パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

>>5189 検討板ユーザーさん
区は再開発ビルの権利床400億円分を見込んで区役所の建て替えをしているので、今のサンプラザ再活用はないと思います。お金が生まれませんので。
（建て替え費用をいま借金している状態で、このままだと年３億の利子払いが発生する）

ということで、規模縮小というよりは、900億という事業者の言い分の精査と、再開発事業の収益をどう高めるかを検討しているフェーズかと。

再利用して周辺を公園にしてくれるならそれで全然構わないけどね。あり得ないとは思うけど。

同じく放置しないと思うけど、建物そのまま残してTOCみたいにまたテナント再募集など可能性としてはなくはないかな。。。

中野は立地が良いですからね。いずれ再開発されると思いますよ。

中野サンプラザをそのまま使え論の人は、なんで建替の話が出たのか知らんのか？

耐震性に問題があるから建替しないといけない(耐震工事をする方が将来的に割高)のに、そのまま残すなんて絶対にあり得ない訳で、反対派で当選した現区長が方針転換したわけ。
だから残したままどうするかなんて考えるだけ無駄。

ほんの数年前にすら中野にいなかった新参組か、背景すら知らない無勉強組なのかな

>>5194 検討板ユーザーさん
不勉強で失礼しました。指摘ありがとうございます。
2022年の選挙でサンプラザ跡地活用が論点になっていたので再活用もあるのかと思ったのですが、借地権にするかどうかだったのですね。再活用の方針はないということ納得しました。

興味深い
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/7826.html

900億が一人歩きしてる感があるけど問題になってるのは当初1800億で見込んでたコストが時を追う毎に増えて今や3539億と倍増してる事だよね。900億はあくまでも直近の試算増分でそれだけなんとすれば良いと言うことではないはず。どうすんのかね。

中野サンプラザの耐震どうこうよりブロードウェイとサンモールを先ずやらないといけない。大震災きて潰れてくれたらと区長は思ってるかな

>>5153 口コミ知りたいさん
この議事録すごいわｗ

委員はめちゃくちゃ優秀でリスクリワードを再三指摘してるのに、中野区役所の再開発室はずっとのらりくらりぼかした回答を繰り返すだけ。

・貸事務所が得意なヒューリック抜けたの採算合わないからちゃうん？
⇒窓口は野村不動産なので知らんが野村が話まとめてくれているはず

・追加の費用かかっても区は負担しないんよな？野村と事業合意してるけど、追加費用かからんっていう覚書あるんか？
⇒現時点では負担しないことにはなっている。覚書はないが負担しないことになっている。

・上手くいかなかったら誰が責任とるん？
⇒事業に変更あったら区議会に伝えるよ。


そして9月
野村「とりあえず現時点で900億足らんわ！追加の金くれんなら作れないで！！！」

PC中野より駅近で眺望が良くて設備仕様（折り上げ天井高2800、天カセ付き）も良い中野ステーションレジデンスが、ダイレクトウインドのある中住戸2LDKの高層30階で80㎡52万円。

一方駅までの距離があって設備仕様は賃貸レベル（壁かけエアコン、カップボード無し）のPC中野は23,000万円。

表面利回り2％台だが固定資産や管理費などを払ったら実質利回り1％台で、ガチガチに後発の再開発を織り込んだ販売価格。
エアーズ掴まされてしまった購入者が必死になるわな。

>>5200 匿名さん

ステレジより確実に賃料は劣るし
東池袋と同じく実質利回りマイナスでしょ。

非都心区のこういう物件はあとがきついよ。
下手したら完全な負債

何十年、下手したら死ぬまで住むつもりで買ってる人はそんな事気にしないんだろうね。

中野は人気の高い街ですからね。リセールで困ることはないですよ。

ステーションレジデンスは定期借家でしたよね、比較する意味もないかと、開発具合で賃料あげるためかもしれないですしね。

>>5203 匿名さん

リセール重視なら渋谷区や港区選びます。

>>5200

出た、瞬時の「参考になる！」多数。
収益還元法を安っぽいビジネス本で読んで得意になっていた人か。

あのね、今の不動産市況からすれば、キャピタルゲインで伸びのある物件で表面利回り2％は普通なわけ。1％台だって普通。
そんなに表面利回りが大事で、覚えたての収益還元法がすべてなら、帯広のボロアパート買っておけ。利回り5％以上、たぶんごろごろあるよ。

まあ、中野への妬みで頭がおかしくなっているあなたからすれば、中野は伸びがないと思うのだろうが、だったらエアーズで値上げした三井は、需給曲線もわかっていないあなたより頭が悪いってことか。

再開発延期でパークシティ中野の価値が上がったとは言っていないが（価値が高いことが顕在化したとは言った）、再開発がなされないわけはないよ。報道によると、八重洲の再開発より高額になっているということだから、それを押さえれば再開発もさっる。たとえ再開発がなくても、パークシティ三井はバーゲンであることは判明したけどね。

>>5205 評判気になるさん
渋谷区の伸びなさは有名ですよ
リセールなら港区の他に、千代田区や、流行りの中央区湾岸、江東区湾岸でしょう

どこかの最近の記事で読んだけど（ネットで探してくれ）、サンプラザ再開発は、同規模の八重洲よりも高額になっているとのこと。

だったら、中野で採算が合わなくなるのも仕方ない。エアーズが爆売れしているのを見ても、そこまで高額だと断念／延期ということ。（逆に言えば、サンプラザ再開発側から見ればパークシティ中野はバーゲン価格で、ある程度の上乗せしても到底マッチできないということ。）

よってこれからは、そこまで高額になってしまった計画を再構成していくはず。コンサートホールなどの条件付けが厳しいのかもしれない。あるいは、マンション部分の割合が大きすぎるのかもしれない（オフィスの方が利益率は普通は高いから、デベはオフィス比率を高くしたがる。人口増やしたい区などはマンション比率を高くしたがる。）

3500億超のコスト回収して更に利益出すって中野では無理ゲーな気が。しかもまだサンプラザの解体にすら着手できてないから今後更に増えるリスクもあるしね。どうするんだろうね、実際のところ。

>>5212 匿名さん
マンションにもできないなら駐車場くらいしか

>>5209 マンション検討中さん
自分へのネガティブコメントに押された参考になるの数をいちいち気にしすぎ。自分でたくさん押してるはずだとかさすがに〇〇過ぎ。そんなしょうもないことに怯えず自信を持ちたまえよ（でも帯広でボロアパート表面5%以上がーとか言っちゃうようだと自信を維持できないのはわかる）

ここは即転売も利回りもパフォーマンス良くないでしょうから、投資家は撤退でいいのではないでしょうか？

実需だけでもファミリー間取りはおそらく全部屋倍率つきますし、竣工前完売するでしょうから、投資家以外は誰も困らない物件でしょう。
利便性重視で築浅（新築）・大規模・所有権が欲しい、でもここより都心は予算オーバーというような検討者が見る物件です。そういった属性が多くいたので一期の倍率になった。

だからこそ三井はエアーズ一期ではアクロバティックなローン組んでる人はお断り、購入戸数制限も入れてるんでしょうね。

わざわざ純粋に投資用で買うイメージわかないよね。都心大手に夫婦共働きで勤務しててそこそこの世帯収入があって通勤利便性と日常生活のバランス重視してるファミリーにぴったりかと。

>>5216 匿名さん
それでも一期は投資家たくさんいましたけどね。

さらに抽選会場にスーツ姿の、業者みたいなグループもいました。（外れてましたが）

中野は立地が良いし、投資用で買ってる人もかなりいると思う。

いや、実需の人も値上がりするのとしないとでは
圧倒的に前者が良いわけで。
人生何があるかわからないので売却しないとも限りませんし。

第1期の来場予約メール、10分経ったけど枠全然埋まっていない。。。プラウド池袋と全然違う

>>5211 マンション検討中さん
回収を考えるとサンプラザ跡地は大半が分譲マンションになるでしょ

>>5220 マンション検討中さん

今も11月は空きありますね。確かに前より引きが弱ってる気がする

>>5200 匿名さん
ステーションレジデンスの現状みるに中野で分譲需要あっても高額賃貸需要はない
利回りなんて測定不可だわ

MRいったけどブリーズ糞すぎでしょ
テンション下がる通り越して終始真顔だったわ

野村が認可申請取り下げｗｗｗ
エアーズ嵌め込まれた買い煽りどうするんｗｗｗｗｗｗ
逃げろぉぉおおおおおおおｗｗｗｗｗｗｗ

中野サンプラザ跡再開発、計画見直し　認可申請取り下げ：日本経済新聞

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC116NB0R11C24A0000000/

>>5209 マンション検討中さん
涙拭けよｗ爆笑ｗｗｗｗｗ

思ったよりなかなか厳しい状況だね
サンプラザ

>>5225 匿名さん
コンサートホールつきのでかい分譲マンションになるかもね
商業施設とセットでは採算厳しい

一発逆転でカジノ誘致しちゃえよ
カジノなら採算とれるぞ

>>5225 匿名さん
議会は不採算施設の縮小認めざるをえないだろう
でも分譲だらけの再開発て

エアーズ外れて本当に良かった
豊海当たったのでそっち行きます
大々的にぶち上げてた再開発計画も中止になる、勉強会になりました
勉強代はエアーズ民が払うけどw

不確実なものを織り込んだ価格ってほんとアブネーわ

>>5214

はいはい、帯広利回り5％のボロアパートのどこがおかしいのか、論理的に説明してごらん。たぶんあると思うよ。少なくとも東京都心の物件より利回り多いのはごろごろある。よって収益還元法くんの論理では、帯広の勝ち！
帯広を網走にでも八王子にでも置き換えてくれていいよ。

あのね、収益還元法も一定の想定条件と理論によって構成されているの。
そういうのの中身を理解しないで盲信すると収益還元法くんになってしまうよ。
たしかに日本のバブルは収益還元法を無視した投機が一つの原因だけど、といって、帯広が港区に勝っちゃうなんてね。さー小さな頭を動かして、小中学校の教科書（割り算当たり読んでね）広げて考えて！

>>5226

ついにｗ攻撃がでましたか。だから、ちゃんと論破してごらんって。あなたが一生相手にしてもらえないレベルの人が家庭教師してあげてるんだから。

大手デベ勤務です（本物件とは利害関係無し）
認可申請の変更ではなく取消しは異例です。
野村さんも相当苦しい状況なのでしょう。
オフィス得意なヒューリックさんにも逃げられて。。

駅前を分譲マンションだけにしたら街は死にます。
伸び代がある土地は商業施設やホテルが分譲よりはるかに高値で入札します。

あーあ中野おわったね。池袋の再開発も大丈夫なんだろうか。

商業施設できても採算とれないから高値で入札するわけないよ、新宿いくし

ペデストリアンデッキはゆりかもめみたいに晴海方面は開通しないで、継ぎ目が数十年むき出しになるパターン確定おめ

スミフは南口のオフィス&レジを賃貸でストック収入得て、三井はエンドに高値で押しつけて残ったのは大量の地権者と嵌め込まれたエアーズ民か

R.I.P.

https://www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20231108a.html
この時点でオフィスや住宅を売却するなどした収入で、多額の建設費を捻出しますて書いてるのにどうなるんだろ
それでも足りなかったてこと？

もう気の毒過ぎて…
手付払い戻しのキャンセルとか出来たらいいね

坪200くらい値下げした方がいいんじゃないですか？三井さん

>>5225 匿名さん
五反田TOCより酷いことなりそうだ。

>>5233 マンション検討中さん
逆ね。当然あるだろって話。当然ある水準のものだから文脈から数字が浮いちゃってるよってこと。文章が苦手なようだけど、それこそ君の大好きな教科書シリーズを読み返すことをオススメするよ。「国語」をね。いや、「こくご」と書いてある方の教科書が適しているかも。（自分で確認してね）

>>5231 マンション検討中さん
手付金倍返しか、お詫びに豊海タワーを一戸ください

>>5235 匿名さん
つまりは中野を過大評価してしまっていたってことはないですか？そういう街にはなれなかったと。

>>5246 匿名さん
ということは勝どきは死んでいる街なのですか？白金高輪とかも？

不確定な再開発は不確定なりの織り込みじゃないとつり合いとれんよな

魔法が解けて、醜い姿があらわになった中野
含み損かかえながら、衣類に飛び散ったゲロの処理でもしてろやｗ

>>5247 名無しさん

アンカー間違えました。

自称デベロッパーの方への質問です

即転しようとしてたクソ投資家ども、息してる？高い勉強代だね。半額なら買い取るか考えてあげるよ^ ^

ここは分譲かなり安いし、即転売しても利益出ると思うぞ。

>>5252 匿名さん
涙拭けよwwもう高値で買うやついねーよwww爆笑www

手付金倍返しはなくてもキャンセルくらいさせてや・・・らないでいいぞ。
2～3分歩けば坪300万台のマンションあるのに坪800万は強欲すぎた

中野は人気の高い街ですし、リセールは間違いないですよ。

三連休の華金に最高のニュースだわ。酒がほんと美味い。実需には同情するけど投資家はマジでメシウマ

政策金利も2025年末までに1%になるっていうし、中野サンプラザ認可取り消しになるし、エアーズ1期外れて良かったかも

一応ブリーズも申し込む予定だったけど、見送りかな

影響力のあるマンクラがガンガン再開発ありきのPC中野価格だったとポスト。
坪200万以上は値下がり確定ですね。

https://x.com/towerhack/status/1844736061026734270

金利が上がっても中野みたいに立地の良い物件は下がらないと思いますよ。

MR予約も埋まらなくなって更に再開発中止では手付金放棄するしかないわ

いきなり値下げも考えにくいけど、
ブリーズは見逃してもいい気がしますわ。
もちろん何が起こるか分からないけど、この後エアーズ値上げはそうそうなさそうだし、慌てて条件悪い方買わなくても良い気がする

実需で住むにはいい街ですよ。
投資家は知らん。

野村のタワーが坪1000万や坪1200万でも売れるなら作れば良いのだが、
中野でそれは厳しいというのはデベ連合が判断しているわけで。
PC中野のアップサイドもマックスそこだったがそれすらも消えたということは・・・

現状を鑑みると、君たちは最高値掴みをしてしまったのだと思うよ。

一言言わせて。

ドンマーーーイ！！！！！

Yahoo!ニュースデビューおめ！

https://news.yahoo.co.jp/articles/507a7493d8cac13df54dfce95f5581260474...

再開発で街の構造が良くなることは間違いないし、この物件は間違いないでしょうね。
サンプラに並ぶようなネームバリューが他には無いから、今回の件は騒がれるのでしょう。駅はキレイになるし、駅周辺の道は整備される、区役所、税務署など便利この上ない中野駅再開発は、やっぱりすごいよ。サンプラはコンサート以外関係ないから、住むには問題なし。

>>5265 マンション検討中さん
見直し。計画の基本は維持したいと区は考え

中野は利便性も高いし、再開発が始まる前から人気の高い街だからな。

>>5263 匿名さん

いやいや何言ってるのー君ィ！
あのね、建てれないってことはもうほんとはもっと価値高いの今の価格は大ヴァーゲェン！わかるぅ～君ィ！再開発中止はむしろ吉報、希少物件確定、万人の思う逆の結果、よくあるじゃん～？　こんな一、二億くらいの物件で悩んでる貧民たちにはわかんないかー。とりあえず買っておけばいいわけ。論破してみいや～。最後教科書の話（たぶんどんびしゃでこんな感じの来るはず）

相場と比べて明らかに安いのは確かだよね。ここを買えない人は多分どこも買えない。

エアーズ当たって、ほんと良かった。少なくとも今後数年は、新築マンションで、この坪単価で同等のマンションは買えないでしょうから。ブリーズはエアーズより明らかに劣るし、後発の住友のタワマンは、更にロケーションが劣る上、同仕様で、この価格帯は絶対無いでしょうから。内装なんて、この位のマンション買うなら自分で直せってね。

>>5265 マンション検討中さん
Yahoo!ニュースは自動で配信されるんですが……

サンプラザ跡地の再開発の見直し。建物内にイオンモールでも呼べばいいのに。
都内に少ないから1年中集客できるよ????♪

>>5271 匿名さん
天井高とかサッシ高とかダイレクトウインドウとかリビングインどう直すねん教えてみぃ。

ブリーズは買うのは将来価値が上がると期待してる投資家なのかな
明らかに上位互換のエアーズが隣にあるのに2億近い出す実需がいるのか疑問、毎日隣を通るからな

再開発あってこその高値追求、指数の先物あったら暴落してるわ

>>5270 匿名さん

小岩あるけど

もうインバウンドにも強い『まんだらけ』を入居させるしかないね。駅前だからオタクも集まりやすい。でも店舗賃料が払えないかなぁ。
フロアの抜けたブロードウェイも一気に建て替えできるけど。

でももちろん重説では周辺の再開発は予定で確定ではないですよ（確定前提で値段付けてはいますが）の話は聞いてましたよネ？

>>5278 eマンションさん

ブルセラもあるな

>>5271 匿名さん
エアーズは勝ち組だな
ブリーズのプレミアよりエアーズの4階の方が価値あるよ
ブリーズ民はエアーズの前を通るたびに毎日劣等感

サンプラザ、リノベーションして復活させて、もう一回イングウェイのライブとかやらないかな、デビュー35周年記念とか、当時が懐かしい。

区は再開発目指す言うてるけど、ここまでの内容決めるのですら年単位で遅延してきたのに実質的に半凍結やん。
こんな嫌悪立地なんて数年住んで値上がりしたとこで、売りたかった連中が大半だろ。
ディスカウントTOB発表されたのに買い！と叫んでるヤフー掲示板みたいで滑稽だな

渋谷や新宿を真似て大規模再開発やろうとするも、役所メンバーの格が違いすぎた。
遅れに遅れて更に事業費高騰して最初の案で作っておけば良かったのにの国立競技場と同じパターンになりそう。

結果的に出来るのはサンプラザ中野くんのフリーライブ公園。
それではお聞きください「ランナー」

区議会の特別委員会の審議で、区議からは「事業計画が何度も変わっており、本来なら事業者選定からやり直すべきだ」などと厳しい意見が出た。

事業者選定からやり直しって実質半凍結だけど、どのデベもこんな泥船は乗りたくない

建設費が高騰してるなら
3Dプリンターで作ればいいんじゃないかな？

こうなる気はしていたよ

今の日本に中野、品川の再開発を完遂させる余力はないだろう

カップボードや天カセがない中野が、ボッタクられてるか分かる構図。主幹事は全て三井不動産。

豊海より引渡し早いのに3割もオプション高いとは

いやー掴んじゃった投資家（笑）は今何を思ってるんだろう？笑