物件概要 |
所在地 |
東京都板橋区仲町2-1(地番) |
交通 |
(1)東武東上線「大山」駅徒歩6分 (2)都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩14分 (3)JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東武東上線、西武池袋線「池袋」駅東口バス約17分、「大山」バス停徒歩5分
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間取り |
2LDK |
専有面積 |
55.85m2・55.95m2 |
価格 |
5950万円〜6440万円 |
管理費(月額) |
1万2170円・1万2200円/月 |
修繕積立金(月額) |
5590円・5600円/月 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
285戸 |
販売戸数 |
7戸 |
完成時期 |
2025年1月14日 |
入居時期 |
2025年4月予定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC10階建 敷地の権利形態:借地権の準共有 |
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» サンプル
分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ジオ板橋大山口コミ掲示板・評判
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151
eマンションさん 2023/12/03 05:11:58
1期2次91戸
登録受付12/3 16時~17時のみ
合計100戸の売出しで、どのくらい登録入るだろう
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152
通りがかりさん 2023/12/03 10:39:46
>>151 eマンションさん
先着順20戸なんで、80戸登録ってことでしょうか。
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153
デベにお勤めさん 2023/12/08 17:51:06
先着順って何?このクソ寒い中、買うために徹夜ですか?
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154
通りがかりさん 2023/12/08 22:33:50
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155
匿名さん 2023/12/12 15:45:08
定借の意義がどこにあるのか本当に分からない…35年間ローン払い終えて、いざ老後向かおうと生活したら、死ぬ直前に追い出されるんですかね(笑)
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156
マンション検討中さん 2023/12/13 02:56:05
新築マンション価格の高騰が続くなか、定借はそれなりに意義はあるでしょう。
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157
通りがかりさん 2023/12/13 07:57:37
>>155 匿名さん
70年の定借だけど君何歳まで生きるの?
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158
匿名さん 2023/12/13 15:01:18
>>157 通りがかりさん
おそらく155さんは20歳くらいかと。
人生100年時代といわれるなか、退職時期は22世紀には90歳くらいになっていると思われるため、おかしなロジックでもないと感じます。
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159
匿名さん 2023/12/13 15:21:26
>>158 匿名さん
厚生労働省が2023年発表した男の平均寿命は 81.05 年、なくなられる直前に追い出されるの計算ですと、再来年11歳になる方でしょう?
人生100年時代が現実になるなら、定借期間より年金制度のほうが心配です。。。
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160
匿名さん 2023/12/14 01:40:30
最近の親族などの様子をみてると、90過ぎまで生きてる(生きた)人は少なくない。70歳ぐらいのラインを超えた人はだいたい90-100歳が寿命かな、という感じ。
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161
マンション検討中さん 2023/12/14 04:09:13
ホームページトップに載せてる金額が上がりましたね。2LDK4900万~だったのが5390万。3Lも上がってる。
一番安い部屋が完売しただけかもですがいずれにせよ売れ行き好調っぽいですね。
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162
マンション検討中さん 2023/12/14 04:43:20
>>161 マンション検討中さん
7階と9階、1億前後の2部屋も売れたようです。
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163
口コミ知りたいさん 2023/12/14 11:29:28
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164
匿名さん 2023/12/14 11:34:59
>>158 匿名さん
20歳でマンション購入?35年後に老後と言っているから無理があるだろ(笑
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165
匿名さん 2023/12/14 12:43:38
>>145 検討板ユーザーさん
レーベンは普通借地権らしいので更新できると思う。
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166
評判気になるさん 2023/12/14 14:50:52
>>163 口コミ知りたいさん
参考になりました、ありがとうございます
それにしても安いと思ってたら想像以上に高くて驚きました
パークハウスとほぼ同額とは思いませんでした
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167
評判気になるさん 2023/12/14 20:14:03
>>166 評判気になるさん
大楠ノ杜現在の相場も調べてみてください。
驚きますよ。
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168
管理担当 2023/12/14 23:02:20
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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169
eマンションさん 2023/12/15 01:41:22
>>167 評判気になるさん
sumoの大楠の写真を見ました
楠がとても立派
共用施設とか歴史を感じて素敵です
広いバルコニーから大楠をのぞみながらカフェタイムを楽しみたい
と思ってしまいました
思っただけだけど
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171
ご近所さん 2023/12/15 03:01:04
バルコニーからハッピーロードをのぞみながらコーヒーを楽しむのも悪くないと思いますけど
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172
マンション検討中さん 2023/12/15 14:20:05
>>167 評判気になるさん
大楠が全然上がってない事に驚いてるんですか?
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173
口コミ知りたいさん 2023/12/15 15:38:52
>>172 マンション検討中さん
23区全体上がっているのに、なぜ大楠が全然上がってない?
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174
口コミ知りたいさん 2023/12/16 06:51:16
>>166 評判気になるさん
ちなみに今、ザ・パークハウス板橋大山で売りに出続けてる物件
7880万円
3LDK ・72.99m2
3階/RC13階建(角部屋)
管理費 2万2190円/月
修繕積立金 1万590円/月
2021年3月完成(築2年9ヶ月)
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175
マンコミュファンさん 2023/12/16 07:03:18
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜
9980万円
2LDK ・74.79m2
2階/RC14階
管理費 2万2290円/月
修繕積立金 9350円/月
現実的にはこれらや、後発マンションや賃貸と比較するしかない
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176
名無し 2024/01/17 03:39:35
ここに住もうと検討してるのですが、だいたい35~40年の残存期間がある状態で売却するとなった場合、いくらぐらいで売れるでしょうか?
借地権付きだと相場が想像つきづらいです。
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177
検討板ユーザーさん 2024/01/17 12:42:13
>>176 名無しさん
相場がわからなすぎて想像つきませんが皮算用だと以下ですかねえ。あきらかに雑計算ですがあたりをつけるという意味で
賃貸で生み出せるキャッシュフローを大山の3LDK築古 18くらいと仮定 空室率0.9かけて16.2修繕積立積んで15。その他opexを甘めに割愛
割引率を政府の目標物価上昇率2%と仮定して40年の期限つきcf現在価値だと4000万くらいですかね
割引率を不動産の一般的なキャップレート4%で考えたら3000万弱ですかね
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178
匿名さん 2024/01/19 07:40:12
>>177 検討板ユーザーさん
ご丁寧にありがとうございます。
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179
匿名さん 2024/02/10 05:57:35
借地権付きのマンションだと、長い目で見たときの評価がわかりにくいなぁって感じられますよね。
将来的にどうなっていくのか。
必ず返却することは決定しているので、
評価の下がり幅がかなりあるのかとか。
大規模修繕、どれくらい気合を入れていくのかも見通しが立ちにくいかも?
ただ最後の最後、所有権と違って建て直すかどうかでもめないところはいいと感じます。
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180
名無しさん 2024/02/12 07:42:44
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181
匿名さん 2024/02/13 05:47:28
>>179 匿名さん
壊すことが決まっていれば、修繕もやらなくていい部分が増えてきますよね。通常だと年数経過に合わせて修繕費が上がっていくけど、ここは途中から据え置きもしくは下がるのかな?
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182
eマンションさん 2024/02/23 03:08:31
何戸ぐらい契約済みなのでしょうか?
お分かりになる方がいればご教示ください。
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183
eマンションさん 2024/02/24 02:33:42
>>182 eマンションさん
1期9戸で始まりましたが、実際2期と合わせて年内の契約で、100戸近くは売れたとおもいます。
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184
通りがかりさん 2024/02/25 03:33:39
再開発で大山全体の地価が上がりそうですね。
ここの価値も上がるのでしょうか。
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185
eマンションさん 2024/02/27 00:03:53
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186
マンション検討中さん 2024/03/02 07:20:23
>>5 匿名さん
高層に建物たつでしょう
ジオと同じくらいの高さの
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187
マンション検討中さん 2024/03/02 07:23:31
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188
マンション検討中さん 2024/03/02 07:32:47
>>131 マンション検討中さん
東向きは絶対やめた方がいいな
日当たりゼロになる可能性高いから
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189
マンション検討中さん 2024/03/02 07:36:18
>>140 マンコミュファンさん
マンションに住む事を考えたらネガティブ
子供たちがうるさい、迎えに来る親がマンション前で立ち話するのは安易に想定できる
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190
匿名さん 2024/03/03 23:07:24
子育て世帯の方には保育園のような施設があるといいと思いますが
優先とかないとのことなので、マンションの魅力のひとつみたいに記載されているのはよくないかな。
マンションに他の住民の出入りがあるのは怖いかなぁ。
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191
匿名さん 2024/03/03 23:13:38
むしろ逆で、保育園が併設されることで、子供の声を騒音と感じるような住民を排除できるという点で安心感ありますよ。
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192
マンション比較中さん 2024/03/04 13:05:12
都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等(解体費/地代/修繕積立金)がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか?
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193
評判気になるさん 2024/03/04 15:03:02
>>192 マンション比較中さん
同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。
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194
マンション検討中さん 2024/03/04 15:56:15
定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5~6万になる見込みでしょう。
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195
検討板ユーザーさん 2024/03/04 16:27:02
ランニングコストが気になるようであればご近所レーベンも候補になるかもしれませんね。ジオのように共用施設もそこまでなさそうですし、普通借地権なので地代もこちらより安いといいのですが。
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196
匿名さん 2024/03/04 16:33:11
最後壊すのに大楠より高いのか
大楠は金かけた分70年後も良い味が出たビンテージマンションになるのかな
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197
口コミ知りたいさん 2024/03/05 00:00:52
>>196 匿名さん
大楠がヴィンテージと言われるものになるかはわからないけど、最終的に壊すのに大楠より高いのかよ感はある。しかも、定期借地ということは住宅ローンの選択肢も狭まるし。
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198
ご近所さん 2024/03/05 03:11:26
現実大楠の中古は1億前後の相場になります。ジオ70年分の地代と解体準備金を上乗せしても、おつりがでるくらいです。
住宅ローンが通りにくいのは40年以上マンション全般共通です。
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199
マンション検討中さん 2024/03/05 05:50:19
保育園による収入が地代や管理費に充当されるようです。なので実質はランニングコストは4万ぐらいでしょうか。
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200
eマンションさん 2024/03/05 08:35:44
>>198 ご近所さん
営業さん、そのおつりってどの位ですか?
多少のおつりが出たところで何も残らないのが気になるんですが…。
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201
ご近所さん 2024/03/05 10:03:42
>>200 eマンションさん
価値観の違いで、説得するつもりはないですが、
築70年のマンションは管理費・維持費がかなり高額、むしろ若干マイナスの財産と思います…
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202
匿名さん 2024/03/05 14:51:47
借地権のメリットをすぐに一般の人々にわかってもらうのは難しい気がする。取り壊しで揉める築古マンションが明らかに増え始めたり、修繕積立金が高額で毎月支払いに苦しむ人々が増えて社会現象として認知されてきた時に初めて借地権の方がいいよねとなる可能性はある。
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203
匿名さん 2024/03/05 14:57:05
築70年経ってボロボロなのに建て替えできない限界マンションたくさんありますよね。特に土地が安いと厳しい。更地と違って、上物の取り壊し費用がむしろマイナスになるから。
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204
評判気になるさん 2024/03/05 15:55:45
>>203 匿名さん
人気エリアだと最近は築50年近いマンションでも安いとは思えない値で売られていてしかも売れているようなので驚きます。今50年近いマンションがあと10年20年経つと問題が明るみに出てきそうですね。
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205
マンション検討中さん 2024/03/06 02:34:52
>>201 ご近所さん
私も気になるのですが、他の方に質問されていたおつりってどの位の金額をおっしゃられてますか?築古だと管理費・維持費がかなり高額になる想定でマイナスとのことですが、建替の手段があります。こちらの場合は取り壊して立ち退き、他を買う選択肢になると思いますが、同条件(新築マンション)なものを買う場合は後者の方が費用負担が多くなるように感じますが、いかがでしょうか。ご教示いただきたく存じます。
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206
評判気になるさん 2024/03/06 08:05:07
ここ坪単価320~330位ですよね?
土地所有権なら今の相場感で400位と仮定すると、ここ安くないですか?
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207
ご近所さん 2024/03/06 09:26:52
>>205 マンション検討中さん
個人的の見解になります。ジオ板橋大山の販売価格が約6500万(専有面積68㎡の場合)、解体準備金と地代は月約3万、定借期間70年分で2500万、トータルの費用はざっくり9000万の計算です。
大山近辺同条件の所有権新築マンションは初期費用だけで1億前後と予想しております。将来建替えの選択はありますが、3/4以上所有者の同意が必須、それに相続問題が絡む可能性もあります。厳しい条件の上、70年後に建替(解体費用+建替費用、建設期間中のお引越しなど)は必ずしもまた新築を買うよりお得か、なんとも言えないと思います。長文失礼しました。
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208
匿名さん 2024/03/06 11:27:28
定借の考え方ってなかなか難しいですよね…
結局、損も得もしないと言ったところでしょうか。
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209
匿名さん 2024/03/06 11:29:22
子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね?あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。
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210
匿名さん 2024/03/06 11:49:53
確かに借地権の方が得ってことはなさそう。投資にそこまで興味ない人や老後の面倒ごとを少しでも減らしたい人には向いてるのかな。老後までずっと大山で暮らしたい人には良いけど、人生の途中で売って老後は他の地域で暮らしたい人は所有権の新築か築浅中古の方がいい気もする。
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211
マンコミュファンさん 2024/03/06 12:00:20
>>210 匿名さん
定借マンションは初期費用が抑えられ、浮いた部分のお金で投資するという考え方もありと思いますけど
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212
名無しさん 2024/03/06 22:16:50
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213
匿名さん 2024/03/08 03:01:09
>209
>子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね?
>あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。
同意見ですね。
自分の長い人生で、また引っ越しをしたいと考える時が来るかもしれませんし
家族に・・というのがないのであれば、所有権うんぬんよりも住みやすいところがいいかな。
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214
匿名さん 2024/03/08 20:59:26
ゲストルームはやはり有料になるのですかね。それからワークスペースの個別ブースは予約システムがあるのか、有料なのか気になります。
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215
匿名さん 2024/03/10 01:15:47
>>209さん
>>例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいい
たしかに、この考えかたはわかります。老後だと賃貸も借りにくくなるだろうし。
2098年7月31日までと考えると、あと70年はあるので、どれだけ長生きしても寿命分くらいは住んでいられるのかとも思いました。
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216
匿名さん 2024/03/10 17:29:45
ジオとご近所レーベンとで迷います。レーベンの方が駅から少し遠いのでジオより安く出てくることもあるかな?と思い。ジオは共用スペースが充実していて惹かれます。ですが元々戸数少なめの方が好みなので内廊下でこじんまりしてるレーベンも捨てがたいです。
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217
マンション掲示板さん 2024/03/11 10:12:33
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218
ご近所さん 2024/03/13 04:12:56
>>217 マンション掲示板さん
微妙化かどうかは、近辺の所有権マンションの価格次第でしょう
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219
検討板ユーザーさん 2024/03/13 23:53:20
>>214 匿名さん
ゲストルームは無料です。ただし、住民全員で180日くらいに抑える必要があります。宿泊法?が関連してるみたいです。ワークスペースの予約システムはなかったかな。
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220
販売関係者さん 2024/03/14 03:23:00
>>214 匿名さん
ゲストルームは旅館業法上の都合で無料になると、担当の営業さんがおっしゃっていましたよ。
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221
評判気になるさん 2024/03/15 00:06:44
>>219 検討板ユーザーさん
無料で1部屋しかないなら、ほぼ使えないね、、
逆にゲストルームを清掃したり、将来的に家具わわ買い替えたり無駄なお金がかかるだけだな
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222
通りがかりさん 2024/03/15 07:21:29
>>212 名無しさん
かなり敷地広いので大きな建物建ったら最悪ですね。
東向きは日当たりゼロになる可能性もある。
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223
検討板ユーザーさん 2024/03/15 13:21:41
東棟の4階以上は未発売のようです、日当たり問題で価格は上下するでしょうけど、間が12m以上離れているので、日当たりゼロはないと思います。
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224
マンション検討中さん 2024/03/16 01:09:47
>>223 検討板ユーザーさん
同じ高さの建物建ったら日当たりゼロだろ
12メートル離れてても
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225
マンション検討中さん 2024/03/16 08:13:39
しかも何建つかわからないからまだ販売してないんですっとか言っておきながら2階までは売ってるの意味不
本当は売れてないんだろうなきっと
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226
マンション検討中さん 2024/03/16 08:27:24
なんか変な人が湧いてますね笑
他社の営業の方かな?
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227
匿名さん 2024/03/17 03:58:11
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228
検討板ユーザーさん 2024/03/17 07:44:56
何が建つかわからないって誰が言ってるの?
そもそも取り壊しの計画さえまだ具体的に出てないと思うんだけど
まあ将来何か建つ可能性は考えないとね
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229
匿名さん 2024/03/17 07:45:19
隣の普通借地権の営業が焦っているかな…
価格発表前に、競合のネガキャンして、客の流失を防ごうということかね…
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230
通りがかりさん 2024/03/17 07:56:42
>>225 マンション検討中さん
昨日説明書きましたが3階まではほぼ完売でしたよ。
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231
匿名さん 2024/03/17 07:59:53
敷地が広いから離隔も取るでしょうし、陽当たりの心配はそんなに無いと思います。
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232
評判気になるさん 2024/03/18 10:32:47
>>231 匿名さん
日当たりは悪くなると諦めたほうが良さそうですね
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233
マンション掲示板さん 2024/03/18 12:02:32
>>232 評判気になるさん
東棟の3階以下はほぼ完売のようです。心配はしなくて良さそうです。
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234
マンコミュファンさん 2024/03/19 05:36:28
>>233 マンション掲示板さん
南側もシティータワー完成したら日当たり悪くなる
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235
マンション検討中さん 2024/03/22 14:39:31
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236
マンション検討中さん 2024/03/22 15:52:38
建設中のこのスケール感がいいですね。
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237
匿名さん 2024/03/23 13:55:28
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238
eマンションさん 2024/03/23 15:17:09
>>237 匿名さん
ジオ板橋大山は定借じゃなかったら、こ立地でこの値段じゃ買えないと思います。
所有権マンションは変なやつ1人でも入居したらアウトです。ジオの貸主が御茶ノ水女子大学、変なやつ(騒音、極端に異臭する方、ゴミ屋敷の家など)はシャットアウト可能なので、安心だと思います。
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239
匿名さん 2024/03/23 22:23:43
>>238 eマンションさん
地主が変な人を排除できるとでも?
あなた定借のことを何もわかってないw
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240
通りがかりさん 2024/03/24 02:24:43
>>239 匿名さん
君こそ意味不明のネガキャンをやめてほしい
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241
通りがかりさん 2024/03/24 13:35:37
駐車場はいくら位になるのでしょうか?
設備仕様は高いようですね。
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242
マンション検討中さん 2024/03/24 13:42:49
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243
ご近所さん 2024/03/25 06:01:18
>>242 マンション検討中さん
ヤフー不動産の物件概要によりますが、駐車場 : 81台(機械式69台、平置き5台、福祉対応用1台、来客・宅配用3台、来客用3台)(予定) 22,000円~35,000円 のようです。
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244
マンション検討中さん 2024/03/25 06:09:46
>>242 マンション検討中さん
大阪のブランドですかね。w
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245
購入経験者さん 2024/03/25 06:44:59
みんなすごいですよね。いくら目先の物件価格が安いからと言って地代、解体積立金だけで2万から3万毎月かかって将来不安もあるのに。ご年配の方もしくは相続が必要ない方たちが多いのですか?
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246
マンコミュファンさん 2024/03/25 06:53:23
>>245 購入経験者さん
土地の固定資産税がかからないのでほぼトントンでは?
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247
匿名さん 2024/03/25 06:57:42
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248
eマンションさん 2024/03/25 06:59:14
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249
マンション検討中さん 2024/03/25 07:03:55
>>246 マンコミュファンさん
説明聞いた時の営業さんにも同じこと言われましたが、今固定資産税の優遇措置あるので全くトントンにならないし、何よりせっかく賃貸から離れる為に購入するのに結局借り物にお金払う不安がありました。
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250
ご近所さん 2024/03/25 07:11:55
マンコミュファンさん2024-06-13 20:06:04>>441 口コミ知りたいさん
>>441 口コミ知りたいさん
違いますよ。
ここの販売坪単価330位だと思うけど、所有権で換算すると450位になっているということです。
70m2で7000万だとして
7000÷0.8=8750万(定借は0.8と仮定)
前払地代等が少ないため、通常の定借に比べて月々の地代と解体準備金が高い(ブリリア西早稲田等参照)
月1万×12×70年=840万
あらら9600万!
ジオ板橋大山
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所在地:東京都板橋区仲町2-1(地番)
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交通:東武東上線 大山駅 徒歩6分
- 価格:6,240万円~8,190万円
- 間取:2LDK・4LDK
- 専有面積:55.85m2~78.96m2
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販売戸数/総戸数:
7戸 / 285戸
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