OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part4

前スレの最後の方で賃料の話が出ていましたので、エアライズタワーの賃貸募集を記載。
（2010/3/8現在、HOME'S賃貸のフリーワード検索「エアライズ」で出てきた4件）

6F　67.98平米　賃料 240,000 ＋ 管理費等 12,500 ＝ 252,500　平米単価 3,714
7F　60.2平米　賃料 219,000 ＋ 管理費等 11,000 ＝ 230,000　平米単価 3,821
8F　70.01平米　賃料 290,000 ＋ 管理費等 10,000 ＝ 300,000　平米単価 4,285
37F　70.01平米　賃料 240,000 ＋ 管理費等 0 ＝ 240,000　平米単価 3,428

4件の平均平米単価は3,812円

前のスレッドの971です。
賃貸の管理費についてお伺いしていた件について、どうもご回答ありがとうございました。

>975さん
やはり管理費は大家さんが自由に決めるのですね。借り手側の私の感覚ですと、管理費に3万とか4万とか言われてしまうと、住む以前にここで決めようと思わなくなりますからね。。

>976さん、977さん
管理費は部屋によって色々違うのですね。特にエアライズタワーの部屋をみているとよく分かります。アウルタワーの賃料もだいたいこれくらいで見込んでおくのが妥当そうですね。正直なところを言いますと、期待していたよりも家賃は取れないのかなと思いました。景気の悪い今だからでしょうか？

>989さん
先に977さんが出していただいたエアライズタワーの事例ですと、平米単価は4280円、3810円、3420円、3710円でした。管理費も込みの金額です。エアライズの築年数をどれくらい古いと見なすかによりますが、ほぼ新築に近いとみるなら、平米単価4500円でも最低というラインは厳しいようです。
なので996さんのおっしゃる坪2万円（平米6000円）はかなり厳しいということになりそうですね。。

1さんと平米賃料が重複してしまいましね。。
私の数字は丸めています。ご容赦を。

契約者さんがテンション高くなって、この物件を賞賛する気持ちは察しますが、平米6000円の賃料とかガセネタは勘弁して下さい。

真面目に検討している者にとっては、いざというときにいくらで貸せるのかも、大事な検討要素ですので。

残念ながら、池袋周辺は山手線の南半分と違って賃料が高く取れる地域ではありません。
川崎や横浜の駅前周辺と同レベルで、品川区あたりとは２割違います。
その割には分譲価格は２割も違いませんので、従って、投資には向かないと考えた方がよろしいかと思います。

要町のシティタワーが、
北西の条件悪い部屋で、
m2賃貸単価４千円を超えている。
ここは駅直結だし、分譲価格から考えれば、
４割増しくらいの
５６００円／m2程度は行くんじゃないかな。

ゴクレさんの売り方についてもう一言。

元々軽量経営で社員も少なく固定費が低いですし、借金もあまりなく、用地仕入れの目利きも鋭かったおかげで、これまではマイペースで客を選んで気長に売ることで何の問題もありませんでした。
あの「ペーパーカーテンタワー」で有名なクレストプライムタワー芝なんて、原価坪＠１９０万です。それ以上で売りさえすれば利益が出るのですから、いくら揶揄されたってあわてて売り急ぐ必要など何もありません。だから、批判どこ吹く風で、客を見て値段を上げたり下げたりする不透明なやり方が常になっていたわけです。

しかし、ここと勝どきはＵＲ入札物件で、再開発に公的なお金が投入されているため販売条件に縛りがあります。要するにゴクレペースで売りたくても限度がある。
だから、随所にゴクレらしい不透明さは覘いても、他に比べればすごく公正かつ低価格で売っていると言えます。
入札価格から逆算すると明らかに赤字ですよ。それでも早いとこ売り切ってしまうことを迫られている。
高価格帯の部屋の絶対値段が抑えられていてかえって割安なのはそのせいです。これまでのゴクレでは考えられません。
グロスが低い部屋は買える人は多いですから値引かないでしょう。でも高価格帯が秋口まで残っていたら、投資家の皆さんチャンスですよ。
まあ、それでも中堅デベロッパーのメジャー入りのステップとしては、実績作りに十分役立つのでしょうから、お互い様ですね。

利回り計算。
アウルは投資するに値するか（＝割安と言えるか）

エアライズ実績　70m2　30万円（管理費込み）※上の事例で一番平米単価が高い部屋
アウルタワー想定　70m2　30万円（管理費込み）

仮定①：エアライズとアウルの賃料を同じと仮定する
仮定②：70m2の部屋を7000万円で買うとする。
仮定③：全額ローンを組めたとして、35年返済、ボーナス0、元利均等とする。
仮定④：管理費@400とすると、月28000円。修繕費っていくらだっけ。月4000円くらい？合計32000円。管理費は上がらないものとする。

金利2.5%の場合、月返済251000円、管理費修繕費込み283000円、想定利回り6%。
金利2.0%の場合、月232000円、込み込み264000円、想定利回り13%。

不確定要素Ａ：修繕費は5年後に3.8倍？15年後に7.4倍？
不確定要素Ｂ：これとは別に固定資産税がかかる。礼金や更新料で相殺？
不確定要素Ｃ：ローン金利変動リスク。話を簡単にするためにここでは35年固定で金利2.0%と2.5%で計算。
不確定要素Ｄ：永久に月30万で賃借人がつく訳ではない。劣化により賃料は下がる。

突っ込みどころもたくさんあると思うので、仮定と不確定要素について助言を。
金利を35年間2.0%で回せる前提なら、投資物件として良い買い物かもしれない。
俺的にはＡが怖い。


>ここは駅直結だし、分譲価格から考えれば、
>４割増しくらいの
>５６００円／m2程度は行くんじゃないかな。

分譲価格から賃料が決まるマンションなど、寡聞にして初耳。
バブル期に建てられたマンションは、今でもさぞ賃料が高いんだろうね。
エアライズと、4割高いアウルのどちらかに住めと言われれば1秒で即決。
それ以上は言うまでもない。

投資物件を35年ローンで買う奴っていますか？

＞０８

想定賃料が間違えています。

＞エアライズ実績　70m2　30万円（管理費込み）※上の事例で一番平米単価が高い部屋

この家賃では成約していないということです。だからサイトに募集が載っています。

＞37F　70.01平米　賃料 240,000 ＋ 管理費等 0 ＝ 240,000　平米単価 3,428

これも決まっていないくらいですから、前提の30万円はもっと安くしないと賃借人がつかないでしょうね。

＞９
いない。
８は何が言いたいのだ。

駅近く地下通路ありで周辺の治安と引き換えに遊べる場所に住める
単身で仮住まいが欲しい自分には都合の良い物件なんですけど
管理費@400の高さ・売却資産としての将来性・価格に見合ったサービスが受けられるかなど
がネックでMRを見に行くになれません(＠300程度なら即決)
迷って次の新築物件が出るまで待つ事になりそうかな

賃料相場をエアライズと比較しているが、共用施設がシンプルで、全階外廊下で、高速道路の騒音と煤煙で窓も開けられない中古マンションとアウルを同等と見て比べることが自体がおかしい。
賃貸価格にしても新築未入居はプレミア価格が付くのは当たり前だし、豪華な共用施設が賃料に加味されるのも当然だ。
エアの７０㎡を賃料３０万円（平米４２８５円）としているが、だったら新築アウルが３５万円（平米５０００円）でおかしいのか？
エアライズの低層階ばかりを出しているが、階数によって賃料が違うのは当然で豊島区で５０階以上（新区役所は４９階らしい）の専有部分はどこを探してもアウルしかない。この希少性と眺望を考えれば高層部分は平米５０００円以上をつけても借りてはいると思うが。
あと７０００万円のマンションを３５年ローン組む人は、マンション利殖なんてやってはいけない。ワンルームマンションにしなさい。でも中古ワンルームで３５年もなあ。その前に銀行が相手にしないと思うが。
違う新築マンションの賃料からみて判断する場合、分譲価格を参考に比較するのは当然だと思う。あまりにも寡聞すぎる。

アウルタワーの共用施設って「豪華」なの？

品川のワールドシティタワーズみたいな共用施設を豪華って言うんじゃないの？

アウルは、パンフレットのイメージですら、公団住宅の集会所に毛が生えた程度。実物はそれ以下だろう。

しかも、賃貸で住む人にキッズルームのニーズあるか？
シアタールームやフィットネスルームも、郊外ならいざ知らず、周りに沢山映画館やジムがあるのに、マンション内のショボい施設に魅力は感じないよ。

＞品川のワールドシティタワーズみたいな共用施設を豪華って言うんじゃないの？

ここ凄いですね。これぞ豪華施設って感じです。でも埋立地っていうのがちょっと・・・地震きたら建物どころか土地までなくなりそう・・・

堆積物やゴミなどで埋め立てられた所は良くないらしい
品川方面や有明は大丈夫だが勝どき～豊洲～晴海方面は危ない
特に勝どき駅周辺とTTT付近は地震で地盤が液状化すると予測されている
また海抜も駅周辺は周囲200ｍに比べて70ｃｍ低く陥没している土地

＞14
エアライズは全館外廊下と言っても吹き抜け内部だし、駅改札を出て見上げると立派に見えますね。
高速脇の件ですが、確かに小マンションなら厳しいですが、タワーは24時間換気システムあるし窓をそう開けないですよね。
タワーのベランダ干しは最初から禁止だし、高速があるから避ける傾向は低いかと。
アウルはランプ坂の加速でエンジン音が響くでしょうが、逆に車の利便性は高。

なんにせよ、エアライズもアウルも駅＆サンシャインに直結なのが最大のメリットですね。
港・品川がいくら治安が良くても、夜に駅からトボトボ歩くのを考えると、駅直は女子供でも安心。

>17
一昨日も「埋立地は危ない」ってＮＨＫでやってましたね。
サンシャイン周辺は強固な岩盤で地震に強いと聞きました。

湾岸炎上ｗ

池袋は海抜35ｍの高台

タクシープールがサンシャインのアウル側亜にあるし、帰りは「サンシャインまで」の一言だけ。
そして羽田と成田へは目の前のプリンスからリムジンバス１本