Brillia（ブリリア）南浦和ってどうですか？

定借だからと4～5千万の予算でここを待ってたら価格公開時に般若みたいな顔になっちゃうよ。7千万ない人は他へ行ったほうがいい。

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定借だと住み替え時に買い叩かれるんじゃないかって心配はあるよね
売れなかったとしても、永住にも悪くない立地だから問題ないかもだけど

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敷地内の駐車場は、地権者専用を除けば３台分ということなので期待薄ですが、西口駅前周辺の月極駐車場は空いているのでしょうか？　相場は幾らくらいですか？
駐車場の確保が前提ならば、このマンションは候補から外すべきでしょうか？

ご近所さんでご存じでしたら、教えて下さい。

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>>64 マンション比較中さん
そもそも自家用車保有前提で駅前広場に住む必要ないのでは？
たとえ5分でも駅から離れれば物件価格が安くなるし、敷地内でも周辺でも駐車場を確保しやすくなるし。

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>>65 匿名さん
答えになってません苦笑

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定借+地権者住戸が14～15階って時点でないわ。住んでからが大変そう。そこらへんの賃貸に住んでるのと気分変わらんわな、仕様も低そうだし。まともに比較もしない情弱が駅徒歩2分につられて購入する養分物件臭がハンパない。

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すべては値段次第でしょ。
この立地は二つとない希少なもの。
将来的に賃貸にするにも売却するにも絶対に困らない場所。
定借織込み価格なら買いたい。

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>>65 匿名さん
駐車場を確保したければ駅遠に住むしかないのが昨今の状況だよね。

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確かに仕様は低そうですね。
トイレの形をみるとリモコンなしで便座併設の賃貸仕様ですね。手洗いカウンターがないのでタンクありタイプ確定。
洗濯機置き場上部に収納なし。
キッチンのPSの位置悪すぎ。
洗面台は三面鏡なし。前面鏡貼で片側だけ収納スペースなのかな？
これはかなりコストを削っていますが、グロスを抑えるためなら仕方ないのかも。定借で単価300超えるのは厳しいかな。平均310かと思いましたが、上層階が販売対象にならないのであれば290位と予想します。

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>>77 通りがかりさん
そのくらいの値段だったら買いたいですね。
仕様が低くても立地は最高ですから。
でも同じ考えの人が多そうなので競争が激しくなるでしょうか。

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仕様低いし定借だから坪280～290くらいで出てきてくれないかな。でもそのくらいだったら抽選祭か。

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>>79 eマンションさん
大抽選祭でしょうね。

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真後ろにすぐ武蔵野線。ホームの放送もガンガン聞こえる
これは相当気になる。

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バイクの駐車場ないのかな…

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>>81 口コミ知りたいさん
武蔵野線って夜でも貨物列車がガンガン通るから音がすごいんですよね
モデルルームが目の前にあるけど、騒音対策ってどういう設備を見ればいいんでしょう　窓？壁？

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価格が気になる

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>>83 近隣賃貸住民さん
流石に2重サッシでしょう

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>>83 近隣賃貸住民さん
間取図見ればわかります。

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>>81 口コミ知りたいさん
寝室横に薄壁一枚でトイレがあるのでトイレの音も楽しめそうです

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>>87 マンション掲示板さん
居室とトイレが接してるマンションなんて普通に多いですよ。
一応遮音壁になっているのであなたの家みたいに丸聞こえじゃないですよｗ

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>>88 匿名さん
はい。うちはチョロチョロ音もよく聞こえます。
個人的にはジョボジョボ音を特に楽しんでおります

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>>88 匿名さん

そんな間取りは絶対に選ばないから残念ながら経験ありません。リビングインと寝室にトイレ隣接はクソ間取りの代表ですけど、あなたの見る物件では多いのですね

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>>84 評判気になるさん
私は地代と解体費が気になります。
うちは子供いないから、資産残す必要無いので…
この立地なら70平米6000万くらいだったら買います。

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>>91 通りがかりさん
その値段ならみんな買いたいと思うよ。倍率50倍くらいになるｗ

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これなら、同じ西側のパークハウスの中古を待った方がマシだな。

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>>93 匿名さん
いや、ここは値段次第だろう

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>>93 匿名さん

中古で待つなら自分でピンポン押しなさい。
高く買いますから売ってくださいってね。
それが一番早いですよ～。

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築6年駅徒歩4分のパークハウス南浦和ガーデンが6,000万円ちょっとか
そっちのほうが仕様もよさそうだし中古が気にならないならそっちのほうがいいな

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今週末からオンライン説明始まりますね

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床暖あり（リビング＋横の洋室）
窓は二重窓（窓が二つ重なっている）だそうです

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だそうです、って何処情報？

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>>99 マンション検討中さん

オンライン説明会にて説明いただきました。

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>>100 匿名さん
ありがとうございます。
もう説明会実施されたのですね。

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>>100 匿名さん
情報ありがとうございます。
リビング＋1室に床暖だと最低仕様ではない感じですね。
申し訳程度ですがアルコーブもありますし。
はてさてお値段がどう出てくるものやら・・・。

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確かに床暖ってリビングしかないことのほうが多いので
あと１室にも床暖があるということは、価格に影響するかもしれませんね。
ただ、借地権物件なので、相場よりは安い価格帯になるのではと予測しているのですが
実際の価格帯、早く知りたいですね。

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個人的にはマンションは永住できないものだと思ってるので借地権物件でも安く便利な立地に住めるならあまり気にならないですね
ここは立地は最高だと思います

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この物件の近くに住んでますけど本当に暮らしやすい所ですよ。公園も多いし、まるひろで日常生活のものはだいたい手に入るし。
岸中学区で塾銀座、教育に力入れたいご家庭には人気出そうな物件ですね。

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高砂学区が売りだけど、学区再編って話も耳にするので不安感はありますね

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学区関係なく京浜始発の利便性＋塾銀座だけでポイント高いですけどね

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>>107 匿名さん
高砂小は子どもの足だとかなり遠いから、よほど強いこだわりがなければ再編された方が大人も子供も楽そう
徒歩や自転車（荷物だけ乗せて歩いてる）で帰り道に付き添う低学年の親をちょくちょく見る

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>>64 マンション比較中さん
15000円で借りていたことはありますが、青空駐車場で、ネコも多く苦労しましたよ、、、

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>>110 マンション掲示板さん
でも駅前で15000円で借りれるなら御の字ですよね。
屋根無しでも全然問題ないですし、あとは猫対策だけですね。

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土地の権利が所有権ではなく賃借権 という権利になるようです。
調べてみたら、借地権は「地上権」と「賃借権」と２種類あるようです。
地上権は地主の許可なく譲渡をしたり、土地を賃貸したりすることができる。
また、賃借権は賃料を支払って土地を使用収益できる債権的な権利で、譲渡の際には地主の許可が必要。ということで、
賃借権の方が少し厳しい権利になっているのかな。
借地権となると色々規約もあり複雑になりそうですが、売却の時はどうなるんでしょう。地主の許可も必要になるのでしょうか

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>>111 マンション掲示板さん
駅近は空いていても1台とかで、少し離れたところで、空いていれば10000円とかでしたね。
駐車場がなかなか見つからず困った経験があります。

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>>113 検討板ユーザーさん
でも離れでも10000円で借りれるなら御の字ですよね。
屋根無しでも全然問題ないですし良かったです。

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>>112 匿名さん
おそらく必要になる。
厳しいと、資産価値を下げないために売却価格とかも許可がいるかも。
もはや賃貸だね。

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>>115 マンション掲示板さん
売却の時に地主の許可は必要なかったはず。ただし色々とめんどうな制約はつくから結構なにかとめんどくさいことはたしか。

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丸広の正面にもう１つマンションが建つようですね（この場所も元駐車場でしたね）。
ブリリア南浦和より規模が小さいためか、着工は遅いものの、工事完了予定はほとんど変わりません。
ほぼ同時期に完成するなら、ブリリアを検討する上でも、ここがどんなマンションか早く知りたいところです。

事業計画標識の比較
＜ブリリア南浦和＞
用途：店舗・共同住宅
住戸数： ７０戸　　　階数：１５階　　　高さ：４５.３６ｍ
建築面積：　６６１.５１ｍ2　　　容積対象：５２７０.１０ｍ2
工事着手予定：２０２２年９月３０日　　　工事完了予定：２０２４年８月３０日

＜（仮）丸広正面のマンション＞
用途：共同住宅・店舗
住戸数： ２５戸　　　階数：１０階　　　高さ：３３.７０ｍ
建築面積：　４１５.０２ｍ2　　　容積対象：２６３３.５４ｍ2
工事着手予定：２０２３年５月８日　　　　工事完了予定：２０２４年９月６日

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一階は店舗が入るみたいなのですが、何が入るか決まっているのでしょうか？ご存知の方教えてください。

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>>118 匿名さん
まだ決まってないと思いますよ。

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>>119 名無しさん

そうなんですね、ありがとうございます

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117さん、比較検討しやすい情報の提供をありがとうございます。
工事完了予定がほぼ1ヶ月程度しか違わないんですね。
これは比較せずにはいられない感じかなと思います。
ただ、販売期がどうなっているかにもよるのかな。
あと、総戸数と規模の違いも大きいので検討者はダブらないかもしれませんね。
ブリリアは7月下旬販売開始（予定）となってて、引き渡しは2025年2月下旬（予定）。
もしかしたら丸広正面のマンションのほうが、引き渡しとかが早いかもしれないですね。

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>>121 匿名さん
住戸数と面積から考えると、１戸あたりの平均面積はブリリアと同様かもしれません。仮に１戸あたりの平均面積が７０～８０ｍ2だとすると、ここも賃貸ではなく分譲ですかね。
丸広正面のマンションが、ブリリアのように「定期借地権＆上層階は地権者住戸」という制約（障害？）が無いなら、こちらの方が魅力です。早く情報欲しい！

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>>117 マンション比較中さん
丸広正面は現地の看板見ると事業者個人名で設計施工がスターツCAMだから賃貸な気がするけど早く知りたいね

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>>117 さん

>>117 マンション比較中さん
建設看板スターツだから賃貸だと思ってました。
分譲なのですか？

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70平米　6,500万円から、くらいですね！

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>>125 マンション検討中さん
借地だから安い!
地代と管理費、修繕積立金で5万くらいだったら買いですね!

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気づいていませんでしたが駐車場の台数が変わったんですね。地権者用が減り、ちょっと増えましたね。

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>>128 マンション検討中さん

>平置き（内身障者用1台、地権者住戸用1台含む）：6台、月額使用料未定
今見たら上記記載でした。
本当ですね、有益な情報ありがとうございます。

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地権者さんの駐車場が開放されたんですか？
地権者さんに確認したところ駐車場は不要な方が多かったんですかね？
それでも設置台数が少なすぎる気がしますが車が必要不可欠な住人さんが一人でも多く借りられるといいですね。

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地主さん、ここ見てるんですかね？

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借地は地代払うけど固定資産税は払わなくてよいので金銭的には特に不利とかはないですよ
永住できないことをどう考えるか次第です

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価格帯はどうですか？

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>>133 マンション検討中さん
価格に関してまだ未定ばかりですね。
6500万前後と予想はしていますが。

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>>134 通りがかりさん
そうなんですね。モデルルーム案内会で予定価格が示されてるのだと思ってました。

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現在第一期一次のご希望住戸相談会が開催されていますが、来場のメリットに販売予定価格・スケジュールが案内できると書いてありました。
相談会に参加された方にお聞きしますが予定価格はどのくらいになっていましたか？

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>>136 匿名さん
自分はまだ参加してないですが、知人に聞いたところ間取りによるものの6500万前後が多かったとのことでした。

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>>137 買い替え検討中さん

それが本当ならばまあ妥当な線ですね。

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所有権なら相場的には坪単価330～350くらいだと思うので、借地権で1割引とするとまぁ妥当な価格ですかね。

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6500万なら買いですね。
この場所なら築50年になっても楽勝で賃貸需要があるでしょう。
借地権期限ギリギリまで資産として活用できるので子や孫に感謝されると思います。

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駅徒歩2分なので賃貸需要は確実にあるでしょうね。
真面目な話、昨今の市況で7000万以下で買えるマンションとしてはかなり条件いいと思います。上で書かれてる価格が本当だとしたらですけど。

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マンションマニアさん記事にしないかな。

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今日で一期一次の申し込みが終わりましたね。
明日抽選の方はどのくらいいらっしゃるのか。

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借地でも300万オーバーか
やはり駅チカは強いな

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>>132 匿名さん
解体費積み立てるから所有権よりは割高
駐車場借りるならローン以外で＋7～8万は見ておかないといけない

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>>140 匿名さん
定借で住み捨てって考えると微妙だな
駅近で所有権なら資産価値落ちないから30年住んでも7割近くの買値で売れることもあるけど(ただしこの異様な駅近ブームが続いた場合のみ)

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定借物件でよく利回り良いからって賃貸に出してとかいう話もよくあるけど、居住用の住宅ローンで購入しておいて銀行とかに無断で賃貸に出すと即一括返済求められるからね、ご注意を。ちなみにこれは無断でやってもほぼほぼバレます(笑)
転勤とか本当に客観的に証明とかができて銀行と何度も交渉してOKがでれば転勤期間だけ賃貸に出してもOKってなる場合もあるが、それすらなかなかハードル高いのが現状。

なので、安易に賃貸に出せば良いということを鵜呑みにしてはなりません。
もちろん一括で購入できるならお好きにできますけどね。

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定借の恐ろしさを知らずに、価格と立地に飛びつく奴が買う物件。取り壊すことが決まっているのに、まともに大規模修繕しないでしょう。10年以内に脱出しないと大変なことになりますよ。

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『駅前の一等地 東京建物 定借「南浦和」好調スタート 坪単価は310万円 』
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7118-310

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>>148 匿名さん
築26年、定借期間残り27年の物件も普通に流通して住民は普通に生活してますが何か？
同じデベの定借マンションです。
https://library.ttfuhan.co.jp/mansion/549616.html

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>>150 匿名さん

今の時代とは思えない破格。
23区の徒歩圏内でこれは...
定借物件の将来がよくわかりました。

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>>151 通りがかりさん
その通り、理解力がお高いですね。

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>>151 通りがかりさん
そこは町屋から徒歩15分だからねぇ、23区内徒歩圏とはいえ賃貸需要もないだろうし南浦和駅前とは比べられんだろ。
ここのネックは定借じゃなく西川口蕨あたりの外国人問題。いやでも京浜東北で通らざるをえないからな。上野東京ラインは川口じゃなく南浦和に停めてくれ。

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>>150 匿名さん
流通してるのはたしかだけどめちゃくちゃ安いな
所有権のほぼ半額かそれ以下かきついな定借物件の資産性は


新築時所有権であれば売却時に今まで支払ってきたローン分全て戻ってくる＋アルファあったろうけど、定借だと半額以下評価に合わせて地代＋解体費、それに売却するときは所有権より5倍売りづらい、ただでさえ定借は住宅ローンの取り扱いしている金融機関少ないうえに中古定借となると住宅ローン扱うところはほぼない(あっても審査厳しく金利やたら高い)、こんなのもあるから未来考えると住めば住むほど後の処理が厳しくなる。

バス便無し徒歩15分、荒川区ってなると民度も厳しそう。。
安い分民度が低くて将来的に管理費修繕費の滞納問題とかでないか心配な感じします。


残念ながら本物件とは比較にはならないと思います。

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「70年は100歳ですよ。一生住めます」
「解体時期が決まっているので、老朽化や建替問題を気にする必要ありません」
「貸借物件もきちんと中古で流通しています」
「駅近の好立地なので賃貸需要もバッチリ」
→こんなこと営業に言われて騙されるんだろう可哀想に。住宅ローンでは賃貸には出せません。バレると一括返済で人生詰みます。投資ローンは利子が高額で期間も短いので、この物件なら確実に真っ赤っ赤の大赤字です。和光みたいに理研やホンダ技研が近ければ高額賃貸の需要もあるが南浦和じゃ厳しいんじゃないか。

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まあ、欲しい人が買えば良いってことだよね
実際22戸一期一次で売れているならニーズはあるわけで

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>>155 通りがかりさん
ローンなんて繰り上げ続けて実質10年か15年で終わるだろ。
住宅ローンでも転勤やら家族の介護が理由で引っ越すなら賃貸認める銀行が大多数なのに、知らないのか知っててウソ書いてるのか。

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本当に賃貸需要があるなら、分譲ではなく賃貸マンションを建設します(高単価賃貸は需要がないという事)。まして、ここは定期借地権なので、賃貸マンションの方が適している。つまりそういう事です。東京建物は定借物件が好きみたい。ブリリアシティ三鷹で、相当苦労して売り切ったのに全然懲りてない。

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>>158 名無しさん
え？？三鷹駅前のブリリアシティ三鷹は大人気でしたよね、どうかしましたか？？

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西早稲田もしっかり売れてたしね

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>>160 通りがかりさん

西早稲田は相場よりかなり格安でしたからね。ここも定借でも坪単価270くらいならいけると思いますよ。

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