ザ・パークハウス 代々木大山レジデンスってどうですか？

>>220 匿名さん

情報ありがとうございます。

大和の建替えマンションは前代々木大山よりグレード低いから比較対象にならない。

この界隈最高値ですね。
三井は幡ヶ谷に近いのでホームズ、大和のプレミストは期待してましぇん。

グランが付かなかったのは残念ですね。南平台も付けてなかったし
神山町＞南平台≒大山町という事ですね。

とりあえずアンケートは予算を低めに入れておいた。値段sage頼みますよ

大山町は売りが出づらいのも特徴。次に中古で出る部屋はこちらの分譲価格を踏まえた値付けになるのでしょうね

グランより高いのね。

仮にグランなら、更に高い金額になってたのでしょうね。そうすると三田とバッティングするし、売り方がまた変わりそう。

時間間違えて入れませんでした～、
オンライン見られた方いくらくらいでしたか？

グランが付く物件は凝りすぎていて、逆に大山町に合わない気もしますね。高品質ではあっても華美である必要はない、そういうマンションの方が好まれる。

>>228 マンション検討中さん
すでに過去投稿で情報あるのでそちらご参考に。

地所レジと設計者の方のインタビューで緑豊かな地域性をベースにコンセプト作りをしていると言っていましたが、秋と冬って緑ないですよね…
コンセプト作りを1年の一時期だけ抜き出して作る担当者のセンスになんだかなぁ…と少し心配になりました。

今の季節の説明会に合わせた売り文句なだけかもしれないですが。

>>231 マンコミュファンさん

ありますよ。
草木の繁茂する時期は季節により違います。
その違いを考慮し、バランス考えた上で植栽配置をしてるの。

>>231 マンコミュファンさん
常緑樹と落葉樹ってご存知ないですか？公園とか緑地を整備する際にはどこにどんな植物を植えるか、種類、高さ、季節、生育速度など加味して綿密に決められます。冬の時期に寒々しくならないように常緑植物がバランスよく配されるのが一般的です。

>>232 口コミ知りたいさん
そうなんですね、ありがとうございます。
代々木大山公園　冬
代々木公園　冬
で画像検索して、常緑樹があまりなかったので、公園以外の周辺地まで皆さん常緑樹を植栽されてるのかなぁ、とは思いました。
この辺りは秋冬になった頃に現地視察で確かめたいと思います！

担当者インタビュー、どちらかというともう少し練習に時間かけた方がいいのではと感じました。
慣れていないのは当たり前と思うので、違和感感じさせるくらいなら時間とお金かけてでもしっかりいいコンテンツにするのがブランディング的にもいいのでは、と。

>>233 匿名さん
ありがとうございます。
日本って広葉樹の落葉樹が多くて、常緑樹の針葉樹などが少ない印象だったので、自分の印象に引っ張られてるとも思います。
植栽の検討に際してしっかりと考慮されることが一般的とは知らなかったので、勉強になりました。この辺り、秋冬に現地視察でも確かめようと思ってます！

低層で140世帯だと多すぎて住むには騒がしいんじゃないかな。

>>237 匿名さん
敷地面積が広いので、一概に騒がしいとは言えなさそうです。

坪800くらいなら、、などと思っていたらこんなにお高いとは、、、

坪単価はどれくらいでしょうか？

>>222 通りがかりさん

なぜ分かりますか？

>>240 口コミ知りたいさん

950～

ここはグランで良いのでは？と思いますがグランが付くのと付かない基準などはあるのでしょうか？

>>244 マンション検討中さん

やっぱり場所がネックになったのではないでしょうか。
火葬場の隣に建つマンションにグランをつけることは地所社内で反対されたと思います。あくまで個人的な想像です。

にしても年々高くなっていきますね、物件価格。坪950か。。

火葬場が嫌だなー
あとは坂？車で送迎なら関係ないし、火葬場を気にしない人には良い物件
あとは値段

大山のもう一つのザ・パークハウスはほぼ東北沢だし、山手通りに面していて空気も悪い
植栽も乏しい
パークハウスじゃなくても良かったのでは？と思った

代々木上原のザ・パークハウスは駅近で坂無し、植栽も豊かで桜や紅葉も複数本あり
駅前の繁華街やアコルデに近いし、日常使いできるOKストアが近いのも魅力
マンション脇に急勾配があるけど、住人は登らなくても坂の頂上付近にもう一つのエントランスがあるのも良い
坪950も払うなら中古狙いもありかと

>>247 マンション検討中さん

僕も同感です。
値段、火葬場、坂道が気にならなければ良い物件だと思います。

グラン仕様にしたら更に坪200以上は単価が上がるので売れないリスクを考慮してグランにしなかったんだろうね。
南平台と同じコンセプトだね。

>>243 マンション検討中さん

説明会に参加できなかったので、坪単価をもう少し詳しく教えてください。

950～
ということは、
文字通り950から始まるということでしょうか。
つまり、1Fの日の当たらない部屋でも950もすると理解してよろしいでしょうか。
よろしくお願いします。

>>250　
フリーダイアルに電話して聞きなさい

三田の抽選落ちたから、同じ価格でもう少し広い部屋ならいいかと思って代々木大山検討していたのですが、高すぎたのでやっぱり三田の2期狙いか中古だなという気持ちに変わりました。
三田と比べて立地もデザインも共用部の充実もスペックはるかに落ちるのに価格があまり変わらないなんて有り得ない…。

流行りの検討価格で本来売りたい価格より高く出して予定価格で少し安く出してお得感を演出する作戦ですよ
850-900ぐらいに調整するんじゃね

立地は間違いないですからね。三菱としては急いで売る理由もないでしょうし。

>>253 マンション検討中さん
三田で７０～８０㎡の部屋買ってもねぇ

やはり95平米以上かな
坪850～900で2億5000万程度ならそんなに高くない気もしてきた

>>251 評判気になるさん
坪単価の平均だと思います。
それにしても、高す過ぎですね。
購入希望者の反応を見て、坪50万くらいは安くするとは思いますが、
それでも70平米で２億近い値付けをするのでは。。
もっとも条件の悪い部屋でもスタートが750～800になるのでは。

三田ガーデンヒルズと価格帯がほぼ同じなんて。。。
こちらも素晴らしい住宅地ですが、1平米当たりの地価は向こうが1200-300
大山は900です。
資材費や人件費の更なる上昇を踏まえても、あちらほどの高級物件でないことは明らかで、市況に合わせたぼったくり！
でも、悲しいかなこれが、資本主義です。

代々木上原の価格帯じゃないね。
三井の時同様に地所も140戸売り切るのは相当苦労すると思うよ。

理由がある人が買うのでは？
私が購入を希望しているのは実家の側だからです

>>259 匿名さん
ぼったくりwww
すごい発想だな。

>>262 口コミ知りたいさん
ぼったくりかどうかは別にして、完全に売り手市場ですね。
購買希望者が、全員我慢すれば値段が下がるはずですが。。。
そうはいかない。

三井三菱はそんなに暴利を取るようなデベでは無い。三菱の高級物件はどこも早期完売してるぐらいで、むしろ消費者に優しい値付け。

>>263 匿名さん
じゃあ需要過多だよそれ。
値付け正しいんじゃん笑

ていうか皆さん本当に三田ガーデンヒルズの価格見ました？あちらの方が全然高いと思うのですが…

>>265 マンコミュファンさん
「正しい」値付け？
言葉の定義正確に。。笑

ここは、都心ではないにも関わらず2億ションですね。
どういう属性の人々が中心の購買者なるのでしょうか？
大手仲介業者の知り合いによると、新築・中古に関わらず、港区で２億を超える物件の購入検討者の半数近くは中華圏を中心とした外国人だそうです。
「郊外」のこの物件が、外国人富裕層に対しどれだけ訴求力持つのか注目です。

平均坪単価９００～９５０万円なら、まあフェアバリューだよね。というか少し安いくらい？
三田ＧＨは平均で１３００万程度だし、パークハウス代々木上原も中古で売りに出てるけど、坪単価１０００万超えてるよね。

>>268 匿名さん
ここは外人向けというより実需でしょ。
それに、外人が半数のわけないでしょ。三田もＷＴＲも外人はせいぜい１割くらいだよ。

>>267 匿名さん

何がわからないの？

中国人は羽田空港に近い物件を好むらしい。港区湾岸にやたら中国人が多いのはそれ。ここには当てはまらない。

>>268 匿名さん
日本人による実需だけで140戸売り切ることができるかは確かに疑問かも

>>271 マンション検討中さん
笑

>>269 マンション検討中さん

その中古は高いからずっと売れてないですよ。

>>270 マンション検討中さん
日本人の名義を立てて、中華人投資家が勝ってますよ。

坪950～1100でプレミアム住戸は更に単価UPだと、住みたいけど買えない人が多いんじゃない？

>>269 マンション検討中さん
ザパークハウス代々木上原は改めて良いマンションだなぁと思って中古を狙ってたけど坪1000万か
無理だ
新築で買った人が羨ましすぎる
まぁ値上がりするカードしか揃ってない物件だったが
電線もこの物件の前だけ無いという不思議な物件
力入れてたのだろうな

高いよー買えないよー
閑静な住宅街は甘くなかった…

予算が足りなくて住みたい人は来年の北棟60.70㎡を狙う感じかな。北は坪800～位じゃない？

西原パークマンションがある徳川山（西原３丁目）あたりが、最高級のエリアですが、この物件の場所もまぁまぁですね。

>>278 マンション掲示板さん
それですね
https://www.mansion-review.jp/mansion/783630.html

この物件の価格を正しいと書いた人いるようですが、
千代田区や、港区のど真ん中の超高級物件と坪単価が同じのどこが正しいのか
理解不能。
この物件の条件の良い部屋は別にしても、
どう考えても15％程度安いのが、適正な相場ですが。。
まあ、高掴みしても構わないと思う顧客が100人以上いるとしたら
それがその時の相場として確立することは、そうなのですが、
デベに踊らされたことには間違いない。

いや、それは代々木上原というか大山町を知らないだけでしょ。千代田区港区と同等だと思いますが。一度行かれてみた方が良いと思いますよ。

港区千代田区の一部の超一等地（番町、南麻布など）と比べてどうかと言われると若干劣るように思いますが、一方でこれまでが安過ぎた気がしますね。それが故に前々作も前作も割と早く完売してしまったように記憶してます。

港区千代田区に大山町みたいな高級住宅街は無いですよ。

>>282 通りがかりさん
えー！
滅茶苦茶上がってますね
坪単価平均150程度値上がりしていると思います
買いたくてもその時は買えなかったので複雑な気持ちです

>>284 通りがかりさん
近所に住んでいます。
地価の格差が、坪あたり2～300万違います。
もちろん、それだけが住宅価格を決める要因ではありませんが。。

ちなみに、大山町の方が個人的には好きです。
でも、それは主観であって、市場の評価とはズレがあります。

大山町の評価がこれまで低すぎたのはありますね。
派手ではないのでバレてなかったとも言えますが。

これは大山町のマンション住人ウハウハやろうなぁと思ったけど、そもそも大山町は戸建メインのエリアなのでほとんどマンションがなかった…

>>291 通りがかりさん
だからこそ貴重なんですよね。買いたくても買えなかったエリア。ここを逃すと今後暫く買う機会はなさそうです。

153㎡のプレミアムルームが欲しいけどいくらなんだろう？

>>293 匿名さん
6億3千万くらいか

坪1360万…グラン神山町の良い部屋と同じか…

お金の価値がおかしくなってるので仕方ないですよね…

パークコートの中古、売りものが出てきても高いだろうけど、この相場激変では、新築時より、６０００万以上アップかな。

最も条件の良くない部屋でも、１億５千万は切らないでしうね。
いくら市況の変化がと言っても２億が視野に入る部屋が、最低ランクとは。。

1億後半で60㎡台が買えるなら欲しいな

>>299 マンション検討中さん

この市況の勢いならアリですよね。三田と違って近隣に競合もないですし。

北棟は800位～かな。
まずは高い南棟を売り切ってから来年安い北棟を売る戦略だね。

管理費はいくらぐらいですか？
中古マンションは管理費が安いのもひとつのメリットでしょうか。

>>302 匿名さん
2年前新築のザパークハウス代々木上原で管理費修繕費合わせて6.5万円程度だったはず
中古になればなるほど修繕費が上がるイメージあるけどなぁ

代々木大山レジデンスの設備やサービスを考えると管理費や修繕積立金はかなり高くなりそうだね。
もちろん広さによって異なるけど。

>>301 匿名さん

市況によっては北棟が南棟と同単価になる…もありえるやつですねw

流石にそれは無いかと…
安価な北棟は売りやすいだろうけど、南棟の売れ行き次第で単価が変わりるのはあり得る話ですね

タワマンでも第一期の高層階良間取りより、最終期の低層微妙な間取りが単価高くなる事当たり前にありますからね。。

後から値上げはできるけど後から値下げはしにくい。だから一期はデベも様子見で少し安めに出してくる。

三菱地所が力を入れてるのは分かるけど、同業者はチャレンジ価格すぎて危険だと言ってます。
代々木上原地区で1000万オーバーは高すぎだと。

>>309 匿名さん

どこの馬の骨ともしらん外野の言う事より
地所のマーケティングの方を信じるでしょ普通。

笑

>>309 匿名さん
知らん。誰？

>>309 匿名さん
140戸のうち、条件の良い2～30戸であれば、1000万越えもこのご時世ならやむを得ないとは思いますますが、それ以外住戸では。。。幾らになるのやら。

実需で三田ガーデン検討されてた方、いくらかは流れてきそうですもんね。それと大山町ファンとのニーズ、そう考えれば十分に捌ける数かと。

不動産増税の影響など不確定要素もあるけれど、
今の市況の勢いで見るなら、デベロッパーが強気で押せば
なんだかんだで普通にさばけそうな気がしますね。

ただ、個人的には駅徒歩7分がちょっと遠いかなぁ。。。

実需買いで都心環状線内側と並ぶ価格に追いつけるのか、注目してますよ。

グラン神山町の出来栄えが微妙なので
こっちに期待

前代々木大山550位～と比べて価格差が凄い

>>317 通りがかりさん
あっという間に売れてしまった代々木大山前作の経験を踏まえてのプライシングなのでしょうね。

>>316 検討板ユーザーさん

グラン神山町の良さはエントランス部くらいですからね。こちらの方が共用部にもゆとりあるデザインで長く住みたいのはこちらですね。

現地に行けば分かるけど、駅からあの閑散とした住宅街の坂道を夜歩くのは結構不気味で、更に公園の向こうは斎場なんてなかなか怖い