ザ・ライオンズ武蔵小杉ってどうですか？

ライオンズのスレッドでアールブランの宣伝が激しい…

こうなったら元住吉のプラウド待ちですね

>92

どうだろうね。売る予定ならともかく固定資産税が上がるからうれしいことばかりではない。

>>95 通りがかりさん

野村不動産の元住吉駅最寄りといえば、プラウドシティ元住吉やガーデンズの実績あります。ガーデンズは住吉中学校や高校がある綱島街道を渡る東側8分(武蔵小杉13分)駅近とは言い難い場所でも昨年春2022年の販売時に坪単380台でやり始め程なくして完売。駅西側ならともかく、綱島街道渡るし、高校や中学校近過ぎのあの場所で、当時は高いなって印象でしたが普通に完売されてました。確か南向き75平米が8500から9100万位で販売で、仮に今、築浅中古なら高そう。

プラウドシティも築10年超の駅10分でありなが、1階西向き73平米が7380万円で販売中です。
新しく出てくる野村のプラウド元住吉◯◯も高そうですが、こっちは元住吉駅の西側だし(何となく住む目線なら西側が良いイメージです)だから、ライオンズ小杉以下の価格帯は流石に無さげですかね？
それとも、小杉駅が最寄駅じゃないぶん安いの期待してもよいのでしょうか？どうなんでしょうか？誰が情報持っていたら教えてください

東横線徒歩15分なので元住吉の物件とはそこまで競合しないと思う
横須賀線で東京駅方面と渋谷方面両方に用事がある人向け

全戸多摩川向きではないんですね。あまり高くないマンションなので南向きは景観はどうでしょうか。
すぐ隣はマンションになるのかな？
多摩川向きの場合は低層でも景観は良さそうですね。
すぐ隣は公園だし子育て環境は良さそうです。子供が住みやすい環境かなと思いました

坪単価430超えてそうですね。そしてグランメゾンが450超え。小杉アドレスかつ駅3分のドレッセが坪400前後だったので、今だったら400後半ですかね。。2年でここまでか。。本当に市況って怖い。うちは大人しく中古にシフトします。

>>100 マンション検討中さん
この場所で430超えかー。恐ろしや～。

この場所でこれじゃ、これから出来る駅近タワマンは絶対億ションだね。
これから賃金もあがっていくのかな...

中古も強気価格すぎて住宅ローン控除や仲介手数料など含めて考えると微妙な感じがしますよね。
買うタイミングを逸した気分。。。

高い、と思ったけど新川崎徒歩4分のクレストラフィーネが坪400万近かった気がするのでそんなもんになるんですかね
あちらの販売が進んでるかは分からないですが

ここで予算が厳しいなら、さっさとザコスギタワー、リエートあたりに移った方が良いですね。もしくは古い方のパークシティなら、ものによっては坪380前後ありますから。

坪単価４００超えになるとは思いませんでした。
どこの立地も高騰していますね。
３００くらいで購入できる物件は、もうなかなかないのかもしれません。
特にアクセスに子どわらければ別ですが。。

こちらリセール期待できそうな物件でしょうか。

中古も高騰しているとなると選択に迷ってしまいますね。
この先少子化により人口が減少すればマンション価格も下がってくるのでしょうが、それを実感するのは10年以上先になりそうです。

>107

客観的情報を知りたかったら近隣の仲介業者にあたるってのが手かな。

>108

ここもそうだけど今年になってから販売開始予定が遅れてるのが目立ってくるようになった。YCC修正の影響だと思うけど、ゼロ金利解除になったら不動産市況激変でしょ。

>>110 匿名さん
いやどう考えても工事費高騰と2024年問題による工期遅れでしょ

第1期概要でました
登録期間　12/1～12/3
70.06平米～90.46平米
7770万～12,500万
最多価格9200万台
71戸のうち18戸の発売

1期の割には、18戸だけの発売からするとだいぶ苦戦してそうですね。予定価格1.6億台だった100平米が1期で出てないけど売れたのかな？

>>112 マンション検討中さん
坪単価　370万円～440万くらいでしょうか？

下の方はそんなもんかなと思うけど上は坪単価の割に満足感低そうな気が…

建物の質感は好みです。
モデルルームも良かったです。
ただ、この場所でこの価格なのかと、、、
多摩川沿の低層階希望なのですが、
バルコニーから見えるのは道路？と
いうのも気になります。

第一期の登録期間は3日間だけだったのですか？
さきほど先着順受付中の物件概要を確認しましたが、第一期で販売された18戸のうち申し込みが入っていたのが10戸という事でしょうか。
売主さんはこちらのマンション販売にどのような戦略を立てているのでしょう。

>>116 匿名さん
どちらも、駅から遠いのに高いから、じゃないですかね。

>>118 匿名さん
ライオンズのほうは向河原から5分ですし、横須賀線までも10分かかりません。
（アラカン2人が歩いて確認）
向河原は高架にもなるようなので、将来的にはもう少し便利になる可能性が
ある気がします。
多摩川沿い、というのをどう判断するかですね。

どなたかが書いてらした2024年問題による工期遅れは物流が遅延している事で建築資材が揃わないという意味でしょうか。
ドライバーさんの時間外労働が制限されるのは2024年4月1日以降ではありませんか？

>>119 ただいま検討中さん
向河原に近くてもなあ…という気が。
「ザ・ライオンズ向河原」じゃないんだから。

>>119 ただいま検討中さん
今は踏切があるので武蔵小杉までは数字以上の距離感じるかもしれませんね。
向河原利用なら駅舎側なので便利ですが、、

横須賀線武蔵小杉駅まで9分というのは魅力です。
「二重床・二重天井」なのでしょうか？
HPで物件概要を見たのですがわかりませんでした。

ディスポーザーもないですし、管理費が意外に高い。
これだったら駅前の中古タワマンのほうがよさそうなきもします。

管理が高めということですが、
どういうところにお金がかかっているのでしょうね？
仮によそでお願いするとして、
その場合はどれくらいになるんだろうというのは感じるところはあります。
後から管理会社は変えられますが、
変更するのは大変だったりするのかなぁ。

管理費はどこも上昇傾向にあります。
今はまだ管理費が安めの既存マンションも、いずれは上がってくるでしょう。

>>123 ただいま検討中さん

モデルルーム見学した際に直床とおっしゃってました。基本的には長谷工仕様とのこと。

>>116 匿名さん
グランドメゾンは第一期は100戸超の供給のようです。
平均は445万で着地ということだそうです。ただ市況は上り基調なので、市況に応じて段階的にあげるそうです。

>>127 通りがかりさん
92戸/271戸　でしたね。駅遠にしては、余分に供給していたにしても頑張っている方じゃないでしょうか。

エントリーだけしてたら今日モデルルーム案内の電話が来ました。
ハザードリスクがある立地で仕様も高くない印象ですが、一応モデルルーム伺おうと思います。
価格交渉してみます。

交渉成功するといいですね！
向こうから連絡が来るってことは、モデルルーム空いてるのかな？

管理費は月々2万円台なのですか。
他と比べるとちょっと高めかなとは思うけど、物件価格も他よりちょっと高めなのでそういうものかなとは思います。
でも共用施設とかも無しですし、植栽も多くないので使い道がどうなのかは知りたいかもしれません。

R3タイプのルーフバルコニー良い感じだなと思いました。
横にも建物はありそうだけど、掲載中の予想図だと開放感があって他からの視線も気にならない感じで良きです。

R3タイプのルーフバルコニー
もろに横のマンションのベランダから丸見えですよ

131さんは親切心なんでしょうか・・・
丸見えじゃない部屋はどこなんでしょ？

多摩川向きの部屋がいいかと思っています。
多摩川花火が眺められたら最高でしょうね。
家からビールを飲みながら花火・・・

8月15日の大田区平和都市宣言記念事業「花火の祭典」は見えますが、
10月の川崎市制記念多摩川花火大会と世田谷区たまがわ花火大会は
見えませんよ。

>>132
隣のマンションとの位置関係から見ると、
R1～R3、S、T1、T2のルーフバルコニーは丸見えだと思いますよ。
更にS、T1、T2のルーフバルコニーについては、
玄関を一度出ないと出入りできない謎仕様なので、
どうような使い方を想定してるのかさっぱり分かりません。

管理費が割高なのはザ・ライオンズ共通仕様ですか？
設備は少ないようですが、こちらは災害対応の設備が用意されているようです。
またカーシェアと一括受電サービスもありますし、
その辺りも関係しているのでしょうか？

売れ行きはどうなんでしょうか。
先着順受付中住戸が8戸のまま、変わらないようです。

確かに、先着順の販売分が８戸のままですね。
でも、入居開始は秋なので、まだまだゆっくり売っていくつもりなのでは？
気になる物件があるのであれば、早く問い合わせしたほうが良いと思います。

先着順は7戸になっていました。
物件概要は毎日更新なのですね。
毎日更新というのは初めてお目にかかりました。
1戸1戸売れていく感じがわかって楽しみです。

デザインがとても美しい建物だと思いました。
管理費は何にに使われるのでしょう。
植栽かなと思ったけれどそれほど規模の大きな植栽ではないみたいですし。
使い道をあらかじめ確認しておくとスッキリするかもしれません。

この手のタイプのマンションだから仕方がないのかもだけど、
かなり管理費はかかりますね。
それと比べると、修繕積立金があまりに安すぎるように思います。
段階的には上がっていくのだろうけれど…
長期修繕計画をきっちり見ていかねば。

販売状況はどうなんでしょうか？

管理費・修繕積立金の話題が出ていたので管理会社の大京アステージについて口コミ情報を探してみるとこちらのマンションコミュニティにもスレッドが立っているんですね。
スレッドは3までありますが、とりあえず一番新しいスレッドから読んでみる事にします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/

>>134 周辺住民さん
バルコニー菜園くらいしか思いつきません

第2期予告が出たけど疑問あり
●第2期販売戸数が未定のため、物件データは第2期以降の全販売対象住戸（42戸）のものを表示しています。
と書いてある。
>>112 マンション検討中さん　
による第1期の情報と合わせると、
第1期18戸＋第2期以降42戸=60戸
71戸-60戸=11戸の販売は?
面積と間取りを見ると第2期以降にも含まれていないS、T1、T2の販売は?

143さんの言われること、なんとなくやっと理解できました。
第2期以降の平米数が～90.46m2になっていて、T2タイプの100.11㎡はどこ行った？ってことでしょうか。
T1はいまのところプランを見ても載っていないので売れたのかな？
それにそてもT2タイプ素晴らしい間取りだなと思いました。
超ワイドスパンの全室真南向き、水場は北側で理にかなっているかも。
廊下スペースがもったいない気もするけれど全室廊下側ドアでプライバシー完璧。

ここ、マンションとしては普通だけどハザードリスク高すぎ。浸水実績がある場所に買う人って覚悟で買ってるの？大雨降るだけで隣の巨大川が溢れそうになってるのを傍観しながらの生活って…

そりゃ覚悟の上でしょう。重説でもハザード説明されますからね。

まあ、ここだけじゃなく
武蔵小杉駅前もハザードかかるし
モトスミ辺りも液状化問題があるから
この辺住む人はある程度
覚悟というか認識しているのでは？

浸水に関しては一階だけの問題でないってことを留意すべき。共用廊下やエレベーターに水が入って、補修費用を保険で賄えなかったらマンション全体で補填することになる。

公式サイトにこんな図が載ってるので、ハザードマップの予想浸水深までだったら大丈夫なんじゃね? 知らんけど

浸水深さほどかさ上げされてはないようだし、水防ラインってあるから止水板もかな。小杉で水没したタワマンも、あとから当日の様子が動画で流れてたけど住民総出で止水板と吸水土嚢を設置してたけど、対策にはそれも込みだったりして。

皆さん気にされるだろうから
そういう説明も予めされているのでしょうね。
以前の超大きな台風の時、ポンプ室とか電気室が地下にあるとよくないっていうのが
一般に広まって、
デベ側も対策をしないと選ばれなくなったみたいなのがあるのかもしれません。

>>145 マンション検討中さん
数百年に一度の越水や決壊は覚悟してるでしょうけど、2019年の冠水と同じことはもう起きないと思いますよ。
あれは市のマニュアル不備という人災ですし、マニュアル改定だけでなくゲートの電動化や排水ネットワークの強化も行われているようです。

ライオンズマンションは修繕積立金が高い事で有名なようですが、こちらは修繕積立金ではなく管理費が高いんですね。
どなたか営業さんに管理費の内訳を質問された方はいらっしゃいます？

>>153 匿名さん

管理費と修繕積立費あわせて3万弱だったような気がします。

管理費の内訳は人件費、共用設備の維持管理費、清掃、ゴミ処理費、植栽管理費、共用部の水道光熱費、その他諸費用があるかと思います。
モデルルームでは修繕積立金の長期修繕計画を見せていただけると思いますが、管理費の内訳も見せていただけるのでしょうか。

管理費はいろいろなサービスが組み込まれていることがあると聞いたことがあります。
電話健康相談サービスが友人のマンションの管理に組み込まれていて、必要がないから管理総会で議決して契約更新しなかったということがあったそうで。
ここだとどうなんでしょうね？
必要があるものはもちろんそのままですが、あまり利用する方がいないようなものも入っていたら
都度見なおしていく必要はあるでしょう

>155

費用も含めてどのようなサービスをどれくらい提供する（例えば、清掃は何人かけて週何回とか）かも含めた管理計画を説明してもらうのがいいかな。１５６さんがコメントしてるように不要なサービスも含まれてるかもしれない。

>156

見直しは必要だけど、契約更新するまで不要なものにお金払い続けることになるのもどうかと。

静かな立地は住みやすそうかなとは感じましたが
やっぱり水害の心配があるところをわざわざ選択するかというと・・・。
もちろん、どこに住んでいても地震もあるし、完全に大丈夫というところはないですが
一生住むかもしれない大きな買い物ですので、じっくり考えないとなと思います。

>>158 匿名さん
じゃあどうしろと？

電話健康相談サービスは不要ですね…
シニア層の割合が多いマンションなのかもしれませんが、
人件費がかかるサービスが一番高くつくと聞きますし、
そのようなマンションははじめから避けるのがいいかと思います。

今の販売状況はどうなっているのでしょうか

第2期2次予告 物件概要
販売戸数 未定

販売戸数は未定らしいですよね。

>>電話健康相談サービス
私も不要だと思います。人件費がかかりますし、利用するかしないかわからないサービスはいらないです……

物件概要
●第2期3次販売戸数が未定のため、物件データは第2期3次以降の全販売対象住戸（27戸）のものを表示しています。
第2期3次販売予定時期 2024年8月下旬
竣工時期 2024年8月（予定）
入居開始時期 2024年9月（予定）

まだ27/71戸も残ってて、随分のんびりした販売姿勢だ。

急いで売る理由無いからねぇ

この場所にマンションを開発するとは、デベも勇気あるね。
三井なら懲りているだろうから建てないと思う。

入居開始までに売れてない部屋分の
管理費と修繕積立金負担はどうなる?

>>167 匿名さん
売主負担です。なので引き渡しまでにできるだけ多く売ることが売主の目的となります。(あわよくば完成前完売)

物件概要
【引渡可能時期に関するお知らせ】
2024年6月1日以降のご契約につきましては、引渡可能時期が2025年4月（予定）となります。

なんで引渡までにそんなに時間が掛かる?　内装未完成とか?
そうすると、少なくとも今残ってる27戸分、9月から来年3月までの管理費・修繕積立金は売主負担。
つまり売れなかったってことね。

なるほど～完売まで長くかかればかかるほど売主負担が増えるんですね。
そうなると完売までの時期を見計らい、竣工後何年か経過してから一斉入居にした方が売り主にとっては利益があるのではないでしょうか。

小杉といえど強気すぎたんですかね
駅前離れると普通の住宅街ですからね。元住吉方面ならまだマシかな

東棟はまだしも、南棟4F以下は、あの価格で売れると思う方がおかしい。
眺望ゼロどころか南側目の前至近距離に年季の入った4F建てのあれだよ。
現地確認してびっくりしたわ。

>>169 匿名さん

いやいや全くの逆で、デベからすると予定通り高値で売れたからもう今年度の会社業績に入れたくないんだよ。来年の業績に計上するために、来年度初引き渡しにしてるわけ。完全にデベ都合。住不とかがよくやる手。

引き渡しの時に、帳簿上は売上を立てられる、というのは他のスレッドで話を聞いたことがあります。
こちらもそういうかんじなんですね…。
これができるのは、体力のある企業だからと聞いたことがあるので、
購入するデベとしては心強い存在だと思う。
でも目の前にあるのに入居できないのはちょっとな…とも感じます…。

庭付きの物件も販売されているみたいですね。
1階というよりもインナーテラスがついているので、
掘り下げられている物件なのかな。
日当たりなどはどうなのだろう・・・
日照シミュレーション的なものがあるのならば、見せてもらわないとならないような

これはどういう事情で？

第2期3次予告
販売予定時期 2024年9月下旬
【お知らせ】
6月27日～8月27日に掲載の「第2期3次」予告物件概要において、販売予定時期を下記の内容で掲載しておりましたが、上記の通り変更になりましたので、お知らせいたします。
＜変更前＞
販売予定時期／2024年8月下旬

庭付きのプラン気になりますよね。
ガーデニングを楽しんだりもできるでしょうし
休日、庭でのんびり…なんていうのもよさそうです。
庭のお手入れはちょっと大変そうではありますけどね。

右肩上がりで価格が上昇してる状況だと、販売を先送りして値上げってすみふがよくやるパターン。ただ、金利引き上げで販売がシュリンクしてる状況でそれは考えずらい。あと、大京ってメジャー７に名を連ねてるけど、過去の栄光。すみふみたいな体力もないはず。

内装業者の人手不足かな。引き渡し遅れとか、未完成のまま引き渡しなんてのが話題になってる。それだと、９月引き渡し分も人手不足で雑な作業なんて懸念も。

こちらは一ヶ月販売延期となっているんですね。
引き渡し可能時期は2024年9月なので先に契約されていた方から
引き渡しされるのだと思います。
ちなみに2024年6月1日以降に契約した方の引き渡しは2025年4月だそうですよ。

エントランス上の広告と建物前の広告＋チラシがかっこ悪いなあ。
売れ行きが良いのなら、あんなのは出さないはずで、
推して知るべしなのでしょう。
南棟は日中家にいない人なら我慢できるのか、いやいや
至近距離の建物通路から庭もベランダ内も部屋の一部も丸見えですけど。
設計者はどう思って・・・

多摩川が近いので水害が怖い地域という点が気になりますね。
隣は小学校で小学校がすぐ近くにあるので教育環境がよさそうで住みやすそうですね
子供がいるご家庭は小学校が近くて子供が通いやすそうですし、緑も多くて自然もあるのが良い環境だ尚思います。

いつの間にやら第2期第3次終わってた
というより、売れたところ(6戸)を第3期としたって感じか
物件概要
第2期4次予告
●第2期4次販売戸数が未定のため、物件データは第2期4次以降の全販売対象住戸（21戸）のものを表示しています
販売価格 未定
販売予定時期 2024年11月下旬

あと21戸あるのかー
完売できるかなあ

スレッドを拝見すると水害が、、、との声が出ていますがこの辺りの水害履歴はどうなっていますか？
念の為ハザードマップを確認すると家屋倒壊等氾濫想定区域になっているようですが、この辺りは営業さんからどのような説明がありました？

>180

完成在庫物件の常。避けるには購入前に売れ行きをきっちり判断しないと。

>>完成在庫物件
モデルルームがない分、広告費を抑えられると聞きました。
でも、売れないとヒヤヒヤしちゃいますね。

小学校が近いのはいいと思います。
完成した物件なので、授業中、子どもの声が外でしていても窓を閉めればあまり聞こえないなど、実験的なこともできそうでいいですね。

実際の物件を見て購入を検討できるのはいいなとは思いますが
自分好みに変更できない点はありますね。

今からの販売戸数は未定となっていますが、
あとどれくらい残っているのか、選べるくらいプランがあるのか
見学に行く前に知りたいですね。

物件概要から
駐車場24台　空き台数12台（2024年10月21日現在）
バイク置場4台　空き台数4台（2024年10月21日現在）
自転車置場142台　空き台数111台（2024年10月21日現在）

空き台数から使用数を計算すると、現在の入居者数は随分少なそう
特に自転車台数が少ない（道が平坦な川崎にしてはなおさら）
使用数142-111=31台
上にあるように引渡可能時期が2025年4月の人が多いんだろうかね？
売主都合で

ここは今、どのくらい売れてるんですかね？
189さんが駐車場、駐輪場の空き台数書いてくれていますが、2025年4月以降入居の人もいるから、その数だけで一概に売れてないとは言えないですよね。立地と値段を考えると、良いバランスだと思うんですよね。

売れ残りはほぼ南棟中下層階と思われ既出のように眺望０、至近距離南からの視線ありで、それが平気ならいいんじゃないですか？立地値段だけではね。

売れ残りは南棟中下層階なんですね。
武蔵小杉の新築マンションでこの立地と値段なら眺望気にしない方もいるかなと思います。共働きの方も多いですし。

物件概要を拝見しましたが、第2期4次予告の一番下に
『第2期4次販売戸数が未定のため、物件データは第2期4次以降の全販売対象住戸（21戸）のものを表示しています。』となっているので現在残っている住戸は21戸と考えてよろしいでしょうか？