ザ・ライオンズ武蔵小杉ってどうですか？

7千切ったら検討物件なんだけどな　うちの家族には通勤に便利だし。
駅周辺にもうちょいスーパー欲しいけど。

この間周り見てきたけど、マンション前の道路・歩道が結構狭い。
裏の多摩川沿いの道路はトラックも多いね。
南側のマンションが4階建てなので５・6階以上が採光的には望ましい。
３ＬＤＫが７０㎡超えは嬉しいけど、ほんと値段次第。
横リビが好きだけど、縦リビのほうが収納多くて結局使いやすそう。
在宅ワークないので、ワークスペースなどの共用部がないのも良い。
立体駐車場はいらん。

この辺りは治安的には問題なさそうでしょうか。多摩川の河川敷が近いのは魅力ではあるものの、治安が悪いイメージも持っており気になっています。
広域検討者で地縁が無く、、

>>61 通りがかりさん
羽沢のタワーでも350なんだから小杉10分圏内の330なんて飛ぶように売れるよ

>>63 マンション検討中さん
川崎市川崎区が犯罪率が高めでそのイメージがあるのだと思いますが、川崎市中原区の犯罪率は0.34%で神奈川の中では真ん中より低めです。川崎区以外の川崎市であれば気にしなくてよい水準かと。
ちなみに東京２３区との比較ではどの区よりも犯罪率が低いようです。

https://sumaity.com/town/ranking/kanagawa/crime/

下沼部は2019年に泥被ったところですよね？

>>66 マンション検討中さん
浸水実績図はこんな感じ

>>67 匿名さん
あちゃー

欲しい部屋は予算オーバーでした。
残念。

>>64 マンション掲示板さん
羽沢のタワーは駅徒歩１分だが坪350万円で売れ行きが悪いようなので、引き合いに出しても逆効果のような。

>>69さん
どれくらいの価格帯でしたでしょうか。

>>71 検討板ユーザーさん
プレミア住戸ですが、平米単価144万くらいですね。

販売概要更新されてますが最低7400万、一番狭い58平米の部屋だとすると坪435万！？
広いせいでグロス重い部屋もあるんでしょうけどビックリ価格もいいとこですね

一万歩譲ってグランドメゾンの立地ならまだしも実質向河原なのに…

ええぇ
2LDKの55平米で7400万スタート?
さすがに手が出ませんサヨナラ

駅近タワー並みの価格設定ですよね。
もう武蔵小杉エリアの新築は諦めるしかなさそうです。
他を探します。

高っか!!
下沼部なのに…

販売価格： 7,400万円台（1戸）～16,000万円台（1戸）（予定）
最多販売価格帯： 9,200万円台（10戸）（予定）

武蔵小杉横須賀線を利用で購入される人は向河原のあかずの踏切に注意してください。

>>63 マンション検討中さん
マンションのすぐ近くに交番もあり、比較的治安はよいと思います。

予想より全然高かった。でも戸数少ないからこれでも捌けてしまうのだろうか。

土地価格も資材費も人件費も上がっているので400万は超えてくると思ってましたが坪単価の分布は気になりますね。平均435なのか下限付近なのか。
グランドメゾンは平均450超えでしょう。

都内も更に上がってますし新築の供給も絞られているので、玉突きで需要が流れてきている分だけでもある程度捌けてしまうのですかね。

ちょっと遠いターミナル駅＋近くの南武線駅、手洗いカウンター無しでクレストレジデンス川崎神明町に近い値段を想像していましたが…

>>77 マンション検討中さん

踏切開かないの？何分ぐらいあかないの？

>>81 匿名さん
クレストレジデンス川崎神明町を調べたら川崎駅16分。。流石に近い価格はないんじゃないかと感想持ちました。きっと貴方はセンスないかも

>>80 マンション検討中さん
仮にグランドメゾンが450で来たら確実にそっち行くでしょう。

>>84 口コミ知りたいさん

横須賀線ユーザーならそうはならないかと。あと駅距離もこっちの方が近いし。武蔵小杉駅に徒歩一桁分というのは結構強い。

>>76 匿名さん
この調子だとグランドメゾン武蔵小杉も高く出てくるでしょうね。ライオンズもグランドメゾンも長谷工施工の直床・田の字間取りばっかりなのにこれだけの値段を出す気にならず。私はこれを受け比較してたアールブラン武蔵新城テラス決める決意が固まりました。
57平米2LDKが5,500万スタート、私は3LDKを希望してて3Lも平米単価100～110万前後の値段設定でライオンズやグランドメゾンと比べてざっくり2000万位で持てますし、
二重床でZEH採用されて内装もオシャレです。
ディスポーザー無い、 大規模じゃないから共用施設重視派には物足りないかもしれませんが、10分程で中原・新城駅が使えて武蔵小杉も一駅隣だしコスト比較で決めました。

業者のコメントっぽいコメントには　参考なるボタンが押されている特徴がある気がする。

>>81 匿名さん
各々の感じる価値と、それを統計的にみた相場は一致しないケースもあるので、価値が近いと考える物件間で明確な値段差があれば安いほうを選ぶのが賢明かと思います

仮に近い値段ならこちらのマンションのほうが、、ということであれば上乗せすべき価値を含められていないだけですし、プラスの価値を感じる人が多ければさらに押し上げて相場が形成されていくので、単純にその差が出ているのかなと

>>87 eマンションさん

アールブランというかモリモトは建物スペックこだわってるから信者できやすいんじゃない？自分も気持ちは分かる

ただ確かにこの物件は値段の割にプレミアム以外は設備大したこと無さそうなのがね。
でも20m制限の6階建てだから二重床の可能性もゼロではないのでは？

>>86 さん
小杉の価格は高すぎますね。野村不動産のプラウド京急蒲田の方が安いんですね。

遂に武蔵小杉で坪500万も見えてきましたか
崩壊するのか知りませんがバブル過ぎますね

既存住民にとってはバブル歓迎でしょう。みんな内心喜んでいて、ガッツポーズだと思います。

>>89さん
>>モリモト
このコメントで、モリモトについて調べてみましたが、シンプルモダンな建築が多く好きです。

https://www.morimoto-real.co.jp/new_mansion/?id=residenceAreaAnchor

価格は少し高いかなと思います。でも仕様が高級で素敵なところが多い気がします。

たくさんあって迷ってしまいますね。。。

ライオンズのスレッドでアールブランの宣伝が激しい…

こうなったら元住吉のプラウド待ちですね

>92

どうだろうね。売る予定ならともかく固定資産税が上がるからうれしいことばかりではない。

>>95 通りがかりさん

野村不動産の元住吉駅最寄りといえば、プラウドシティ元住吉やガーデンズの実績あります。ガーデンズは住吉中学校や高校がある綱島街道を渡る東側8分(武蔵小杉13分)駅近とは言い難い場所でも昨年春2022年の販売時に坪単380台でやり始め程なくして完売。駅西側ならともかく、綱島街道渡るし、高校や中学校近過ぎのあの場所で、当時は高いなって印象でしたが普通に完売されてました。確か南向き75平米が8500から9100万位で販売で、仮に今、築浅中古なら高そう。

プラウドシティも築10年超の駅10分でありなが、1階西向き73平米が7380万円で販売中です。
新しく出てくる野村のプラウド元住吉◯◯も高そうですが、こっちは元住吉駅の西側だし(何となく住む目線なら西側が良いイメージです)だから、ライオンズ小杉以下の価格帯は流石に無さげですかね？
それとも、小杉駅が最寄駅じゃないぶん安いの期待してもよいのでしょうか？どうなんでしょうか？誰が情報持っていたら教えてください

東横線徒歩15分なので元住吉の物件とはそこまで競合しないと思う
横須賀線で東京駅方面と渋谷方面両方に用事がある人向け

全戸多摩川向きではないんですね。あまり高くないマンションなので南向きは景観はどうでしょうか。
すぐ隣はマンションになるのかな？
多摩川向きの場合は低層でも景観は良さそうですね。
すぐ隣は公園だし子育て環境は良さそうです。子供が住みやすい環境かなと思いました

坪単価430超えてそうですね。そしてグランメゾンが450超え。小杉アドレスかつ駅3分のドレッセが坪400前後だったので、今だったら400後半ですかね。。2年でここまでか。。本当に市況って怖い。うちは大人しく中古にシフトします。

>>100 マンション検討中さん
この場所で430超えかー。恐ろしや～。

この場所でこれじゃ、これから出来る駅近タワマンは絶対億ションだね。
これから賃金もあがっていくのかな...

中古も強気価格すぎて住宅ローン控除や仲介手数料など含めて考えると微妙な感じがしますよね。
買うタイミングを逸した気分。。。

高い、と思ったけど新川崎徒歩4分のクレストラフィーネが坪400万近かった気がするのでそんなもんになるんですかね
あちらの販売が進んでるかは分からないですが

ここで予算が厳しいなら、さっさとザコスギタワー、リエートあたりに移った方が良いですね。もしくは古い方のパークシティなら、ものによっては坪380前後ありますから。

坪単価４００超えになるとは思いませんでした。
どこの立地も高騰していますね。
３００くらいで購入できる物件は、もうなかなかないのかもしれません。
特にアクセスに子どわらければ別ですが。。

こちらリセール期待できそうな物件でしょうか。

中古も高騰しているとなると選択に迷ってしまいますね。
この先少子化により人口が減少すればマンション価格も下がってくるのでしょうが、それを実感するのは10年以上先になりそうです。

>107

客観的情報を知りたかったら近隣の仲介業者にあたるってのが手かな。

>108

ここもそうだけど今年になってから販売開始予定が遅れてるのが目立ってくるようになった。YCC修正の影響だと思うけど、ゼロ金利解除になったら不動産市況激変でしょ。

>>110 匿名さん
いやどう考えても工事費高騰と2024年問題による工期遅れでしょ

第1期概要でました
登録期間　12/1～12/3
70.06平米～90.46平米
7770万～12,500万
最多価格9200万台
71戸のうち18戸の発売

1期の割には、18戸だけの発売からするとだいぶ苦戦してそうですね。予定価格1.6億台だった100平米が1期で出てないけど売れたのかな？

>>112 マンション検討中さん
坪単価　370万円～440万くらいでしょうか？

下の方はそんなもんかなと思うけど上は坪単価の割に満足感低そうな気が…

建物の質感は好みです。
モデルルームも良かったです。
ただ、この場所でこの価格なのかと、、、
多摩川沿の低層階希望なのですが、
バルコニーから見えるのは道路？と
いうのも気になります。

第一期の登録期間は3日間だけだったのですか？
さきほど先着順受付中の物件概要を確認しましたが、第一期で販売された18戸のうち申し込みが入っていたのが10戸という事でしょうか。
売主さんはこちらのマンション販売にどのような戦略を立てているのでしょう。

>>116 匿名さん
どちらも、駅から遠いのに高いから、じゃないですかね。

>>118 匿名さん
ライオンズのほうは向河原から5分ですし、横須賀線までも10分かかりません。
（アラカン2人が歩いて確認）
向河原は高架にもなるようなので、将来的にはもう少し便利になる可能性が
ある気がします。
多摩川沿い、というのをどう判断するかですね。

どなたかが書いてらした2024年問題による工期遅れは物流が遅延している事で建築資材が揃わないという意味でしょうか。
ドライバーさんの時間外労働が制限されるのは2024年4月1日以降ではありませんか？

>>119 ただいま検討中さん
向河原に近くてもなあ…という気が。
「ザ・ライオンズ向河原」じゃないんだから。

>>119 ただいま検討中さん
今は踏切があるので武蔵小杉までは数字以上の距離感じるかもしれませんね。
向河原利用なら駅舎側なので便利ですが、、

横須賀線武蔵小杉駅まで9分というのは魅力です。
「二重床・二重天井」なのでしょうか？
HPで物件概要を見たのですがわかりませんでした。

ディスポーザーもないですし、管理費が意外に高い。
これだったら駅前の中古タワマンのほうがよさそうなきもします。

管理が高めということですが、
どういうところにお金がかかっているのでしょうね？
仮によそでお願いするとして、
その場合はどれくらいになるんだろうというのは感じるところはあります。
後から管理会社は変えられますが、
変更するのは大変だったりするのかなぁ。

管理費はどこも上昇傾向にあります。
今はまだ管理費が安めの既存マンションも、いずれは上がってくるでしょう。

>>123 ただいま検討中さん

モデルルーム見学した際に直床とおっしゃってました。基本的には長谷工仕様とのこと。

>>116 匿名さん
グランドメゾンは第一期は100戸超の供給のようです。
平均は445万で着地ということだそうです。ただ市況は上り基調なので、市況に応じて段階的にあげるそうです。

>>127 通りがかりさん
92戸/271戸　でしたね。駅遠にしては、余分に供給していたにしても頑張っている方じゃないでしょうか。

エントリーだけしてたら今日モデルルーム案内の電話が来ました。
ハザードリスクがある立地で仕様も高くない印象ですが、一応モデルルーム伺おうと思います。
価格交渉してみます。

交渉成功するといいですね！
向こうから連絡が来るってことは、モデルルーム空いてるのかな？

管理費は月々2万円台なのですか。
他と比べるとちょっと高めかなとは思うけど、物件価格も他よりちょっと高めなのでそういうものかなとは思います。
でも共用施設とかも無しですし、植栽も多くないので使い道がどうなのかは知りたいかもしれません。

R3タイプのルーフバルコニー良い感じだなと思いました。
横にも建物はありそうだけど、掲載中の予想図だと開放感があって他からの視線も気にならない感じで良きです。

R3タイプのルーフバルコニー
もろに横のマンションのベランダから丸見えですよ

131さんは親切心なんでしょうか・・・
丸見えじゃない部屋はどこなんでしょ？

多摩川向きの部屋がいいかと思っています。
多摩川花火が眺められたら最高でしょうね。
家からビールを飲みながら花火・・・

8月15日の大田区平和都市宣言記念事業「花火の祭典」は見えますが、
10月の川崎市制記念多摩川花火大会と世田谷区たまがわ花火大会は
見えませんよ。

>>132
隣のマンションとの位置関係から見ると、
R1～R3、S、T1、T2のルーフバルコニーは丸見えだと思いますよ。
更にS、T1、T2のルーフバルコニーについては、
玄関を一度出ないと出入りできない謎仕様なので、
どうような使い方を想定してるのかさっぱり分かりません。

管理費が割高なのはザ・ライオンズ共通仕様ですか？
設備は少ないようですが、こちらは災害対応の設備が用意されているようです。
またカーシェアと一括受電サービスもありますし、
その辺りも関係しているのでしょうか？

売れ行きはどうなんでしょうか。
先着順受付中住戸が8戸のまま、変わらないようです。

確かに、先着順の販売分が８戸のままですね。
でも、入居開始は秋なので、まだまだゆっくり売っていくつもりなのでは？
気になる物件があるのであれば、早く問い合わせしたほうが良いと思います。

先着順は7戸になっていました。
物件概要は毎日更新なのですね。
毎日更新というのは初めてお目にかかりました。
1戸1戸売れていく感じがわかって楽しみです。

デザインがとても美しい建物だと思いました。
管理費は何にに使われるのでしょう。
植栽かなと思ったけれどそれほど規模の大きな植栽ではないみたいですし。
使い道をあらかじめ確認しておくとスッキリするかもしれません。

この手のタイプのマンションだから仕方がないのかもだけど、
かなり管理費はかかりますね。
それと比べると、修繕積立金があまりに安すぎるように思います。
段階的には上がっていくのだろうけれど…
長期修繕計画をきっちり見ていかねば。

販売状況はどうなんでしょうか？

管理費・修繕積立金の話題が出ていたので管理会社の大京アステージについて口コミ情報を探してみるとこちらのマンションコミュニティにもスレッドが立っているんですね。
スレッドは3までありますが、とりあえず一番新しいスレッドから読んでみる事にします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/

>>134 周辺住民さん
バルコニー菜園くらいしか思いつきません

第2期予告が出たけど疑問あり
●第2期販売戸数が未定のため、物件データは第2期以降の全販売対象住戸（42戸）のものを表示しています。
と書いてある。
>>112 マンション検討中さん　
による第1期の情報と合わせると、
第1期18戸＋第2期以降42戸=60戸
71戸-60戸=11戸の販売は?
面積と間取りを見ると第2期以降にも含まれていないS、T1、T2の販売は?

143さんの言われること、なんとなくやっと理解できました。
第2期以降の平米数が～90.46m2になっていて、T2タイプの100.11㎡はどこ行った？ってことでしょうか。
T1はいまのところプランを見ても載っていないので売れたのかな？
それにそてもT2タイプ素晴らしい間取りだなと思いました。
超ワイドスパンの全室真南向き、水場は北側で理にかなっているかも。
廊下スペースがもったいない気もするけれど全室廊下側ドアでプライバシー完璧。

ここ、マンションとしては普通だけどハザードリスク高すぎ。浸水実績がある場所に買う人って覚悟で買ってるの？大雨降るだけで隣の巨大川が溢れそうになってるのを傍観しながらの生活って…

そりゃ覚悟の上でしょう。重説でもハザード説明されますからね。

まあ、ここだけじゃなく
武蔵小杉駅前もハザードかかるし
モトスミ辺りも液状化問題があるから
この辺住む人はある程度
覚悟というか認識しているのでは？

浸水に関しては一階だけの問題でないってことを留意すべき。共用廊下やエレベーターに水が入って、補修費用を保険で賄えなかったらマンション全体で補填することになる。

公式サイトにこんな図が載ってるので、ハザードマップの予想浸水深までだったら大丈夫なんじゃね? 知らんけど

浸水深さほどかさ上げされてはないようだし、水防ラインってあるから止水板もかな。小杉で水没したタワマンも、あとから当日の様子が動画で流れてたけど住民総出で止水板と吸水土嚢を設置してたけど、対策にはそれも込みだったりして。

皆さん気にされるだろうから
そういう説明も予めされているのでしょうね。
以前の超大きな台風の時、ポンプ室とか電気室が地下にあるとよくないっていうのが
一般に広まって、
デベ側も対策をしないと選ばれなくなったみたいなのがあるのかもしれません。

>>145 マンション検討中さん
数百年に一度の越水や決壊は覚悟してるでしょうけど、2019年の冠水と同じことはもう起きないと思いますよ。
あれは市のマニュアル不備という人災ですし、マニュアル改定だけでなくゲートの電動化や排水ネットワークの強化も行われているようです。

ライオンズマンションは修繕積立金が高い事で有名なようですが、こちらは修繕積立金ではなく管理費が高いんですね。
どなたか営業さんに管理費の内訳を質問された方はいらっしゃいます？

>>153 匿名さん

管理費と修繕積立費あわせて3万弱だったような気がします。

管理費の内訳は人件費、共用設備の維持管理費、清掃、ゴミ処理費、植栽管理費、共用部の水道光熱費、その他諸費用があるかと思います。
モデルルームでは修繕積立金の長期修繕計画を見せていただけると思いますが、管理費の内訳も見せていただけるのでしょうか。

管理費はいろいろなサービスが組み込まれていることがあると聞いたことがあります。
電話健康相談サービスが友人のマンションの管理に組み込まれていて、必要がないから管理総会で議決して契約更新しなかったということがあったそうで。
ここだとどうなんでしょうね？
必要があるものはもちろんそのままですが、あまり利用する方がいないようなものも入っていたら
都度見なおしていく必要はあるでしょう

>155

費用も含めてどのようなサービスをどれくらい提供する（例えば、清掃は何人かけて週何回とか）かも含めた管理計画を説明してもらうのがいいかな。１５６さんがコメントしてるように不要なサービスも含まれてるかもしれない。

>156

見直しは必要だけど、契約更新するまで不要なものにお金払い続けることになるのもどうかと。

静かな立地は住みやすそうかなとは感じましたが
やっぱり水害の心配があるところをわざわざ選択するかというと・・・。
もちろん、どこに住んでいても地震もあるし、完全に大丈夫というところはないですが
一生住むかもしれない大きな買い物ですので、じっくり考えないとなと思います。

>>158 匿名さん
じゃあどうしろと？

電話健康相談サービスは不要ですね…
シニア層の割合が多いマンションなのかもしれませんが、
人件費がかかるサービスが一番高くつくと聞きますし、
そのようなマンションははじめから避けるのがいいかと思います。