COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？

『エリア最大級337戸 際立つ設備仕様レベルの高さ パラダイスリゾート「鴻巣」』
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7913-337
　

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せっかくマンション板なんだからマンションに例えて考えるといい

小さいながらも、25年後も空き室0のマンションと
そこそこ大規模で、25年後には2割以上が空き家になるマンション

この例えでいうと、前者が伊奈町、後者が鴻巣市です

それぞれのマンションの維持・管理が今後どうなっていくか
すなわち、自治体の公共サービスを維持していけるかどうかです

明らかに人口が2割以上減る鴻巣市は今の状態を維持していくことは困難でしょう
まあそれは鴻巣市だけに言えたことではなく、大宮以北ほぼ全てに共通することですがね

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>>1845 匿名さん
伊奈村がどれだけ立派でも分譲マンションがないので比較できませんよ。
そういう投稿はまちBBSででもやってくださいな。

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>>1845 匿名さん
マンションに例えるならば、現状も同様に考慮すべきかと思います。
小規模自治体のデメリットは小規模マンションのそれと、かなりリンクしますので。

スーモで小規模マンションのデメリットとして
・大規模修繕工事費が割高なため、修繕積立金が高くなる
・大規模マンションと同じ管理費ならサービスの充実度が下がる
・手厚いサービスや共用施設を望むと管理費が高くなる
・総戸数が少ない分、管理費や修繕積立金の滞納が1戸出ると滞納率が大きく上がる
とあります。
つまり、現時点で伊奈町はそれらに近しいデメリットを抱えているのでは。

同時に小規模マンションのメリットが上げられていますが、行政として魅力の有無に影響のあるものではありません。
ご近所が顔見知りとか、お茶会が開けるとか、、、、

2050年という先を考慮するまでもなく、自治体の規模は大切な要素の一つです。

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>>1845 匿名さん
また、人口予想の年齢分布を確認すると2050年で0－15歳は64(鴻巣)、68(伊奈)で同等ですが、75歳以上は、140(鴻巣)、170(伊奈)と大きな差があります。
そして、伊奈の75歳以上は、2040－2050で50ほど急上昇しています。(鴻巣は4)
それが、2050年以降に急激な人口減予測の根拠となるのではないでしょうか。
いずれにしても、リスキーな自治体と思ってしまいます。

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>>1843 マンション掲示板さん
南浦和はかなり川口から流れてきているよ
大宮は別に治安悪くない
もちろん繁華街はよろしくないが

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>>1849 口コミ知りたいさん
駅前以外は住む価値ないだろ

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>>1849 口コミ知りたいさん
流れてきている？

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>>1850 マンション掲示板さん
たしかに南浦和駅前は治安いい
少し東にそれると川口とかわらん

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>>1851 名無しさん
クルドのことでしょうよ

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>>1845 匿名さん
この伊奈推しの人なんなん？笑　てか伊奈町ってどこ？

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>>1854 通りがかりさん
ウィキペディアによれば：
『かつて茨城県の南部にあった、筑波郡の町である。
2006年3月27日に谷和原村と合併しつくばみらい市となったため、消滅した』

･･･と記述されてます。歴史上の存在らしいですよ。

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>>1855 匿名さん
伊奈町って結構最近まで存在してたんですね。
歴史上と言われて江戸時代くらいまでの存在かと思ってしまってました。我ながらお恥ずかしい。

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>>1853 匿名さん
クルド人は川口市長が川口で止めてくれている

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>>1850 マンション掲示板さん
都内と違って、地下鉄路線が完備してない埼玉は「駅前一択」

駅徒歩１０分以上はマンションの価値無し

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>>1858 職人さん
流れてきているのは南浦和、東浦和までだよね。
あとは戸田市、越谷市、草加市の一部くらい。

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>>1856 口コミ知りたいさん
結構最近といってももう20年近く前の話しなのですから知らなくても仕方ないと思いますよ。ドンマイです！

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>>1858 職人さん
さいたま市超えたら駅前でもゴミだろ

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>>1861 マンション掲示板さん
さいたま市でなく国道16号な

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>>1861 マンション掲示板さん
ゴミと思うかどうかは、個人の価値観
本人が住む目的か、それとも投資対象か、によっても違う

第一、住む目的のマンションごときに、不労所得を当てにして、ハイエナのように群がるゴミみたいな奴等の偏見だろうwww

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>>1862 口コミ知りたいさん
残債割れを心配したたり、値上がり期待するような、自分が住むより投資や投機目的だけのクズは、埼玉みたいなド田舎マンションより都内を買いな

都内が買えない貧乏人だから、こんなところに居座って愚痴ってるんだろうw
貧乏人め！

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>>1864 販売関係者さん

お前って案外純粋で熱い男なんだな！

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一旦さ、さいたま市で高くて買えない人たちはこの物件買った方が良いよ。設備いいし駅距離近いし駐車場あるし。今時4000万台でマンション買えんよ。

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>>1866 ご近所さん
一旦買うって発想がおかしい。残債割れして身動き取れず永住確定だから。
本当に鴻巣で骨うずめてもOKなのか？よく考えてから発言せよ。

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>>1867 買い替え検討中さん
鴻巣では高い
鴻巣は将来的に人口が2割減る
利上げ

1次取得目的で買うマンションではないよね

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スレ中で何度か話に出ていますがやはり地縁があるか県内に勤務先がある方向けじゃないですかね

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>>1866 ご近所さん
住む目的のために買う善良な市民には最高

住む意思がなく「転売ヤー」みたいな邪念ばかりの奴は近寄らなくて良い
そんな奴がこのマンションスレに現れる時点でバカ確定

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>>1870 匿名さん
ほんとほんと
鴻巣に地縁があって永住する覚悟があるなら
ココチ買ってもダイジョーV

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永住目的or投機目的の2択ではないでしょ。
実需で住みながらライフステージに応じて適宜住み替えをするのが一般的なのでは？住み替え時に多少利益が出ればいいな、残債割れは避けたいな、といった視点で物件選びをするのでは？

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>>1872 マンコミュファンさん
私もそう思います。
実需で住みながらライフステージに応じて適宜住み替えをするのが一般的だと思います。
物件選びが重要だからこそ、マンションコミュニティのような掲示板で盛んに情報交換が行われているのでしょう。

鴻巣のような都心から大きく離れた郊外では特に慎重になるのは当たり前です。
鴻巣の物件はほぼ残債割れすると考えてほぼ間違いありません。

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大宮のファインシティとか、クラッシーとか、竣工後もしばらく売れ残っているが
やはり浦和美園といい、埼玉のマンショんは人気無いね

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大宮のアルファスマートは、苦労してやっと完売したみたいだけど、オーベルはまだまだ苦労しそう！

浦和美園は、センチュリーが竣工後もしばらく売れ残り心配したが、順天堂病院白紙撤退発表前に、何とか完売した(^_^)v

しかし、プレシス浦和美園はかなり苦労しそう(>_<)

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>>1874 匿名さん
都内に出やすくて栄えている駅(浦和、大宮、新都心、武蔵浦和、川口等)の駅近は人気がある。

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>>1876 名無しさん

それに対して都心50-70km圏のクッキー＆コーノこと久喜と鴻巣は特に人口激減ゾーンで人気がない。

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住み替えを考えるなら需要が高くて売りやすいエリアで買わないとね
鴻巣は違う
ここを買ったらほぼ永住でしょう

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残り192戸（180戸＋12戸）

　　

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>>1874 匿名さん
今の埼玉新築はハズレしかない祭りのくじ引き状態。浦和など一部を除いて埼玉のメリットは価格なので周辺中古と乖離すれば当たり前に中古へ流れるよね。

1000万溶けても気にしない地元の富裕層が駅近のここを選ぶのはわかるし、お金あれば気に入った物件に住むのは当然。
そうではない一般家庭で、住み替えの際に数百万の現金が必要になるリスクを許容できないなら物件選びは慎重になるべきだし、埼玉新築は厳しい。

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一般層がまともな立地のマンションを買えたのは、プラウド浦和、大宮スカイ、武蔵浦和ステアリ、川口クロスあたりがラストチャンスだったと思う。

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>>1881 マンション掲示板さん
上記に加えて県南で駅前物件があるならそれもOK。

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>>1881 マンション掲示板さん
まるで、、、
軽自動車で精一杯のひとが、
「クラウンとか終わってる！せめてレクサスじゃないとゴミでしょ！」
ってドヤ顔で評論している感じ
嫌いじゃないぜ！！

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>>1883 口コミ知りたいさん
あんたも好きねえ

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浦和に住みたいけど高すぎて買えないから、北に行ってみたらよさげなマンション見つけました。鴻巣から駅近、規模がデカい、いい感じです。
やっと私のココチ（心地）良さに出会えそうなマンションです。
頑張って買わせていただきます。

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>>1885 どどすこすこすこさん
高崎まで北に行けない？
いま、高崎はマンションできるとあっという間に完売しちゃうみたいよ
しかも、鴻巣や久喜のように供給が少ない地域でないのに
下手に鴻巣や久喜を買うくらいならそちらのほうが資産価値高いかもよん

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>>1886 口コミ知りたいさん
それは単純に、埼玉県全体位の価値が低いから

例えば、大宮のファインシティ大宮公園、クラッシーハウス大宮植竹町、アルファスマート東大宮、オーベル大宮とか
浦和のセンチュリー浦和美園、プレシス浦和美園とか

人気がなくて、竣工後もしばらく売れ残っているマンションが多いみたいだけど、確かに即座に完売している久喜等に較べて割高感があるからだろう

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>>1886 口コミ知りたいさん
住まいに住居価値より資産価値を求めるなら、都内一択

埼玉など買ったら貧乏くじを引くようなもの、クルド人や中国人が進出している県内なんてババ抜きのババだ（笑）

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>>1881 マンション掲示板さん
大宮スカイ&スクエア ザ・タワー なんて、晴海フラッグを見て２匹目のドジョウを狙ったバカな転売ヤーや素人投資家が手を出したから、実際に住む奴が少なくて、現在、約１００戸以上が賃貸市場に出ている（爆笑）

これが今のバブル末期の不動産市場の現状だ、崩壊は時間の問題だろう
大宮スカイのこいつ等は、ババ抜きのババをひいてしまった可哀そうな奴等

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同じ手法で儲けようと、浦和の再開発タワーマンションで、建設業者と不動産業者が結託して煽っているが、埼玉で不動産投資で不労所得を得よう考えるバカが後を絶たない

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確かに大宮で、７０㎡程度のマンションで、月３０万円も賃貸料出すバカはいないし
４千万そこそこで買った５０㎡程度のマンションに、２千万円以上も儲けを上乗せして８千万円で売り出すバカ転売ヤーの顔も見てみたい

久喜や鴻巣と比べてわずかな通勤時間を考慮しても、生活全般のコストを考えたら鴻巣でゆったり暮らしたほうが実際に住む人にとっても価値が高いだろう

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>>1885 どどすこすこすこさん
実際に住む人にとっては、ここ鴻巣とか同じ距離間の久喜あたりは、適正価格で良いと思いますよ
駅からこの程度の距離であれば、地方であっても、金儲けに目のくらんだ全国的な転売ヤーには無理ですが、便利な地区に住みたいと周辺地域の居住者が集積してきます。

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南部への妬み僻みがすごいな

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>>1886 口コミ知りたいさん
ド素人のおバカさんが軽率なこというな
ビックターミナル大宮駅でさえ駅徒歩１０分以上は売れ残りが多くて苦労しているのに・・・・・

高崎はさらにド田舎の高崎駅から、みんな徒歩１０分以上の物件で、何処のノロマが買うの？　あんたが買ったら

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>>1893 名無しさん
南部への憧れがすごいな

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さいたまなんぞより都内買いな

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>>1882 匿名さん
外国人が多い川口や西川口、蕨以外ね

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世間一般では16号超えると別世界の扱いだよね
16号の外住みの連中がコンプ拗らせて色々と屁理屈やら、ニッチなデータ引っ張り出してるけど
テレビでもSMSでも、ほとんどの人が16号を境界と認識してることが分かるでしょ
外住みの人が色々とわめいても内住みの人には届いてないよ

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>>1898 マンコミュファンさん
その通りです。国道16号の外側は敗北濃厚で回避が鉄則です。

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>>1899 口コミ知りたいさん
国道16号の内外に関係なく埼玉県内は敗北濃厚で回避が鉄則です。

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>>1898 マンコミュファンさん
世間では、国道１６号の内外という言い回しは、大昔の不動産屋の化石的な概念です

直近では、「荒川の北側かどうか」ですよ

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>>1901 匿名さん
と、16号の外住みのひとが申しております

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同じ話題で何度ループするんですか笑

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>>1901 匿名さん
やっべ
東松山最強論者現る

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>>1901 匿名さん
荒川の境界は東京と埼玉だから当たり前。
当然ながら首都圏においては国道16号線が境界線となる。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうことは明白。
物件はまずは国道16号線の内側で選ぶしかない。

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>>1905 通りがかりさん
埼玉県は５０歩１００歩
国道１６号なんてあてにならん、蛇行し過ぎてさいたま市岩槻区fほとんど外側
大宮は幸い北側に蛇行しているからなんとか内側に入れたが、隣の川越は全く逆外側w

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>>1891 購入経験者さん
大宮ごときで、賃貸料が月３０万かよ(笑)
それじゃ自慢のタワマンも空き室ばかりだよ

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>>1889 ご近所さん
流行の不動産投資も、いよいよマンション投機に移行
小金持ちの断末魔が聞こえる・・・・爆笑

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鴻巣さんは何でこんなに強気なのかね？
ちょっと笑ってしまった

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>>1909 マンション掲示板さん
久喜のおじいちゃんが出張ってきているだけよ

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ここ、賃貸に出したらいくらくらいになりますか？

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実需中心のまともなマンションで、そんな投資家は少ないでしょう
埼玉だと浦和か、大宮あたりなら、そんな奴等も多いでしょうが（笑）

入居後の分譲総戸数に対する賃貸戸数の割合で、そのマンションのバブル率が分かります晴海フラッグで３割以上、大宮、浦和のタワマンで１割から２割、久喜や鴻巣では多くて５％程度です。

そいつらド素人投資家や転売ヤーは、いい加減、不動産で不労所得を夢見る状況から目を覚ませ

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>>1911 坪単価比較中さん
8万円前後の賃料が妥当となります。

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どーせペアローンでしか最近はローン組めないんだから、ここなら全然安くて設備も良くて完璧やろ。お買い得すぎるてこの案件。

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近くのサンクレイドル鴻巣見ましたが、全然こっちの方が良き。同じ鴻巣でも断然買うならこっちだな。

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>>1915 マンション検討中さん
サンクレイドルは角部屋という利点がありましたが、収納や設備面を考えるとココチに軍配が上がりますよね。私も両者で検討していました

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失礼、角部屋を得やすいという利点、でした

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>>1898 マンコミュファンさん
ド素人さん
16号の内側らしき大都会の大宮でも、ここと違って駅遠マンション
例えば「プレイズ大宮日進町」あたりのスレ覗いてみな

売れなくてボロボロだから
「半値8掛け２割引」も考えないと・・・・・

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大宮は、クラッシィハウス大宮植竹町も、竣工後のここ数年苦労しているけど相変わらずだねw

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>>1911 坪単価比較中さん
賃料は70m2で14～15万円は取れると思います。既存の周辺マンションは比較対象になる物件がなく、ここが完成したら、駅近、築浅、大規模、高仕様でこの近辺では差別化できるので、中古も賃貸も新価格になると思います。

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>>1920
15万なら、利回り5%で3600万円ですね。。
郊外だと5%以上は欲しいと言われていますし、なかなか厳しいですね。
https://www.sumu-log.com/archives/46725/

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>>1921 坪単価比較中さん
ここは新築なので利回り5%は取れないと思います。せいぜい4%取れればいい方だと思います。

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>>1892 購入経験者さん
その通りだと思います。
わけのわからないことばっか言ってる人を論破してください。

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>>1918 匿名さん
まさしくその通り。
当然ながら首都圏においては国道16号線が境界線となる。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうことは明白。
物件はまずは国道16号線の内側で選ぶしかない。

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>>1924 周辺住民さん
レインズでみても駅徒歩15分、築15年程度のあまり条件のよくないマンションの相場、16号を境に1000万くらい下がっていますね。
内は3500万程度で外は2500万程度。
上尾や蓮田の先はさらにどんどん安くなっていきますね。
かわいそー

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>>1925 口コミ知りたいさん
そうなんですか。。
住んでる立場として久喜・鴻巣は負動産て聞いてまさかねと思ったのですがほんとなんですね、、、

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久喜・鴻巣が大宮周辺に較べてあまりに売れているので、妨害する奴が増えてきたね（笑）

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さいたま市のプレイズ大宮日進町やクラッシィハウス大宮植竹町を含む、多くの駅遠、バス便マンションが、久喜・鴻巣の駅近マンションより価格が安いにもかかわらず、全く売れない状況に焦りを感じてきたな(笑)

大宮駅の駅近タワマンも、入居開始直後から１００戸以上が賃貸に流れ、夜は電気がつかない部屋が異常に多い不気味な感じ

そろそろババを引いた不動産投資家が次々に自己破産に追い込まれるだろう

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>>1924 周辺住民さん
一概に国道１６号の内側と言ってもピンキリ
ド素人の不動産投資は大怪我するよ
バブルもそろそろ終焉をむかえている

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>>1929 職人さん
投資の話ではない。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうことは明白。
つまりは国道16号線の外側を買わなければそれでいい。

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>>1930 マンション検討中さん
住むための不動産に資産価値や利益を期待するなら、１６号の内外に関係なく埼玉県内はアウトです。

賢い不動産投資、価値が毀損しない物件は、「都内一択」です。
今の不動産バブルに危機感を覚えて、大宮近辺のマンション成約率も格段に下がってます。

ここ鴻巣も実需オンリーなら良い物件です。

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>>1928 販売関係者さん
駅遠やバス便は需要がない
大宮スカイは大宮の需要を投資層が読み違えただけ

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>>1931 職人さん
実需オンリーというよりは地縁ありきの永住確定者だけね

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>>1928 販売関係者さん
地価、人口、マンション供給戸数に3倍以上差がある地域と、分譲価格が変わらないことを異常に思わないのがやばい。
そして、植竹や日進の中古マンションと鴻巣・久喜の中古マンションに大きな価格差がある現実。
県南は、選択肢が多くて流動性が高いから新築だからすぐ売れるなんてことは、よほどの好物件以外ないんだよ。
ここらが、単純に供給少ない田舎で、珍しく売りにでた新築マンションに新築プレミア価格が乗っかっているってことは、中古市場との価格乖離から容易に判断できると思うけど。
何度も指摘されているけど、こういう地域は急激に売れ行きが鈍り、その瞬間に価格が暴落するんだよ。
実態として価格に見合う指標は何もなく、わずかな需要がわずかな供給に群がって価格が上がっているだけなんだから。
マンマニさんもまさにこのような地域を警告しているのに。
マンションの動向を見てくれば分かると思うんだけどなぁ。

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>>1934 デベにお勤めさん
ここを買うなら永住しか選択肢はないだろうね。

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>>1934 デベにお勤めさん
マンマニはド素人だよ（笑）

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>>1934 デベにお勤めさん
大宮の駅徒歩１０分以上、或いはバス便マンションは買う価値無し

じきに、半値８掛け２割引が始まるよ

埼玉の田舎は「駅前一択」

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>>1937 マンション検討中さん
今蓮田でも出てるけど、確かに駅徒歩1-2分の駅前物件はかなり強いみたい。
最近の駅徒歩1分の郊外物件だと、北越谷、川口元郷、東川口などがあるけれど、それら全て即完みたいだからね。蓮田もその流れですぐ終わりそう。

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>>1937 マンション検討中さん
それも東京or新宿まで30分前後で行ける駅前に限る
住み替え前提だったら余計にね

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>>1935 口コミ知りたいさん
ネガ投稿が多いと思ったら、駅遠物件のやっかみか。駅15分の実質バス物件に住んでて本当に不便だよ。歩くにも中途半端だし、バスは時間通りに来ないし、渋滞するし、雨な日なんかほんと地獄。この春からこちらの駅近マンションに移ります。

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>>1940 名無しさん

まじ？なんで鴻巣選んだの？

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>>1941 口コミ知りたいさん
入居開始と同時に、賃貸に総戸数の２割から３割も出てくるような投資目的のマンションではなく、ちゃんと地に足付けた実需に支えられたマンションだからだろう

住んだとたんに夜が真っ暗なゴーストマンションでは恐ろしい

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>>1939 検討板ユーザーさん
そこまでこだわると、途端に都内みたいに投資目的のバカが集まってくるんだよ
そして非現実的な高価格に釣り上げられる(笑)
そして住んだらゴーストタウンってか

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