ジオ板橋大山ってどうですか？

>>44 匿名さん
その通りです

大山駅はこれから再開発があるので安く買えるのは今回が最後じゃない？

10年前にブリリア大山町を買っておけば2000万値上がりしてこちらを即金で買えたのですね。タイミングって大切。。

>>53 匿名さん
大山はスミフもありますが、どちらがオススメでしょうか？

>>53 匿名さん
住み替えで借地のマンションって買う人いるんですかね。

>>55 評判気になるさん
買換のおかげで、これ以上資金増やす必要がないし、子どもいないから残す必要ないので定借でも構いません。あとは有意義に使って楽しく過ごしたいから、物件購入額を抑えられそうなここを検討するかも。ただ仕様が低ければやめます。

ホームページに既出の情報ばっかり。新しい情報が全然ないウエビナーだった。

>>57 匿名さん
私もプロジェクト発表会に参加しましたが、分かりやすかった印象です。概要や定借の全体部分になるので詳しくはモデルルームに伺って聞きたいと思います(^^)

HP見ると販売開始時期が9月→11月下旬に変更になってますね
すみふ販売延期の影響かな

>>58 検討者さん
当方は明日のオンライン発表会に参加する予定です。
コロナの影響でオンラインが増えてマンションサロン等に行かなくても情報が手に入るので、物件の選択肢が増えていいと感じてます。ここは前々から気になってた物件です！

小規模ですがこちらから近距離にレーベン大山というのが出てくるようですね

リビオ南砂町を見学して定期借地権のイメージが変わりました。探し始めのタイミングから向こうは合わなかったが、今はこちらを検討してます。

実際定借ってどうなん？

>>63 通りすがりさん
永住なら問題なし。転売するなら避けたい。

定借物件を数年前に購入しましたが、売却する頃には同価格以上で売却できました。
場所さえ間違えなければ損はしない。

>>65 通りがかりさん
数年で売るのだったら売れるということですね
あまり長く住み続けなければ良し
もしくは永住するつもりなら良し
ということでしょうか

>>66 eマンションさん
私は短期間で売ってしまいましたが、その後も時代の流れに乗って値段は上がってますね、、
大山は再開発もあるので、同様に値上がりを期待して検討中です。

エントリー者限定で事前案内会の予約始まってますね。

売り出した～！って喜んだら借地か・・・。
10年か20年後に住み替える予定のため、借地権は売買に不利なような気がするので、今回は諦めようと思う。
ここのコメント見て定期借地でOKな人が多いので驚いた。

長く住み続けたいということを考えた場合は
定借物件のマンションはあんまり向いていないんですかね。
どちらかというと老後まで住み続けたいと考える派ですが、買い換える方がお得なのでしょうか。

>>70 匿名さん
私も老後までの生活としてジオ板橋大山考えてます。
ただ、今の状況だと周りの値段も上がって気付いたら売った方がお得な値段になるかもなんて思ってます。
甘い考えかな、、

>>71 マンション検討中さん
仮に平均330以下なら、定借にしてもかなり割安だと思います。
路線は違えど光が丘やひばりヶ丘等の郊外でさえ坪400とか言われています。
地代等の維持費にもよりますが、売ってよし、貸してよしかと。

定借マンションは期間満了まで持ち続ける覚悟があるのならOK。
途中で売ろうと思っても、買主にローンが付かない可能性があるので、売るのに苦労するかもしれない。

持ち続ける覚悟ということですと
老後まで住み続けたいと思っている人はOKなんですね。
いいところだと思いますし、個人的には全然ありに思います。

定期借地マンションも確実に市民権を得てきてはいるよね。ローン関係は実際どれくらい影響あるんだろう。

定借70年なら普通に売れるし、実際値上がりしている物件も多いのでは？一般的に売り難くなるのは、残り30年を切ってから。
ローンはネット銀行は組み難い、ソニー銀行は可だったと思う。

普通に売れる？
購入後リセールは所有権物件売るのと比べて、仲介は面倒な手続きが多いが、売る側は確かに所有権と大差ないという意味では、普通に売れます。
価格は当然、所有権より安いので、一般的に普通に売れるとは言わないですね。
この物件に住みたければ、買いです。リセールのためなら、あえて定借買う必要ないのでは。（定借としては安いとは思いません）

当然買値も所有権より安いのだから、その市場では『普通に売れる』で問題ない気もするけどな。

>>77 匿名さん
価格は当然所有権より安いって売値のこと？
買値も安いんだから当たり前では？
売れる値段で出せば、普通に売れるでしょ。

>>79 eマンションさん
借地権だとインフレとの相関が低くなるため、インフレ対策として最も価値の無い金融資産である現金を変える先としては不適当なんですよね。

そのため借地権マンションのリセールバリューはどうしても低くなり、まわりの物件がインフレで高くなっても、それとは別の動きをしてしまいます。

つまり本物件は「売れる値段で出せば普通に売れる」のは確かなんですが、その「売れる値段」というのが周りの所有権付マンションと比べると大きな差があり、売った後に、次のマンションを周辺では探せない、などのリスクは考えられるのではないか、と思います。

モデルルームいって、初めて借地権マンションの話を聞きましたが、昨今の値上がりを見てると、価格が目に優しいのと仕様が思いの外いいって感じですね。正直仕様は舐めてました。キッチン含め天井高があるのでかなり開放感あります。天板も御影石だし。間取りが田の字で単調なのがつまらないですね。60m台70m前半で都内が良いって人は、ここで良い気がしました。

>>80 マンション検討中さん
ごめんちょっと意味わからない。流動性の話しじゃなかったの？
ブリリアシティ西早稲田なんかインフレの最中でかなり利益は出てるけど。。
定借だろうと所有権だろうと、買値に割安感があり立地に将来性があれば、利益がでるのでは？
単純なことのような気がするが。

>>80 マンション検討中さん
インフレとの相関が低いというのが間違いなければ、売り出し値の上がり方も所有権マンションより抑えられているという可能性もあるかな？それともあくまで中古だけの話かな？

気に入ったのに借地権であるためにばっさりあきらめるというのはもったいないけど、先々思わぬ落とし穴がないとも言い切れないということかね。だんだんと定借マンションの市場も成熟していくだろうから、リカバリーできないような致命的な問題はあまりないだろうと個人的には思うけど。

定期借地権ということもあり、ダメ元でモデルルーム見に行ってみましたが、仕様の良さですっかり買う気になってしまいました。

価格も目に優しく、利益は無いかもだけど家族で住むには最適と思いました。

純粋な価格はとても目に優しかったですね。部屋も、同じ広さの他のマンションと比較して、収納、梁、開放感など良い間取りに感じました。一方で浴室のライトやトイレのタンクは少し気になりました。

あくまで参考価格なうえに数字をあまり正確に覚えていないのですが...西の低層68平米6300万台～6500万くらいで坪310万前後から、4,5階以上になると6700万～6900万くらいで坪330万前後。
東の低層は同じ広さで西の-200万くらい。
南向きは72平米前後で階により7000～7400万。
全体として坪300から350くらいでしたかね。

懸念としては、何年住む想定かによりだいぶ感じ方が変わるかなと思いました。
土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だったと思います。
つまり自分の代のみ40年間住むなら30万×40年で1200万上乗せで払う必要があり、子供まで考えて70年住むなら2100万となります。
40年なら所有権の相場より1割ちょい安いくらいの感覚ですが、70年で考えると8200万～9500万となり、高い部屋は坪450くらいで所有権のプラウドシティ小竹向原等と同じか高い位になってしまうような気がします。何ならクロスポイントのタワーも買えてしまうかも。
すると敢えてこちらを選ぶべきなのか悩みます。

自分や家族の年齢を踏まえ、どういう暮らしをしていくのか長期で考えないと決めきれないかなと感じました。

>>85 マンション検討中さん

詳細な情報ありがとうございます。土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だと言う話、リビオシティ南砂町で月10000円、ブリリアシティ西早稲田で月15000円ってところかと思いますが、ちょっと高すぎる気がしますね。地価がこれら2物件に対して高いように思えませんし。

モデルルーム行きましたが、流石ジオらしくこだわりを感じました。所有権ではなかなか叶えられない条件を満たしているマンションと聞いてなるほどと思いました。
所有権は高すぎて買えない中、半ば諦めで定期借地権を見に行きましたがむしろ私たちは気に入りました。

>>85 マンション検討中さん
所有権と比べて土地の固定資産税分はマイナスになるので、そこは差し引きで考えた方がよいのでは？

>>86 通りがかりさん

これが事実だとすると、地代・解体準備金共に一括払い無しということかな。だとすると割安感ないね。

維持費だけ比べてもなかなか判断難しいところですね
最初に払うものと後から払うもの合計でどうなのか？

パークハウス板橋大山が坪360万円あたりとすると、坪単価40～60万円安いとして、70㎡で約850万円～1250万円、地代と解体費用月25000円から固定資産税月4000円？くらいを引くと年25万円、34年～50年くらいでキャッシュフローが追いつく感じでしょう。

解体費、管理費、修繕費の合計で毎月4-5萬、15年後に5-6万、30年後以降約7万ということになるという認識であってますかね。
定期借地権で解体の場合、修繕費は55年目あたりで逆になくなるのでしょうか。

専有部分は自分だから
あと数年というところで
壁紙はがれたり建てつけ悪くなるのは
我慢できるけど
給湯器とか水回り壊れると
なおさないと住めないし
そこそこまとまってお金かかるから
それだったら引っ越そうとなっても
あと数年だから多分もう売れないし
空家にしてても
きっちり地代とか解体費は払い続けるし
悩ましいね

>>92 マンションお悩み中さん
解体費、管理費、修繕費の見通しについて、デベが出す数字は入居率や解体費は、楽観的数字を出す傾向にあるのでは、という風に懸念しています（入居率を高めにしているとか、インフレ率を加味しないなど）

更に定期借地権の場合、残年数が少なくなればなるほど入居したいと思う人が所有権よりも少なくなるような気がします。
そんななか、高齢住居者がお亡くなるなどして空き家が増えていくと、残りの住戸で解体費や修繕費を積み立てていく、ということになると思うのですが、このようなイメージになってしまう場合、余計に解体費・修繕費が高くなり、空き家が増える、というデススパイラルに陥らないのだろうかという点、すごく気になっているのですが、気にしすぎでしょうか。

このマンションに限らず、ブランドマンションはほぼ全て、70㎡程度で、管理費+修繕積立金が築30年で5万を超えていきますよね。
ここの場合、解体費が追加されるので、更に高いことになりますが。
ブランドマンションの場合、管理がしっかりしているので、費用は空き家でも所有者からの強制徴収になるので、残りの住戸に対して負担が増えるということはないかと思われますが、築50年、ランニングコスト7万もするマンションを購入する人がいるとは思えないですね。

>>95 マンションお悩み中さん
「費用は空き家でも所有者からの強制徴収になるので」という点はその通りですが、支払いしない人・実質的に誰に請求してよいのか不明なケースは、youtubeとかで高齢者物件とかみていても、結構あるのではと思います。強制徴収と言ってもできるのは管理組合を通じて未払い者を民事で訴えるくらいしかできないため、それなりに労力はかかりますし、無い袖は振れない可能性すらあります。

そのような状況になってくると、９４で書いたような状況となって、デススパイラルに陥る可能性があるのでは、と懸念しています。

>>96 口コミ知りたいさん
それって40、50年後のこと？

>>85 マンション検討中さん
詳細な情報ありがとうございます！
思ったよりも安くはないですね…
近くのパークハウス大山や大楠ノ杜とそんなに変わらない感じですかね？
駅徒歩や大通り沿いではない点はこっちのが優位性がありますね
私は現地にまだ行ったことないですが、東向きはボロボロの都立学校と介護施設、あとは電車の騒音があるから安いのでしょうか？都立は建替えとかあるのかな？
どちらにせよ私も近いうちに話を聞きに行こうと思います

立地や市場の状況を加味すると、まあ結局妥当な範囲の値段に着地してるなとは思う。50年60年後をどれくらい気にするかは個人差もあり、その度合いによって割高に感じたり感じなかったりというところかなあ？

>>98 通りがかりさん
大楠の杜やパークハウス大山と大差ない価格だと、今は新築だからジオを検討しても、数年後中古になったら、若干の築年数の違いより、所有権と定借の違いが激痛になるでしょうね。

>>87 マンション検討中さん
ジオらしく？
ジオの魅力ってなんですか

>>98
東側は都立の解体が決まっていて、次に建つものがまだ公開されていない(決まっていない？)とのことでした。高い建物となる可能性もあるため、東側の高層の1期販売を見送ったそうです。

>>98 通りがかりさん

大楠より一割くらい安いのでは？
平均坪単価320万位。違いますか？

所有権・定借、眺望良・再開発等で囲まれ、共有部◎・普通、地所レジ・阪急…を考慮すれば、1割安じゃ高過ぎるんじゃないかな
タワマンも多く建つから、定借は中古でかなり安くしないとリセール負けるよ
リセール関係ないなら、気に入れば良いと思う

>>104 匿名さん
大楠が売り出した時と相場が違うのでは。
二年半前と比べてこの辺りも一割位上がっていると思う。

>>105 評判気になるさん
新築としては今の相場で考えます。
将来リセール出す時に、大楠より2年新しいだけでは、優位性厳しいでしょう。
定借だから資産性重視なら選択しないと思いますが、「今の相場で安い」なフォーカスすると、中古市場で大楠やタワマンに太刀打ちできませんよ。

太刀打ちってどういうこと？買い値が安いのだから、売値も安くなるのは当たり前。値下がりが激しいってことかな？ソースはある？

相場が上がってる以上、販売が早い物件の方が得だったということでしょう。

ただ今から大楠買える訳でも無いので比べても仕方ない。今の価格条件を妥当と思えるかどうか。

>>108 eマンションさん
今の新築相場としては妥当だと思います。
リセールを考えると、今買えない築浅物件と競う可能性があります。築年が少し違う物件と比べて、借地権のハンディを補う程割安ではないようです。資産性考えたら厳しいですね。

いま大楠の転売が出たら新規販売時の10%増くらいになるのかな。こことの差は20%。
どちらも竣工して数年後に双方の似た中古が出た時に、この幅が保たれるのかどうかということだね。
けど現実にはいま大楠は買えないし、売りに出ても間取りは選択できないし、いま家を探す実需の人にとっては、考えても仕方ない面がある。

大山ってそんなに値上がりしてるんですね

>>111 通りがかりさん

他はもっと上がっているから、控えめな方ですよ。

>>111 通りがかりさん
大丈夫。

定借だけど、安いよなぁ。この価格だとインフレは基本的に進むし、今アラフォーぐらいの親でファミリーなら子育て期間20年くらいは残債割れはしないんじゃないかなぁ。将来的な出口戦略として60過ぎて割安でも売却してしまえば将来不安は無いし、死ぬまで住んでも定借残年数40年くらいなら、激安にすれば売却できるだろうし子に迷惑はかからん。子育て期間は結果的に余裕のある生活が送れそうな気がする。子には成人したらしっかり説明は必要だと思うけどな。
新築で買うなら良いと思うなぁ。

>>114
残４０年は問題なしかと。５０年定借の築１０年なら実例もあるでしょう。
まだ未知なのはやはり２０年切るくらいからですかね。取引価格と管理状況がどうなるのか。
事例がなかったタワマン修繕と同じで、やってみたらわりとできたってなってくれればいいんですけどね。

財産云々は考えていないので、定借でも便利な理知ならいいですよね。
ただ、今、マンションが高騰しているとはいえ、定借物件なので
価格はもう少し安いかなと勝手にイメージしていました。
間取りも割とコンパクトになので、もう少し広めでもよかったかなぁ。

初期の頃の説明と比べて価格吊り上げきてますね。
つくづく売り手市場だなと感じました。
サラリーマンの私にとっては百万円でも大金なので、更新された価格表を見た時にテンションが下がりました。

>>117 マンション掲示板さん
ランニングコストを考えると、これぐらいお金を出すなら定借ではないマンションを買ったほうがいいですね。

>>118 ご近所さん
ボリュームゾーンの3LDKの話ですが、地代と解体積立金の約25,000円を借入返済に代替した場合、変動金利だと800～900万円くらいの借入増となります。
税金等の細かい話は抜きにして、800～900万円を加算した金額で希望する土地付きの物件が買えるかどうかが判断のポイントだと思いますよ。

ここからは個人の感想ですが、たった1ヶ月で価格が変更されると信用出来なくなってくるんですよね。
予算の制約がある以上、価格は多くの顧客にとって大事な情報という認識です。
初期から問い合わせしていた顧客は、値上げを行ったことを2度目の訪問で初めて知るわけですから、売り手市場とはいえ誠実さに欠けると思った次第です。

>>119
前半部分についてですが、35年しか住まない前提であれば土地代をローンの支払額で換算するのも良いと思いますが、36年目以降も土地代は上乗せで掛かり続けるので、物件代に800-900万乗せて土地付きと同額だと、売りやすさとか抜きにしても借地の方が金額的に弱く感じます。
>>85 のレスで書かれている自分の住む年数で計算する方が良いかなと思いました。

細かい突っ込みですみません。後半については同意です。

>>119 匿名さん
前半部分についてですが、35年しか住まない前提で計算しても、3LDKの場合は2.5（月額）＊12（月）*35年=1050万円になります。
土地付きとほぼ変わらないと思いますが、もっと長く住むとむしろ高くなるではないかと感じます。

>>121 ご近所さん
これだけの規模だと管理費はやすくなりそうだし、固定資産税も安いのから、ランニングコストで考えると相殺されるのでは？

プラウドシティ買えないからこっちだな。みなさんよろしく～

シティタワーズ狙ってて販売待ってるんだけど、ここそんなに値上がりしてるの？
怖すぎるんだけど…
駅ナンバーワンとかに拘らず早めに周辺のマンション買っておけばよかった…

ここに住み替えを検討してる周辺マンション住民の自分からすると相場が上がると嬉しいけど、買えない価格まで値上がりされるのも困る
新築住みたいよぉ

>>125 匿名さん

ここが最後のチャンスだと思うよ。
シティタワーズが売り出したらさらに相場が上がって検討すら出来なくなる。

候補に入れておりましたが、他の物件に決めました。
まず、大事な要素として将来の値上がりがかなり期待できるマンションだと思います。
後発の住友タワマンに加え、あのボロい駅がキレイになるのであれば、武蔵小山に近い雰囲気になるでしょうから大山の物件需要は今後も旺盛で推移すると考えています。

一方で、間取りを含め住戸単体の特徴が無いこと、用途制限の都合で建物の高さが出せないゆえの重たい土地代がネックでした。
また、インフレが続いた場合に地代が上がる可能性も否定できないので、その点もマイナスに働きました。
もっとも地主は個人ではなく、公共性の高い学校法人なので、変な要求はしてこないという信用はあります。
しかしながら合理的な理由があれば値上げを承認せざる得ないので、もしものときの変動金利と地代の上昇に耐えるだけの所得的な余力がありませんでした。

長文で失礼いたしました。
どなたかの参考になれば幸いです。

>>127 匿名さん
>もしものときの変動金利と地代の上昇に耐えるだけの所得的な余力がありませんでした。
この価格帯でカツカツならそもそも23区の大規模マンション買えなくないですか？

昨日見学に行ってきましたが、今まで見てきた物件の中でも、お手頃に感じました。

定期借地権とはいえ、そこまで長く同じ場所に住むつもりも無いので私としてはベストな選択なのかなと思い始めてます。

>>129 eマンションさん

私は一昨日行きましたが、要望数がかなり多いと感じました。営業の方も予想以上に要望をいただいているとおっしゃってました。
早く決めないと条件の良いところがなくなるんですかね(￣∇￣)

西棟の中層か東棟の低層で迷ってます！
バランスを取るか低価格を取るか悩みどころです！大山駅に住みたいと昔から思ってて、三菱さんのマンションも見ましたが、希望が合わず今回はここに決めたいと思ってます。

間取りはもう少し頑張ってほしかったですよね。
あれだけ広い敷地に建設するのに同じような細長い田の字ばかりでもったいない、、、
設備は最悪お金で解決するにしても、良い意味で期待を裏切ってくれるような内容だと嬉しかったのですが、厳しい時代ですね。

>>132 口コミ知りたいさん
意匠性の高い間取りも良いですが、やっぱり日本では田の字プランがベーシックですよね。横長は開放感ありますが、LD奥の洋室は採光が取りずらいといったデメリットもあるので悩みどころですね。(笑)

>>132 口コミ知りたいさん
ここは定借物件で価格コンシャスな視点で選ばれる物件だと思います。
凝った意匠や間取りを期待するのは少しずれるかも知れません。

借地権マンションが増えてきたね。
初めて借地マンション見た時は「ありえない。マンションは資産性も重要なのに、住める期間が確実に減ることがどれだけ資産面にマイナス与えるんよ。」と思ってたけど、これだけ増えると割と受け入れられてるんだなぁ、と感じます。
いざと言うとき、売りづらいよ。逆にかんがえれば、今後20年もすれば不動産買うなんて時代遅れになるかもね。賃貸が当たり前かもね。
買うにしても夫婦共働きであったり、親御さんの援助がないと手を出しづらい価格でしょうし、一億総活躍って、結局国民に負担が増えただけだね。
こんなんで子育てやりやすいなんてある訳無いっしょ（汗
てことで、ペアローンやボーナス払い有りだけはやめた方が良いよ。
子育て大変よ。マジで。と、ただの通りがかりより

定借物件の割には、価格は高めのように個人的には感じました。
ただ、保育園や小学校も近く、子育てをする環境としてはかなり良さそう。
子育てを終えたら引っ越すというのもありなのかも。賃貸よりはいいですよね。
リセールがしやすいのかが問題ですが。

公式ページの「所有にとらわれず、かしこく暮らす　定期借地権という選択肢」って
ちょいとシンプルすぎないかい？
この板の皆さんなら勉強されてるから、だけど
明らかに毎月の支払いが軽くなる雰囲気の書き方。

ここ最近、修繕積立金の話題もあるし
後で騙された！と思っちゃう人もいそうな気がする。

この物件を初めて知ったときの大規模かつ価格の印象が強かったせいか、知れば知るほど減点要素が出ててきてしまうのが残念です。

>>138 マンコミュファンさん

同感です。

購入検討者です。1階に保育園って、みなさんネガティブに考えてますか？

>>140 マンコミュファンさん
同じく検討をしている者です。
最近の大規模マンションには多いなと感じてます。
(行政からの指示と思います)
なのでそこまでネガティブな印象は受けてません。

>>140 マンコミュファンさん
共有部の傷みが懸念されます
何より、新築からしばらくのベビーラッシュが過ぎた後、少子化ですから保育園が赤字になり、撤退されて空室がながびいたら、どうなるんでしょう

この辺りだと割と人気などろんこ保育園の姉妹園で認定保育園でしょうから、このエリアの人口がある程度キープされていれば園が埋まらないことはないと思います。少なくとも20年くらいは大丈夫そうかな。
そういえば、保育園の場所の所有権はどこが持っているんでしょう。管理組合の所有で貸し出しなら良いですが、保育園の法人が所有だと、売却先は組合で選べないことになるのでしょうか。

競合物件のレーベン板橋大山のHPがオープンしましたね。
タカラレーベンなのであまり期待していませんが、所有権以外でここと差別化要素がある物件だと嬉しいですね。
ただ、総戸数３２戸で内廊下なので管理費が気になります。

>>144 マンション掲示板さん
定借しかも50年じゃないか？

>>122 口コミ知りたいさん

管理費まで出して頂きましたが、今まで住んだ300戸大規模と25戸小規模よりも割高でした。

1期1次9戸のみなんですね。これから値引きかな。

むしろ値上げするためなんじゃないかな

>>146 評判気になるさん

管理費、修繕費、インターネット使用料は、このご時世にしてはかなり安いのでは？

>>147 マンコミュファンさん
シティタワーズの販売が1月に決まったからそちらの価格を見るまではたくさん売るわけにはいかないだけだと思うけど。1期1次で値引きなんてしたら担当者クビだわ。