マンション管理会社不要論

チャットGTPで投資を仕掛けたら儲かるよ。

>>39 匿名さん
熱心な方ですね。
ある意味、管理会社に対して不安を煽っているスレ題ですから、立場として余程心配なのでしょう。
つまり、管理会社側の立場として管理会社抜きではマンション管理はできないという意見ですね？
管理会社側の意見としては正論だと思いますよ。
あなたたちを説き伏せようなどの野心はないです。
安心してください。
あなたの言っていることは正しい。

>>42 匿名さん
勝手に私を管理会社側の立場にしないでほしいですね。誰もが思う至極当然の疑問を投げただけですよ？

結局具体なシステムは提示できず、ただ単純にAI使えば管理会社は不要といって管理組合を混乱に陥れたいだけの愉快犯的な投稿だったってことが分かりました。

>>39 匿名さん
代わりに今ネットで調べた範囲でお答えさせていただくと、
AI化とは大げさで、DX化初期と呼べるくらいのステージです。
その下の段階のデジタル化を実行している管理会社と管理組合はいくつかあります。
まだまだ不完全なものだと思いますが、うちのマンションは試験的に
マンションみらいネットを導入しようと考えています。
役人がつくらせたものなので、管理組合のニーズがきちんと読めていない部分もありますが、過去の修繕記録（フォローアップも大事）や図面をデジタル化したりして、だれもが簡単にアクセスできるようにすることや理事会活動を透明化することに役立てようと考えています。
次のサイトも管理組合主体のデジタル化の参考になります。
https://kanrikumiai-ouendan.com/column/1368

コロナのおかげで、マンション管理のDX化は海外でも進展しているようです。

>>43 匿名さん
その通りですよ。
納得いただけてうれしいです。
＞結局、具体的なシステムは提示できず
人まねではなく、自分で可能なことを提案しあうことが目的です。
あなたができることを提案していただければ十分ですよ。

>>45 匿名さん
45が上から目線で浮いた発言が目立つのはスレ主だから？
それとも戦前生まれだから？

>>44 匿名さん
ありがとうございます。
私の認識ともあいます。チャットGPTやBingチャットを導入する企業が出てきていますがあくまで会社で知識を習得した者が使い方を限定したもので、マンションの管理に専門家のフォローがなければ使えないものです。

みらいネット、いいと思います。工事の履歴を一覧で見る事でボッタクリを防ぐことができますし、共有できるので理事しか情報を知らないということもなくなります。

海外はDX化に積極的なイメージですね。導入にあたり障害や妨害よりもとりあえずやってみようの精神があるのかもですね。

>>45 匿名さん
提案しあうという割に、あなた自身何も提案していじゃないですか。何かありませんか？

＞海外はDX化に積極的なイメージですね。導入にあたり障害や妨害よりもとりあえずやってみようの精神があるのかもですね。

自分の見る限り、やってみよう精神ではなく、
コスト削減や外部居住者の理事や顧問就任が可能になるからです。

>>47 匿名さん
　
補足：
コスト削減や（国外や別の都市に住む）外部居住者の理事や顧問就任とオンライン参加が可能になるからです。

>>48 匿名さん
わたしですか？
以前にも提案した案ですが、管理会社に預けている管理組合の銀行通帳を、印鑑と通帳の不要なネットバンクにして組合資金の流れを風通しよくする案なんかどうですか。
つまり、組合資金の流れをネット上で組合員同士が監視できる仕組みです。
悪徳管理会社や悪徳組合員からの組合資金不正流用防止チェックができる。
お金の流れは外部専門家がチェックし、理事長が最終承認すれば管理会社は必要なくなる。
どうでしょう。

>>51 匿名さん
組合員全員がリアルタイムに監視できるのはいいと思います。ただ、これができれば管理会社が不要になるのでなく、不要になった後に有効な手段だと思います。

私は、予防保全ではなく対処方法で行くと管理組合が決心することができれば管理会社は必要なくなると思います。
戸建ては故障があれば修繕するお宅がほとんどなのに、マンションはなぜか予防保全です。予防にあたり計画を立て、貯金し、貯金がないのに管理会社に計画を実行するため無理やり工事を進められ修繕費の値上げが行われ不満を溜めているんだと思います。

>>52 匿名さん
説明不足で申し訳ないです。
所謂、基幹事務の中の出納部門では管理会社の介入を必要としなくなるという説明です。
会計での支出入の調定でも、マンション管理に特化した会計ソフトを活用すれば管理会社の介入は必要なくなります。
管理会社にしても会計にはずぶの素人である担当員が同じことやっているだけですから。
会計ソフトを使うにしても、会計担当役員がやるのではなく、外部専門家にお願いし、会計担当役員は承認する程度です。
大切なことは、会計のイロハが分からない方に会計担当役員を委任しないことです。
最終承認は会計のイロハを知っている理事長がします。
ですから、会計での支出入の調定部門でも管理会社の介入は必要としなくなります。

管理費等滞納者がいないクラスの管理組合なら、出納業務に含まれる（初期の）督促は必要ないけど。そうでないと少し面倒かも。


（管理費等滞納者に対する督促）
第10条 乙は、第３条第１号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第１ １（２）②による管理費、修繕積立金、使用料その他の金銭（以下「管理費等」という。）の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。

２ 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。

>>53 匿名さん
補足ありがとうございます。理解できました。

>>54 匿名さん
クラセルのようなアプリであれば滞納者へ催促メールを送ってくれるみたいですよ。
それでもだめなら、AIに対応方法教えてもらうっという流れでしょうか。

https://mansionsoudan.com/jisyukanri-kurasel/

>>56 匿名さん
ヨーロッパでは、クラセルよりももっと包括的な自主管理アプリがすでに普及しています。日本は遅れているのです。自主管理が難しいマンションでもこうしたアプリを導入すれば、管理会社への依存度はかなり減らせるでしょうし、透明化も進み、さまざまなコスト削減にもつながります。将来的には、大規模修繕計画などはどこでもAIがつくるようになるかもしれないと考えています。

分譲マンション管理会社と区分所有者の間で特に注意すべきなのは利益相反の問題です。利益相反とは、管理会社がその業務執行において、利益を最大化することと、マンションのオーナーの利益や共同体の利益を最大化することとの間に競合が生じる状況を指します。

利益相反の問題は、以下のような形で現れることがあります：

自社利益優先の運営：管理会社が自社の利益を優先し、オーナーや共同体の利益を軽視する場合があります。例えば、高額な修繕工事や設備の更新を行う必要がある場合でも、管理会社はコスト削減のために手を抜く可能性があります。

サプライヤーとのつながり：管理会社が特定のサプライヤーや業者と密接な関係を持っている場合、その関係を優先することでオーナーや共同体の利益を損なうことがあります。例えば、高価な契約を結んでしまったり、適正な価格や品質でない商品やサービスを提供する可能性があります。

不透明な料金体系：管理会社が料金体系を不透明にし、隠れた手数料や割増料金を徴収することで利益を上げることがあります。これによってオーナーは本来支払うべきでない費用を負担することになります。

不適切な委託先の選定：管理会社が自身の利益を追求するために、不適切な委託先を選定することがあります。委託先が適切なサービスを提供できない場合、オーナーや共同体の利益に影響を及ぼす可能性があります。

これらの利益相反の問題は、管理会社がオーナー代理人としての責任を果たすべきであるにも関わらず、自身の利益を優先することで生じるものです。このような状況では、オーナーや共同体は信頼できる管理会社を選定し、契約や業務委託において明確な条件を定めることが重要です。また、適切な監査やコミュニケーションの強化も重要です。以下に、利益相反に対処するためのいくつかの対策を提案します：

透明性の確保: 管理会社は、適切な報告や説明を通じて、オーナーや共同体に対して透明性を提供するべきです。収支報告や契約内容、料金体系などの情報は、オーナーや共同体が容易に理解できる形で提供されるべきです。

利益相反ポリシーの策定: 管理会社は利益相反に関する明確なポリシーを策定し、従業員や関係者に適用するべきです。このポリシーは、利益相反の回避や管理の透明性、公正性を確保するためのガイドラインとなります。

独立した監査機関の導入: 管理会社の業務や財務状況を独立した監査機関によって監査することで、透明性と公正性を高めることができます。監査機関は、管理会社の業務における利益相反の有無や不正行為の発見に役立ちます。

契約の明確化: 管理会社との契約において、利益相反に関する明確な条項を盛り込むことが重要です。契約には、管理会社がオーナーと共同体の利益を優先し、利益相反行為を避けることが求められるべきです。

オーナーの参画: オーナーは積極的に管理会社の業務に参画し、決定に関与することが重要です。定期的な総会や意見交換の場を設けることで、管理会社とのコミュニケーションを活発化させ、利益相反に対する警戒心を高めることができます。

これらの対策を組み合わせることで、利益相反による問題を最小限に抑えることができます。ただし、完全なリスクゼロを保証することは難しいため、適切な管理会社の選定と定期的な監視が必要です。

管理会社選定における市場原理のスクリーニングが不十分な場合、以下のような問題点が生じる可能性があります：

競争の欠如: 十分な市場競争が行われないと、管理会社は競合他社との競争を通じて価格やサービスの向上を図る動機が薄れます。その結果、管理費が不当に高く設定される可能性があります。競争が制限されると、オーナーはより高い管理費を負担することになり、利益相反の問題が生じる可能性があります。

委託の不適切な選定: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社が委託するサービス業者やサプライヤーの選定基準が緩くなる可能性があります。結果として、品質の低いサービスや適正でない価格設定の業者が選ばれることがあります。これにより、オーナーや共同体の利益が損なわれる可能性があります。

マイナーな情報へのアクセスの欠如: 十分な市場原理のスクリーニングが行われないと、オーナーは管理会社や他の選択肢に関する情報を適切に入手することが難しくなります。これにより、オーナーが適切な判断を行うことが困難になり、不適切な管理会社を選択する可能性が高まります。

透明性の欠如: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社の選定プロセスや契約条件において透明性が不足することがあります。オーナーが管理会社の評価基準や料金体系を理解できない場合、不当な料金や不適切な契約条件を受け入れるリスクが高まります。

これらの問題点は、市場原理のスクリーニングが不適切な場合に生じる可能性があります。オーナーが適切な管理会社を選定するためには、情報の収集や比較、評価プロセスを適切に行うことが重要です。また、業界団体や専門家のアドバイスやレビューを活用することも有益です。　

当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。

犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造（5年以下の懲役）という立派な犯罪です。

>>58 匿名さん
「マンション管理に管理会社ありき」という固定概念から離れられない方の意見としては参考になります。
最近のデジタル社会においては管理会社の介在なくても組合運営ができるアイテムが用意されていて、そういったアイテムを活用すれば管理会社の介在は無用のお荷物にであり、逆に、組合管理運営において足手まといにしかならない。
利益相反関係を生み出さない最良の方法は、利益相反相手でかつ足手まといな管理会社を排除することです。
じゃあどういうアイテムを利用すればいいか、そこをみんなで考えていきませんかというのがスレ題の主旨です。
管理会社と如何に良い関係を作り上げて、管理組合との共存共有関係を持続させていくかと言った考えは鼻からありません。
昭和時代のお荷物を令和時代は見切りをつけ、デジタル時代に即応したマンション管理の道を提案してみませんか。
管理会社に代わる専門家の知識と、デジタル社会の便利なアイテムを借りることで実現できそうな気がします。

>>59 匿名さん
区分所有者でも、訴訟権利がありますから、訴訟を起こすべきだと思います。
弁護士保険に加入されたらどうでしょうか。時効の5年間以内なら、いつでも訴訟起こせます。欧米ならば、法人化されていなくてもほとんどの管理組合は弁護士保険に入っています。理事会は賠償責任保険に加入しなければならないとされています。管理組合の資産に損害を与えるような失策をやらかした場合や法律に違反した場合、管理人（ほとんどが小規模な管理”人”会社）や理事会は、区分所有者に必ず訴えられるからです。欧米では基本的に、管理会社などが修繕の際にバックマージンを取ることは認められていません。欧米では、バックマージンを取ることが、管理会社の”義務”とする法的規定がないので、そうした行為をすれば、”背任罪”か”横領罪”で訴えられて当たり前なんです。管理会社が大規模修繕計画を立てるときは、管理組合に対して特別報酬を請求します。総会決議でその特別報酬が認められれば、管理組合から臨時に支払われるという透明性と公正性のあるやり方です。
海外先進国のレベルから見れば、日本のマンション管理体制はまだ石器時代レベルです。こんなマンション管理体制の下で、管理組合や区分所有者の資産が守られるはずがありません。管理組合の資産をしゃぶりつくそうとする悪徳管理会社が日本社会で跳梁跋扈しても全く不思議ではありません。５％でも200％でもバックマージンは、本来ならば管理組合の総会決議による承認がなければ勝手にふんだくってはいけないというのが、欧米のマンション管理の常識です。

>>44 匿名さん
年間利用料金も安く、公的機関が運営しているので信頼性もあり、私方も導入を検討をしています。
年々蓄積され、保管場所に困っている組合関係書類をPDFファイルでデジタル保存出来たり、管理規約や過去の議事録などをサイト内で共有し、いつでも閲覧できたり、月次収支報告書をいつでもどこでもチェック出来たり、利用価値は大きいと思います。
これまで管理会社によって意図的にブラックボックス化されてきた分野に大きくメスを入れることも可能だと思います。
欲を言えば、組合会計に関するソフトの提供もしていただければありがたい。
管理会社がやっている業務の大半を、みらいネットは簡単に処理している。
このみらいネットを活用できる専門家のサポートがあれば、管理会社は不要となるのではないでしょうか。
それと、スマホ版ができればもっと普及も拡大されるのではないでしょうか。

>>66 匿名さん

ネット導入は管理組合運営には親和性が高く有用だと思います。
ただ、注意点としては、極力管理会社を介在させないことですね。

管理組合で議題になりやすいのはやはり、お金が絡む話です。例えば
不要な工事や、高額な外注費などです。しかし、ネットの動線が管理会社経由になっていると、検閲が入って共有されにくくなる可能性もあります。

管理会社が提供するサービスではなく、Googleやラインなど、管理会社のコントロールの効かない外部のサービスを利用した方がいいでしょう。

↑ >>68さんに対してでした。

>>70 デベにお勤めさん
みらいネットの足らない部分を補っているのが民間会社が運営するクラセルだと思います。
＞極力管理会社を介在させないことですね。
そうですね。管理会社が不要となれば経費の浪費ですから、当然のこととして切り捨てざるを得ないでしょう。
その代役として専門家によるサポートを検討しています。
当面はクラセルとみらいネットと専門家の併用で運営を試用し、その先でより良い道を選択していこうと考えています。
管理会社とは管理委託契約を結ばず、協力業者としてお付き合いできればと考えています。

>>71 匿名さん

それがいい関係だと思います。あとは組合員の説得ですね。管理会社が介在すると必然的に提案が営業視点となってしまい、下手すると資金マネジメントが悪化してしまいますし。

>>72 名無しさん
資金マネジメントの基本は支出を減らすことだと思います。
現在、管理会社がやっている組合管理に必要な業務を再構築し、予算編成を行ったところ、月間で10万円ほど管理部門の予算が浮いてきました。
管理会社に吸収されていた経費が余ってきたのだろうと思います。
年間120万円程度ですが、将来の大規模修繕の修繕積立金として残していく予定です。
専門家への月額報酬ですが、とりあえず7万円で予算組しています。
業務内容次第だと思いますが、今後の検討課題です。
修繕工事分野ですが、地域の業者が複数参加表明していただき、協力業者リストを作り、専門家のサポートを借りながら予算金額や施工能力も検討したうえでその都度決定していこうと思っています。
つまり、協力業者同士の競合により適正な価格で質の高い修繕を実現していくつもりです。
発注過程はみらいネットの掲示板を利用し、組合員に対しては公開制として経理不正のないように運営していくつもりです。

>>73 匿名さん
暇な人がいるのね

管理会社やめて月10万減らしてコンサルに月7万w
そのコンサルは毎月なにするの？
出納は誰がやってるんだい？おたくが理事長で自分でやってるのか？一生理事長やるつもりか？他人に交代したとき横領されたら誰が責任をとるのか？あほ

>>73 匿名さん

コンサルもマンションの規模にもよりますが、５万のところや、１回あたりのことろもあります。要は番人みたいなもので、名ばかりの理事会の監査役ではなく、コンサルが業務監査をして目を光らせていることで、法外な提案や、売上目標達成だけの、無駄な工事提案を抑制して、結果的に無駄な支出が減らせればトータルでプラスになります。

マンション管理って突き詰めると、管理会社って本当にいらないんですよね。知識のない組合員はいて当たり前と思っているので、仕方ない部分はありますが。

全国マンション管理組合連合会（全管連）の委員から、コンサルが（利益）誘導すると指摘する意見があった。

法制審議会 区分所有法制部会 第３回会議 議事録
４２ページ

　頓に、最近の民間開発型の分譲マンションですと、ただ管理だけでは、なかなか営業収益が出てこないんで、大規模修繕ということ、また改修ということによって管理組合が、極端なことを言えば、今やらなくてもいいことに誘導して、そのために、臨時総会集めているんですね。現状は、そういうガードすることも必要ではないか。

あと、コンサルといって、いろいろ資格を持った方が誘導して、そういう形が出てきていることは、頓に最近はそういうケースが出てきているんで、ちょっと危惧しております。

>>77 匿名さん

コンサルは修繕コンサルと業務監査のコンサルに分かれます。

要するにコンサルから業者を斡旋されると、利権に繋がるので、単純に管理会社の提案や契約の監査に役割を留めておけばいいでしょう。

>>75 マンション掲示板さん
＞管理会社やめて月10万減らしてコンサルに月7万w
コンサルではなく公的な資格を取得した専門家です。
コンサルだけではその実力が計れない。
専門家に7万円報酬をお支払いしても月10万円ほど予算か浮くのですから、管理会社の経費が如何に予算に影響していたか、改めて驚いています。
＞そのコンサルは毎月なにするの？
専門家としての知識と経験を活かし、組合管理運営をサポートしてもらいます。
＞出納は誰がやってるんだい？おたくが理事長で自分でやってるのか？
専門家のサポートを受け最終承認は理事長がします。
＞他人に交代したとき横領されたら誰が責任をとるのか？
理事長は出納に関する明細はタッチできなくて、専門家を通して稟議に上がってきた伺い書の最終承認しかできないので、横領ができない仕組みになっています。
会社経営をされた経験がないのですか？
＞あほ
出来の悪い幼稚園児が口にする言葉ですね。
精神年齢が幼稚園児並み？

>>79 匿名さん

荒らしの相手しちゃダメです！

>>77 匿名さん
コンサルにももちろん利益誘導を行う悪徳コンサルもいます。
地方自治体のマンション政策のアドバイザーのマンション管理士さんなどを選ぶとよいと思います。

香川県マンション管理士会みたいに、役員に管理会社合人社の幹部社員が居座っていることもあるからマンション管理士会も信用できないしね。
それも身分を明かさず密かに居座っている。
それを許している他の役員たち。
恐ろしい構図です。

>>79 匿名さん
横からすみません。
理事会の議案書や総会の議案書は誰が作って、誰が配布しているのでしょうか？
作成は役員で、配布はみらいネットを見てって感じなのでしょうか。

あと、理事の人達が一ヶ月あたりどのくらいの時間を組合運営に費やしているのか気になりました。

>>82 匿名さん
香川県マンション管理士会は”地方自治体”ではありません。
その話は合人社スレでやってもらえませんか。さもなくば、
利益相反として訴えるべきです。

地方自治体のマンション政策のアドバイザーのマンション管理士は
行政への報告義務もあります。ですから、二重の監視に役立ちます。

>>68 匿名さん
>欲を言えば、組合会計に関するソフトの提供もしていただければありがたい。
うちもマンションみらいネットとクラセルを同時導入するつもりです。
国土交通省はみらいネットをこれ以上拡充する予定はないと思います。
管理会社がみんなつぶれたら、自分たちの天下り先も少なくなっちゃうし…笑

>>79 匿名さん
出納は誰がやっているのか？と聞いたのは振り込みは誰がやっているのか？という意味だ。まさか管理会社か？あほ

>>83 匿名さん
これは気になるね。10万浮いたけど役員が毎月何時間も費やすことになるなら管理会社を使う意味はある。
年収1200万の人は時給に換算すると約6万。理事会や総会の準備のために2時間以上働くことになるとしたら、単に作業に対する対価を払うか払わないかの違いになる。意味のない付け替えなの？

>>87 匿名さん

１０万円浮いたらなんで役員が時間を費やすことになるんですか？　浮くって意味わかってます？

>>88 デベにお勤めさん
役員が時間を費やしていないか聞いているんだが、費やしていないってことでいいの？あんたが79なのか？出しゃばって都合よく解釈してないだろな？

>>89 匿名さん

時間を費やしてたら、浮いたって最初から書いてないと思うけど。

７３読んだらはっきりと必要な業務を再構築したらと書いてあるじゃん。

不必要な業務を切って１０万円浮いたとという意味なのに、なんで役員が負担してるってことになるんだよw　都合よく解釈じゃなくて誰だってそう思うよ。頭大丈夫？どうせピンハネスレの３１８３だろ。早くHN召喚してくれよ荒らしさんw

>>87 匿名さん
うちのマンションの場合、管理会社と完全に手を切ることは
他の区分所有者が同意しないはず。でもマンションみらいネットとクラセルの導入はすすめる。
マンションみらいネットとクラセルの導入メリットはコスト削減と時間の節約だけではないと考える。
管理会社に奪われた情報を取り戻し、管理組合員がいつでもアクセス出来るようになる意義は大きい。修繕記録など過去の理事会の記録を自由に読むことが出来れば、新しい理事会の受け継ぎもスムーズになる。過去の書類のスキャンによるデジタル化などスキャナーさえあれば簡単にできる。外注しても大したコストではない。

管理会社の二重修理チェックと修繕のフォローアップにも役立つ。うちの管理会社なんか修繕のフォローアップなんか絶対にやっていないからね。理事会活動の透明化とライヴ化にも役立つ。情報をシェアすることで、管理組合全体の公平性を強化できる。

他人をあほと呼ばずにいられない人はたいてい劣等感のかたまりみたいな人であることが多い。子供のころ、両親や兄弟などからあほあつかいされたときの心の傷とか克服できないままでいるんだろうね、

>>90 デベにお勤めさん
分からないならカットインするなよ。理事会や総会の資料はだれが作ってるか答えられないんだろ。

あんたが荒しじゃないか。

ピンハネスレの人たちはピンハネスレに帰ってピンハネスレでバトルごっこしてね。

>>91 匿名さん
他人をあほあほ言う人と一緒にしてほしくないな。

基幹事務は管理会社から専門家やツールに置き換えて、理事会支援は管理会社ってことでいい？
大手の管理会社はパッケージのような営業をかけるので基幹事務とセットにするところがほとんどなはずだけど、中小の管理会社？

>>91 匿名さん

８７はこの掲示板に粘着して人生をかけてHNで自作自演している頭のおかしい人だから相手にしなくていいかと。

>>95 デベにお勤めさん
中身のないくだらないことを書く人はピンハネスレに帰ってくれないかな。
このスレはある程度のレベルを保たせたいから。

>>83 匿名さん
別に決まりがあるわけでもありません。
各組合の能力に応じて臨機応変に対応すればいいと思う。
当方の場合、通常総会年1回と理事会年4回の総会支援として、案内書や議事録も専門家に作ってもらうことを想定しての7万円の報酬です。
勿論、議決権行使書の集開票作業や各案内書の作成送付も含まれています。
通信にかかる費用（切手代封筒代）は組合から支出しますが、専門家から組合への通信代や手間賃は専門家への月額報酬に含まれています。
SNSによる掲示板の作成管理も専門家の業務内容です。
専門家への7万円の業務内容ですが、依頼する前に業務内容を細かく定めて依頼すべきです。
例えば、月次収支報告書の内容の査定、稟議書の作成、各設備点検の立ち合い、修繕工事の内容及び見積もり査定、義務違反者への対応のサポート、クレーマーへの対応等様々です。
依頼内容が多くなれば月額報酬も当然のこととして増えます。
いずれにしても、すべての最終承認は理事長です。
専門家から上がってきた稟議書を見て判断できる能力が必要となります。
めくら判では理事長としての責務を成しません。
理事長にも報酬は必要です。
理事長としての適格者がいない場合、外部から管理者として報酬を支払って依頼するのも一つの手です。
その場合、稟議を作成する専門家と、稟議を最終承認する専門家の2名の専門家が必要となりますが、ひとりの専門家が暴走しないためにも2名は必要です。
所謂、第三者管理と言う形ですが、第三者の暴走を防ぐ仕組みをつくっておくべきです。
＞理事の人達が一ヶ月あたりどのくらいの時間を組合運営に費やしているのか気になりました
各専門家の能力もあり、一概には答えられません。
又、専門家の能力範囲にしても当たりはずれがありますから、請負契約制度として契約し、契約内容を履行できない場合、解除という道もありえます。
できれば、お互いの信頼関係を築くことのできる、長くお付き合いできる専門家と契約すべきです。

>>97 匿名さん
詳しいご説明ありがとうございます。

>>97 匿名さん
第三者管理のパターン三つのうちのパターン３理事会廃止モデルは論外です。（必ず悪徳管理会社の餌食になります。）第三者管理のパターン1もしくはパターン２を採用されているのですか？
止むを得ぬ事情で第三者管理を導入する際は「外部専門家の活用ガイドライン」は管理組合員全員必読です。二名の専門家だけでなく、多重の相互監視を構築しなければならないですよね。
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf
そこには書いてはいないけど、外部専門家を理事として就任させる場合には、
契約書に「管理組合は外部専門家をいつでも解任できる。その際に外部専門家が管理組合に弁明を求めることは許されない」というような内容の文を入れておくべきです。
相手から訴訟されずに簡単に手を切ることが出来ますよ。

第三者管理は電通に総理大臣をさせるようなもの。論外です。

住民の平均ＩＱが高いマンションほど自主管理割合が高いという仮説

あはは
うその仮説

自主管理、自主管理と、のたまう貧乏人がいるが、その時間を有効に使って金儲けをしたらどうね( ´艸｀)。金儲けを教えてあげようか。

住民の平均収入が低いマンションは金に困って自主管理に切り替えるという説

>>103 口コミ知りたいさん
おツムの悪そうなホラ吹きはご退場ください。

>>104 匿名さん
金に困ってではなく、ムダ金を払いたくないだけだよ。
管理会社の回し者め。お前たちのような人間のクズにカネを払いたくないだけだよ。
年収３０００万円から５０００万を低所得者層と呼ぶのか？

自主管理のハイクラスマンションは皆無。

>>106 販売関係者さん

荒らしは無視しましょ

>>97 匿名さん
つまり、7万円の報酬は単なる顧問料ではなく、契約内容実務に対する報酬なのですね。

>>109 匿名さん

契約内容が顧問でその料金が顧問料ね。
こんなこと書いてるくらい頭悪いからどこも雇ってくれず、掲示板で荒らし行為するしかないんだね。可哀想

>>107 口コミ知りたいさん
自主管理の定義は前に書かれたものを視よ。
完全自主管理はうちのマンションでは無理だけど、
（無理な理由は、うるさい反対派がいる。）
クラセルとみらいネットは導入予定。

うちは大型マンションで管理会社に管理を委託していたが.あまりにも杜撰な管理でスラム化寸前だつた。
イロイロ意見を言うと役員の順番を先送りにされて役員にはなりにくいとの噂があったので不満を抑えていた。
順番で理事に就任した。
一回目の理事会で理事長に立候補して理事長になった。
日頃の管理不全は知っていたので改善に挑戦した。

>>110 eマンションさん
人のこと言える立場か。
プータローさん。

>>113 匿名さん

109は何が言いたかったんですか？

敷地内の雑草取りを組合員参加でやったところ、子供がアシナガバチに刺されて
瞼が腫れた、どうしてくれる、と言われたことがあるので自主管理はよくない

>>115 匿名さん
自主管理の概念について、まずはよく勉強してください。
あなたが言っていることでは自主管理の本質的部分ではありません。

3 匿名さん 5日前
削除依頼
自主管理の概念は、変化してきている。住民自らすべての分野で、管理運営する自主管理は、稀になった。窓口、会計、清掃などの業務は、管理会社などに一部委託するが、大規模修繕の時期、工事内容、規模等の企画立案は理事会、専門委員会で決める。総会、理事会の議事運営、議事録作成は理事自ら担当する、といった管理が今流の、自主管理といえる。

>>116 匿名さん
その通りだと思います。
できれば、できると思いますが、窓口、会計、清掃などは管理会社など通さずに様々な便利なアイテムを利用する方が透明性、経済性から言っても合理的です。
マンション管理の内容は年間ごとの繰り返しですから、慣れてくればそれほど難しいものでもありません。
管理運営の基本は区分所有法と管理規約に書かれています。
理事長にはそういう基本が理解できる方でなければなりませんが、もしいなければ、外部専門家を雇うべきです。
一番厄介なのは、住民のマンション管理に対する意識向上です。
この肝心な部分をうまく運営できれば、116さんみたいな理想的な組合運営も夢ではないと思います。
従来のような管理会社と言う存在は意識せず、もし協力してもらえるところがあれば協力会社としてお付き合いするという程度の認識でいいのではないでしょうか。
管理会社がいなくなって不便なところがあれば拾い出し、代替できる業者を協力業者として参入させてみるのも一つの方法です。

>>117 匿名さん
現行の区分所有法の下で、外部専門家を管理者に任命してしまうと
多くのリスクがあります。第三者管理のおそろしいところは悪徳管理会社が
通帳とと印鑑を同時所有を狙っていることです。
管理組合員に秀でた人物がいなくとも、
外部専門家は副理事になってもらい、理事長は区分所有者であるべきだと思います。
優秀な外部専門家さえいれば、
能力のない理事長は「影武者」を演じてもらっても、いっこうに構わないと思います。そのような形でも、輪番制は回してゆかないと、
管理組合員たちの無関心がさらにひどくなります。
うちの管理組合は今まで、マンション管理士などの専門家を活用してきませんでした。
しかし、優秀な外部専門家を入れると、学習能力が高い人は
本当にたくさんのマンション管理の知識が得られると思います。
全体的な管理組合員の資質アップにもつながります。
欧米と異なり、日本のマンション管理が利益相反に非常に甘く、
バックマージンや中間マージンに対して何の法的規制もなく、ブラックボックス化している以上、（これは欧米のマンション管理では考えられないことで、日本特異な問題です。）管理組合は管理会社と手を切るか、もしくは、理事会の専門家機能を強化して、管理会社を徹底監視の下に置くかの二者択一しかありません。

>>118 匿名さん
その通りだと思います。
第三者管理は特殊な管理方法ですが、住民全体が高齢化し、組合員だけでは組合活動が困難な状況になった場合、組合活動が困難なことを理由にマンションを取り壊すわけにもいきません。
区分所有者全員の組合参加が法律で義務化されている区分マンションと言う建物を持続管理していくうえで、やむを得ない管理方法ではあります。
その場合、管理会社による第三者管理は絶対に避けるべきだと思います。
＞理事長は区分所有者であるべきだと思います。
原則論であり、肝心の理事長に相応しい人物がいない場合、原則論に拘ることはそれ以上に大きなリスクがあり、賢明な策とは思えません。
＞能力のない理事長は「影武者」を演じてもらっても
状況が理解できないのですが、影武者であるのであればそれを操る人物が必要です。
そういう人物がいるのであれば、影武者などおかずにその方が理事長になるべきです。
影武者をも操る能力がない組合であれば、その影武者が暴走する可能性は大きいと思います。
理事長を輪番制にする場合、その能力を持っている方が第一条件でもあります。
能力のない人間が最終権限を持つ理事長になった場合、暴走するリスクは大きく、そういう形の輪番制は賢い選択だとは思えません。
報酬を支払ってでも能力のある方に理事長になってもらうべきです。
＞バックマージンや中間マージン
組合管理に関して他人である企業や組織が介在している場合、彼らは当然のこととして介在の代償としての報酬を求めてきます。
彼らも競合原理の中で建前の報酬は安く提示し、管理委託契約にまでこぎつけ、契約後は様々な裏取引で彼らの望む利益を得ようとします。
正直に必要なだけ管理委託費を求めると、競合で振り落とされ、リプレイスをされる側になっていくのです。
主客転倒しかねない現在のマンション管理会社は昭和時代の不要なお荷物です。
令和時代には不要なお荷物は持たないという発想の転換が求められています。
それができる時代になっているのです。

>>119 匿名さん
＞状況が理解できないのですが、影武者であるのであればそれを操る人物が必要です。
そういう人物がいるのであれば、影武者などおかずにその方が理事長になるべきです。

文面にある通り、外部専門家を副理事として迎える話をしています。
いかにこの外部専門家が優秀で信頼できる方であるにしても、
理事長ではなく、副理事長としたいのです。
マンション管理の主体は管理組合員であるという最も重要な原則を
鉄則としたいからです。
まれなケースを除いては、区分所有者は誰が理事長になろうと、
所詮シロウトです。うちのマンションには、過去にめくら判を押しまくったような人がいますが、副理事長のサポートがあれば、大丈夫だと考えます。
もしどうしても、外部専門家を理事長として迎え入れなければならないという状況が生まれるのであれば、管理組合をまず法人化します。
そうすれば、管理組合の口座も個人名ではなくなりますし、
強力な監査組織を付けて、あらゆる背任罪を摘発しやすくします。
また、法人の弁護士保険もつけて、悪徳業者に対しては法廷で戦います。

バックマージンに関しては海外比較を無視して
（おそらく海外事情を全くご存じない）語っておられますが、
管理会社はバックマージンを取る権利がないという認識の欠如が
日本のマンション管理の闇を形成していると思われます。
あなたの現状分析は非常に甘いです。

>>120 匿名さん

外部から意見を聞くのを目的とするなら、理事である必要はないと思います。
副理事であれ、外部専門家が来たら、その人が崇め奉られて主導権を握ってしまいます。

120ですが、外部から意見を聞くだけが目的ではありません。
建前上、理事長は区分所有者ですが、うちのマンションは理事の成り手も少ないので、有能な専門家に顧問以外のポジションを与えたいのです。

＞外部専門家が来たら、その人が崇め奉られて主導権を握ってしまいます。

外部専門家は能力だけでなく、人格も重要です。
外部専門家以外にも専門家を呼ぶことはいつでも可能ですから、
心配いりません。うちのマンションには経歴詐称をしてまで
理事長になりたがっている無知なドシロウト組合員がいるので、
その人を排除するためにも（内通者の疑いもあります。）
顧問というポジションだけでは不十分なんです。
専門家に主導権を握られないためにも、
管理組合員は猛勉強する必要があります。
そのためにも、先ほど申し上げた通り、いかなる質問にも丁寧に答えてもらえる
優秀な外部専門家は。管理組合員にとって良き講師でもあります。
自分は多忙の身ですが、こういうフレームを作っておくことは重要だと
考えています。資産を守るために何がベストか考えるべきです。

あなたの管理組合で、外部専門家を顧問としてのみ
招きたいのであれば、それはそれでよいと思います。
崇め奉って妄信するなど、頭の弱い人間のみがすることです。

>理事長になりたがっている無知なドシロウト組合員がいるので、

この人の目的はなんなんでしょうか。

>崇め奉って妄信するなど、頭の弱い人間のみがすることです。

頭の弱い人が理事になったらどうなるか、という点が問題です。

>>120 匿名さん
＞マンション管理の主体は管理組合員であるという最も重要な原則を鉄則としたいからです。
お気持ちはよくわかります。
原則はそうすべきです。
鉄則とすべきかは議論も必要です。
＞副理事長のサポートがあれば、大丈夫だと考えます。
そんなことないですよ。
副幹事長が常に正義の味方だとは限りません。
その場合、影武者となった理事長はお気の毒としか言いようがありません。
＞管理組合をまず法人化します
組合資金の流れを透明化し、理事長が勝手に組合資金を動かすことができない体制にすれば法人化にこだわる必要もないと思います。
＞日本のマンション管理の闇
管理会社だけの責任でもなく、日本と言う土壌がそういう闇を育んでいると思います。
＞あなたの現状分析は非常に甘いです。
分析が甘いのではなく、日本全体の土壌を受け入れざるを得ないのです。
これが公金となると刑法に触発しますが、民間レベルだと単に道義上の問題に滞ります。
管理会社が不要になれば、少なくとも管理会社がらみのバックマージンはなくなります。
管理会社が不要となるアイテムをみんなで提案し、実行に移していこうではありませんか。
それを告発したからと言って簡単に解決する問題でもないです。
そう思いませんか？

>>124 匿名さん
申し訳ないですが、ご返答のほとんどが無意味な主観的反論です。
もう少し専門的知識を得るために努力するべきです。
法人化についてもきちんと勉強してから、反論していただきたい。
管理会社が不要になればすべてよくなるという単純なご意見は
受け入れがたいです。監視強化・管理規約でなく法的規制強化が喫緊の課題だと考えています。

>>125 匿名さん
その通りだと思いますよ。
あなたの言っていることはある意味では間違っていない。
つまり、あなたはマンション管理会社必要論者なのですね。
令和の時代にどうして昭和時代のお荷物であるマンション管理会社は必要なのですか？
説明していただきたい。
＞ご返答のほとんどが無意味な主観的反論です。
主観的反論ではなく管理会社不要に誘う提案です。
カチカチ頭では理解に苦しむ提案です。
どこが無意味なのか具体例を挙げて説明してください。
＞監視強化・管理規約でなく法的規制強化が喫緊の課題だと考えています。
何が言いたいのかさっぱり理解できません。

マンション管理は管理体制を構築するまではそこそこ大変だが、一度動き出したら
手間はほぼない。大半のことは管理員がやるしね。管理会社は何もせず、中間マージンとバックマージンを掠め取っていくだけ。しかも、マンション管理を分からない素人を騙して、不必要な営業提案もしてくる。関わらない方がいい。

>>126 匿名さん
あなたはご自分の主張が優位であることを示そうとして
こちらの立場を決めつけようとしています。
管理会社が絶対的に必要だとは思いません。
しかし、現時点で管理会社を完全に切ると、デメリットのほうが大きいので
無理です。ですから、管理会社に対する監視強化、そして管理規約でなく法的規制強化が喫緊の課題だと考えています。前者には法的効力はありませんが、後者には法的強制力がありません。あなたはスレ主として、飢えから目線でコメントしていますが、このレベルの表現が理解できなければ、あなたはマンション管理に関わる公的文書のほとんどが理解できないということです。

>>128 匿名さん
＞管理会社を完全に切ると、デメリットのほうが大きい
管理会社に代わる代替役割ができる管理体制を考えたことはないのですか。
管理会社の役割をすべて管理組合に押し付けているわけではない。
むしろ、管理会社が介在するときよりも、組合員の精神的負担は軽くなる。
昭和の時代に生まれた現在では悪しき慣習を、令和の時代に、時代に即応した便利なアイテムを駆使して革新すればいい。
＞デメリットのほうが大きい
そのデメリットを例を挙げて具体的に説明してほしい。
そうでないと議論にならない。
＞法的規制強化
どういった条文の法的規制強化が必要なのか、あなたの豊かな表現力で示してほしい。

現実主義者と理想論者のバトルをお楽しみください

二人の会話を聞いていると、管理会社必要論者が理想主義者で、管理会社不要論者が現実主義者じゃないのかな。

>>129 匿名さん
自分はこのスレで一般論としてではなく、
うちのマンションの場合で語っていることを明白に述べています。
自分は管理会社必要論を述べているわけではないです。
ただ、みなさんの管理会社不要論を拝聴していると、
うちのマンションのように人間関係が悪いところは
絶対に導入が無理だと感じました。（陰口や悪口がものすごくて
そういうのを聞かされるのも不快で辟易とします。）
自分も仕事で重要なポストについていますし、これ以上のストレスは
早死にの原因になりそうなので、嫌です。
幸いなことに信頼できる優秀なマンション管理士さんが見つかりました。
子どもの頃から苦労が多い人生だったので、
人間に対する洞察力はあると思います。どうぞご心配なく。
悪徳管理会社との熾烈な闘いや、欧米の法制度と比較して、
日本のマンション管理行政における法制度の未熟さについては
いずれまとめあげて、電子ブックにするつもりです。
多くの欠陥がありますが、最大の欠陥は利益相反に対する甘さです。
こんな法律で、区分所有者の権利は守られません。
なぜそれをマンション学会の人たちが問題化しないのか不思議です。
日本の悪徳管理会社というものがここまでやるのかと、
驚かされた実際の体験談です。質の悪さは893並みです。いや、それ以上かもしれません。
幸いコロナのおかげで悪徳管理会社のフロントとのやりとりのすべてが
電子メールの形で記録として残ってしまっています。
では、皆さんお元気で。

>>132 匿名さん
>うちのマンションの場合で語っている
だから具体例を挙げて説明しないと説得力がない。
＞陰口や悪口がものすごくて
管理会社必要論の説明になっていない。
＞自分も仕事で重要なポストについています
重要なポストの割には自由時間が多いですね。
羨ましいです。
＞どうぞご心配なく。
誰が何を心配してるのですか？
＞電子ブックにするつもりです
誰も読まないと思いますよ。
それより、マンション管理会社不要論に対するアイデアとか提案があれば電子ブックにしてください。
＞電子メールの形で記録として残ってしまっています。
残っているだけでは宝の持ち腐れです。
公開されてみてはどうですか。

>>133 匿名さん
時間のムダだから、返事しない。

第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

○広田委員　～

　マンションが健全に管理、維持されるためには、専門性を持った管理会社に外部委託をすること、そして、その管理が適正に行われているかどうか管理組合がチェックをする、そして重要なことについては管理組合が決定する、こういった民主的な実施組織であることは極めて大事であります。

　～

○赤羽国務大臣　～

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

　～

>>131 匿名さん
主眼をどこに置くかでどっちが理想論者か変わるんですよ。
一般的にみれば不要論者が現実主義者に見えますが、実現可能かで見れば必要論者が現実主義者になります。
多くの組合では例え十年に一回で若干の報酬を貰えたとしても休日に組合活動をしたくないと考える人が多少でもいます。そういう人らの中には管理会社排除に無条件に反対するし、例え少数派でも総会を荒らしてでも否決させるなどありとあらゆる妨害をする人がいます。これは実際に関わったことがある人でしかわからないと思います。

>>136 通りがかりさん
その通りだと思います。
例えは悪いですが、江戸末期の幕藩体制が崩壊するときに、鎖国論者と開国論者に分かれ、両者が争いました。
時代の流れには逆らえず、長年守ってきた鎖国主義が開国主義に敗れ明治維新となりました。
時代の波が見えない鎖国派は既得権益を大切に守り、現実主義を貫こうとして命を懸けて交戦しました。
一見、理想主義に見える開国派は、時代の波を読むことのできる現実主義者として命を懸けて交戦しました。
結局は時代の波を読むことができた開国派が当然のごとく勝利しました。
時代と言う大きな波には逆らえないのです。
きっかけとなった黒船の来航が、現在のデジタル技術でありIT技術に当たります。
それでもあなたは昭和のお荷物にへばりつく鎖国派か、それとも令和の時代に呼応し、デジタル文化を活用する開国派か、もう少し落ち着いて考えてみる価値はありますよ。
区分マンション管理はまさに令和維新の時代です。

>>135 匿名さん
広田委員、カチカチ頭の典型例ですね。
＞専門性を持った管理会社に外部委託をすること
「専門性をサポートしてくれる外部委託」で十分で、管理会社は余分だと思いますよ。
カチカチ頭の方の発想です。
賄賂が動いているのかな。
＞その管理が適正に行われているかどうか管理組合がチェックをする
それができりゃ世話ないですよ。
チェックするのに専門知識が必要なのをこの方は分かっていない。
＞どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり
管理会社と言っていない所は広田委員よりは頭が柔らかい。
＞自治会的役割を担う管理組合の、
強制参加のない自治会と強制参加が義務化されている管理組合とでは、比べても意味がない。

>>137 匿名さん
本人だが、風呂に入って明治維新の経過をなぞっているうちに、悪い例えが本当に悪い例えになっていた。
開国か鎖国かは黒船襲来によって意見が分かれたが、命を懸けて戦ったのは勤王か佐幕かであって、最後に勝利したのは攘夷論を唱えていた勤王派だった。
勤王派の中でも開国派と攘夷派がいたが、坂本龍馬は開国派だった。
軽はずみな例えをしてしまい、お詫びしたい。
言わんとしていることをくみ取っていただきたい。

>>139 匿名さん
くだらない例えですね。
ここで妄想しても意味がない。