・・）、なかなか検討しやすい価格帯に見えますねー。

>>18 匿名さん
ここではない別のイニシアの場合ですが室内へのドア上部は大きくガラスになっていて営業担当曰く敢えて玄関から魅せるコンセプトとの事です
素直にシートでも貼りましょう

駅からの距離が近いから資産性がありそう
玄関からの視線ということですがリビングにドアがあるので閉めてしまえば視線も気にならないと思いますよ
リビングが丸見えや部屋が丸見えに見えるということは間取り図を見るとなさそうですが、
個人的にはトイレと浴室がちょっと離れたところにあるのが気になるかな。

ここ検討してる人は他にどんな物件目つけてる？

価格が出ましたね。
思っていた以上に価格は高めの設定だなと感じました。
駅まで徒歩４分の立地ですが、外観などはごく普通。
3LDKでも70㎡ないし、ファミリー向けでもなさそう。
ターゲット層がわかりづらいかも。

DINKSには広いような物件だと思う
子どもが一人とかだと、わりとゆったり暮らせるようになるんじゃなかろうかと。
この辺りだと意外と子供を見かけるし
子育て世帯もいるんだなあと感じました。

子育て世代いらっしゃるんですね。
確かに子供1人と決めるのであれば住めるところのように思いました。
2人はちょっと手狭ですかね。

騒音やばそう

大通りと線路の音が結構するんですよね、、、
駅近でしょうがないと割り切れないほどに線路も多くて、諦めそうです。。

周りの築浅中古の高層階が坪単価350万円程度な中、この坪単価はかなり割高ですね。

近くの中古成約だとオーベルアーバンツ2ldkで@370(リビング狭くて間取りクセあり)ですかね。シティテラス西日暮里やアトラス日暮里シリーズはバラツキあるも@370以上で400に達する成約例もあり。オープンレジデンシア日暮里の3階2ldkが@400で売り出し中。

このエリアは一時期新築分譲マンションの供給増えましたが、今は中古含めて出物が少ないですね。
さらに他エリア同様、コロナで一段と相場が上がった印象です。出社回帰や再開発で先高観あるエリアと思いますがどうでしょうかね。

今の市況・周りの相場からすれば高過ぎ、とまではないが安くもないぐらいだと思いますが・・・
それよりも何よりも、南側の古い工場？会社？の土地の将来が不安過ぎて怖い。

数年経って（最悪入居前まである）南側に新しくマンションでも建った時の
影響を想像すると嫌すぎる。目の前の狭い道路越しに建物が建ったとしたら。。

むしろ、今時点で前に建物が建っていればその分安い値段で買えるのでしょうが、
今は建物がない→いつ建つか分からない　のが
35年ローンを組んでするギャンブルとしてはリスクが大きすぎるので
今のタイミングで買うとしても最上階とか上の方かな・・・

今でも下の階の方が値段が安いのは分かってますが、
目の前に建物ができたことまで想定しての値付けになってるとは思えないので。

>>32 購入経験者さん
そりゃ未来に大きな建物が建つかもしれないなんて理由で価格はつけないでしょうよ…
どこに買うにしたって低層の建物が周囲にあったらマンションやビルが立つ可能性は十分に考えられるわけで　もしそうなったとき自分の部屋がどうなるのか　どこまで許容できるのかなんて考えて摺合せをして納得したならば買うものでしょう？

抜けや日当たり、騒音を気にするならタワマン最上階あたりを選べばいい。

単身世帯のタイプでもセレクトプランで無償で間取を変更したりできるのはありがたいです
女性目線だとやはり気になるのは収納なので、収納が広く変更したりできるのは良いな
１LDKタイプをワンルームに変更できるのも面白いですね。１LDKではなくワンルームを広く使いたいというかたも最近は多いですよね

ブリリア三河島と比べて2割近く価格が高いのは皆さんどのように考えて理由を正当化されてますか？
谷中側のマンションならハザードの違いかなと納得つくのですが、日暮里駅西日暮里駅チカ以外にスペック面でそれに見合う価値があるでしょうか？ご意見頂ければ幸いです。

>>35 マンション検討中さん
スペック面で価格差を納得させようとしてるなら、この物件というかこの周辺ダメだと思う。立地と今の相場感で自分が許容できる価格かどうかだけでしょ。
三河島駅は、上野止まりも多い常磐線だから。北千住に住んでたとき、常磐線は上野ですぐ乗り換えになることが多くて使いづらいなと思ってた。JR利用なら山手線と京浜東北が利用できる日暮里駅とは、かなり利便性に差があるよ。
だからこその価格差だと思う。
ブリリア三河島を売り出したときに比べても上野から日暮里あたりは相場も上がってるしね。

>>37 マンコミュファンさん
早速ありがとうございます、仰る通り利便性でそこまでの価格上昇に自分が納得いくかどうかですね。直近での相場上昇もありますし、前向きに検討してみます。
どうしても2割も違うなら早めに買っとけば良かったなって思ってしまって笑

ブリリア三河島は早々に完売のようなので、割安だったんだろうね。
ここはそうでもない、というだけの話では？

独身女性がマンション購入することは増えてきましたが
日暮里ってどうなんでしょう。住む町としてニーズの高い地域なのでしょうか。
駅まで徒歩4分なので夜道も心配ないのかなとは思いますが治安はどうかな。
この価格まで出して・・というのは厳しいかな～。

>>40 匿名さん

近所に住んでますが、治安は良いですよ。
西日暮里から歩いてくると若干マナー悪い人が駅前にいたりします。

大通りに面しているので騒音がどの程度かは気になりますね。

通勤を考えると立地が良いので独身男性にはおすすめしますが、独身女性にはおすすめはしないです。

南側の会社がどうなるかが、将来においてかなり重要な要素になってくると思うのですが…
どなたかこの金属精錬会社について、お詳しい方おられますか？
HPを見ても、将来性がどうなるかが読めないと思ったので…

>>42 イニシアさん
気になって調べてみました。

23年12月に一階店舗の全面改装をしたそうですね。
（荒川区HPより）
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/a020/foreign/ja/240060.html

業績はわかりませんが、採用は積極的にしていて、2020年から経営陣が若返ったようですし、しばらくは移転とかないんじゃないかなーという印象です。
むしろ若返った会社が同エリアを盛り上げてくれる存在になるかもしれないですね。

41さん、情報いただきありがとうございます。
やはり、女性一人暮らしは避けたほうが良いのですね。
アクセスが良いので通勤は便利そうですが、参考にさせていただきます。

>>44 匿名さん
西日暮里から常磐線のエリアがラブホやキャバクラが多いエリアです。治安は自体は余程遅くならなければ人出はあり尾竹橋通りを歩く分にはそこまでかと思います。
西日暮里と日暮里の最短ルートは暗く粗野な人が稀に見られます。マンションの裏も小さな飲み屋が多いエリアです。

窓の数が多い感じがしますね。
リビングの窓も大きさが結構ありますし、
結構部屋の中が明るそうで、夕方まで電気をつける必要なさそうですね。

モデルルーム見学をすると、現地まで案内してくれるコースが発生してるな…前無かったのに…売れないから色々サービスを考え出しているんだろうか…

窓が多い＝メリットは換気率が上がる、部屋が明るくなる、見た目が良くなる

デメリットは光熱費がかかる、カーテンの設置費用が掛かる、時期によっては窓枠が結露してカビやすくなり掃除が大変
窓が多いとメリットもありますがそれなりのデメリットが増えます。特に結露が案外厄介なんですよね。

>>48 匿名さん
不勉強で恐縮なのですが
ZEH仕様は結露し辛いと認識しておりました
外気温の影響も受け辛いとも…
どの程度の基準クリアでZEH認定なのでしょうか

窓が多いの良いことばかりだと思っていたんですが
確かにカーテンや光熱費など、そうでもないんですね。。
コストを気にしないのであればプラス要素ではあると思いますが。

イニシア日暮里近くに（西日暮里方面）旭化成の新しいマンションができてるのですが、詳細ご存じの方いますか？
120戸くらいで調べても公式HPなどは出てきませんでした。

>>51 マンション検討中さん
これでしょうか
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10077898

確かにネットで調べても情報が出てこないので、全戸賃貸マンションですかね。
全戸賃貸は完成1か月前くらいにならないと物件情報がネットに出てこないですし。
西日暮里再開発で価格が跳ね上がるとみて今売るのは惜しいという考えもありそうです。

荒川区が保育所の設置を要望したが、事業者に断られてるという情報だけはありました。
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/documents/7525/r03_05nishinippori.pd...

>>52 匿名さん
ありがとうございます。
やはり賃貸ですかね。
でもデザイン拘りがあってこんなにお金かけて賃貸にするのかな、と不思議に思ってました。
この辺りでこの規模の全戸賃貸は見かけないので驚きです。

外観が見えましたね。

バルコニーがあるコンクリートの部分、よく見える上層階の塗りムラ(縦縞)が目立ちます(とくに12階)が、こんなものでしょうか。

新築なのに雨染みで黒くなってしまってるようにも見え、もったいない気がします。

>>54 名無しさん
ストライプになってますね。。
厚塗りしすぎて、ぼかせなかったのか。

マンション見に行った　
現地に行くと、あのゴミゴミ感を感じる
近くにラブホからカップル出てくるし　
雑居ビル多いし
街が悪い

最近の窓ガラスは性能が高いのでフィルムを付けなくてもレースカーテンがあれば充分でしょう。

そんなに人気あるようには見えないけど抽選会があったのですね。
竣工前に売れるかな

二期二次が出ましたが市況が良いのかやや値上がりしたようですね

ここのマンションの斜め向かいにも新しいマンションが建築中ですが分譲ではないんですね。賃貸？
デザインかっこよく、2階3階は住戸減らしてたりと工夫がされてあるので気になってましたが残念です。

先ほど現地に行ってきました。舎人ライナーの音はそれほどではありませんでしたが、大通りの車の音と近くに舎人ライナー以外の路線も複数あり、その音がすごかったです。窓開けたりしなければ良いかもです

>>63 マンション検討中さん

ワンルーフレジテンス西日暮里でしょうか。それなら全室賃貸ですね。
https://rf12.jp/building/6105/

賃貸とは思えない規模と外観ですね。デベロッパーにとっては賃貸の方が得な地域なんですかね

ワンルーフレジテンス西日暮里の2階や3階のデザインについては、日暮里舎人ライナーから丸見えになる場所なので目隠し目的なのだと思います。
ブランド賃貸－REIT FIND－東京都心の高級マンションてうたってるだけあってそのあたりはしっかり工夫していますね。

ワンルーフレジテンス西日暮里の賃貸募集出てきましたね。50平米台の前半で25+2万円といった感じ。この水準踏まえるとイニシア日暮里の分譲はどんな感じでしょうかね。

https://suumo.jp/chintai/jnc_000091965512/?bc=100390353131

超概算で表面利回り4%（マンションPER=25）くらいですかね。マンションPERの首都圏平均が26くらいらしいので、妥当な感じがします。

先日内覧会に行ってきました
非常階段を出た先が花壇になっていて驚きました
案の定、植えられた植栽たちはすでに踏まれまくりボロボロ。
裏口ならまだしも、大通り沿いなので目立ちます。
お子さんやお年寄りの方は、避難時に転けてしまわないよう要注意です

目の前の金属精錬会社がやはりネックみたいですね。
どなたか金属精錬会社の写真アップしていただけないですか？

向かいの会社は、数年前に道路沿いのショールームを改築したみたいで頑張ってるみたいですね。
意外に会社の規模も小さくなく、しばらくは大丈夫そうかな。
まあ何十年住み続けるわけだからリスクはリスクだよね。
逆に低層階ならそもそも邪魔だから、隣に綺麗なのが建った方が嬉しいかも。
どの部屋買うかにもよるよね。

なんやかんや言ってる間に、値上げして買えなくなる?
休み前、休み開けから予約がガンガン入ってるからな。

>>71 買い替え検討中さん こちらでいかがでしょうか

近隣のマンションも完売しつつあって供給が少ないですね

先着順で残り6→2戸になってますね。
なんだかんだで売れるもんですね。

残り1邸？
次は第三次1期？

もうほとんど残ってなさそうですね。

新しい販売期が発表されましたね

第二期5次
とうとう1億越えのお部屋登場ですね。
日暮里、西日暮里エリアは供給量が少なく
今後はしばらく言い値市場かな。
また、新しく供給される物件はZEH仕様&人件費問題でしばらくは高止まりせざるおえないか、

完成しても売れ残ってるんだ
荒川人気ないから仕方ないか

日暮里って風俗が有名だよね

近くにバイク屋あって閉店の9~10時ぐらいがうるさそうなイメージだけどどうなんですかねこれ…

先週、13戸でスタートしたのに
今週、更新したら5戸
めちゃくちゃ売れてんの？
予約めちゃくちゃ取れんかったけど
速攻決まっていってるの？
まあ日暮里、西日暮里ともに5分圏内で
西日暮里の再開発(2030だけど)
今後上がりそうだもんね。

しかも今の所新築物件は、こことサンクレだけだもんね。しかもⅲはちと遠いから

スーモとかの不動産サイト見ると、第三期販売が前に出てて11月まで何も売ってないのかと思った。あの掲載の仕方じゃ残りの物件売れないんじゃない？大丈夫か？ここ

本物件の見積を頂いたのですが、今どき「融資取次手数料」などという費用が含まれておりビックリしました。

これまで抽選部屋とかあったのかな

ここ場所いいよね。

私も今どき「融資取次手数料」と思いましたが
司法書士のお金や印紙代とかなくて、これらをひとくくりに「融資取次手数料」としてるのでしょうか？確か6万くらいだったので合計で考えると結局の所、とても安くなっていてお得に感じました。7月くらいだったので今は分かりませんが。

立地は日暮里西日暮里使えて申し分ないし。
ちょっと先ですが、再開発も大規模で街の雰囲気も代わり楽しみなエリア。
再開発はタワマンの後ろ側は日照や眺望に難が出るけど、ここは反対のおかげで5分で行けるけどうるさくない生活に影響が出ない場所に位置してる。そう考えるとかなりお得な物件と判断。
ただ、いかんせん値段が高くただのサラリーマンの私には手が出し難い。ただ周辺の中古物件も1000万くらいしか安くなく困ったものです。

>>90 マンション検討中さん

山手線二駅利用できて、駅近で、この値段で買えるとこ、無いと思うけど。

西日暮里の再開発が完成する頃にはさらに高値になってそう。

再開発でできるマンションが坪700と言われているからまだまだお得に見える。

この界隈だと、シティテラス西日暮里ステーションコートが規模感といい、立地の良さといい、あそこを見ちゃうと、ここはなんだかなぁになってしまうな・・・

駅距離の近さと坪単価を考えると確かにかなり割安には見えますね。
4畳の部屋とかどう使うんだろと思わなくもないですが今ってどこでも似たようなもんですね。

>>94 マンション検討中さん
けど、もうそっちは買えませんね
それを言ったら10年前に湾岸買っておきたかった

最終期の販売延期するみたいだね
売れ行き良くないのだろう

それでも最終期ならほぼ売れてるのでは？

先月末で10室は残ってた

分譲中は5邸みたいです。

販売戸数
5戸
価格
7,428万円～10,398万円

でも販売予定が2邸控えているみたい。

販売戸数
2戸
価格
6,900万円台・7,900万円台

入居者です。
実際に住んでみた感想をまとめてみます。

◆アクセス面
本当に素晴らしいです。
JRと東京メトロがどちらも徒歩5分以内で利用できる立地は貴重なうえに、山手線と千代田線の噛み合わせがよく、都内の主要スポットにはだいたい乗り換えなしで行けると思います。

◆生活面
徒歩5分ほどの場所にいなげや・くすりの福太郎があり、どちらも品揃え豊富で助かってます。
都内に住む場合は大型スーパーの確保が難しい印象ですが、本物件に関しては便利だと思います。

◆設備面
気にしていた電車の騒音は、窓を閉めればかなり軽減されます。
また二重窓の副次効果として、空調が効きやすい気がしております（実際に以前住んでいた物件よりも広さ1.6倍にもかかわらず、前年比で光熱費が変わらない）

またエントランス・駐輪場・ゴミ捨て場などの生活動線はよく考えられてると感じます。エレベーター待ちでサッと郵便受けを確認できるのは地味に便利。

専有部分のキッチン・浴室・トイレなども快適です。

◆施工面
施工面は粗い部分が多く、細かい部分が気になる人は覚悟して購入した方がいいかもしれません。
施工ズレは当たり前だと思っておいて損はないと思います。（細かい部分が気になる私は、指摘事項がありすぎて入居後しばらく凹んでました）

コスモスイニシアのアフターフォローは親切です。大末建設の担当者には少し嫌な顔されますがｗ

◆まとめ
施工部分で多少の不満はあるとはいえ、肝心のアクセス面・生活面・設備面すべてにおいて優良な物件だと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

住んでない人でも書けるレベルの内容。
どこでもこんなことしているね。

>>101 匿名さん

施行面が荒めなところは共感します。
私も細かいところが気になるタイプなので。
内覧会が酷暑日で、暑すぎてよく確認できなかったのもありますが...
6か月点検でもいくつか指摘事項ありそうです。

ただ、共用部・占有部ともに動線がよく、日当たりも良いのでとても過ごしやすいですね。
ベランダの広さも、この辺りにしては珍しい広さだと思います。

内覧してみて感じた事

節水トイレ、二重窓&樹脂サッシ&ロウイーガラス、床暖房2面、ミストサウナ、24時間ゴミ捨て、ゼッチならではの作り、ダウンライト多し
いいね

廊下ステンレス手すり、塗装にムラ、ベランダ狭い、ディスポーザーなし（24時ゴミ捨てあるからオレいらね）
bad

今のご時世、コストダウンしているところはあるけど比較的、重要なところは抑えている。
18年の長期修繕とするために工法や作り自体はしっかりしている印象

あとはディスポーザーみたいに個人的こだわりと天秤にかけた時、どう判断するかは各個人かな

>>103 評判気になるさん

ご返信ありがとうございます。

施工の粗さについて同じように感じていらっしゃる方がいて、自分だけではないんだと少し安心しました。

私も何度か補修をお願いしたのですが補修も粗く、今後はもう自分で対処していこうと考えております。
（白色で補修するべきはずの部分を、コーキング剤が灰色しかなかったという理由で灰色コーキングされた時にすべてを悟りましたｗ事前にアポ取っての補修でしたし、対象部分の写真まで送ってあったのに…）

施行ミスに対する開き直り方にも驚きましたし、基本的には「そういう会社」だと思ってこちらが対応した方がよさそうです。

今後のコスモスイニシア物件では、ちゃんとした施工業者を選定いただきたいですね。

>>105 匿名さん
そんなことがありましたか。モヤモヤします。
施工会社から職人さんへの説明(引継)が、きちんとできていないのは私も感じています。

高い買い物ですし、自分に非も全くないのである程度のレベルまでにはしていただきたいですが、指摘するのも疲れてくるんですよね。

6か月点検では、職人さんが作業に入る前にしっかり確認してみるようにします。
教えてくださりありがとうございました。

マンション購入を検討しているものです。南側にある貴金属回収精錬を行っている会社ですが、人体への影響はないでしょうか。空気中に有害な物質が含まれていないか、水質に影響がないかなど、念のため気になっています。
何か情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら、教えていただけると助かります。

建てる時に土壌洗浄はしたみたいだし
見た感じ向かいの会社は煙とかたってないし
匂いとかもない。
どちらかというと近くの人気の蕎麦屋？はめちゃくちゃ臭い。（海鮮？）このマンションは距離があるから匂わないけど、蕎麦屋の隣のマンションとかいいマンションなのに窓開けられないのでは？ありゃ価値が下がるレベルだよ。勿体無い。
あっ、、脱線した。

話し戻すと、
水質汚染や空気汚染なんかは、個人では実態は調べようがないから心配ならやめておいた方がいいと思う。多分気にしない人が買うだろうから。
そこは個人の価値観ですよね。

>>107 匿名さん
南側にある会社はジュエリーショップみたいです。
土壌汚染は、マンションの敷地が何かの工場(確か印刷会社)の跡地のようで、汚染された土壌は撤去されました。
水質と空気は108の方と同じ認識です...個人ではなかなか調べきれないところですね。
ご参考までに