パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

>>4992 マンション検討中さん
工事費由来で2度と同じ売値でパークシティ中野は建てられないからバーゲンって理屈だと思うんですが、工事費由来なら今売っている日本全国のタワマンももしかして全部バーゲンセールですか？

>>4997 評判気になるさん
品川はあまり住環境良くないと思うぞ。特に埋立地側は飛行機の騒音もきつい。

マンションの価値が上がるのは２つ。

再開発と新駅。

中野は中野サンプラザの再開発を既におりこんでいて、この価格だった。

つまり、再開発が中止になった今、大きく価値を毀損した事になる。

既に購入した人は辛いだろうけど、事実は事実として受け止めましょう。

>>4992 マンション検討中さん
根拠もなく都合の良い解釈を重ねた単なるあなたの意見じゃん
論破も何も、ああそうあなたは思いたいんだねとしか
開発規模縮小による資産価値のマイナスよりも希少性による価値向上が優越することの根拠を説明しないとそれ以上の話にならないよ。論破求める前に、開発頓挫した方が価値上がる根拠を説明しないとさ。頑張って言語化してみようよその大きい脳みそで

中野は立地が抜群に良いですからね。これから間違いなく希少性は高まると思いますよ。

>>5006 口コミ知りたいさん
JR駅ビル開発が予定通りなら、価値毀損はないと思われます。未実現価値分は確かに遠のいたのでしょうが、それは販売完了後から竣工まで短期値上がり期待分なようにも思いますので、投機勢が札を入れなくなり、実需向けになるだけなので倍率は下がるかもしれませんが、販売にも売却のしやすさにもほぼ影響はないのでは？

ペデストリアンデッキが凍結されたら大ダメージっすね

中野の再開発はサンプラザの建て替えが全てじゃないからな～。むしろサンプラザの再開発イメージがはっきりしてきたのなんて全体からすると割と最近だし。その直後にコスト倍増問題で計画が狂ってるのは笑うしかないけど。でもサンプラザ単体の見直しが全体の価値毀損にそんなになるのかね？駅ビルも駅前広場の整備もデッキも止めるとからダメージでかいけど。

サンプラザ再開発は中止ではなくて見直しとしか言われてないですね。

この掲示板、エアーズ一期のときもモデルルームに行ってたらわかることを嘘書いたりしている人もいて、何目的で書き込んでるのかわからない人がちょいちょいいますね…。

みんな晴海フラッグ！豊海タワー！
中野は…

>>5011 匿名さん
価値毀損というか、野村のタワマンが高値で出てくることでその値段をベースにパークシティ中野の中古価格が引き上がることの効果がなくなるからマイナスなんじゃないか？みたいな意見が多いのかと思います。
もちろん、商業施設ができないことの話もなくはないでしょうが

長い目でみれば、これだけの好立地が安くなることは無いと思いますけどね。

>>5015 匿名さん
結局三井もブリーズの売り出し増やさずに申込制限かけるなど、ここに来て売り急いでいる感じは無いですからね。
中長期で考えると建築費の高騰などで、都内の駅前立地物件の値段は徐々に上がる（下がることは基本的には無い）と見込んでいるのでしょう。

>>5007

本当に頭が・・（以下略）。やはり1～2億程度の中野を妬む人のレベルってこんなもんか。つまらないなあ。

開発頓挫した方が価値が上がるなんて誰も言ってません。
開発が頓挫したことが、中野の価値がパークシティ中野よりはるかに上がっていることを示したってこと（＝現時点でパークシティ中野はバーゲン）。パークシティ中野は爆売れなんだから、同じレベルの価格（立地で上回る分は上乗せ）で野村が出せれば開発は急いで進めるに決まってるよね。野村も爆売れするだろうから。しかし、今の建設費などでは、パークシティ中野と同じレベルの価格で出すのは到底無理だから頓挫。つまり、パークシティ中野は大バーゲンってこと。

わかりましたかー？

>>5006

うぉー大胆な理論。頭、大丈夫ですか？

新駅と再開発でしかマンションの価格が上がらないという大胆ノーベル賞級仮説に凝り固まったあなたには通じないかもしれないけど、なんで野村が再開発を断念／延期したかよーく考えてごらん。

経済のあらゆる取引には情報の非対称性っていうのがあって、不動産は特にね。
今回の野村の行動から、情報の非対称性を超えるものが読み取れる。
つまり、野村はとうてい、パークシティ中野の価格（＋アルファ）で出せないと思ったから延期／断念。今の建設費じゃパークシティ中野は無理ってこと。つまりパークシティ中野は、今後他のデベが出せないバーゲン価格で出しているってことが、野村の行動によって示されたわけ。お○○さんのために追記してあげれば、再開発を中止・延期したから価値が上がったと言ってるわけじゃないよ。

中野サンプラザ再開発の延床面積30万平米だから、9万坪くらい。
マンション部分が少なめで4割だとして3.6万坪売り出す。
坪単価1000万で売れるなら、3600億円で今の総事業費とトントンぐらい。
残り6割のオフィス部分とかで利益取れそうな気もするけど、なんか前提間違えてるのかな

>>5019 検討板ユーザーさん
中廊下は延床面積入っちゃうのか。

1000戸売り出すとして、平均20坪だとするとマンション部屋部分で2万坪だから、坪単価1000万なら2000億。
これだとオフィスがマンションと同じだけ売上作れても合計4000億ぐらい。ちょっと怪しいライン感ありますね。

まぁ中野なんて昼間からアル中がウロウロしてて、下見て歩いてないとゲロ踏むような不潔な街ですしね
再開発が後回しになるのも仕方ないと思います

購入者はごめんなさい

>>509

坪1000で利益が出るなら、野村は計画は進めたんじゃないかな。
中野エアーが坪750で一気に完売。サンプラザ跡地の立地のアドバンテージと、タワマンの価格上昇トレンドを考えれば、坪1000なら十分売れると思うはず。
おそらく坪1200とか、もしかすると坪1400くらいじゃないと利益が出ないという試算になったのでは。坪1200ー1400だと現時点で中野だと辛い。
オフィス・店舗もあるけど、普通は、オフィス・店舗の方が住宅より利益率高い。

空き家だらけで家なんか余ってるのに何で高値マンション買うの？？

中野はかなり割安じゃないか？

結局は外国人と地方の富裕層が中野をどうみるかじゃないかな…
これから知名度やブランド力が上がるといいですね。

中野は昔から富裕層の多いエリアだし、将来性は間違いないと思うけどな。

>>5025 職人さん
中野を富裕層が買うことはまずない
外国人は特に見向きもしない、外国人には番町ですら興味を持たれない
結局港区か湾岸タワマンだけ

サンプラザ立て直しのとん挫は、まったくここの物件の価値とは関係ないと思いますがいかがでしょう。そもそもサンプラザに用事がある人やその住居部分の購入を検討している人には残念かもしれませんが、再開発は続行しているので、街の回遊性が著しく向上して、住むには快適になるでしょう。ペデストリアンデッキは三井とＪＲの案件でしょうから、問題なくできるでしょうし。ここ買った人はむしろ、サンプラとが低くなりそうで、ラッキーぐらいに思ってるんじゃないでしょうか？

デッキはそれぞれ事業責任者が違いますので、野村が遅れても、まずはパークシティ中野方面のデッキは整備するのではないかと予想しています。JRの範囲は今工事していますし。

>>5026 匿名さん

なるほど富裕層の多いエリアは将来性が高いんですね

>>5027 マンション検討中さん
港区はアドレスによってピンキリ。埋立地の方は住環境が良くないから埼玉より安いようなエリアもありますよ。中野の方が断然魅力的でしょう。

がんばるなあ。。。買う気の無いスレで。行き過ぎて、捕まらないようにしてくださいね。

>>5031 匿名さん

>>5031 匿名さん

湾岸はアドレスによってピンキリ。江東区の方は住環境が良くないから港区よりはるかに安いしリセールも悪い。中野や港南の方が断然魅力的でしょう。

買えない人たちは語るのが好きですね。
買う人はこんなスレ見ないで自分で決めてます。

デッキは作った後のメンテで金食うから最悪削るってのもありな気がするけどね。維持管理費は中野住人の税負担なわけだし。

デッキはそんなに維持費掛からないですよ。中野区民も多く集まる場所ですし、歩車分離のためにも必要不可欠。

>>5034 匿名さん
久々にこのスレを見ましたが、同感です。
何かえらく攻撃的な暴言を吐いてこの物件を擁護している人がいますが、なんなんですかね。不快以外の何物でもないのがわからないのかな。擁護は不要。買う人には不要です。

外国人とか富裕層とか色々とティアや種類あるから一概には言えないよ。港区や渋谷区に多いのは国際学校や大使館、航空、外資系オフィスへのアクセスが良い理由があげられる。そりゃージャックマーは中野買わない。戸建てが多い中央線沿いの富裕層が中野に住みたい人もいるんじゃない。まっ、ある程度の収入や金融資産あるミドルより少しアッパー層が集まると考えて良いんじゃない。

サンプラザ跡地の頓挫で『魔法』が解けてしまった。中野は　もういいや。

みんな、すごい妬みだな。
MRがしょぼい、地権者が多い、株が下がった、金利が上がった、野村が延期した･･･。
港区中心部にかなわないのは当たり前。でも港区中心部の新築はここの倍になりつつある。
そんなに羨ましがられるほどの物件か。
たかだか1～2億円程度の割安物件に過ぎないんだから妬むならとりあえず買えよ。

>>5018 マンション検討中さん
高値掴みしたか不安で毎日レスしないと不安だよな。うんうんわかるよｗ
囲町地権者じいさんｓと中野はこんなもんじゃないんじゃがのぉと話してな

中野区は外国人人口比率観点なら23区中上位一桁に入ってるのでそこそこ住んでるよ。ここを買う外国人富裕層も一定数居るよ。

>>5022 マンション検討中さん
総事業費の調達が問題なのではないでしょうか？
増えた分を誰が事業リスク引き受けてくれるか、8年で倍になる割引率で計算してると思うので900億円ほどの資金調達コストが発生するとしたら、3539億円に利益2割乗っけて900億円足すと5000億円以上にはなってしまう。一応原価のインフレ加味は十分に織り込まれている前提。やっぱり元のやつより、1000億円ほど足りない。
これを住宅の値上げでなんとかするとしたら、1000戸なら平均1億円アップになるのでちょっと現実的じゃない気がします。でも総戸数2000戸とかにまで増やして各戸平均5000万円アップならなんとかなりそうな気もしますが、ホテルや商業減らさず、オフィスとの兼ね合いでとなるとどうやることやら。。。

>>5042 匿名さん
中国人がやたら多いのは羽田に近い港区の埋立地だよ。公園やスーパーでも中国語が日常的に飛び交ってる。

中野に住みたい人は中野ステーションレジデンスで、博打をしたい人は分譲購入でいいのかも

ここは資産性も抜群ですし、買ってもリスクの低い物件だと思いますよ。

ここを検討してる人はその限りでないかもしれないが、外部の大半の人間は、

中野の魅力 = サンプラザシティの再開発

だと考えているので、それが頓挫すれば、中野自体の魅力は減るし、既におりこまれていた不動産の価値は毀損する

再開発が無くても中野の魅力は変わらないよ。むしろパークシティの希少性を高める結果になるだけ。どちらに転んでもパークシティの資産性は揺るがないです。

特例終了後の固定資産税は100万超すと思う？

土地の持分比率はたかが知れてるから超えないと思うよ。