クレヴィア用賀ってどうですか？

環八沿い要素含めてこんなものじゃないですかね～。安いに越したことはないですけど。

>>60
となると3LDKは坪600からですかね？

人それぞれ
環八沿いに坪500オーバーでも納得する人から
私みたいに坪100でも環八沿いは無理という人から
価値観の違いを写す鏡ですね、環八は

クレヴィアということもあるが、
永住用ではなく投資用と考えて良さそう。
であれば、普通に完売しそうですね。

しかしながら価格が高騰していることもあり、投資目線でいっても厳しい戦いになります。賃料相場も多少上がってはいますが、そこまでの賃料収入は見込めません。

投資は慎重に。

立地、価格申し分ない。
環八向きのお部屋は抵抗ある人多そうだけども、逆側はかなりオススメな物件。
二子玉川届かない層が集まりそう

ニコタマより玉川台のほうがいいところ
-地盤がいい
-オーケーがあるので物価が安い
-外でるのが気楽

ハザードマップ見たら玉川台のほうが全然良い

私も玉川台派です　ニコタマってどうなんでしょ
人間関係も冷たそう。。。

二子玉川は買い物にいくところ。年々、休日の渋滞がひどいことになってる。川崎からも大勢来るから治安面の不安もある。ヤカラみたいな車はだいたい川崎ナンバーだし。

二子玉川ディスりになっているのか、玉川台を褒めたいのかわかりませんが、比較するにしても、わざわざ下げる必要は無いかと思います。

焦ってる関係者

隣の地所物件が出る前に売り切りたいでしょうね

そっちは坪700～というウワサ。

用賀で坪700は草
代官山/中目黒/自由が丘くらいでしょ。東急でもそこまでいくのは。

新築700なら、いま東急沿線で最注目は、ザ・パークハウス等々力でしょ

等々力や上野毛は不便すぎて。
やっぱ桜新町から二子玉川が最強すぐる。

素人さんは、大井町線を侮ってますねw

>>77 匿名さん

いや大井町線の自由が丘から二子玉川間が高級住宅街なのは知ってるよ。
でも彼らはさ電車使わないさ。
マンション買うような我々一般人にとっちゃ都心直通なしで、買い物も不便な大井町線は住むには微妙よ。

だったら一本で店が多いたまぷらとかあざみ野とかの、田園都市線の物件の方がいいかな。

eマンションさん、必死の抗弁が痛々しいですね。どうぞ、多摩川を渡ってください。

買い物は不便じゃないでしょ大井町線は
二子玉、自由が丘、大井町は買い物や飲食する店で溢れてるでしょ

>>80 口コミ知りたいさん

いや逆に言えば電車使わないと等々力とかなんもないよ。
例えば用賀だと、オーケーを、中心にスーパーが複数あって、リョウラとかジャンフランコ、ウッドベリーとか有名な店があって、紀伊國屋があって、ノジマがあって、カルディがあって、、、
と日常生活にまず不都合ないけど、等々力とか区役所の派出所くらいしかないよ。

電車ありなら桜新町、用賀の方が、渋谷/三茶/二子玉川まですぐだし

いや失礼した。
確かに上でいわれているとおり、用賀をあげるのに他を下げる必要はなかった。
等々力は有名人御用達の店とかあるし、都心唯一の渓谷があるしいいところです。

用賀は半蔵門線直通なのがいいね。
表参道はもちろん、城東の主要な場所、水天宮三越前スカイツリーを抑えてるし、銀座線は対面乗換なのがいいね。

>>81
同感。
田都は若め、大井町線は比較的シニア層に好まれてそうだね。
便利なのはやはり田都だろうね。

>>83 匿名さん
そうだね。停車駅でけじゃなくて乗り換えの楽さも重要なポイントで、
表参道の銀座線が対面なのは有名だけど、千代田線も、九段下の新宿線も乗り換えが楽なんよね。
後発の割にはいい位置に路線作ったなと思う。

直通が、京王線は直通の新宿線がやっぱり微妙だし。小田急は大半は新宿いっちゃうし、 中央線、西武池袋線、目黒線は主要駅到達まで時間かかるし、東横は都心3区に一本で入れないし、、、という欠点がある。

実際、用賀に住めることになって困るような子育て世帯はそういませんね。
学習塾の充実度など見ても、子供のうちから大人まで一生住める街です。
美味しいお店も多いです。

用賀は、“財布”にやさしいオーケーストアがあるのが、救いですかね。コジマ、ニトリも便利だけど、毎日行くわけでなし。美容院がやや乱立気味。一方、美味しいお店がないのがネック。ま、フタコにいけばいい話なので、あとは物件次第。空が広い上用賀あたりに分譲計画はないものか。

>>86 ご近所さん

商店街が短めですからね。
美味しい店って軸なら経堂とかいいですね。

上用賀には積水ハウスの分譲住宅が売られてます。
クソ高いからずっと売れ残ってるけどw
値引きできるかもしれません。

食は小田急の類似区間の経堂-祖師谷の方が高いイメージ。アド街でも取り上げられてたし。
二子玉川はASOとか確かに美味しい店が多いけど、単価が高い。

田都の場で、小田急と比較しても、響きませんよ。

あの積水の分譲住宅！？　もはや「間中」に近く、用賀から果てしなく遠いから、売れにくいでしょ。

>>90 周辺住民さん
そうだよなぁ。徒歩17分建築条件付きの土地で坪単価300万とか誰が買うんだって感じだよね。

小田急はお店の豊富さと電車の混雑率の低さは田都に勝るけども、道狭いし野暮ったいよね。
買い物不便だし。

田都からすると小田急は格落ち感がありすぎて。
すみませんが住みません。

経堂駅周辺は、クルマで行ったら地獄。。。

ＤＴ≧ＴＹ>OM>ＯＤＱ

>>94 買い替え検討中さん

田都が一番好きだけど客観的にTYより上は絶対ないでしょw
て思ったけど、明確に負けてるのは池尻と代官山の組み合わせだけでこれが逆だったら、いい勝負だったな。
でも実際は代官山と池尻のブランド力が雲泥の差だから東横の方が上だね。
代官山、三軒茶屋、学芸大学、桜新町、用賀、二子玉川
だったら郊外最強路線だったのに。立地無視してるけどw

あと小田急は成城を抱えてるから、平均は低いけど、最大値は実は世田谷で一番だよね。
成城以外があの辺微妙すぎるけどw

上野毛～尾山台はそもそも数億円の戸建に車数台持ちみたいな人達が多いエリアだからマンション目線での比較対象としては話にならないでしょ。。。

９６さん、エリアの属性を単純化していて笑えるなあ

立地も問題ありだけど、間取りがいただけない。

96が言っていることは間違い無いと思うけど。
あの辺+深沢は利便性悪いけど、単価は高くて、東京電車通勤者にはかなり費用対悪い。
普通に東京勤務するなら田都のほうが大井町線よりいいよ。やっぱり。

路線が気に入っても、物件の魅力に欠けてはねえ。。。

近頃の田園都市線の混雑具合はどうなのでしょうか。

悪名高いラッシュが復活w 「密」ですね。
フタコから大手町通勤なので、乗り換えなしはいいけど。

>>101 マンコミュファンさん
各駅は割とゆとりある。
なのでわたしは各駅しか乗りません。

まともな間取りだと坪550くらいでしょうね
立地は正直微妙ですが内廊下、ディスポーザーなど今にしては高級仕様ですからね
昔は普通についてたものが今は付いてないのにバカみたいに値上がりしてるところに日本の退化を感じます。
桜新町と用賀の間のめちゃくちゃ高級仕様で良い物件が坪300とかで買えた時代、買い逃しちゃって後悔してる。また来ないかな。。

>>104 マンション検討中さん
え、そんな時代あったんですが？
24坪7200万か。すごいな。

電車で言うと意外に盲点なのは休日。
若い子育て世代が沿線に多いから、休日はベビーカー付きの子育て世代が多くて特に昼周りはこむね。
ま、逆に言うと子育て世代の沿線って将来性ないから活気あっていいと思うけど

平日は各停、休日は車って組み合わせならほぼ混雑とは無縁でいられる。

各停でも十分な本数があるのと、渋谷まですぐなのは立地の強みだね。
これが梶ヶ谷あたりだとけっこうしんどいはず。

>>ま、逆に言うと子育て世代の沿線って将来性ないから活気あっていいと思うけど

書き間違えか？
子育て世代の沿線って将来性があるから、の間違いでしょ。

子育て世代が多い路線や駅って都内で田都以外に他にある？
池尻、駒沢公園周辺、桜新町、用賀、二子玉川辺りは都内で最強説あるよね。

>>108 匿名さん
ああ、そうそう。間違い。

子育て世代多い路線
-横浜市営地下鉄(センター)
-TX(おおたかの森)
あたり、それから湾岸エリアかな？


とはいってもこのへんは所詮郊外だから、田都の世田谷エリア買えるんだったら、それに越したことはない。

>>110 eマンションさん

ていうか都内ですらなかったわ。スマソ。
東横線/中央線あたりは相変わらず子育て世代に人気だと思う。
都心に近くて住環境いいから。

ただ
東横線は高すぎるし、中央線は三鷹/吉祥寺を除いて道がとにかく狭いし、リベラル色強くて再開発もろくに進まない感じが個人的に好きじゃない。

田都の世田谷エリアはグリーンアンダーグラウンドっていう駅リノベーション施策が計画になってるから興味あったらチェックしてみて

>>109 匿名さん
子育て世帯が多い路線はいくらでもあると思うけど、田都が人気なのは評判の良い公立小学校があるからなんだよね。
大金持ちには関係ない話だけど、小学校は公立に行かせて中学から私立に、という層が多い。
そうなった時に田都は進学率の高くて評判良い公立小学校が多いから、小さい子のいる世帯はちょっと無理してでも住もうかということになるんじゃないかな。

世田谷区の名門公立小学校（ここにあげられてる学校だけに限らないけど）
https://craft-one.design/magazine/howto/1567/

天下の筑駒と学芸大付属があるしね
その代わり公立高校は微妙だけどw

深沢高校の悪口はやめて笑

まぁでも実際高校もメトロ使えば、永田町に日比谷があって、麻布十番に慶応女子があるから国立･私立･公立ともに盤石ではある。
学大付属もこの距離なら中学から全然一人で通えるし。

つまり環八沿いさえ許容できれば都内子育て環境最高ということですね。
ほしい。。。

例えば墓地のそばの物件は絶対に嫌という人がいます。私の親戚にもいます。私は全く気になりませんが。
環八や環七のような幹線沿いも同じです。私は気になるのですが、人によっては全く気にならない人もいます。

路線の“偏差値”より、マンションの資産価値だろうに。

>>119 匿名さん

とも限らない。
路線の偏差値は資産価値に反映される。
実需なら資産価値は重視しない。
用賀徒歩10分なら検索条件に入るからリーチは広い。

などなどの理由で資産価値が低いと言うことはない。

用賀徒歩9分+幹線道路付近
用賀徒歩11分+幹線道路から遠い
千歳船橋徒歩5分+幹線道路から遠い

の三択なら圧倒的に一番上が、検索条件にかかりやすいのさ。
むしろこのマンションが幹線道路付近だったら、もっと販売価格高いから、あんま変わらん。

世の中には絶対世田谷かつ最も価値が高い田園都市線沿いっていう人は多く(このマンション買う人がそうだけど)、このエリアは新規供給が少ないという需給関係により、資産価値は維持されやすいのさ。

用賀用賀と連呼もいいけど、環八とこんにちはの玉川台だからなあ。

用賀駅５分のディアナコートの中古だって、なかなか売れず、価格下げたように、駅近でも、購入者の目はシビア

ありゃ高すぎる。
築8年で73平米1.1億とかさ。
だったらこの物件買うでしょ。

この物件はもう結論出てるよね。

PHよりはたかいけど、市況上がっている以上仕方なし。
玉川台は用賀の良さは享受し切れないけど、その分二子玉川に近いし、駅の利便性そのものは北側となんも変わらん。

だから、環八が気にならないなら買い、気になるなら見送り。それだけ。

幹線道路沿い、リセールバリューでアウトかな。

まーどの物件もケチは付くからな。
駅徒歩７分でも駅から遠いとか言う人もいれば、内装、外装も必ずされる。
特に最近は人気エリアは条件の良い土地も残ってないし建材費も高騰して昔よりチープだし
ケチ付かない物件なんかほぼないわな。

正直、用賀桜新町は都内最強だと思ってます。
昨年度からの上がり方を見ても今がラストチャンスかな。

2024年から人件費さらにあがるし、インフレは世界的なトレンドだから、建築業界はもろにヒットされるよね。
もはやマンションの下落要因ほとんどないよね。
唯一あるのは、日銀の利上げだけど、利上げするときは実質インフレがプラス貴重に転じたときだから、結局値上げするだろう。

都内最強でも中古はさっぱり売れず。。。

>>129 匿名さん
もうあなたがこのマンションやエリアが好きじゃないのはわかったよw
別のスレいけばいいじゃんw

ラストチャンスさん、ここにもいる！？

玉川台だから幹線道路あるからって文句言ってる方、あなたは買わなければ良い話なので。

環八沿いの用賀買うなら都立大学でいいわ。

環八沿いだろうが用賀は用賀。
子育て環境都内屈指なので、即完売なのは間違いないでしょう。
パクホも竣工一年以上前の即完売でしたし。

パクホの完売と比較なんて、ミツイさんに笑われますぞ

都立大でいいやって都立大の方が高くない？
東横は郊外最強沿線で渋谷から同距離なら東横の方が高いでしょ。

ま、池袋/新宿/横浜が勤務地じゃなきゃ田都の方が環境いいし、個人的には好きだけど。

まあなんだかんだで売れるでしょうね。
最大倍率4-5倍だろうけども70%くらいの部屋は1倍になると予想

なんと適当な予想ｗ

皆さん、用賀の新築を舐めすぎです。
しばらく無いことを考えると、坪600行かないここは即完売ですよ。

君は環八沿いを舐めすぎだろw
夜中になるほど超重量トラックがスピード出して駆け抜けるから振動値が上がるんだぞww
即完売はないって

環八沿い玉川台２丁目の２つの某マンションの参考相場、複数の大手仲介会社のデータによると、＠３３０－３５０

環八沿いはマイナス要素だが、パークホームズの売れ行きを見た上での価格設定だからそれなりに勝算はあるんだろう。
ここのあたりは新規供給数が少ないから、高めに出して一年かけて売る予定なんじゃないかね。
つまり即完売はデベも想定してないはず。

今どき即完売なんてしたらデベの値付け担当は相当評価下がるよ。
それこそパクホの即完売なんて三井社内でも相当問題となったのでは。
竣工直前辺りに売り切るのが最適価格です。

環八沿いのマイナス要素がありながらパークホームズより高くして大丈夫なんだろうか
パークホームズは立地、価格、プラス要素しかない物件だったから即完売したけれども

スミフ的なロングランセールですか？

>>145 匿名さん
ま、あんな竣工一年後入居みたいな露骨な供給調整はやらんと思うけど、高めに出して長期で売るってのはキャッシュに余裕あるなら当然やるよね。
特にこの辺りはそれがやりやすい。

クレヴィアは三茶も長く売ってるから、ここも長く売るプランなのかも。
まあそれでもここはすぐに売れそうではあるが。

長く売るってのは本来どんな大企業でもやりたくない
たまたま世が平穏で長く売れるということはあるけど、戦争だ地震だ金利変動だで本音はどこも早く売り切りたいはず
いつ相場が崩れるかなんて誰も分からないしそれが1ヶ月後かもしれない
そんなことは一流企業人だったら百も承知、だから長く売ることになったとしたらそれは戦略の失敗を意味すると思う

>>148 マンション検討中さん
すみふは例外ですか？

難しいところだね。
とはいえ完売というのは価値を見誤ったことにもなるから、適切な値付けができるかが重要。長すぎてもダメ出し、完売もだめ。

一括販売して長期で売れ残り値下げする。これが一番最悪
二番目は、即完売。
というわけでリスクを抑えつつ値段を適正化するために、多くのデベは何期にも分けて販売するのさ。

>>150 マンション比較中さん
即完売は全然OKなんですよ。当たり前
利益を見越した想定で値付けはされるのでそれで即完売したら御の字
それ以降の販売関連経費もなくなるワケなので案件の手離れが良く、歓迎されます
どんどん次の商材に移れるワケですからね

若林のクレヴィア、間もなく引き渡しだが、売れ残り必至。

ご近所の三菱地所企画っていつ販売なんだろう。
めっちゃ迷う

三菱は坪700は超えてくるでしようからこちらを買うのが最善と判断します。

三菱は1年後ぐらいじゃないですかね？
建築費高騰をさらに受けてるので、価格はどうなることやら。。。
世の中的には、年明け以降の販売開始物件から、インフレにより高騰した新建築費の影響を受けた、新価格物件の供給が始まるみたいです。

三菱の値段はこのマンションの売れ行きで決めるから、
このマンションの売れ行きがいいなら、それ以上で絶対値付けしてくるよ。
それはPHとここの関係と一緒。
あと上ででてるように来年はコスト周りでマイナス材料が多いし、不動産ローン減税も改悪になるから、あまり期待はできないかも。

新築待つなら、深沢のブリリアもありかな。。。

三菱は坪700で御の字、建設費高騰受けたら750も有り得るというイメージ。

玉川台なら、深沢のほうでしょうね。三井もほぼソッカンだったし。

深沢は坪単価めちゃくちゃ高いよ。しかも低層でしょ。