COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？

>>1727 検討板ユーザーさん
やはり都心から離れた街は、たとえ駅近といえども売れる上限額が明らかですな。建築費がー相場がーと煽っても動かない。
ない袖は振れないから都心寄りバス便か中古に流れる。

>>1728 匿名さん

都心から1時間の都下昭島駅5分のプレミスト昭島は更に坪単価高いけど481戸竣工前完売で、駅3分の第二弾もモデルルーム開始

そもそも周辺環境の違いもありますが、同じ近郊郊外でも、やはり都内が否かで評価が分かれるところかもしれません

>>1729 マンション検討中さん
昭島の場合都心は1時間だけど新宿ならもっと近いしね。
ちょっと通勤時間外れたら青梅特快で新宿へ40分東京へ50分。
近くに立川という繁華街もあるし。
鴻巣とは比較できないよ。

>>1729 マンション検討中さん
鴻巣みたいに20年後に2割以上人口が減少する地域は地縁者以外は選ばないでしょ。
しかも、ここの場合は坪単価が高すぎて戸建てとバッティングするという悪循環。

>>1731 匿名さん
循環するかは分かりませんが、地縁のある人が多いでしょうね
統計では他地域からの移住でも、地縁があるに似たような人を聞きます
妻実家が熊谷で、夫実家が大宮の知人は、両家から援助を得るために鴻巣に家買ってました

>>1729 マンション検討中さん

アウトドア好きなので青梅線はお世話になってました。
昭島は昭和記念公園も近く、アウトドアビレッジやらモリタウンやら商業施設の規模も大きいですし、都心1時間でもやっぱり都内は金もってるなぁて印象です笑

埼玉もアウトドア好きにはかなりいいエリアと思うので、アウトドアの良さとかもっと推したらいいのにとかは思ったりします

>>1730 匿名さん

鴻巣の場合も都心は1時間だけど赤羽ならもっと近いしね。
ちょっと通勤時間外れたら赤羽へ40分上野へ50分。
近くに大宮という繁華街もあるし。
昭島とは比較にならないよ。

>>1734 eマンションさん
さすがに無理がある

いよいよ変動金利も上がりだしたし厳しいね。

>>1729 マンション検討中さん
昭島は、すぐ隣に米軍横田基地があって、滑走路の向きからして１００％軍用機離着陸の航路にモロ被り(笑)

相当うるさいよ！

>>1737 ご近所さん
その点鴻巣は何もないから静かでいいよな

マンマニ氏の記事が出てきたけどやっぱりリセールは厳しいね。（10年で20%程度下落）

Fタイプ　3LDK　77.74㎡　5階　5378万円　→　4350万円(築10年と想定)

https://manmani.net/?p=56452

>>1739 評判気になるさん
それでもまだ楽観的な予想だと思う。マンさんの本音はもっと下がるとみてるんじゃないかな。

5500万円　→　3850万円　(10年後)

こんな感じに・・・

>>1739 評判気になるさん
記事見ました。マンマニの評価めちゃくちゃ高いじゃないですか。とてもとてもカッコいい大規模マンション。外観デザインも設備仕様も頑張ってる。県央でマンション派の人にはおすすめという読後感でしたが。

>>1741 マンコミュファンさん
基本性能が高いマンションという評価でしたね。
時間はかかってもじわじわと売れていくのでしょう。

>>1742 匿名さん
唯一マンマニが低評価してたのは駐車場。なんで立体自走式でなく機械式にしたのか、と。たしかに日常の使い勝手や将来の管理修繕を考えると自走式がよかったな。

>>1740 評判気になるさん
鴻巣ナンバーワンのポレスター(築5年)が坪単価205万円
ここはナンバーワンではないので、ポレスターより1割安いと仮定したら築5年で坪単価185万円くらいでも違和感はない

>>1741 マンコミュファンさん
>>1742 匿名さん
>>1743 匿名さん
リセールバリューを考慮せず実需だったらおすすめという感じでしょ
ここで散々言われていた評価と同じ

リセールバリュー気にするなら23区内か、せめて大宮以南で買ってください。

住んでさいたまとコラボしちゃうレベルだから売れてないに決まってるだろ。

マンマニの記事で改めて見直したよ。
バルコニー隔壁天井までってのはよくあるけど、隔壁がコンクリートなのは格好いいね。室内設備の水準も高い。
通勤時に座れないとはいっても疲れた時はグリーン車や着席特急が使える。
高崎線が止まったら息の根も止まるけど、そこを割り切れば変なバス便の安普請マンションを買うより満足度は高いかも。

それでもまあ、まだ鴻巣の遠さに躊躇してはいるんだが。

>>1748 マンション比較中さん
契約者ですが、バルコニーの隔壁がコンクリートなの気づいてなかった（笑）都内のタワマンでも隔て板のパターン結構あるので、改めて仕様は高いなと思いました。リモートでも仕事できるならアリだと思います。

>>1744 口コミ知りたいさん
ポレスターと同等以上の評価になると思うよ。駅2分と5分だから、その差だけで選ぶ人は少ない。大規模、外観やエントランスのデザイン性、共用施設、大通り沿いではない、築5年の差あたりは勝ってるから、値段同じならグランセンチュリー選ぶ人はいると思う。

>>1750 匿名さん
同等にはならないだろ
不動産は立地だから

>>1751 口コミ知りたいさん
教科書的にはそうですが、実態は総合的に価値が決まります。駅分数はどちらも5分以内でそんなに変わらないので、駅直結なら違いますが、その他の条件も加味して同等以上です。

>>1752 通りがかりさん
全然違うだろ
何にも知らないんだな

>>1753 口コミ知りたいさん
まあ、2～3年後には分かるから、ここで言ってても仕方ないので。ところで、割高だと思ってるのに気になって見に来てるのが、かわいいw

>>1749 検討板ユーザーさん

隔壁がRCなのは、たしかに高級感あるのですが、そうすると各戸に避難はしごがつかないですか?
賃貸とかだと避難はしごがある部屋は少し安くなることがあるように、防犯や使用時の障害に配慮など、ちょっとのことですが面倒な気がして。

ほかに避難がとれていて、避難はしごがなければごめんなさい。

>>1755 eマンションさん
HPに避難はしごの記載があるので、付いてるんじゃないですかね。詳細は営業に聞いてみてください。

マンマニの記事を改めて見ましたが、駅近大規模、デザイン性、設備仕様の高さを評価してくれてますね。
https://manmani.net/?p=56452

もう少しで全容が見えてきますかね。お近くの方、現地の様子写真共有していただけたら助かります。

>>1757 マンコミュファンさん
ナンバーワンのポレスターには勝てないとやんわり言われちゃってるけどね

>>1758 マンション検討中さん
勝つとか負けるじゃなくて、どちらもいいマンションでいいんじゃないですか？ポレスターは今売り物ないので、次売り出される時は、ここの価格が意識されるから上がると思いますよ。

>>1757 マンコミュファンさん
manmaniは鴻巣の別物件の記事でこうも言ってますよ。
『鴻巣駅はJR線頼みのため都心通勤等で輸送障害で電車が止まったとしても何が何でも時間遅れずに職場までたどり着かなければならないご職業の方は検討が難しいことでしょう。万が一の際の鉄道迂回ルートがありません。』

>>1760 匿名さん
複数路線のある大宮駅まですぐ出られなければどこも同じでは？
さいたま市を超えたらどこも大差ないと思いますが。

>>1761 口コミ知りたいさん
都内勤務者には「荒川越え」と「大宮以北」に心理的にも価格的にも大きな壁があるよね。大宮越えればどこも大差ないので好みの差だとは思います。

>>1762 マンション掲示板さん
大宮以北というより大宮越えですね。
最近あちこちで荒らしている１６号線くんじゃないですが、１６号を壁とイメージするひとが一般的には多いと思います。
ブログやテレビ番組などでも。

鴻巣駅、駅前に映画館があるのはスゴイですよね。半公共であっても。
大宮GCSのスレッドでも、駅前に映画館が欲しいって意見が多いですし。

>>1763 口コミ知りたいさん
これですね・・・
https://media.rakuten-sec.net/articles/-/21414

「5極目」は、国道16号線の外側のエリアになります。このエリアの特徴は、相続税対策でアパートが乱立したエリアです。相続税対策として遊休地にアパートを建築しすぎた結果、現状では入居者の確保に四苦八苦しています。今のペースのままアパートの建築が進めば、2033年には全国の空室率は41.8％になるとも言われ、これ以上空室を増やさないためには、現在の建築数の3分の1程度まで建築を減らさなければならないのです。

>>1765 評判気になるさん
ごめんなさい。
自分で言い出して申し訳ないですが、１６号うんぬんの話は荒れるのでやめましょう。

>>1755 eマンションさん
普通は下半分に穴が空いてて隔て板が設置されていて、角部屋に避難はしごがあります
全面隔て板じゃないって考えれば良いと思います

鴻巣駅から徒歩5分立地最高かつ、上野東京ラインで座って通勤なんて最高すぎるだろ。埼玉の誇り。

>>1768 口コミ知りたいさん
朝は座席指定特急かグリーン車じゃないと座れませんよ？

>>1761 口コミ知りたいさん
東急田園都市線や東京メトロ半蔵門線直通が走る東武伊勢崎線も乗り入れて、ＪＲ宇都宮線との２路線利用可能な「久喜駅」があります。

大宮駅からの所要時間も、ここ鴻巣駅よりさらに近く北本駅や桶川駅並みで、ＪＲ宇都宮線沿線の乗降客数では、東北新幹線も停車する宇都宮駅や小山駅よりも多く、大宮駅についで第２位という重要なターミナル駅です。

遅延の多いＪＲ線が万が一不通で、かわりに東武線を利用しても、都内東部地域の上野、秋葉原、錦糸町方面では、ＪＲ線と変わらない所要時間ですね。

>>1770 匿名さん
都内東部通勤なら獨協大学前のマンションの方が利便性よくない？

>>1770 匿名さん
東京駅でも＋20分くらい、新宿ならば＋30分くらいみなければならないじゃないですか。
前提条件が、「何が何でも時間遅れずに」である以上、久喜も鴻巣も変わらないかと。まあ、そもそもその前提条件なら職場近くに住めよとは思いますが。

徒歩圏内に迂回路線でなく並行路線がある駅がギリギリと考えると、土呂か宮原が北限かと思います。

>>1771 検討板ユーザーさん
松原団地は民度が低くて治安が悪いしちょっと雨降ったらぐちゃぐちゃになるから嫌なんです。

>>1773 匿名さん

自分も貧民街はマジ無理(^^;)

鴻巣も獨協大学前も埼玉の平均未満ですが...

https://lifullhomes-index.jp/info/money-data/household/saitama-pref/01...
https://lifullhomes-index.jp/info/money-data/household/saitama-pref/04...

>>1775 eマンションさん
高崎線は距離でさがっていくのに、宇都宮線が白岡、新白岡が距離と比例せずにあがっているのはなぜでしょう
まあ、そこまで信憑性のあるデータとは思えませんが、面白いですね
土呂と大宮公園なんて歩いて10分かかないのに、随分差があるのも？な感じしますね

>>1776 口コミ知りたいさん
大宮公園駅は高鼻町や盆栽町の玄関だからでしょ。

>>1775 eマンションさん
鴻巣は全国平均よりは上ですが、松原団地は埼玉平均どころか全国平均よりも下なんですね。

>>1775 eマンションさん
久喜は、、、、

>>1779 口コミ知りたいさん

はい、久喜はすごいですね！

>>1768 口コミ知りたいさん

座れないです。
ちょうど満席になっている。

購入を検討しているのですが鴻巣で価格に及び腰になってしまいます。
H谷工さん（伏せた方がよろしいかと思いました）の名を目にし、撫でる程度にすでに建てられているマンションにお住まいの方々の声を調べましたが建物内の音の反響など気がかりにしている投稿が散見されたので不安です。
モデルルームでお話を営業の方から伺うと「これ以上の物件は出ない」「この価格ではなかなか手に入らない」とやはりせっつくような内容で、一生にそう何度と無い大きな買い物なのに軽率な判断をしてしまいそうになります。
すみません、愚痴のようになってしまいました。

>>1782 マンション検討中さん
H谷工さんってハセコーさんのことですか？

>>1782 マンション検討中さん
音に関しては長谷工が建てようと鹿島や竹中が建てようと問題は起きます。要は住人次第です。

営業の言葉ですが、

「これ以上の物件は出ない」＝たしかに大宮以北でこの設備仕様のレベルの物件しかも大規模となると、今後当分は出てこないでしょうね。

「この価格ではなかなか手に入らない」＝レベルの高さや建築コストを考えれば正しいのですが、戸建てとバッティングするこのエリアで果たして順調に売れるのかと考えると微妙ですね。
そして中古で売るとなったら設備仕様が高くても周辺の相場に引き下ろされます。永住前提なら問題ないと思いますが。

都内通勤でリセール気にするならここは微妙。

>>1785 口コミ知りたいさん
逆に大宮に通勤とか上野東京ラインの埼玉県内に職場がある人には便利ですよね。リセールも駅徒歩5分で大規模、高仕様なので、周辺とも差別化できるかと。

ディスポーザーの排気口の位置について説明を受けた方いらっしゃいますか？
やはり屋上部分についているのでしょうか。

>>1787 マンション検討中さん
屋上にあります。

残戸数減らないねえ
いつから動いてないんだろ

>>1789 評判気になるさん
もともと需要が多くない大宮より北で、まずは大宮公園のクラッシィハウスとファインシティがある。次は大宮から３駅10分徒歩1分のプレシス蓮田がある。仕様が高くても鴻巣でこの値段を出す人は本当に少ないと思う。
都心通勤者には遠いし、地元やさいたま市へ自家用車通勤なら戸建てを選ぶ。

とはいえクラッファインシティが完売して蓮田が売れちゃえば自然とこっちに流れてくるかと。東鷲宮のオハナよりはマシだから。

>>1790 匿名さん
戸建てとバッティングするエリアだからそんなにうまく行かないでしょ。

>>1790 匿名さん
一気に熊谷まで飛んでしまう可能性は？
熊谷駅周辺に現時点で3棟の計画看板が出ているよ
15階建て程度の
熊谷、マンション作り過ぎてる気がする

>>1792 口コミ知りたいさん
鴻巣から立って通勤なら座れる可能性がある熊谷もいいよね。
いざという時は新幹線もあるし。

>>1793 匿名さん
宮原土呂>>>(越えられない壁)>>>蓮田>>>鴻巣>>久喜>>>熊谷

>>1794 匿名さん
久喜と鴻巣の順番逆だろ。
5割くらい座れる可能性がある久喜。
東武乗り入れ半蔵門線も利用できる久喜。
ほぼ絶対座れなくて単一路線しか使えないコーノス。

>>1794 匿名さん
蓮田以降は全部問題外でしょ

>>1795 匿名さん
街の栄え度がどう見ても久喜は鴻巣以下だから、久喜が下で当然。
鴻巣と言えば全国的にも有名な花火大会があるし、免許センターという有名施設がある分知名度でも鴻巣が上となる。

都内勤務を考えるとどれもどんぐりの背比べだろ・・・
大宮以北は地縁者しか選ばないって・・・

>>1790 匿名さん
久しぶりにMR行きましたが、確かに戸数が多いので、まだ半分くらいという感じでしたが、新築在庫が減っていくので、値下げしてでも早く完売させると言うよりも、時間かけてでも、今の価格でじっくり売っていく方針とのことです。加えて、竣工すると実物が見られるので、売りやすくなるとも言ってました。

>>1799 評判気になるさん
そりゃそうだろうね。
来年以降に着工するマンションはここより安く建てられない。もちろん仕様はずっと低い。黙っててもジワジワ売れてくよ。デベにとっちゃ完成在庫はある意味でお宝だよこれからの時代。

【2050年将来人口】2020年比でプラスの政令市は川崎市、さいたま市、福岡市の3市
https://fukuoka-leapup.jp/biz/202412.42327

2020年を100とした場合の2035年・2050年の人口指数
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/6houkoku/houkoku.pdf

・さいたま市　2035年/103.1 2050年/101.2
・鴻巣市　　　2035年/90.8 2050年/78.6
・蓮田市　　　2035年/90.9 2050年/81.6
・久喜市　　　2035年/90.4 2050年/77.8
・熊谷市　　　2035年/89.9 2050年/77.1

こういうの見ちゃうとやっぱり僻地でバス便でも大宮の方がいいのかなとも思っちゃうけどみんなはどう？

1801みたいな人って根本的な思考に何か問題があるんだろうな。
行政区単位でしかものを考えられず、その中でもエリアごとに栄える場所と衰退する場所があることに想像が及んでない。。

>>1802 匿名さん
さすがに人口が2割も減ると厳しいよ
公共サービスを維持できるかどうかという話になるし

>>1803 検討板ユーザーさん
正しい見立てだと思う
現在が、2割減に耐えうるほど健全な財政ならば問題ないと思うけど、そもそも人口減るような行政は財政難が多いし

>>1801 匿名さん
考えすぎじゃない？wまずは自分の予算の範囲があって、その中で、勤め先へのアクセス、駅の近さ、周辺の環境、買い物などの利便性、あとは物件自体のクオリティ、設備、マンションであれば大規模の方が共用施設が充実してるなど、プラスαのメリットもあるので、それらを総合的に見て、自分が住みたい家か、場所かを考えればいいんじゃない？肩の力を抜いて。

>>1805 マンション掲示板さん
それらを総合的に見てると肩の力は抜けないな、、

肩の力抜いていいのは資産価値考えなくていい大金持ちだけだよ。
庶民は資産価値が維持できるかよく考えないと20~30年後、後悔するでしょ。

そもそも資産価値を気にする人は鴻巣では買わないでしょ。

近郊・郊外でも過去10数年はどの物件を購入しても残債割れなんてほぼ起こらなかった。SUUMOの冊子をパラパラめくって気に入った物件を買えばそれで良かった。
今は残債割れが普通に起こり得るフェーズになってしまってる。これはかなり恐ろしい事。

飯田グループの大規模マンションはよく考えてから買った方がいいよ。
売れ残った部屋を売主所有のまま賃貸に回されたら売主の飯田グループは管理組合の活動は一切参加しないし理事会の邪魔ばかりしてくるので。

>>1809 名無しさん
住んでるんだから中古になれば価格下がるのは普通のことじゃない？今が異常。それに、ローンも減ってるんだから、10年も住めば残債割れはほぼないでしょ。例えば4000万円の部屋が10年後3000万円になるってことでしょ？じゃあ、その時に同程度の条件の新築はいくらよ？建築費も人件費も上がっていく中で、新築が4000万円以下で出てくる？新築が4000万円以上なら、中古を3000万円で売るお人好しいないでしょ。もう少しちゃんと考えよう。

>>1809 名無しさん
いつの時代から来た人ですか？
残債割れなんて普通のことです。1811さんが書いてるように買えば上がるここ数年が異常なだけで、中古車が新車より安いのと同じ。よほどのヴィンテージでもないかぎり住んだ分だけ価値は下がります。

建築費高騰で鴻巣みたいな郊外ではもうマンションの供給は無いって言われてるから、

＞新築が4000万円以下で出てくる？

新築自体が出て来ない、が正解。

>>1813 評判気になるさん
新築が出ないなら、鴻巣での駅近、大規模マンションの希少性が高まりますね！完売も時間の問題ですね。

特急あかぎもそのうち廃止されそう

鴻巣自体の価値が落ちる
人口減るし

>>1815 匿名さん
たいして早くないし、着席需要は普通グリーン車で対応できるからね。
特急通過待ちが減るからいいんじゃない？

>>1811 検討板ユーザーさん
そりゃまあ10年住めば残債割れは回避できるだろうよ。一般的に残債割れの怖さを語る時って短期売買時を想定するもんじゃないの？違ってたらすまんな。言葉足らずだったわ。

>>1818 評判気になるさん
鴻巣や久喜の物件は資産価値がとても低くて残債割れしてしまうことだけがネックなんですよね。

>>1818 評判気になるさん
こちらこそ言葉足らずでした。短期売買って5年以内に住み替えるつもりなら、ここはやめた方がいい。永住とまでは言わないけど、ある程度長く住む人向け。短期売買なら晴海フラッグ買うべき。もう遅いけど。

10年で2割下がると思っておけば精神的には楽だよ

2020年を100とした場合の2035年・2050年の人口指数
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/6houkoku/houkoku.pdf

これで見ると、大宮以北ってどこも絶望的数字なんだけど、唯一健闘してるのが伊奈町なんだよね(130ページ参照)

https://lifullhomes-index.jp/info/money-data/household/station/saitama...

そんでもってこれを見ると、伊奈町に続いてるニューシャトルって、沿線の全駅が埼玉県の平均世帯年収を上回ってる

こうなるってことはやっぱり、大宮以北ではマンションより戸建ての方が強いってことなんだろうな

>>1824 匿名
大宮はそんなに絶望的な数字じゃないじゃん
見沼区は微妙だけど

本物件は3棟構造ですが実際契約されているのはどの棟が一番多いんでしょうか？
当初は南東向きの棟を検討していましたが真正面の他マンションで眺望を塞がれる気がしてその部屋プランはやめてしまったんですよね…

>1824
ほんと、大宮を境に別世界になる感じですね…