ピアース文京小石川ってどうですか？

3Ｌ70平米で1.3億から1.4億かなぁ。

先行案内会やってますが、行ったところで値段決まってません。アンケート取って高値でも買うか見定めてるだけです。で、高額ても買うよって人から優先して個別に案内するやり方です。

>>62 マンション検討中さん
モリモトさんのいつもの手口ですね

ちゃんと引き渡せるの？納期遅れで一年待ちとかになるんじゃないの

>>64 eマンションさん
アンチは君が大好きな方南町のスレに戻ってください

>>63 マンコミュファンさん
検討する側としては、まず先行案内会に行かない事にははじまらないですよね…文京区3Lは圧倒的に売り手市場なので仕方なしか…こうなると価格も必然的に上がりますよね…3L1.3億～ならまだ良い方で、1.4億～が現実的かなと考えてます。高い…が、欲しい、と言うか、子供の事を考えると買わざるを得ない…

めちゃくちゃ近隣の賃貸住民です。ピアースまでの動線にはクレヴィア、グローリオ、ブランズとデザインの良い（3つのデザインが似てます）マンションがならび、青いナポリもあり、新しい保育園もあり、街並みは良いです。一方通行で交通量も少ないので安心で、夜はとても静かです。
戸建や倉庫がありますが、退去の話が進んでおり、知る限りマンションPJが1件、古屋の売却も2件あるそうです。
値段ですが、アトラスの値段見る限り、3Lだと1階が1.3億後半から最上階は1.5億行くと思います。小石川もおいそれと手が出ない価格になってしまいました。

引き渡し遅れ時の補償規定を確認してからじゃないと手を出したくないな。

>>67 マンション検討中さん

ラクーア、東京ドーム近隣の住宅地域（小石川、春日、本郷）の値上がりが顕著ですね。湯島を超えましたね。
再開発の影響で西片に次ぐ（並ぶ）人気地区になりました。文京地区で落ち着きがあり、治安も良く安心安全で、徒歩圏内に商業施設もあり、大手町まで電車で5分。子育てファミリーにこれ以上の環境はありません。資産価値は今後もなだらかに上昇していくと思います（下がる要素が見当たらない）。

新築70平米1億円、10年前は港区でもあったのに、駅タワーとはいえ今や北区十条の価格になってしまったとのネタ見ました。
ここなら上階1.5億もやむなしか・・・

円安による輸入材高騰、人件費高騰、地価上昇、ファミリー世帯流入過多による需給バランスの崩れ、デベの利益追求、パワカによる億超えローンの定着。安くなる要素一切なし？
1.5億となると、自己資金0.5億、ペアローン1億ってとこか。仕方ない、親に資金援助を依頼だ。

>>71 通りがかりさん

日銀の金融引き締めで体力のないデベは資金繰り悪化するでしょ。

>>72 評判気になるさん
となるとやっぱりメジャー7が安心

恐らく完売だね。ここも。

>>73 マンション掲示板さん
セカンダリ考えると、メジャーセブンより、メジャーファイブが格上。東急＝野村＞三井＞住友＝三菱の順かな。企業偏差値そのまま。

600予想

>>67 マンション検討中さん

ブランズ文京小石川レジデンスの中古が出てますね。
2LDK60.36m2 9,580万。アトラスもピアースも60m2で1億超えることを考えると、悪く無いですね。むしろディスポーザーがついている分設備は良いので買いですかね。クレヴィア、グローリオ、ブランズで3Lタイプは流石に出ませんよね…こちらのお値段に期待して待ってます。

>>76 名無しさん
正解！高すぎ！積極的に選ぶほどの仕様でも無いし、立地が良い訳でもない！解散！

ここの現地を見に行ったら金属の囲いがとれて販売広告の看板がなくなってた。
まさか全部申し込みが入ったとかないよね

>>79 匿名さん

昨日から始まったばかりだから、まだまだこれからだけど、早いもの順だよ。まあ眺望死んでるし、ディスポーザーも各階ゴミ置き場も無いし、この価格出すなら、他に選択肢あると思うので、即完はしないかと。

>>80 マンション掲示板さん

3LDK71.46m2の1番安い部屋はおいくらでしょうか？
坪600とすると12970万？

まぁ坪600なら仕方ないでしょう。1年で1割以上上がってますから。この地域の新築に住みたいならそれくらい払えないとってわけです。
値段よりディスポーザーないのが残念過ぎます。

坪600は出せないとなると、TOPPAN跡地に定借のマンションを検討するのが良いですね。ただ、3Lだと1億行くと思いますが…
都心の不動産はコロナでも一切崩れなかったですし。引き続き新築、中古問わず、良いマンションはなだらかに上昇しそうですね。

>>83 マンション検討中さん
>TOPPAN跡地に定借のマンション
多分それ、共同印刷の間違いですよね。大規模、おそらく商業併設、同時期に販売される物件の中では都内最大級となると安くはないですよ。

こういう窓ガラスが大きいデザインは都心~城南で主に供給されるタイプのマンションですよね。かっこいいです。

共同印刷跡地も大規模な開商業施設も併設となるとラクーアより近いし楽しみです。結果、この通りのマンションは確実に価値が上がりますからね。かなり良い立地という事です。

共同印刷跡地の定借マンションの方で住民以外も利用可能や施設は、店舗1件(ほぼスーパー)とシェアサイクルポートのみらしい(→依田区議のツイート)ので、「大規模な商業施設」というのは、間違ってはないかもしれませんが、具体的にイメージしておく必要があります。
レストランやらカフェが入るわけではないので、ラクーアみたいな使い方はできないと思います。

>>87 マンコミュファンさん
ともあれ比較的大きなスーパーができそうなので、まいばすけっととコンビニしかなかった播磨坂の坂下が一気に便利になると思いますからプラス材料ですね。

飲食店はそこそこあるんですよね、この辺。近所には小石川ピアットを中心として数件のちょっと都会的な飲食店の集まった地点もあり、播磨坂側にもお店があります。客層もご近所さんが中心でおちついた雰囲気です。近隣に園庭のある規模のおおきな保育園も最近でき、外から来た人に寛容で住んで感じのいい土地柄もあって賃貸に住んでいた人がほれこんで中古を購入することも多い場所です。

文京区小石川4丁目計画のおかげで街の新陳代謝が進みますね。ドームの再開発もありますし、中長期的に見てもかなり魅力的です。4丁目計画は着工予定2024年4月1日 、完了予定2026年10月30日。定借ですが敷地もゆとりありますし、良い間取りの3L、80平米弱で1.2億～って感じでしょうか。なんだかんだで、ここの値段は妥当だと思います。

オフィシャルサイトの販売時期が9月末から10月末に変更になってますね。何故だろ？？

総戸数は、友の会会員住戸10戸・募集対象外住戸3戸を含みます。一般分譲25戸となります。
→一期は会員に10末に販売し完売。二期以降ジワジワ値上げのパターンじゃないですか？

事故物件跡地だったとしても気にせず購入する人の方が多いんかな。そこが1番気になるところ

リセール弱そう

各回ゴミ置き場にやたらこだわる人をたまに見かけるけど、同じ階の住人のマナーが悪いとフロアに悪臭がするからゴミ置き場は1階にまとめてほしい。

>>89 通りがかりさん 小石川植物園南側の町工場や狭小住宅がひしめいてるエリアは道消防車入れないし防火性低いからまるっと再開発して欲しいわ。

西片から坂を下ってった白山1丁目も町工場や細い路地がひしめいてるからゴッソリ再開発して欲しいわ。

>>96 匿名さん
最近古い工場が取り壊されていましたね。
ニューヨークのミートパッキングディストリクトみたいに変身できたらすばらしいのに

>>96 匿名さん

非常にわかります。西片坂下から白山、また小石川植物近隣も良くも悪くも下町でごちゃごちゃした地域ですよね。世代交代で廃業や、下請け工場は近場にある必要なくなりましたから、地上げで移転も加速すると思います。

>>92 口コミ知りたいさん
確かに。大島てるにありました…

>>98 名無しさん
千川通りを挟んで、ピアース文京小石川の位置する小石川側と白山側は大きな差がでていますね。特にオリーブ通りと呼ばれているここのマンション前の通りは趣味のいいマンションや都会的な飲食店が増えていて見違えるようです。

いずれもかつては大きな自走式の三階建駐車場に社用車がずらりとならんでいた場所とか、印刷機械のメンテナンスを一手に引き受けていた機械屋さんや小さな印刷製本工場などがあった場所なんですよ。白山側も変わるといいですが、戸建てが多い地域で、まとまった土地が出そうにないので難しいかもしれません。

オリーブ通りは良い雰囲気です。アトラス文京小石川は薄暗く周りは高層ビルに囲まれて全く良い立地ではない…地元民は絶対買わない立地。

>>94 マンコミュファンさん
以前近隣説明会用に作成された平面図を見るとゴミ置き場は地下のようでした。

>>93 口コミ知りたいさん

近隣（ブランズ、グローリオ、クレヴィア）の3L70㎡前なら多分1.3億弱はいきますから。それ考えるとそこまでリセールは悪くないと思いますが。

文京区は地価上昇が顕著ですね。小石川も上がってます。
エリア 地価平均 変動率
後楽 315万0000円/m2 +3.96％
湯島 185万0000円/m2 +3.65％
本郷 175万6666円/m2 +4.58％
音羽 164万0000円/m2 +5.13％
小石川 148万7800円/m2 +4.63％
本駒込 139万6800円/m2 +4.75％
西片 118万0000円/m2 +4.45％
弥生 104万0000円/m2 +4.00％
関口 101万2666円/m2 +4.67％
目白台 92万5500円/m2 +4.51％
小日向 90万5000円/m2 +3.43％
向丘 87万0000円/m2 +3.94％
水道 85万9000円/m2 +4.88％

オリーブ通り調べてみたら確かに結構良さそうなところですね。
近隣にこういう良い感じなところがあるのは楽しそうですし、
なかなか飽きなさそうです。

オリーブ通りは悪くないけど事故物件跡地は個人的に嫌かも。ピアース神楽坂テラスの立地も周辺事故物件だらけで首都高も近くエネルギーが良いとは言えない場所だな。箱自体は良さそうなのにここの売主は土地選びがイマイチな気がする

>>106 マンション掲示板さん

なるほど。ところで参考までに、仰ってるエネルギーってなんですか？

3Lは6戸だけ…争奪戦ですね。63.99㎡が3戸、71.46㎡が3戸。立地からして全て3Lで良かったのでは…抽選必須か

オリーブ通りは東南を向いているので、朝の通勤時間帯に後楽園方面に歩いて行くと、朝日を拝みながら歩くので元気が出ますよ。日中ずっと道は明るく、よい気が流れている思います。ちょうど目の前にパークコートタワーが建っているので、いつかはあそこに住んでやると気合いも入ります。

営業の方が適当すぎてかなり不安でした。たまたま悪い人だったのか。高い買い物なんで時間拘束だけでなく、中身ある対応お願いしたいです

>>110 マンション検討中さん

不動産営業は水物商売ですから、インテリジェンスに期待しないのが正解です。野村を除けばマンション分譲営業は子会社なので、入社は誰でもできるレベルです（早慶以上はほとんどいません）。社員の入れ替えも激しいです。よって自分でしっかりするしかありません。それにしても、説明会自体誰でも知っているしょうもない話ばかりでした。本当に時間の無駄なんですが、申込するには必須なので仕方ないんですが。

>>111 通りがかりさん
理由は偉そうな人に売らないためですよ。
お金だけじゃないですからね。
文句ばっかなら自分で建てれば？

>>111 通りがかりさん
野村の営業も子社会ですけど？

>>112 匿名さん

お金だけの売り方してるのはモリモトでは？

>>113 さん
新築のプラウドは野村不動産の社員が販売しています。子会社ではありません。

>>112 匿名さん

お前事故物件大好きなモリモト社員だな。消えろ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47624/
モリモトという会社について、しっかり勉強して下さい。

>>117 通りがかりさん

倒産してたんですね…ちょっと冷静になりました。
やはり、三井、三菱、住友、東急、野村が安心ですよね…
立地は良いので、なんとも…

>>118 名無しさん

完璧な物件はありませんから、悩み始めたら永遠に買えませんよ。立地が気に入ったのであれば、近隣だとクレヴィア、ブランズ、グローリオでしょうが、設備はこちらより良い分、売りが出てもかなり強気な値段になるでしょう。特に人気の3Lタイプは1.3億でも売れると思います。

>>117 通りがかりさん
大好きだね

何がいいたいのかわからないけれど、モリモトがリーマンショックの時に民事再生法の適用を申請したのは確かに事実だ。しかし、今は存在していない会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。モリモトはもともと商品企画力があり稼ぐ力はある会社なので、経営を立て直してどん底から復活し、今も新築をどんどん作っているのだからすごいと思うよ。

https://www.nikkei.com/article/DGXNASDD0109J_R00C11A4TJ2000/

モリモトのディアナコートは文京区内ではかなり人気のマンションでそこそこ値上がりしているのは誰もが知っているはずだが。

>>121 匿名さん
失礼、ちょっと修正
>今は存在していない会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。
ではなく
>今は存在していない同じ頃に倒産した他の会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。
だな。

高い買い物だし慎重に冷静に判断すべき。過去倒産してるのは事実。有事には手付なくなっても良い位の認識は持った上で、それでも欲しいなら買えば良い。私は、事故物件跡地と過去倒産という２つの忌まわしい事実を呑み込めず、幸せに住む・暮らすのに相応しくない物件と判断。よって撤退。中古を気長に待ちます。

>>123 マンション検討中さん

ここ以外の近隣だと共同印刷跡地かルサンクの再計画位でしょうか。共同印刷は定借ですから除くとして、ルサンクは失敗分の費用も一部上乗せで、坪800万は行くでしょうね。ちょうど2年前にヒルテラスの売出し価格みた時は馬鹿じゃないかと笑いましたが、今となっては安いとすら感じます。凄まじ変化です…

>>116 検討板ユーザーさん
アンタが消えてね。都内新築どこも買えないでしょ。

ほんとこの会社の社員は性格悪いな。どこの掲示板でもこうなる。

こちらの3Lタイプ検討中です。
近隣中古3Lで、小石川ザレジデンスとプレシス文京小石川が売りにでてます。売主は、レジデンスがタカラレーベン・藤和不動産等、プレシスは一建設…築19年弱、築7年弱、ディスポーザなし…駅徒歩11分…近隣3Lあるにはあるが…って感じですが、私は検討の対象になりません…

>>124 マンション掲示板さん

場所は離れますが三井不のサッカーミュージアム跡地開発もありますね。パークコートプラウドでかなり先の話となると坪900万行くかも知れません。

>>126 マンション比較中さん
なぜどこの掲示板もこうなるって知ってるの？
それはどこの掲示板もあなたが粘着してるからですよね？

リストラされた元職員じゃないですか、こういう特定の会社の物件ばかり粘着するのって。

リストラというより民事再生でやむなくじゃない？

先行現地案内きましたね。とりあえず申込しました。ぼちぼち値段開示しそうな予感です。

ここは70平米で1.5億以上でした・・・アトラスの方が断然良い・・

>>132 マンション検討中さん

とっくに価格は出でますし、申し込み始まってますよ、、、。

>>133 マンション検討中さん

65の3Lはいくらでしょうか？

>>133 マンション検討中さん
高く見積もっても1.4億代と予想してましたが…
これの販売実績により近隣はますます上がってしまいますね。当然中古も。

>>134 評判気になるさん

初期に説明会出たけど価格は未定の一点張りでしたが。というか、販売時期は10月だからそれ以前に販売活動行ったら法令に抵触するのでは？1.5億も高すぎるのでガセネタ？

>>137 マンコミュファンさん
広告活動も販売も、法的に何の問題なく可能ですよ。

>>137 マンコミュファンさん
何を言っているか分かりませんが、とにかく販売始まっているので、営業に価格教えて欲しいのであれば、伝えて下さい笑
まじで何言ってるんですか笑法令に抵触？？？笑

>>139 匿名さん

は

まず不動産って誰でも売ってもらえるのが当たり前じゃないですよ。
買ってやる、借りてやるみたいなの不動産屋やオーナーは相手にしません。
勘違いしている人多いですよね

>>137 マンコミュファンさん
友の会優先分譲も一般分譲第一期の違いですかね？

坪700万？誰が買うのか…アトラスの方が値段設定まともで駅近いし、断然良いでしょ。と買えない私は考えてしまう…

>>143 マンション検討中さん
こっちの方がアーキサイトメビウス監修で外観がかっこいい事は間違いない。
昔アトラスの方もアーキサイトメビウスになるんじゃないかみたいな期待論があったが

確かに小石川って堅い勤め人が住んでいるイメージがあってアトラスの方向性も決して間違ってはいないが、より今風なのはここの方のような気がする。比較的日当たりもよさげな感じだし囲まれ感も割に少ないと思う。

これ外壁レンガみたいな焼き物みたいなタイルでしょ。質感が出てかっこよく仕上がりそうです。

やはりここも坪単価600超えですかね…
シティテラスと迷っております

かなりとなりのマンションに接近してるみたいですね。

>>147 マンション検討中さん

周りは囲まれてますよ。真裏は擁壁ですし。
最上階でも普通に苦しいですよ。抜け感を感じたい人が選ぶマンションじゃないです。

>>148 匿名さん
ウソはやめてください
南向き四階以上は普通に抜けてます

>>149 マンション比較中さん
抜けてるの捉え方おかしい。
壁ドンじゃなければ抜けてるって思ってない？

>>150 通りがかりさん
これは抜けてないというの？

で、いくらなの？さっさと価格開示しろよ

営業に確認すればいいやん！

抜け感というのも、主観的なもので、確たる定義があるわけではないと思うのですが、私も抜け感あるとは感じませんでした。道が狭くて、建物が近いせいですかね。
あと、孤独死とかは、今の社会、しようがない気もするのですが、傷害致死事件があった場所は、悪い気が漂っている気がするので。やはり躊躇しますね。

>>154 マンション検討中さん
遠くの山？そのような眺望欲しいなら郊外の方で探した方よいのでは

>>152 マンション検討中さん
まだモデルルームにも行ってないし、申し込みも
していないのですね苦笑

抜け感って個人差あるから微妙だよな。
少し先は見えるけど抜けてるとも言い難い。
山は見えなくてもいいけど抜けて気持ちいいとは思わないかもな、
個人的には

>>151 マンション比較中さん
多分そっち方向ではなく、オリーブ通り沿いの北側は抜けていると思う。マンションの前が特異なクランク状に道が曲がってここの敷地が北からくる道に飛び出ている。

東側も三階建ての戸建て住宅街化してるので、目の前に他のマンションがあるような圧迫感は少ないと思う。景色が良いかと言われると確かに絶景を楽しむ物件ではないが日照や通風は良いと思うよ。