パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

>>7118 名無しさん
たしかにそうでしたね。ありがとうございます。

パークシティ中野竣工後、中野駅アトレ開業後、中野サンプラザ開業後、新宿西口再開発後と再注目されそうなタイミングがいくつかあるので、いつどのくらいの値段で出てくるのか気になります…。
中野はオフィス賃料が伸びないし、住宅賃料の伸びないという意見が多そうなのですが、個人的には新宿西口再開発後は住宅賃料も伸びてしまうのではないかと見ています。
なので住友はラ・トゥールにしているのかなと…。

>>7121 マンション比較中さん

わたしも全くそう思います！賛同しかないっす。

>>7121 マンション比較中さん
そうだと思います。定期借家契約ですし。

そしてまさにパークシティ中野の西は住友のタワマンができます。
住友はお得意の、そういう売り方をするでしょうね

>>7121 マンション比較中さん
すみません、中野の住宅賃料が伸びて困ることって何かありますか…？

アトレと新サンプラザで賃料評価大きく変わるよ
中野ステーションレジデンスが住友になったせいでテナントがショボすぎるのは残念だけどアトレもサンプラザも関与してないから挽回あると思う

キャピタルでもインカムでも、ここは沢山の地権者が相場以下でも様々なタイプを放出してくると思われます。
多額のローンを返済しながらここで含み益を得ようとしたところでローン無し地権者には簡単に負けると思う。利益狙うなら地権者がほぼいない他のタワマンがいいよ。

野村は建設費高騰を理由にして再開発ビルをプラウドタワーに変更しちゃったｗ
野村の連中はしてやったりとほくそ笑んでるだろうな。
すべて仕組まれたことだと想像。

>>7126 マンション掲示板さん
相場以下の価格で売却してくれる、そんなボランティア精神にあふれた地権者がいるんですか？

>>7127 匿名さん
もともと商業、オフィス、住宅の複合ビルの予定で、その比率を変える形ですよね？

オフィスを減らして、商業と住宅の比率を上げる変更です

住宅割合を４割から６割に増やすだけで数百億増えた事業費に充当できるのすごいよな。今のタワマンがどんだけボロ儲けしているかよくわかる。

>>7130 eマンションさん
まあオフィスの採算が合わなかった（収支マイナスだった）可能性もありますが、いずれにせよ、野村のマンションはその分の事業費をたっぷり乗せて販売するでしょうね。
そして将来の相場では乗せても売れると、野村が判断したということになります。
野村がほしい人は、パークシティ中野にポジションセットしておくのが良いかもです

>>7129 匿名さん
なんか、7127みたいな駅前にタワマン反対！とか言ってる人ばっかだけど(特にヤフコメとXの一部)、計画全体を全く見てないよね。
元々の中野サンプラザのコア機能であるホールとホテル、展望施設はコンセプト通り規模拡大して維持、オフィス減らして住居増やすっていうだけなのに。
まあオフィス減らすのは中野区のオフィス需要の弱さを示してるとも言えるけど、今の建築費の高騰ってオフィス賃料が追いついてこない水準なのはどこも同じ。麻布台ヒルズなんて、あの超一等地でも賃料高すぎてオフィスかなり空いてるし。しかも麻布台はゼネコンが1000億レベルの赤字を出してようやく出来上がったもの。仮に今からゼネコン発注すら企画するなら、麻布台も下手したら建築費と想定賃料で採算合わず計画見直しとなる可能性が高いってことです。それだけ今の建築費高騰は深刻。

>>7126 マンション掲示板さん
地権者多い再開発タワマンでは常に付きまとうリスクですし、
それこそ三田小山クラスでも同じですからね。
パークタワー勝どきも去年から今年はじめにかけて地権者の激安賃貸が大量報酬されて相場下げてましたが、一通り捌けたら相場も大幅上昇しましたし、結局は地域相場に落ち着きます。
地権者ほぼいなくて都心や都心近接好立地の大規模高級マンションなんてパコ北参道や三田ガーとか、まとまった土地を仕入れた超レアなプロジェクトでしか発生しないし、そういった土地なんて今後は希少性から分譲されるかどうかも怪しいです。

>>7133 評判気になるさん
勝どきは賃貸の話ですよね？
豊海タワーは地権者が坪826万のチャレンジ価格で売りに出していましたよ……。相場より安く売るお人好しなんていないと思うのですが（1人くらいはいると思いますが、超少数だとおもいますよ）

>>7132 マンション掲示板さん

タワマン反対の声が大きくなるのは公費投入されるからですね。
補助金無しで再開発される分には誰も言わないですが、駅前一等地は公共性が高い立地なので、低層部には十分な公共施設や商業が無いと反対の声が大きくなる。
https://news.yahoo.co.jp/articles/99ec619ee4a880456a95cb18b8a3c8fcf6dc...

>>7135 マンコミュファンさん
それはそのとおりなんですけど、全体計画も把握せずタワマンってキーワードに反応してるウマシカな人ばかりですからね。加えて、ここの場合は市役所建替えとセットのスキームだから補助金有るから単純に駅前タワマン反対！なんてのはただの子供意見でしか無いってことですよね。

中野サンプラザ自体も事実上の公共施設ですし、それらを民間事業巻き込んで、極論補助金と容積緩和だけで規模拡大し耐震強化した最新型へ建替えするってのが全体像。民間にとって事業性高い部分(ここの場合は住宅)を確保せざるを得ないのはバーターとして当然なのを分かろうともしてない人が多すぎ。特に左よりの人たち。そもそも左派が区長で議会も握っててこの計画に至った訳で。まあ共産系みたいな全ての再開発に反対する人たちも多いから無視して進めるだけかと。

>>7136 マンション掲示板さん
中野区のやり方が下手くそすぎたんでしょうね。豊島区役所のようにすれば最初からお手本となるような事例になったのに。これだから中央線沿いは赤貧で苦手です。

>>7135 マンコミュファンさん
計画を見る限り、商業施設や区の施設は充実しているように見えますね

これから先、地権者さんが存在しないマンションは建つのでしょうか。
地権者の中にはデベに土地を提供した事業協力者も含まれます。マンション建設予定地以外の土地も対象になるので、価値の変わらない現金で受け取るか、それとも等価交換で好立地のマンション住戸にするか…
地権者が存在しないような物件でも等価交換可能なようなので、価値の下がりにくそうなマンション住戸を手に入れる方法としてはいいかもしれません。ただ２、３億くらいの土地売却では無理だと思うのでハードルは高いかもですが。

もとの2倍や3倍やそれ以上で売られてるけどこれが普通なの？

中野サンプラザは、（まちづくり中野21株式会社つまり事実上）中野区が地権者なので、その跡にできる住戸はある程度中野区が所有するはず。
それを売って区役所移転のお金を払うのかな？

こういう地権者が1法人のマンションもできることはできると思う

こんな旨味しかない物件の地権者だったよほど金に困ってない限り売らないと思うよ。

中野3丁目や2丁目、新井2丁目
この辺の駅近の土地は狙い目だろうな
サンプラザが白紙にならなければ今後も新規のマンション需要高そう

野村は、マンションなら想定していた価格に大幅に上乗せしても売れると読んで計画変更を出してきたんだよ。
オフィス賃料は短期には大きく上がらないから、当初想定からほぼ倍増した建築費に対応不可。住居も当初想定していた販売価格だと対応不可。
となると、サンプラザのタワマン住居はかなり高額になる。
立地も良いし、新築タワマンがますます希少になるから売れるという読みでしょう。

>>7144 マンション検討中さん
同じ意見です。坪1000は見ていると思いますね。
計画当初は時期から見ても坪500くらいだったのでは。

本来価値の賃料上がらないのに販売価格だけ２倍３倍になってるので、単なるバブルだけどね。野村も賭けに出たなぁ

中野は利便性高いわりに賃料安い街からサンプラザ商業エリアの次第で評価変わるよ
上手く行けば賃料も少し上がる

中野は住環境も良いし賃料かなり高いですよ。

>>7146

ＯＫ．頭の○○な人に講義してあげよう。
賃料と販売価格では価格の拡散値が違う。
よって上昇機運のときは、販売価格の上昇が賃料の上昇に先行する。
この波を怖がって乗れない人は永遠に上には行けない。
あるいはどう考えてもリスクとリターンが見合わないボロワンルーム一棟買いなどに走る。

バブルと思いたいなら、榊先生の本を読んで神に祈れ。
いつかは榊先生のお言葉が当たる日も必ず来るよ。

>>7149

拡散でなく分散（variance)ね

>>7146 通りがかりさん
実質賃金伸びてないですからね。

>>7147 口コミ知りたいさん
利便性高い割に賃料も抑えられていたのが評価高い街だったので、賃料上げられたら別に中野でなくてもよくなるので他の街に流れますからね。

野村さんにお聞きしたら、うちが買ったはずですと仰っていたような…。
どのような名義？になっているかは分かりませんがサンプラザ建て替え後が楽しみです。展望レストランやバーとかあったらたまには行きたいなと妄想しております。

せっかちな私では、土地等価交換→建設→完成後入居まで資金を動かせないのは勿体無いな～と思ってしまいます。数億あれば運用次第で数年で億稼いでくれますし。
仮に中野駅前で新築４億物件を等価交換したとして、その後いくらで売りに出せるか…値付け６億だとして、購入側はもう少し都心部が選択肢になりそうな。短期５億売却では旨味も少ないですし。

>>7153 マンション検討中さん
いえ、サンプラザの土地建物は中野区のものですよ。正確には中野区が所有するまちづくり21株式会社のものです。

中野は賃料上がっていくと思いますが、少なくともパークシティ中野竣工後すぐは上がらないのではと思います。
10年くらいかけて新宿グランドターミナルの整備が進むにつれてより上がっていくのではないかと。

投資目線でも、2026年に即転売するのではなくしばらく持つ前提のほうがいいのでは？と思いますけどね。都心とか湾岸にも選択肢がありますし。
実需は買えるなら買えるタイミングで買うしかないでしょう。

あと、やたら中野の住宅賃料が安いという意見がありますが、その中野って言ってるのは「中野駅」至近ではなくて新井薬師前とか新中野が最寄りの住居で言ってませんかね。
中野駅近くのファミリー向けの築浅はそれなりに賃料するのと、そもそもそんなに数ない印象です。
ブリリアイストの賃料とか、普通のサラリーマンからしたら高いんじゃないですか。

>>7155 匿名さん
確かに安くはないですね。というか普通に麻布十番とか恵比寿とか中目黒レベルの賃料……

>>7155 匿名さん
やっとまともなコメントが出ました

単一物件の賃料比べて何がしたいの？
エリア比較するなら統計使わんとだめだろ、中野qポジやはりやばいｗ
https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_27280/

>>7158 名無しさん
ブリリアイストが一番本物件に条件が近いから出されたんだと思いますが、何かおかしいですか？

SUUMO平均、（その時出ている物件の平均で）外れ値があるから信頼できるデータと言えない気がします。

話に出ていた1LDKだとほとんど変わらない家賃ですね

>>7160 口コミ知りたいさん
あっ、間違えました。
変わらないのは1DKですね

2L以上でトリプルスコア近くつけられていて臭ｗｗｗ

>>7160 口コミ知りたいさん

貴重なデータ共有thansk
やはり中野は賃料全然取れないですね。。。
思ったより低スコアで震えています。。。

>>7158 名無しさん
このsuumoの集計ってどういうロジックで算出されているんですかね。
物件を探すというリンクから実際に出ている物件を見に行くと、例えば4LDKだとステーションレジデンスしかなくて、3LDKも戸建てとステーションレジデンスしかないですね。

ステーションレジデンスが外れ値として扱われているにしても、3LDKの戸建ての賃料も反映されていないですね。

>>7164 マンション検討中さん
今出ているもので条件を似ている物件を個別に比較するべきだと思いますけどね。時期もめちゃくちゃだし、同じ間取りでも面積もバラバラだし

>>7163 eマンションさん

妬みくん、どうせ中野で物件も持ってなくて、買えたりもしないでしょう。何か震えるんだよ、キモい

>>7163 eマンションさん
中野区と言っても、色々あるので安い2LDKとか探せばいくらでもありますからね。
最寄りが中野新橋や西新宿五丁目で弥生町とかの方で50平米2LDK20年で15万円台とかザラにある。
新宿駅近いので中野駅周辺より交通利便性は高いです。
あとこのエリアは地下鉄が集まっているので単独駅徒歩何分よりも、自転車5分圏内に何駅使えるかの方が価値が高いです。

要注意店舗 東中野ALT_SPEAKER(反社)

卒業生向け要注意店舗情報

東京都中野区の東中野でオープンマイクやセッションを開催するライブバーALT_SPEAKER(オルト・スピーカー)を経営している赤井健一は、 アコーディオン奏者で女優のKをアルバイト兼イベントホストとして採用した。
赤井は既婚で二児を有する身であることを隠しKに交際を迫るが、Kがこれを拒否すると、売上金を抜き取ったという濡れ衣を着せ、Kを出入り禁止としてしまう。
同店では他にも多数の女性が被害に逢っている。
赤井は暴力団員で複数の前科を持つ。

交通便はすでにいいのに
アトレとサンプラザ商業エリア次第では買い物も便利になるからな
区議会は野村に大規模スーパー誘致を要求して欲しい。中野に１番足りない要素

>>7169 マンション掲示板さん
この物件の隣のエムスクエアにもスーパーできますので、十分なような……

大規模ってどれくらいの広さを想定されてますか？

デパ地下系の惣菜専門店が沢山入って欲しい
共働きにも単者若者にも高齢者にも需要がある

>>7170 通りがかりさん
セントラルスクエア恵比寿ガーデンのようなやつ
中野全体がいきやすいサンプラザにできたほうが品揃えよくなる

妬みくんとか持ってないとか買えないとか決めつけて、他人をキモいと言う人。
このタイプは不動産初心者によく見かけますが中野でマウントは流石に恥ずかしいですよ。
ここ含め複数物件もってるけど震えます。
投資はエンタメ。
跳ねても暴落してもワクワクします。
ちなみに7163さんとは別人です。

>>7172 通りがかりさん
行ったことがないのですが、結構大きそうなスーパーですね。

個人的にはららぽーとや武蔵小杉のグランツリーみたいな感じになると良いなあと思います。

旧計画ですが、こんな感じの商業施設を想定していたみたいですね