OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part4

前スレの最後の方で賃料の話が出ていましたので、エアライズタワーの賃貸募集を記載。
（2010/3/8現在、HOME'S賃貸のフリーワード検索「エアライズ」で出てきた4件）

6F　67.98平米　賃料 240,000 ＋ 管理費等 12,500 ＝ 252,500　平米単価 3,714
7F　60.2平米　賃料 219,000 ＋ 管理費等 11,000 ＝ 230,000　平米単価 3,821
8F　70.01平米　賃料 290,000 ＋ 管理費等 10,000 ＝ 300,000　平米単価 4,285
37F　70.01平米　賃料 240,000 ＋ 管理費等 0 ＝ 240,000　平米単価 3,428

4件の平均平米単価は3,812円

前のスレッドの971です。
賃貸の管理費についてお伺いしていた件について、どうもご回答ありがとうございました。

>975さん
やはり管理費は大家さんが自由に決めるのですね。借り手側の私の感覚ですと、管理費に3万とか4万とか言われてしまうと、住む以前にここで決めようと思わなくなりますからね。。

>976さん、977さん
管理費は部屋によって色々違うのですね。特にエアライズタワーの部屋をみているとよく分かります。アウルタワーの賃料もだいたいこれくらいで見込んでおくのが妥当そうですね。正直なところを言いますと、期待していたよりも家賃は取れないのかなと思いました。景気の悪い今だからでしょうか？

>989さん
先に977さんが出していただいたエアライズタワーの事例ですと、平米単価は4280円、3810円、3420円、3710円でした。管理費も込みの金額です。エアライズの築年数をどれくらい古いと見なすかによりますが、ほぼ新築に近いとみるなら、平米単価4500円でも最低というラインは厳しいようです。
なので996さんのおっしゃる坪2万円（平米6000円）はかなり厳しいということになりそうですね。。

1さんと平米賃料が重複してしまいましね。。
私の数字は丸めています。ご容赦を。

契約者さんがテンション高くなって、この物件を賞賛する気持ちは察しますが、平米6000円の賃料とかガセネタは勘弁して下さい。

真面目に検討している者にとっては、いざというときにいくらで貸せるのかも、大事な検討要素ですので。

残念ながら、池袋周辺は山手線の南半分と違って賃料が高く取れる地域ではありません。
川崎や横浜の駅前周辺と同レベルで、品川区あたりとは２割違います。
その割には分譲価格は２割も違いませんので、従って、投資には向かないと考えた方がよろしいかと思います。

要町のシティタワーが、
北西の条件悪い部屋で、
m2賃貸単価４千円を超えている。
ここは駅直結だし、分譲価格から考えれば、
４割増しくらいの
５６００円／m2程度は行くんじゃないかな。

ゴクレさんの売り方についてもう一言。

元々軽量経営で社員も少なく固定費が低いですし、借金もあまりなく、用地仕入れの目利きも鋭かったおかげで、これまではマイペースで客を選んで気長に売ることで何の問題もありませんでした。
あの「ペーパーカーテンタワー」で有名なクレストプライムタワー芝なんて、原価坪＠１９０万です。それ以上で売りさえすれば利益が出るのですから、いくら揶揄されたってあわてて売り急ぐ必要など何もありません。だから、批判どこ吹く風で、客を見て値段を上げたり下げたりする不透明なやり方が常になっていたわけです。

しかし、ここと勝どきはＵＲ入札物件で、再開発に公的なお金が投入されているため販売条件に縛りがあります。要するにゴクレペースで売りたくても限度がある。
だから、随所にゴクレらしい不透明さは覘いても、他に比べればすごく公正かつ低価格で売っていると言えます。
入札価格から逆算すると明らかに赤字ですよ。それでも早いとこ売り切ってしまうことを迫られている。
高価格帯の部屋の絶対値段が抑えられていてかえって割安なのはそのせいです。これまでのゴクレでは考えられません。
グロスが低い部屋は買える人は多いですから値引かないでしょう。でも高価格帯が秋口まで残っていたら、投資家の皆さんチャンスですよ。
まあ、それでも中堅デベロッパーのメジャー入りのステップとしては、実績作りに十分役立つのでしょうから、お互い様ですね。

利回り計算。
アウルは投資するに値するか（＝割安と言えるか）

エアライズ実績　70m2　30万円（管理費込み）※上の事例で一番平米単価が高い部屋
アウルタワー想定　70m2　30万円（管理費込み）

仮定①：エアライズとアウルの賃料を同じと仮定する
仮定②：70m2の部屋を7000万円で買うとする。
仮定③：全額ローンを組めたとして、35年返済、ボーナス0、元利均等とする。
仮定④：管理費@400とすると、月28000円。修繕費っていくらだっけ。月4000円くらい？合計32000円。管理費は上がらないものとする。

金利2.5%の場合、月返済251000円、管理費修繕費込み283000円、想定利回り6%。
金利2.0%の場合、月232000円、込み込み264000円、想定利回り13%。

不確定要素Ａ：修繕費は5年後に3.8倍？15年後に7.4倍？
不確定要素Ｂ：これとは別に固定資産税がかかる。礼金や更新料で相殺？
不確定要素Ｃ：ローン金利変動リスク。話を簡単にするためにここでは35年固定で金利2.0%と2.5%で計算。
不確定要素Ｄ：永久に月30万で賃借人がつく訳ではない。劣化により賃料は下がる。

突っ込みどころもたくさんあると思うので、仮定と不確定要素について助言を。
金利を35年間2.0%で回せる前提なら、投資物件として良い買い物かもしれない。
俺的にはＡが怖い。


>ここは駅直結だし、分譲価格から考えれば、
>４割増しくらいの
>５６００円／m2程度は行くんじゃないかな。

分譲価格から賃料が決まるマンションなど、寡聞にして初耳。
バブル期に建てられたマンションは、今でもさぞ賃料が高いんだろうね。
エアライズと、4割高いアウルのどちらかに住めと言われれば1秒で即決。
それ以上は言うまでもない。

投資物件を35年ローンで買う奴っていますか？

＞０８

想定賃料が間違えています。

＞エアライズ実績　70m2　30万円（管理費込み）※上の事例で一番平米単価が高い部屋

この家賃では成約していないということです。だからサイトに募集が載っています。

＞37F　70.01平米　賃料 240,000 ＋ 管理費等 0 ＝ 240,000　平米単価 3,428

これも決まっていないくらいですから、前提の30万円はもっと安くしないと賃借人がつかないでしょうね。

＞９
いない。
８は何が言いたいのだ。

駅近く地下通路ありで周辺の治安と引き換えに遊べる場所に住める
単身で仮住まいが欲しい自分には都合の良い物件なんですけど
管理費@400の高さ・売却資産としての将来性・価格に見合ったサービスが受けられるかなど
がネックでMRを見に行くになれません(＠300程度なら即決)
迷って次の新築物件が出るまで待つ事になりそうかな

賃料相場をエアライズと比較しているが、共用施設がシンプルで、全階外廊下で、高速道路の騒音と煤煙で窓も開けられない中古マンションとアウルを同等と見て比べることが自体がおかしい。
賃貸価格にしても新築未入居はプレミア価格が付くのは当たり前だし、豪華な共用施設が賃料に加味されるのも当然だ。
エアの７０㎡を賃料３０万円（平米４２８５円）としているが、だったら新築アウルが３５万円（平米５０００円）でおかしいのか？
エアライズの低層階ばかりを出しているが、階数によって賃料が違うのは当然で豊島区で５０階以上（新区役所は４９階らしい）の専有部分はどこを探してもアウルしかない。この希少性と眺望を考えれば高層部分は平米５０００円以上をつけても借りてはいると思うが。
あと７０００万円のマンションを３５年ローン組む人は、マンション利殖なんてやってはいけない。ワンルームマンションにしなさい。でも中古ワンルームで３５年もなあ。その前に銀行が相手にしないと思うが。
違う新築マンションの賃料からみて判断する場合、分譲価格を参考に比較するのは当然だと思う。あまりにも寡聞すぎる。

アウルタワーの共用施設って「豪華」なの？

品川のワールドシティタワーズみたいな共用施設を豪華って言うんじゃないの？

アウルは、パンフレットのイメージですら、公団住宅の集会所に毛が生えた程度。実物はそれ以下だろう。

しかも、賃貸で住む人にキッズルームのニーズあるか？
シアタールームやフィットネスルームも、郊外ならいざ知らず、周りに沢山映画館やジムがあるのに、マンション内のショボい施設に魅力は感じないよ。

＞品川のワールドシティタワーズみたいな共用施設を豪華って言うんじゃないの？

ここ凄いですね。これぞ豪華施設って感じです。でも埋立地っていうのがちょっと・・・地震きたら建物どころか土地までなくなりそう・・・

堆積物やゴミなどで埋め立てられた所は良くないらしい
品川方面や有明は大丈夫だが勝どき～豊洲～晴海方面は危ない
特に勝どき駅周辺とTTT付近は地震で地盤が液状化すると予測されている
また海抜も駅周辺は周囲200ｍに比べて70ｃｍ低く陥没している土地

＞14
エアライズは全館外廊下と言っても吹き抜け内部だし、駅改札を出て見上げると立派に見えますね。
高速脇の件ですが、確かに小マンションなら厳しいですが、タワーは24時間換気システムあるし窓をそう開けないですよね。
タワーのベランダ干しは最初から禁止だし、高速があるから避ける傾向は低いかと。
アウルはランプ坂の加速でエンジン音が響くでしょうが、逆に車の利便性は高。

なんにせよ、エアライズもアウルも駅＆サンシャインに直結なのが最大のメリットですね。
港・品川がいくら治安が良くても、夜に駅からトボトボ歩くのを考えると、駅直は女子供でも安心。

>17
一昨日も「埋立地は危ない」ってＮＨＫでやってましたね。
サンシャイン周辺は強固な岩盤で地震に強いと聞きました。

湾岸炎上ｗ

池袋は海抜35ｍの高台

タクシープールがサンシャインのアウル側亜にあるし、帰りは「サンシャインまで」の一言だけ。
そして羽田と成田へは目の前のプリンスからリムジンバス１本

水道管やガス管は地下を通っているから地盤の弱い埋立地は地震でライフライン系が壊滅する可能性がある。その点豊島練馬は武蔵野丘陵だから安心だ。

密集地の大炎上、
は気にしてないわけだ。
被災後に、
自宅に帰れない人達で溢れる繁華街のリスクも
気にしてないわけだ。

次の震災が起きてから考えようか。

＞２２

地盤が良いから被災しにくいのだが、意味解るか？


＞密集地の大炎上は気にしてないわけだ。

商業地域だが防火地域なので建物はすべて耐火建築物だが、意味解るか？


＞被災後に、自宅に帰れない人達で溢れる繁華街のリスクも気にしてないわけだ。

被災後に人が集まってくる訳ではなく、元々繁華街でうろついてた人が帰れないだけで溢れる訳ではないのだが、意味解るか？

池袋の繁華街で２階以下且つ延べ面積１００平米以下なんて無いだろうから。

OWLスレッドも、あっと言う間にPART4ですね。注目度高い…！！

15さん
>しかも、賃貸で住む人にキッズルームのニーズあるか？
あると思いますよ。
むしろ、賃貸の方が利用率が高いのでは？
(分譲だと子供が大きくなれば使わなくなるが、賃貸は入れ替わりがある)
池袋周辺で、3歳以下の子供を遊ばせる場所ってほとんどないですし。
特に雨の日は、マンション内に児童館のような存在がある事は非常にありがたいです。

埋立地の坊やが紛れ込んでるからってあんまり虐めるなよ。

すいません、気をつけます。

古い埋立地ほど危ないって言ってたね。

賃貸ならエアライズでしょう。
アウルは駅直結と言っても改札から2分くらいだと思うが、
エアライズは改札からマンション入り口まで１０秒で着くんだよな。
ピーコックまでは３秒で着きます、一度それを体感するとアウルが遠く感じるんだよ。

>>22
液状化は
気にしてないわけだ。

>31

アウルに賃貸で住める人は、有楽町線なんて使いません。タクシーかマイカーです。
ピーコックも使いません。サンシャインか西武デパ地下かＩＳＰを使います。雨の日や面倒くさい時は、西友を使うかもしれません。
庶民は遠くても安い物をわざわざ買いに行きますが、セレブは高級なものを遠くてもわざわざ買いに行きます。
感覚が違うのです。

災害でインフラが壊滅的な打撃を受けた場合、
はたして自宅まで辿りつけるんだろうか？
タワマンの場合、マンション下まで辿りつけても上層階だと・・・。
建物に被害がなくてもEV動かなかったりすると大変だろうなぁ。。。

>33さん

なぜ、電車も使わないセレブが、処●場跡地で公団仕様のアウルタワーにわざわざ住むの？

エアライズに３年住んでいますが、本当に住み心地抜群です。

僕の中で日本一です。新宿駅や六本木駅の徒歩圏内だとスーパー無いですし、渋谷や西池袋だと東池袋より全然治安悪い。対等に比較できるとしたら吉祥寺、中野あたりしかないのではないでしょうか？それでも今後の地価の事を考えたら池袋の東側は有利だと思います。

早くアウルタワーが出来て地下でサンシャインまで繋がって欲しいです♪病院もスーパーも区役所もショッピングモールもあるので生活必需行動が徒歩５分以内で天候にも左右されずに完結します。

エアライズでは柴咲コウさん、体操の弘道お兄さん、石原良純さんをエレベーターで見かけたという証言がいくつもあるので、ご本人かご友人・ご親戚あたりが住んでいると思います。アウルタワーはエアライズよりも若干格上(設備・価格帯が)なので有名人もよりたくさん入居すると思いますよ☆

あとレジャーを考えれば有楽町線は凄いんです。新木場からディズニーもお台場の１回乗り換え、池袋までいけば温泉地もアウトレットモールもらくらくです＾＾ｂｂ

あとは副都心線の東池袋駅待ちですね～。アウル居住者になる皆さんも誘致のために一緒に頑張りましょう(＾o＾)ﾉ。ちなみに、ニーズが増えれば作る準備はしてあり、地下にホームの場所は取ってあるという回答をいただいているそうですｗ

あとは買えない人の妬み書き込みなんかよりこのへんの情報でご検討ください。

■池袋駅東口が全国で唯一地価上昇
http://news.nifty.com/cs/economy/economyalldetail/yucasee-20100224-272...

■「住みたい街」は吉祥寺がV5！ 一方「住んでよかった街」は意外な結果に!?
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20100207-00000002-tkwalk-ent

15さん　
>品川のワールドシティタワーズみたいな共用施設を豪華って言うんじゃないの？

拝見しました。豪華ですねー。価格も高値ですね。の割に、管理費などは安く感じました。

>周りに沢山映画館やジムがあるのに、マンション内のショボい施設に魅力は感じないよ。

そうでしょうか。私はマンション敷地内にシアタールームやフィットネスルームがあるのっていいなって思いますよ。
フィットネスルームについては自由に利用できて無料なんですよ。いいと思います。

このマンションって52階建でしたよね。
台風の時揺れますかね？
取引先の10階建のビルが台風の時結構揺れてたんで、
タワーマンションの上層階ともなるとかなりなもんなのかな？
どうなんでしょう？

地震で揺れるのはしょうがないけど、風で揺れたらビル失格だよ。

いや、
中目黒で分譲中のタワーなんて風ゆれ対策用の制振装置が付いている。
ここは、何か制振装置が付いてたっけ？

エアライズには中に入ったことがないので何ともいえないが、外からだけ判断だと、アウルよりも立派に見える。
マンションだけでなく、色んなものが併設されているからかな？

>33
>アウルに賃貸で住める人は、有楽町線なんて使いません。タクシーかマイカーです。
>ピーコックも使いません。

かなり適当な発言に思えるのは俺だけ？どこの方？
わざわざ混む道路を走るより電車の方が早い。
スーパーなんてどう考えても近い方を選ぶだろ。安いならなお良い。

あと金持ちな人ほど、ケチなもんだよ。

38さん
>タワーマンションの上層階ともなるとかなりなもんなのかな？
私はタワーマンションに住んだことがないので、わからないですが、タワーマンションに住んでいる知人が言うには、小さな震度でも結構揺れを感じるみたいですよ。今時のマンションは、揺れるように作られているそうですね。耐震は細かく揺れるようにすること、免震はゆっくり揺れるようにすることらしいです。地震には強いと思いますが震度5以上の地震がきたらちょっと怖いですね。

↑今タワー上層に住んでいるものだが地震速報とかで小さな揺れがあっても、実感としてはほとんど揺れを感じない。というか揺れていたかすら分からないことが多い。
震度5は未体験なので分かんないけど。

タワマンになるとこういう話がよく出てくるが、職場がビルの15階以上のオフィスの人は分かると思う。（ビルの15階だとマンションの20階くらい。多分。）
職場にいるときに地震があって揺れが気になったことってある？

44さん
43です。そうですか。私もタワーマンションに住んだことがなく、今回、タワーマンションの購入を検討していて知人から聞いた話なので詳しいことはわかりませんが、上記のように伺っておりました。

なので、台風でも強風警報など出てるような大きな風なら揺れる可能性はあるかもしれないなと思っていました。アウルのパンフによると地震への配慮を施した耐震性の基礎構造となってますが、これが「免震構造」と呼ばれるものであれば地震を吸収するので、揺れも軽減されるのかもしれないなと思うのですが「耐震構造」だと上層階の揺れは大きいものになるのではないでしょうか。

↑台風で揺れたことは皆無。強い風が窓にあたってゴーゴーいってちょっと気になるくらいかなー？

耐震の揺れは分かりません。耐震だとせいぜい14階～15階程度のマンションだと思うけど、全くたいしたことないんじゃないかな。

タワーグランディアは震度４で水道管が破裂して水浸しになりエレベーターも故障したらしい。

＞４７
まじで？
今のマンションでもそんな話ってあるの？

野村不動産の「プラウドシティ池袋本町」、第１期325戸が即完
http://www.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM016219

年収1,000万円以下が４分の３以上だったってさ。