OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part4

2009-08-11の朝の地震では、東京23区は震度４でした。

設計の問題なのかはわかりませんが、西池のグランディアは水道管破裂でしたが、
東池のエアライズとイーストプレイスとヴァンガードは無問題。
もちろん、古い設計のサンシャインも全館通常営業。
西新宿の高層街も岩盤並に、サンシャイン周辺の岩盤が強固だからか？

>>60

豊洲スレあたりでは有名な、榊先生ですか。
私は嫌いではないですけどね。

>33
>庶民は遠くても安い物をわざわざ買いに行きますが、セレブは高級なものを遠くてもわざわざ買いに行きます。
エアラズから3秒で着くピーコックが便利と書いてあるのに・・・。
そもそも33さんが、何故アウルで賃貸に住めるセレブ様を擁護するのかわからないです。

地震でエレベーターが止まり、水道管破裂は怖いですね。
震度4ならもう、設計と施工に問題があったとしか思えないけど、
この先震度5以上の地震があったらと思うと、ね。

＞５７
買える買える。
自己資金あったら。

>63

>そもそも33さんが、何故アウルで賃貸に住めるセレブ様を擁護するのかわからないです。

笑える。
今該当する人は0だしね。

62
この人は分かってないと思う。ぶっちゃけ詳しくないよ。言ってることも適当。

セレブ、セレブ、って
色んな検討スレで見掛けるな。セレブの大安売り。
以前、武蔵小杉のスレでも住民がセレブだと自称していた。

池袋がセレブだなんて笑わせてもらいました。
タワーマンション＝セレブ　と勘違いしている人は多そうですね。

たしかに。これだけ書込が多くなるほど注目されるようなマンションは所詮は団地と一緒。
本当の意味でのセレブマンションは企画の段階から手持ちの客で固めて販売されるので
一般広告することなく完売している。またそういう物件に住む方は高いプライバシーを
気にするので話題になっちゃう時点で対象外。

>47さん
タワーグランディアは震度4で水道管が破裂、
その上エレベーターの故障とは…怖いですね。
ここはP派感知器付き地震管制装置のついた
自動着床装置付きエレベーターなので大丈夫？
かと思っていますが、実際はその時になって
みないとわからないですものね。

それにしても公式HP…相変わらずの状態ですが、いつになったら販売開始されるんでしょうね。前回もそろそろ販売スケジュールが決まるのではと言われていましたが
結局HPの更新日が更新されただけで終わってしまいましたよね。
販売予定時期が3月中旬になっているし、次回のHP更新日と思われる日が3月12日になっているので、12日には正式に販売スケジュールが決まるのかなとちょっと期待していますが、延期もありえるのでしょうか。

家賃に月３０万円以上払える人は十分お金持ちだと思います。

33さんは、

アウルは、エアライズより、セレブが住むにふさわしいマンションなんだから(エアライズの駅近はセレブにとってメリットにならない)、

賃貸料もエアライズ並の3500／m2ではなく、6000円／m2で貸せるはず、

と言いたいんだと思います。

>71さん

しかも一度エレベーターが故障すると復旧まで時間がかかります。
グランディアでは復旧まで半年間もかかってしまい、他のエレベーターがなかなか
来ないうえに大混雑でしたよ。

こわれたのはグランディアだけなんだから、修理業者もすぐきたんじゃないですか。
なぜタワーは、そんなに時間がかかるのでしょうか。

保険が降りないから修理できないんじゃないの？

>>72さん
モデルルーム行ってないでしょ？
Part3の>>837、>>879を読めば理由は解りますよ。

エレベーター修理を修繕積立金から支出するか、臨時一時金徴収するかどうかで揉めた？

修繕積立金が足りないから、保険屋さんが出てきたんじゃない？
一時金徴収ってどこでも大変だろうなぁ。

ここは修繕積立金が異常に安いから、何かあったらどうするのかな？

＞８２
まぁ積み立て基金があるから当面は大丈夫だろうけど
確実に修繕費は跳ね上がっていくことになるだろうね

７４さん
つまり、ちゃんちゃらおかしいということですね。

エレベーターが半年間も使えないってさ、階段使えないぶんタワーだと致命的じゃない。

エアライズ在住の方のブログに１日エレベーターが全部使えない日があって、
その日は玄関まで行くのが大変だったとか書いてありました。

１日でなおったからよかったものの１週間続いたらどうすればいいんだ。
３０階、５０階も登れるのか、途中転んで頭打ったり、急な運動でアキレス腱や
膝を痛めたらと不安になります。
会社でのビル避難訓練でも２０階で気分が悪くなる人も結構いましたので。

２４時間とまった訳ではありません。ほんの１～２時間です。しかも深夜で殆どの人に影響なし。ただ非常用まで止まったのはショックでした。

＞その日は玄関まで行くのが大変だったとか書いてありました。

どこにも書いてありません。

エレベーターが止まるなんて以外に誰も想定してない(想定したくない？)ので
止まった時のショックは大きいのかもしれませんね。

高層階希望の方はいざという時の覚悟をもってないといけませんね。

同感です。
決してネガで書いている訳ではありませんが、高層階は火災などが心配です。
当然、最新の消防消火設備や管理体制が敷かれているとは思いますが、あとは住民のモラルや生活態度によりますよね。
はしご車は７階までしか届かないとか聞いたことがありますけど本当でしょうか？

言われてみればタワーの火災ってどう処理するの？

昔のタワーインフェルノってビル火災の映画を思い出した。

今のタワマンには、常識だがスプリンクラーが付いてる。
火事だと水浸しになるけどね。
映画のタワーリングインフェルノは竣工したばかりのため、スプリンクラーが作動しない設定になっていた。

あえてネガとして書いているのでなければ調べればすぐ分かる事です。ここに限った話ではないし。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q119924771?fr=...

お年寄り、子供、体が不自由の方は高層階には住んではいけないということでは。
健康な方も普段から高い意識を持つことが求められます。

http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200603220376.html
怖い話です、実際ハッチはあるといっても怖くて使えないよ。

>91さん

スプリンクラーの不作動やガス爆発があったとしても、今は消防ヘリというものが有るんですね。安心しました。

92
ハッチで降りるのが大変だからという理由なら、普通のマンションにも当てはまるじゃん。
要するに1,2階とか戸建に住めって話になるよね。

鉄筋コンクリートの建物は
そんなに火災に不安にならなくて
いいと思いますが。
かなり延焼しづらいですよね。

って書きながらふと思いましたが
ここの戸境壁ってalc(だっけ)って
言ってませんでしたっけ。
これも火に強いのでしょうか。

維持管理費の中で、エレベーターの保守・点検費用が一番の割合を占めているんですね。
メンテ以外に突然の故障ともなれば、以降毎月の修繕費に上乗せされていく訳ですか・・・。
エレベーターの数、ここは8基。
大規模のタワマンであるほど基数が多くなる傾向がありますが、後々の事を考えると少し怖いですね～。

エレベータ一基あたりの住戸数ってどのマンションも大差ないよ。基数が多い分、メンテ費は割安になるはず。

ま、タワーのエレベータはスペック高いだろうから相殺なのかもしんないけどね！

設備はメンテ次第。
安全、安心には金掛かるって事ですよ。
ケチるとロクなことにならない。

エレベーターの数は普通だと思います。
メンテしっかりやってれば突然の故障も少なくて済むだろうし。

95
普通の10階建マンションと30階のタワーマンションじゃ全然違うよ。
10階なら1つ1つカウントダウンしながら降りれるけど30階じゃ気が遠くなるし
風も強いだろうし下まで体力と精神力が持つかどうか。
それに10階といってもハシゴが7階くらいまでは届くみたいだし。

>>96

間仕切りもALCですか？

外壁は100mm厚みたいですね。

厚形外壁パネル 厚さ75mm以上で1時間耐火
厚形間仕切パネル 厚さ75mm以上で1時間耐火
薄形外壁パネル 厚さ50mmで1時間耐火
薄形間仕切パネル 厚さ50mmで1時間耐火
参照：http://www.alc.gr.jp/safety/fire.html

耐火構造に準耐火構造、防火構造とかややこし過ぎ・・・

消火ヘリが来てくれるのに・・・

アウルはヘリポートがあるのかな？

タワーマンションでも救助のためのヘリポートがある物件とない物件があるよね。
今はだいぶ増えてきているみたいだけど。

上にも書いてありましたが、消化ヘリなんて待ってられないでしょう。
火はまたたくまに広がっていくのですから。

消防車が来るから大丈夫とか言ってたら、誰も火事で亡くならないですよ。
毎年火事でどれだけの人が亡くなられていることか。
自分の身は自分で守らないと。

96さん
>ここの戸境壁ってalc(だっけ)って言ってませんでしたっけ。
住戸の戸境壁には遮音性に配慮した乾式耐火遮音壁を使っているそうです。乾式耐火遮音壁はTLD-56等級品を使用しているとのこと。火災の延焼と生活音の漏れを最小限に防ぐらしいです。

ちなみに、OWLの性能評価は
耐火等級　最高等級4取得
維持管理対策等級　最高等級3取得
劣化対策等級　最高等級3取得
ホルムアルデヒド発散等級　最高等級3取得
感知警報装置設置等級　最高等級4取得

セレブも住むマンションだろうけど、セレブだけが住むマンションでも無い。

私は、①単身者で、②セカンドで、という視点で言うと、富士山の見える南西方向の狭い住戸(：37～38㎡程度)がお勧めですな。
狭くても富士山の見える住戸なら、オーナーとしてのプライドが持てるからね。

13階までは前の建物に塞がれてしまうらしいけど、17階までそれくらい狭い住戸でもあるようなので、15～17階あたりで。
しかも、22階までは「内廊下」というのも良い。

まだ検討中だけど、同じ様な条件の方は、外してもらえません？(笑)

>98さん、99さん
エレベーター１基当たり１００戸という水準は最低限の水準です。
超高層のタワーマンションとしては、むしろ少ないと思います。
いくら高速エレベーターでも、朝とか、各階停止に近い状況だと、早めに玄関を出る必要があるかもしれませんね。

>101さん
URLありがとうございます。
ALCって意外と耐火時間が短いんですね。
大丈夫なものだと勝手に思っていました。
戸境がコンクリートの物件と比べれば、
長時間、燃え続ければ隣にも被害が及ぶと
思った方がよさそう？

>105さん
等級については詳しく分かっていませんが、
最高等級になるんですね。
まあ何とかなるのかな。。
タワー物件ですから、さすがにこのへんは
きちんと考えられてるんでしょうね。
アウルに限らず。

>>78
そのPart3の>>837、>>879の
「先着順販売を小出しに行って、正式販売時期を先に伸ばし」って話、
本当の話なんですか。私はただ単に豊島区民優先枠が売れ残ってるからだと
思ってました。その豊島区民優先枠が決まらないと一般販売に移れないらしい
という話もどこかで聞いていたので。だから>>837、>>879の話は営業さん？とも
思ってましたけど、違うんですか。じゃあ、>>837、>>879の話が
本当だとしたら一般販売は全くもってやる気がないってことになりますよね。

>>106
>私は、①単身者で、②セカンドで、という視点で言うと、富士山の見える南西方向の狭い住戸(：37～38㎡程度)お勧めですな。
>狭くても富士山の見える住戸なら、オーナーとしてのプライドが持てるからね。

北西じゃないと富士山は見えないのでは？

だいたいが、富士山は
天気が良くて更に空気がモヤってない日にしか見えないけど。

新庁舎タワーが建つとアウルから富士山は見えなくなります。
４５階以上であればサンシャイン以外は塞ぐものはないでどの方角もひらけてますけど。

>>109

それがゴクレ商法です。
今までの実績が事実として物語たっています。

>>105

設計住宅性能評価ではですよね。
建設住宅性能評価ではどうなるのか？

住宅性能評価ってどうなんでしょうかね？
設計の段階は図面や仕様書の確認だけだから間違いは少ないんでしょうけど、
施工の段階になると検査員によってもまちまちで、
結構いいかげんな検査員も居るって聞いたことがあります。

>109さん

>その豊島区民優先枠が決まらないと一般販売に移れないらしい

さすがに、そんな縛りはないでしょう。
URが絡んでいるからということですか？

販売前に豊島区優先が売れないリスクは
当たり前のようにあり得る話ですから、
そんな無茶な縛りはつけないように思います。
（単なる憶測です）

>>109
いえいえ、裏で、良い客には「売る気満々」で一生懸命営業していますよ。
冷やかし客を相手にするのが面倒くさいので、販売はまだ先であるかのようにカムフラージュしているだけです。
それがゴクレ流。
良くも悪くも、少ない営業人員で効率的に販売を進めていくための知恵です。

そんな116さんは営業の方ですか。

>>110
南西でも見えるんじゃないの？バルコニーに出て右を見ても、邪魔になるものってないよね。

>>112
完全に視界をふさいじゃうのかな。

>>118
37～38㎡は北西向きの部屋です。
富士山は見えます。
南西の部屋は48.6㎡～ですね。
新庁舎が建ったら見えません。
JTBビルの場所にもう1棟計画があります。
虫食い開発になりそうなので高いのは建たないと思いますが。

> JTBビルの場所にもう1棟計画

それは初耳ですね。
JTBビルは、看板を去年きれいにして、今はビル壁面を再塗装してるようですが。

JTBビル辺りは南池袋二丁目C-1ゾーンの計画ですね。
平成16年に計画されてますよ。
たしかワンフロア5戸、30階建のペンシルタワー2本の計画じゃなかったですかね？

116の言う売り方って、ﾌﾟﾗｳﾄﾞのやり方とは正反対だよね。あっちはﾄﾞｰﾝと盛り上げて大量に客を動員して早くしないと無くなるよという買いあおりの売り方で、こっちは逆に一般販売のｽｹｼﾞｭｰﾙを延ばし延ばしにして、裏でｺｯｿﾘ売る。意図があってそうしているのなら(その方法が一番売れるなら)いいと思うんだが、どう見ても売れないのを隠すためにｺｯｿﾘやっているように思えて仕方がない。そして、それを擁護する113,116のﾚｽ。何なんだろう。

ネガする人がいればポジする人もいていいんじゃあないの？

118
どうでもいいことだけど
バルコニーに出れば見える物、なんて意味ないですよ。

中古物件を転売したとき、内覧客からハッキリそう言われちゃいました。

118さんは購入者か営業でしょ？
そのタイプの部屋の売行きが悪いのかな？

>南西の部屋は48.6㎡～ですね。
>新庁舎が建ったら見えません。

そうなんだ～。
新庁舎との位置関係がよく理解できてなくてイメージわかないけど、そういう話だと、南西向きって近くの建物に囲まれている感じかもね～。圧迫感はそんなにないんだろうけど。

>>122
113ですが別に擁護してるわけではなく、そういう商法で大量に売れ残りタワー物件をたくさん
出しているという皮肉です。

このマンションうっとうしいな。
下げボタンにチェックを入れて議論してくれ。

HP更新、またしても販売未定。
まあもうゴクレのやり方は読めてきましたが。

昨日話題になったALC板、構造について更新されています。
営業はやはりここに貼りついているのか。

>124
>どうでもいいことだけど
>バルコニーに出れば見える物、なんて意味ないですよ。
言われてみれば一理ある。
住んだらわざわざ見ないよね。

>129
今日、新聞にまたいつものでかいチラシが。
こっちでも、まだ近日開始予定と書いてある。
しばらくこの調子なんだろう。

販売延期はどう考えたら良いのでしょうか？

①販売好調の為、出し惜しみして値段を吊り上げる計画中
②販売不振の為、何とか売れる様な販売方法を模索中

たぶん①だと思いますが心配ですね。

常識的に考えたら、①は無いと思うなぁ。ゴクレからすると、高く売れればいいけど、プラウドがあれだけバカ売れしている状況で価格を上げようものなら、もっとお客さんが流れてっちゃうでしょ。客層がかぶってるのか、いまだに不明だけど。

②は模索中というよりは、売れると分かってる販売方法で売ってるような。前に誰かが書いてたように、欲しい人だけ捕まえて地道に売ってるんじゃないの？

ここ、ネガが目的っぽいレスが多いんだけど、あの便利な場所で、プラウド以外のガチンコ物件がない以上は売れないなんてありえないんじゃないかな。ここでああだこうだと書かれている間に、知らないうちになくなってるんじゃない？

誰が考えても②でしょうね。

売り方が？だから今までたくさんの売れ残りをだしてきてるじゃない。

出し惜しみで焦燥感を煽ってるんだろうな。
セコいけど、売り方は上手い。

プラウドと客層はあまりかぶらないんじゃないかな？（プラウド購入者の1/4は年収1000万円以上）
あっちは年収1000万円以下、こっちは年収1000万円じゃ買えないから。
不便でもプラウドに住んでお金にゆとりのある生活したいと考える人も多少はいるだろうけど。

一般分譲開始がいきなり最終期だったら、みんな焦るだろうなｗ

ゴクレを擁護するつもりはないが去年あれだけ中堅以上のデベロッパーがバタバタ逝った中で
売れ残りがあるのかどうだか知らんがゴクレはきちんと生き残っているのを見ると
まともにちゃんとやってる方だと思う。
第一売れ残りの戸数で言えば、三菱地所や住友の方がよっぽどやばくない？

唯一池袋の地価が上昇したから価格吊り上げ検討中？

＞１３８
もし売れ残ったら最終期２次みたいなｗ

て＾－か、都心と呼ばれる一角にありながらお手ごろな価格だったんだと思うよ。

優先販売って何戸販売すると広告しないでいいの？
住友もそうだったけど、ゴクレも優先で何戸売ってるかまったく分かんない。
体質が似てるのかな？

>139　地所や住友と比べてどうすんの

>>143
>優先販売って何戸販売すると広告しないでいいの？

良かったはず。

最近の詳しい事情は知らんが、昔は住宅金融公庫付きの
マンションにするために、販売戸数を明示しないと
いけなかったり、登録抽選をしないといけなかったり
という縛りがあった。
でないと公庫が使えない。

住宅金融支援機構になってからはルールが緩くなったと
聞いている。ただ、移行前からすでに戸数を明示しない
形で優先販売は解禁されていた。

詳しくは覚えてないけど、こっそり優先販売が解禁されて、
デベがこういう売り方を始めてから、もう5～6年に
なるんじゃないかな。

まだかまだかと焦らせて、いつだいつだと期待させて、購買意欲を沸き立たせる。
そしてここだ！という頃合を見計らって販売開始して、消費者にパクっと喰いつかせ、手付けを取る。
まさにプロの仕事ぶりだと言わざるを得ない。
消費者が「早まった！」後悔してもそれは、アートーノーのーマーツーリーさ～～

>>140
それあると思う。

1月中旬販売予定が3月中旬になっても売ってくれないんだから焦るよね。
優先購入者は安く買ってるし。

池袋東口の地価上昇って眉唾だと思ってます。
三越がヤマダ電器になりましたが、土地建物は三越がシンプレクス・
リート投資法人７５０億（建物坪単価９９０万！）で売却して、
ヤマダ電機はシンプレクスに賃料を払うスキームでした。

契約はしたものの決済できていないようで、ヤマダ電機の賃料は
三越に支払われているようです。

契約したけど決済できていない取引っていうのは実績として
カウントされるのでしょうか？

>>149
国土交通省に問い合わせてみれば？

東口と言ったって
ヤマダのとこに客が来てピンポイントで上がっただけでしょ。
東口ならどこでも地価が上るってものではない。

ヤマダで地価上昇って一過性のものじゃない。
それ以外の電気店やキンカ堂、本屋はバタバタ潰れてる。
それに最近のヤマダ電機ってガラガラなの知らないの？

ヤマダ電機はガラガラではないけど。
埋立地在住じゃわからないかな。

148さん
>1月中旬販売予定が3月中旬になっても売ってくれないんだから焦るよね。
>優先購入者は安く買ってるし。
これが手なのか！？
確かにねー。普通に販売するよりも消費者の購買意欲をかきたてるようなやり方ですよね。
短気な人は他所に流れちゃうけど。
また遅れなきゃ、第一期は来週あたりになるのかな。

１５２
ヤマダがガラガラと言ってるあなたは平日が休みの人ですか？
いつもご苦労様です。

第一期が今月なのかまた延びるかは分からんけど、好評につきとか言って販売戸数を増やすようなら本当に好評なんだろうね。それが予定通り40戸で更に先着順受付が何戸か出るようだと、ゆっくり腰をすえて検討してもよさそうだな。

114さん
>住宅性能評価ってどうなんでしょうかね？

どうなんでしょうかね。一応、以前いただいてきた
パンフレットには「OWL　TOWER」は国の指定する
第三者評価機関による「住宅性能評価書」付き
マンションってことになってますけどね。
114さんのおっしゃるように設計住宅性能評価を取得。
建設住宅性能評価については完成時に取得予定って
なってます。着工から完成までの間に10回の検査を
行うようですが、その時の検査がいい加減なもので
ないことを祈るのみですね。

>124　バルコニーに出れば見える物、なんて意味ないですよ。
そうなんですかねー。タワーマンションを購入する人の大半が
眺望を目的として購入してるのかと思ってました。
わざわざバルコニーにまで出ては見ないかもしれないけれどリビングから
ふと外を見ると素敵な夜景が見えたりしたらそれはそれで最高。

>111　富士山は天気が良くて更に空気がモヤってない日にしか見えないけど。
確かにそうですね。これは静岡に住んでいる人もそう言いそう。

前々から思うんだけど、なんで現地モデルルームにさっさと移さないんだろ。
あれだけ工事が進んでりゃ、地権者以外の部屋のひとつやふたつ、内装工事くらい終わってるだろうに。

>132さん
>②は模索中というよりは、売れると分かってる販売方法で売ってるような。
>前に誰かが書いてたように、欲しい人だけ捕まえて地道に売ってるんじゃないの？

売れると分かってる販売方法って
先着順販売を小出しに行って、正式販売時期を先に伸ばしとかいう方法ですか？
別に一般に販売しなくても他に売れるところがあるからって感じですか。
今までたくさんの売れ残りを出してきておきながら、一般販売を
先延ばしにする意味がわかりませんけど。