ブランズ自由が丘ってどうですか？

今販売中の先着順住戸の物件概要を見ておりますが、販売価格は勿論ですが管理費の額面を見て驚いてしまいました。
月額73,300円ですか！
住宅ローン以外にこの額を毎月収めるんですね。

>>239 匿名さん

近所のマンション見たけど、そんなもんだよ

等々力のマンション（徒歩１１分）管理費修繕費を合計して見たらどうなるか
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_73528503/bukkengaiyo/?f...

>>240 匿名さん

いやいや面積ぜんぜん違いますよね。平米当たりで考えないと。
90平米ちょっとの郊外マンションで管理費７万超えはかなり不思議なレベル。この規模でプールでもあるのかな？

確かに、㎡単価で比較すると、マンション管理って、疑念が多い。
コンシェルジュ、２４時間有人管理とかプラス要素があれば別だけど。
同じ城南エリアの築浅ブランズで、当初の東急コミュニティから独立系の管理会社になったマンションがありますが、何があったのか。。。

プールはないと思います。
ただ、個々の肩を持つ訳ではないけど、販売戦略として、デベは売り切ってさえしまえばあとは知らぬ顔のため、当初管理費を安めに設定して後で苦労するマンションが多いけど、そういう意味ではここは正直な方かと。

自分の保有するリゾート系セカンドマンションも（プールあり)７５㎡で管理費修繕費計３．５万から６万にいきなり今年後半から値上がりしました。
値上には総会で決議されるまで時間もかかるので、寧ろ来年度から値上げになる組合が多いと思う。（なので、中古を買う場合も注意が必要）
資材高騰に比較的影響のない平置駐車料金も、この辺は３～４万するし、新築も、ツケが後から来ることを考えれば、やむを得ないかなと。
＜建築コスト動向＞
https://www.kensetu-bukka.or.jp/sikyou/

>>243 さん

前半部分は分かるけど、最後の建設資材コスト上昇はマンション価格や修繕積立金には影響するだろうけど、管理費には直接には関係なくない？

>>242 匿名さん

管理会社の変更で多いのは、管理会社自体が降りてしまうこと。
親会社とは別会計で補填もなく、管理会社の経営は管理費頼み。共用設備の定期点検費も軒並み値上げ、光熱費も値上げの時代、従来の委託料据え置きでは赤字なので、値上げせざるを得ないけど、我田引水で系列で暴利をむさぼっていると暴言を吐かれてフロントも「そこまでして続けるいわれはない」と更新を断った例もある。（住不は特に利益優先。私はゼネコンと暫らく仕事をしていたのでその辺の事情に詳しいです）
実際、辞退か値上げか２拓を迫られて困る組合も多いよ。
バスの運転手より遥かに管理員の給料は安く、人が集まらないのも痛い。
時給１２００円でボーナス無し、祝日出勤で手当てもなく年収１５０万にも届かない。しかも居住者の中には、何を勘違いしたのか小間使い同然に顎でこき使う人もいる。
今は人手不足の時代、管理人も時給を上げ、何らかのインセンティブがないと、ろくな人材が集まらない。

業界に居て感じたのは
親会社の平社員は生涯年収４５０００万が平均（大卒で３８年勤務）なのに、
孫会社に位置する管理会社のフロントは管理職でも生え抜きだとその１/3しかもらえていない、管理人に至っては時給換算で１/１５程度になるという現実です。
管理人の成り立ちは二極化されていて、大企業の役員だった人もいれば、高卒の作業員とか飲食店員みたいな人もいて、当たりはずれがあることかな。
なので、管理人は今は６５歳から７２歳位の人しか来ません。

管理人は選べませんからね。大手デべのマンションに住んでいて、あたりはずれがあるのを実感します。人手不足、研修もいい加減。でも、管理費の値上げは、総会で否決されることはない。よくもわるくも、分譲マンションって、管理に無関心な住民が多い。
もちろん、モノ言う住民たちがいて、管理組合が機能しているマンションもあるにはありますが…。

管理員の質の問題だけど、超高級マンションと郊外の安普請マンションの価格差ほど優劣の開きはない
基本交通費は会社持ちで、近隣住民の優先するけど、都心だから優秀では全然ない。
（唯、物件ごとに委託費が違い、給料はその中からあてがわれるので開きはある）
とは言え１０億の分譲物件の管理人が４０００万マンションの管理人より２０倍給料も質も高い筈がなく、格式に恥じない管理人が見つかるまで暫くはフロントが代行せざるをえなかったり
そのフロントも休日返上でブラック。入替わり（退社）が多く問題になっている。管理業務主任者資格がないと務まらず、忙しい割に薄給なのでこれ又なり手がいない。
コンシェルジュも、時給は管理人の１．５倍くらい、それも変な話だけど余り若い女性には務まらないし、年寄も居住者から避けられるので、これ又人が集まらない。
元々管理人に求められる人材も大企業の管理職経験者なんだけど、団塊世代が６５歳前後で雇用延長も少ない１０年前とは打って変わり、人が集まる筈が無い
という訳で、今は業界同士で人材の奪い合い=給料の良し悪しが勝負なので、管理会社も値上げしないと皆撤退を余儀なくされ、最後にツケが回るのはマンション住民
これからもマンションは建つ一方だけど、古いマンションから自主管理が当たり前の時代になる

某大手デべの第三者管理方式の新築マンション。胡散臭い印象があったので、営業担当に問いつめたら、しどろもどろだった。買ったあと、管理がどうなるか、知ったことかと言わんばかりの営業の横柄さに、開いた口がふさがらなかった。

マンション併設のプールは古くなると臭くなったりするからあまり必要性を感じない。スポーツジムの方が快適に使えますよ。

まあ、自由が丘あたりを買える、目も財布も肥えた人達相手に、いい加減なサポートはできないからね　東急は特に地元密着型で、全国系みたいに逃げることもできないし
ただ東急グループでお抱えになると、組合がどのように付き合っていくかは住民次第。不動産系資格（理想はマンション管理士）があるような人が理事に居れば大分違う
余談だが、東急リバブルに戸建の売買の仲介を頼んだことがあるけど、ちゃんと希望通りで売れたし、全国系に比べて地域密着型だから、宣伝通りサポートは悪くないよ

リバブル、ノムラの仲介、リハウス。営業さんを比較して、担当によって、あたりはずれあるね。ノムラ、リハウスはチーム制のよしあしがある。リバブルは、まずまず。

>>252 匿名さん
住友はどうでしょうか。いまどこにしようか迷っています。

買取制度のあるノムラ、リバブルで“保険”をかける手はあります。ただ系列デべの新築を買う場合でなければ、各社の査定を比較するのが基本でしょうね。担当者が抱えている物件で、その営業さんを見極めることも大事かと。ノムラ、リバブルは、公式サイトから、スタッフの店舗でのポジション、経験値もなんとなくわかります。まだ宅建資格をとったばかりの若手では心もとないですしね。スミフは、相談したことないので、わかりません。

>>254 匿名さん
なるほど。ありがとうございます。

自由が丘とか東急沿線においては、やはり東急が安全株。
信金みたいに、営業の異動があっても狭いので、後々のサポートで私は知りませんというのが少ない。大手財閥系の場合、担当交代や事務所閉鎖統合で窓口が遠くなったという話もたまにあるし、どの会社でも前任が獲得した顧客の引継サポートはおろそかになる営業もいる（表には出さないけど）。
住不は利益至上主義と言われるけど、値引が渋く融通が利かない訳ではない。特に仲介は双方の主張を聞いて調整はしてくれる。
中古仲介など手数料も３％に拘らないところは寧ろ中堅以下の方が緩め。そこも交渉材料。
要は、担当営業並びにその上長もしくは責任者、あとはタイミング次第。同じ会社の同じ営業所でも人が変われば対応も変わるし、決算のタイミングでも変わる（受注売上の達成度次第）ただこればかりは運。

>>256 評判気になるさん

東急だって担当変わったり対応も違くなりますよ。

うちの場合、売買や賃貸の仲介を手伝ってくれた担当が自由が丘から蒲田に異動になったね
でも主治医じゃあるまいし、こっちも複数の不動産屋と付き合っているし、案件が収束すれば影響はないよ
普通、このクラスの不動産を売買する人であれば、いろんな銀行や信金、証券会社、カーディーラー、損保生保、信託とか多くの付合いがあると思うけど、
担当が代わる度、挨拶連絡や訪問が来たところで、こっちも名前一々覚えていないし、大した影響もないよねｗ
そんなもんです

自由が丘ならリバブル一択ですね。やはりこの辺の支店網が一番強い。営業担当も地元出身の人も多くて土地に詳しい。

中古マンションの物件情報に関しては、リバブルはリクエストすると、詳細な資料をすぐ提供してくれるので、好感度は一番。とくに東急沿線は、店舗網が充実しているのが強み。買い替えを考える場合、仲介会社選びは大事。ノムラとの２択かな。

100㎡以上の間取りがあるの、すごく豪華ですね。

D2タイプ見ていますが、洗面のシンクが2つもあり、浴室も1620の広いタイプのものでした。
そして、すごいと思ったのはリビングダイニング以外、洋室にも床暖房がついていること。これ、きっと嬉しいことでしょう。
洋室3の5.5畳はテレワークの部屋にしてもよさそうですし、使い勝手よさそうです。

なんか営業トークっぽい書きぶりですね。
100m2以上なら浴室1620は最低限、ダブルボウルも普通。
床暖房は各室オプションで追加しても大した金額にはなりません。
しかし管理費高い。モモレジのブログでMGHに次いで管理費ワースト2でしたね。笑

管理費高いとは思ってましたが三田ガーデンに次ぐ高さなんですね。戸数が少ないうえ、植栽、環境性能などこだわってるので、法外という感じではないですが。実際の収支見て適性さを検証できますしね。

だいぶできてますね。かなりの存在感。完成が楽しみです。

マンションっぽくないなあ。

うわー、電線の存在感が半端ない。。

実際に傍を歩くと建物を集中して見るからか電線気になりませんが写真で見ると凄いですね笑
自由が丘周辺は狭い道路、大井町線、電線などどうにかして欲しいです

政府や東京都は、都心の再開発エリアばっかりじゃなく東京23区の電線地中化をもっと真剣に検討すべき。どれだけ都市としての魅力を減じてることか。

緑道向かい側からです

いやーやはり高価格帯の低層レジはカッコいいな

>>268 口コミ知りたいさん

地中電線にするにはもの凄くお金が掛かるらしい（キロあたり５．３億）という、もっともらしい理由をつけているんだよね
でもガスや水道管も同じ地中なんだから､一緒にやれば安く済むのに、詭弁としか思えないよね
因みに海外の平均は８千万だそうです。
いかに日本の土木建築業界が高コストかということです。マンション建築コスト然りです。

>>271 評判気になるさん
それが「高コスト」でもっと安く出来るという根拠があるならボロ儲けのチャンスですからご自身で手掛けられては如何？何で難しいのか実感出来る良い機会かと思いますよ。

>>272 評判気になるさん

なんだか子供の喧嘩みたいですね　

植栽が立派です

この業界としては珍しく、外観も完成イメージスケッチ通りで誇張もなく好感が持てる
（道路の電線を除いて）

>>274 マンション検討中さん
おぉ外観高級感ありますね

イメージ通りで良いですね。
道路からのセットバックが小さく通行人の視線は気になる？

かなり高級感はありますよね！
こうやって出来上がると、CGで出ていたよりももっといい建物のような気がする。

道路からはめっちゃ近いですよね。
道路からの視線は気を使った方がいいと思うし、
道路側もなんとなく圧迫感は歩いていて感じるかもしれない？？

地価も高いし、用途地域もタワマンのエリアと違う高級住宅街の低層マンションだと
道路からの距離はこんなもん。裏通りで通行人も少ないし気にすることもないと思う。
植樹も数年で更にこんもりと生い茂るから、風格は出るだろう。
落葉樹と常緑樹を使い分けているし、施主もその辺は折込み済かな。
寧ろ最初から一部高木も植えてかなりのボリュームだし、いずれは鬱蒼となるよ。
落葉掃きも、管理人にはつらくなりそうだけどｗ
只写真じゃ見えないけど、樹種によっては害虫被害でボロボロになる場合があるので
そこまで考えているかだね
（長谷工とかこの辺が今一駄目だけど、施工主が近隣の植木屋の指導を受けていれば大丈夫）

とうとう残り１戸ですね！

完売おめ！

近く通ったのでエントランス撮影
存在感ありますね

いつも夜に近くを通りますがライトアップが素敵ですね。憧れます!

実際購入された住民の意見を聞きたいですね

購入した住民ですがとても満足してます。再開発の期待込みで買った面もありますが、実際に住んでみると駅前の商業地域が近く買い物、食事が便利で快適です。前は港区マンションでしたが、総合的な居住満足度で言うとこちらが上ですかね。

>>285 マンション掲示板さん
立地も外観も素敵ですよね。
週末にグルメ巡りの散歩してますが、制覇できないほど良い店が多いです。

ちなみに、管理会社は大丈夫そうですか？
ネット上の評判がややあれなので、そこだけ気になってました。
フタコのブランズは管理会社が変更されているし。

フタコのブランズ、独立系の管理会社に変更しときはビックリしました。単に“安いほう”というコスト面の理由だけのか。三井や野村のマンションででも、デべ系列の管理会社でなくなった物件は知っていますが、きわめてレアケース。一体どうして。。。気になります。

今はどこのマンションも管理費修繕費が値上げラッシュ。
しかしこの10年で諸物価が1.5～2倍に跳ね上がっている中で
初期維持費を安めに設定しがちなマンションは、どこも管理会社の経営が苦しく
タワマンや低層小規模マンションは千円／㎡月位ないとペイしない
つまり、値上げが可決されず、赤字になってまで管理を続ける意味が無いのが主な理由で、それに加えて管理人の働きや態度が悪いなどの付加的要素がある場合が多い(断定はできないけど）