二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 21

＞１３８

ミニバブル中での販売が出来なかったのが最大の敗因。
それ言い出したら、全ての物件がその言い訳出来ますね。

二子玉川の立地から考えると、低層の高級レジを作れば
よかったんですよ。欲だして、無節操にタワーを３本も
立てるからこうなるんですよ。

規模は全く違うけれど、去年末に販売した低層小規模の丸紅物件は
即完でしたよね。

はっきり言ってベラボウに高すぎるゃね。
売れない原因は、はっきりしてると思うょ。

250万くらい？

>>159
場所と敷地の広さからすれば高級低中層路線も有りだったね。
今更だけど。

ここから先は売るのは本当大変です、二子がどうしてもほしいというマニアが中心に、売れたのはほとんどが第一次で残りは一年で45－50戸ほどしか売れてません。
今後も残り４００戸近くはこの値段では普通の人は馬鹿らしくって誰も買わないでしょう。
売れ残り物件のレッテル貼られる前に大幅値下げしないとだめでしょう。

まぁ、II-aのスケジュールが出ない限り、売れ行きは
停滞するでしょうね。

東急もアホじゃないので、そこにマンションを追加で
立てたりはしない（出来ない）と思うし。

早く工事を完了させて、公共施設も誘致して使い勝手の
良い街を作ってくださいな、東急さん

近隣住民より

えー４００戸近く残ってるのですか？
地権者入れると半分しか売れてないって事！

>>149
欲しいけど、現状では予算が足りないから、買えないんだよ！！
値下げしないかなーって、日々情報収集しているんだよ。
売れ行きを気にするのは当然だろ！
買わないくせにえらそーなこと言うなよ。

II-a街区が海のものとも山のものとも判らないのに、ホントよくライズを契約できますね。普通の感覚の人なら多分ありえないでしょうね。だって自分達や子供達がこの先ずっと生活していく場ですよね？
これもやはり二子玉ブランドのパワーでしょうか・・・。
質問なんですが、先が見えないのに大きな買い物の決断をした人、不安は無いのですか？
正直な心境を教えてもらえませんか？
物件自体は素晴らしいマンションだと私は正直に思っています。

決して、ネガとかそういう気持ちは微塵も無いのでよろしくお願いします。

＞162さんと同意見です。低中層だったら今頃完売だったハズ。「低層と中層と緑との調和」みたいにしたらプレミアム物件だったのに．．．．瀬田、上野毛、岡本とのバランスもとれたのに．．．．
惜しかった。

残念！

買わなければいいだけの話でしょ。
武蔵小杉でもかえば？

そうだよね。玉川4丁目39にある
パークコート二子玉川を参考にすれば良かっのにね。

豊洲のシティタワーズがおすすめ！！

私も住友の物件が一番カッコいいと思います。

Ⅱ－ｂ街区が全容を現わせたと思ったら、何十メートルにも渡って並ぶピンクのライトはいったい何？夜はピンサロにでもするつもり？

パークコート二子玉川は建設前の緑地の大半を残して建てられた。マンション建つ前は余り見かけない珍しい鳥がよく来ていた所だった。

パークコート二子玉川って素敵ですよね、駅から離れてるので牧歌的で二子の本当のよさが残ってますよね。
ライズよりあちらのほうが良いという人が結構いるみたいです。

此処は一次販売で売れただけで、後は一年売ってても年間４０－５０戸しか売れないのだから、もうこれ以上売れないでしょう。

典型的な値付失敗の大量在庫物件になってしまったなー。

此処が高すぎる値段のため、みんな目と鼻の先の対岸の武蔵小杉に流れて向こうはえらく売れ行きがいいみたい。
何のことはない、武蔵小杉の宣伝をしてるようなものだよ。
東急も少しは考えたらどうなのかな。
早く値下げしないとほとんどの客武蔵小杉にさらわれて、値下げしても売れなくなるよ。

１街区も『墓石色』と揶揄されているが、日に日にフタコの景観が壊されている。東急によって。

完成、入居そして通勤ジゴクが待っている…
東急はどんな対策を講じるのか。

なるほど「墓石色」とは言い得て妙。
線路を隔てて、
高島屋側と東急・ライズ系の
街のコントラストが鮮明になっちゃう。
デザイン性に優れた三井のタワマンに比べ、
薄っぺらな印象のプラウドも、
高島屋との色の調和を考えたから、まだ救いがあるけど…

ほんとう半分しか入居しない場合管理費、修繕積立金は未入居者の分誰が払うんでしょう。
一月２，０００万ぐらいになるでしょう。
一月に１－２件しか売れないのならいくら売っても管理費修繕積立金で飛んじゃうんじゃないですか。
それに金利入れると大変ですよ。

ご心配なく、東急はいずれ見栄っ張りの入居者におっかぶせますから。
まずオプションを分からないように２倍ぐらいにします。
「あーら奥様やはり市売品よりコンランノオプションをお選びにならないと」といえば３食切り詰めても購入してくれるおいしいお客様ですから。
１次購入者は徹底的に搾り取られます。
よく分かるのはエアコンなんか同じ銘柄でも普通に買うより約倍します。

フラワートーク一色だね

一人遊びがお上手でwww

１街区の『墓石色』はマジでやばいよ。
完成時も本当にこの色なの？信じがたい。
東急血迷ってるとしか思えん。
東急の完成イメージは白っぽいけど？

反対派住民ここに眠る。。。


ウケるっっ！！

大好きな芸能人やH&Mに囲まれてネガも本望ですね

２年目から管理会社を東急系から三井か住友系に変える提案を本気で考えています。東急はもう信用できない。

なりすまし契約者でも提案できるの？
ま、提案するのは自由か！

重要事項説明会を一月前倒しで来月に開催するとお知らせが来てた。何か動きがあるのか。
管理会社の変更に賛成です。役員に立候補しようか。

さながら二子玉川

http://www.excite.co.jp/ism/concierge/rid_13846/

やっぱ、住友でしょ。

創立者であるRon Herman氏が日本における２店舗目に二子玉川の地を選んだ理由は、ここに拠点であるカルフォルニアと同じ空気を感じ、そしてなにより、そこにいる人たちの幸せそうな笑顔があったからだという。

http://www.fashionsnap.com/news/2010/03/ronherman-tamagawa-open.html

値下げしても売れないと思います。財閥系と比べると明らかに格下でブランド力がない。

↑それを言っては、おしまいです。
でも、否定できないし。
財閥系も三井以外は……

それと住友かな。

値下げすれば売れると思ったら大間違いだ

売れてしまったものは買えない

売れてないのでその心配は無用

>>192
>>194
どちらも「墓石色」ビルが無かった良き時代のフタコイメージです。今はもう……

結局、売れたのは半分か（笑）
今更、値下げしたら、先住民に訴えられるしな。
ゴーストタウン決定。

入居率半分くらいの方が住みやすいと思います。デベは困るだろうけど。

本当に半分なの？

確かに本当に半分なのだろうか…。

それにしてもこのスレ、よく伸びますね。

「半分しか売れていなかったら」という仮想のテーマの雑談をしているんですね。

街の姿が徐々に見えてきてイロイロ言いたいんでしょう。
私は二子玉川住民ですが、道や駅前が綺麗になっていくのがわかって楽しみです。

↑モロ業者さん

契約者ですが、１街区のあの不気味な外観色はなんとかならないのでしょうか？再開発としての一体感を感じません。玉高のカラーともマッチしていません。

半分は本当でしょうね。昨日の日経の報道からここのなりすましの奴らまともな反論が出来てない。

やはり大本営発表を信じますか？

『墓石色』は、近隣でも、はっきり言って、すごく評判悪いです。ホワイトがこの街のカラーだったはず。
再開発は結構なことですが、今までの清潔なイメージが毎日壊されていると皆感じています。

同感です！　
「１０９」さんが自ら街のイメージを壊してませんか？

今の段階では半数以下だと思う。
いつものように精神論的な反論しか出てこないわけだ。半数以下確定。

契約者にさえ本当のところは教えないからね。
口が裂けても言えない。好調を装うのはライズに限ったことじゃないけどな。

三軒茶屋の物件の方がよかったです。どこの物件だったか忘れましたが。

まさに墓石色、じゃなくて暮色のライズ……
大規模再開発は、三井にかなわない。
なんでもオプションと、グチる知人の契約者に、
慰める言葉もありません。

一人で病的にネガ繰り広げるフラワーさんは算数できないの？
販売700に対して9割売れたら630。
権利者134足したら764。全戸数1033だよね？


どこをどう計算したら500になる？？www


悔しかったら半数の根拠だしたら？

得意のお花畑から(笑)

ネガの肩を持つわけではないが、マスコミに携わった者なら誰でも判るだろうけど、日経の記事は業者の出す数字そのまま。

日経もマンションの一面広告よく載せてるよね。

お花畑のネガなりすまし投稿ふえましたね
春なんだなあ(笑)
多分動くものはみんな業者に見えるんだろうなあ。。。

ま、ここはいろいろ言われていますが、間違いなく人気物件。
有名税と思って我慢しましょうwww

キャンセルもこの戸数の多さですから相当数あると見てよいのでは？

マスコミの取材事情を、よくわかっていらっしゃいますね。
いわゆる発表もの。
この種の記事、青筋立てて議論しないでください。

その630には地権者130余が含まれているから、630引く130で500というロジック
ネガの肩もつわけじゃあないが、もう少ししっかり読んだらどうかね
検討者から見ると、論理的で無く感情論で反論になってない

半数の根拠マダー？？

お花畑の妄想はいいよ

ライズ御用達、あの大手引っ越し業者に聞けば、そのうちわかります。

二子の駅のライズ広告が新しいバージョンになっているのをみて
あれ?売れていないのかしら、と思った。

2,3日前、e-piscoのサイト見ていたら、なぜかライズの広告バナーが貼ってあった。
それを見たとき、苦戦しているんだな、と確信しました。

NHKのメガクエイク特集があったからでしょうけど、
バナーにあった免震を<売り>にしても、
不安は払拭出来ない気がしました。

217=220=224
特徴：お花畑（全然おもしろくない）

もうコイツがどこのどいつかみなさんおわかりですね
購入検討者の情報交換の場に土足で入り込む悪いヤツ
なりすましの悪い奴。

>>224
あれっ？ここほぼ完売とかいってませんでしたっけ？
その根拠出したら？

半数の根拠はもう十分出てます。

検討者としては、売れていないに論理的に反論したいならば、販売数に権利者数もキャンセル数も含まれていないことを示して欲しいです。
買ってしまったのでそう信じたいとか、ただ売りたいだけの業者の投稿にはウンザリ。

>>223
含まれていませんよ
感情的ならずにちゃんと落ち着いて調べてネ

>>227
都合悪くなるといつもにげるのね

＞値下げしても売れないと思います。財閥系と比べると明らかに格下でブランド力がない。 >>195

それは「１０９」自身も相当気にしていると思う。

先日、武蔵小杉のタワーマンション前でアンケート受けた。
５分程度のアンケートで図書カード2,000円。
短時間の間に「やっぱりブランド（大手）がいいか」という事を３回も聞かれた。

なぜかビデオカメラで撮影付。
断ったら、顔から下だけという事で一応了解したけど、アンケート中カメラマンを見たら
カメラを徐々に下にずらされた。
撮影画像を確認させてと申し出たら、「声だけですから」と矛盾した返答。
やっぱり気になってその場に戻ったらもういなかった。（逃げた？）

どういう風に使うつもりだろう…少し怖い会社だな。

お花畑っ東急の社内で流行ってるんですか？センスのかけらもかんじない。

結局半数の根拠なし

アレな人の妄想ってことね

了解。

地権者です。
どういう人がライズを購入しているかというアンケート結果の新しい方では、我々地権者も含まれていました。だから、都民がかろうじて過半数にしてましたよ。それ除くと都民は３割程度にしかならないから。「都心もあこがれる」なんていうコピー使ったものだから、数合わせに困っているという説明だった。
だから、売却数には地権者も入っていると思う。
良心的なやり方だとは思わないけどね。

>>234
最後はコレか？笑わせる
会社発表の数字を額面どおり受け取るほうがバカだよ
額面どおりでも700だろ？この時期に残り300もあってどうすんの？

未契約物件の修繕積み立て・管理費は売主負担だから、
本当にまだ３００～４００戸が売れ残っていると考えると
毎月１，０００万円レベルで東急が負担することになりますね。
はっきり言って、経営的にかなりきついですよ。

II-aのスケジュールが遅れているのが、経済的な問題なのか
近隣住民（および区と都）との交渉難航しているのか知りませんが
早くII-aの計画を明確にしないと、これ以上の新規契約はなかなか
つかないと思う。または余程の値下げをするか？でもそれはしない
だろうしね。（でも経営的には上記の内容で１，０００万円レベルで
持ち出しがずっと発生するより、安値で完売したいって思いも
あるでしょう）

中低層の高級レジにしておけばよかったのにね、本当に。

もうここの掲示板とか、どうでもよくなってきた。　買っちゃったし。
結局、ここに住む俺たちが満足してれば、それでいい訳だし。

他人がバカみたいに奇声をあげていても、ローン払う俺たちがここに納得してるんで、
とやかく言われても関係ないしね。

反対派の人も、アンチライズの人も、勝手に言って通り過ぎるだけの人たちだし。
無責任な人のくだらない言葉に反応するほど、暇でもないし。

これからローンだよ。いいんだよ。グリーンだよ。

私も契約者だが238さんの考えには反対する。
黙っていたら、リボンストリートはいつ完成するかわからない。２ａにマンションが建つかもしれない。
それこそ東急の思うツボ。

Ⅰ街区オフィスに入居が無いのをみとどけて、Ⅱ－ａ街区オフィスは更にダメだろうと万人が認めるまで正式発表できない。都は発表させられない。これが実情。

>>235
契約者で一番多いのは世田谷区民といういかにも不自然な発表は、そこに含まれる地権者がみんな世田谷区玉川在住だからというオチでしたね。

私はⅡａにはマンションは絶対に建たないと思うけどね。
根拠なんてものはないよ。妄想といってもいいけどね。どうぞご自由に。
だけどマンション建設は絶対にない。
東急はライズを販売しないと、Ⅱａを建設するカネがないからね。
販売代金を担保にして、銀行筋からカネ引っ張らないとⅡａは建設できない。
東急のⅡａ開発は、ライズの販売にかっかっているから、購入者を裏切ることはできないし、
ライズ購入者が最も危惧している別業者のマンション建設もありえない。
今回の開発には、東急一本に税金も大量投入されているので、別業者に開発が譲渡されることもありえない。

問題は金融筋からの借り出し資金の規模が未確定だからね。
金融筋も、ライズの売れ行き状況をみて、この開発の将来性、発展性について熟考している訳だ。
ライズの販売代金が入る五月末以降、銀行筋と東急は大まかなプランを発表するだろうと思う。

銀行筋からの借り入れの規模によって、プランは大きく変わってくる訳だから、現時点では具体的に発表できない。
銀行筋の資金が潤沢なら、大規模開発だが、絞られた場合は、かなり縮小された緊縮プランになるだろう。
結局は東急の資金繰りの額によって、Ⅱａの開発プランが決まるわけだ。
まずプランありきではなく、資金ありきな訳だから、Ⅱａの開発は不透明さを増しているのは当然な訳だ。
以上、ずべて妄想ですので信用しないよう、口外しないようお願いします。
念のため、申し送ります。

ここの再開発には税金も投入されていると聞いていますが、
どの部分に投入されているのかな？道の整備と公園ですか？

II-aの将来図が出てこないと、ここの在庫数は動かない
ですね。

II-aのフィットネスも、東急が資金苦しいなら、コナミに来て
もらえばいいじゃないですか。今あるコナミは設備古いし、
コナミも喜んで移転してくると思いますよ。多分。。。

あと、ここら辺は掘れば温泉出そうだし、天然温泉のスパなんて
あればうれしいですね。

近隣住民より

第2期事業（Ⅱ-a街区／事業主体が異なります）

事業主体が異なるとは、具体的にどういう事で
どのようなことがシュミレーションされるので
しょうか？

>>236
あはは、やっぱり半数は脳内データか(笑)

>>245
売れてないのが悔しいんだねｗ
だまされて負けっぱなしの人生
かわいそうに

地権者住居を売れたことにして半数より上とかいってるほうがよっぽどアホ

217
220
224
231
234
245
真剣に検討中のものです。
皆さんがあまりにも売れ行きのことを話題にしているので私自身もだんだんと気になってきましたので、本日、私の担当者に単刀直入に聞きました。
『日経に掲載された成約数は、これまでの契約の総数ですので、当然地権者を含んでいます』との予想通りの回答でした。
絶対に間違いありません。嘘だとお思いなら実際に販売センターに電話して聞いてみるとよいでしょう。簡単なことです。ホント聞いてください。

つまり
約630から地権者の約130戸を除けば約500くらい・・・つまり半数を超える数がまだ残っている計算になります。
（間違って130を足して計算した人がいましたね。足すんじゃなくって、引くんですよ）
ただし、
どなたかの前述にもありましたように、マスコミに伝える数字というものは必ずしも実数とは限らないので、マンション業界の慣例から察するに、600戸近くまだ未成約と考えるのが普通です。

どうしても売れ行き好調にしたい人に私は声を大にして言いたいのですが、
感情論ではなく、数値はこのようにロジカルにお願いします。確固たるソースと共に反論しないと説得力が皆無ですよ。
あなたのこれまでの書き込み、ひとつも根拠がないものばかりですね。
検討者が知りたいのは生きた情報なのです。
さぁ、どうですか？
500戸以上売れているという証拠とその根拠を、”ロジカル”にお願いします。
ご回答をお待ちしております(^O^)
逃げないでくださいね、楽しみにお待ちしております。

あらら。半分って本当だったの？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

>>244
ここでいう「事業主体」とは再開発組合を意味します。
つまり、Ⅰ街区とⅢ街区を開発する第１期工事と、Ⅱ－a街区を開発する第２期工事では、再開発を計画・実施する母体が別であると（東急グループは）言いたいということです。

ここで注意しなかればならないのは、二子玉川ライズ タワー＆レジデンス（Ⅲ街区）の売主と、Ⅱ－a街区の所有者は同一の東急だということです。
第１期の再開発組合は、東急グループからの派遣社員から成り立っています。第２期も同様です。

これは、ＭＲ（第１期）で、Ⅱ－a街区（第２期）の将来計画を質問しても答えられないと、遠まわしに表現しています。しかし、実体はどちらも東急グループの一部であることに変わりはありません。

最初の値付けさえ間違わなければねぇ。良い印象持っていた人も多かったろうに。
大儲けしてやろうなんて考えずに、俺達の作った良い街にみんなに住んでもらうんだと言う
社会貢献的な精神で仕事していたら、こんな制裁を受けなかっただろうにね。
景気回復するまで持ち続ける気だろうか？もうこんなになってしまったマンションに魅力はないよね。
ホント東急って商売下手。

>>243
フィットネスは東急スポーツオアシスが出店表明しています。
東急不動産の子会社なので、
①他のフィットネスの出店は期待できません
②不動産会社の子会社でフィットネスのノウハウがありません
③インストラクターにプロ意識がありません
④設備がプアです

結局、老朽化していようとコナミのがマシなのは確実

２４８さんはあまり数学ができないみたいですね、ここの総数は不明ですが，１，０００戸としましょうか。
売れたのが６３０内地権者が１３０従い５００が販売実数、売れ残りは４７０です、半分以下です。
ちゃんと計算してね。

↑ごめん残り３７０です。

ほんとうにここはお化け屋敷のようになります。
もはや売れ残り物件の代名詞みたいになってます。

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総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）

これまでの契約の総数という点に注目すべきです。
いったん契約された住戸の総数であり、キャンセル分を差し引いていない。
地権者分だけでなく、キャンセル分も含んでいることに注意。
実態はやはり半数以下です。