管理費と修繕積立金が高額で困っています

>>60さん
契約内容には記載されていませんが、管理費明細や修繕積立金の額、
滞納率等も含め、管理会社からよそのマンションの細かな情報が流される
ことはないでしょう。
管理会社が管理をしていく中で知り得た情報を流すのはモラルにも反します。
他マンションの総会議案書や管理規約、各種細則の提供もだめですよ。

横道にそれずにスレ主の質問の答えましょう。
スレ主はダンマリコカナイデ反論してください。

>>61 匿名さん
管理組合同士情報交換されると管理会社は都合悪いってだけですね。

財布の中身をみられるといやでしょう。それと同じですよ。
管理会社ではなく、管理組合が裸にされると嫌なんですよ。

近隣のマンションとの情報交換を試みました
がいろいろな考えがありすぎて同意は得られ
ませんでした。
やはり管理会社の意向が強いように思いました。
小生の意見としては組合員にとっては情報公
開はよいと思いますが、管理会社はその逆です。
立場上正面から反対はしないで同意のふりを
しているように見えました。
管理会社抜きでしたいのですがどうしても私
の行動を監視しているように思います。
組合内部に管理会社のシンパを温存している
ようです。管理人が味方に付いてくれれば組合主導の管理ができるように思います。

ざっくりつかみで、管理会社に20000の内訳を聞いてみたいです。

ワンルーム投資マンションだけど、最近、管理費や修繕積立金が上がってきて、投資の対象にならないばかりか、負債マンションに突き進んでいる。
家賃は2万円台を切っても入居率は6割前後。
唯一の収入である家賃の半分以上を管理会社に持っていかれ、その残りから固定資産税やリフォーム費を払うと、手元の残るのは雀の涙ほどの収益金。
売りに出しても、入居率が悪いから誰も手を出してくれない。
こうなったらアリ地獄だ。
この地獄から這い上がる術を教えてほしい。
不思議でならないのは、管理費や修繕積立金値上げの議案が、圧倒的多数で議決されることだ。
投資マンションのオーナーは、皆さんパーなのかと疑ってしまう。

>>54 匿名さん
＞管理会社が同じでもその管理会社は「法律に違反」してまで管理受託先の情報を開示するわけには行けません。
おかしなこというね。
どんな法律に違反してるのかな。
マンション適正化法では、むしろ内部情報の開示をすすめている。
隠す必要がある情報は個人情報位で、後はできるだけオープンにすることが適正化への道だと説いている。
何故だか分かるかな？

>>67 匿名さん
とにかく値下げして売り払いましょう
2万切る家賃では負債ですよ
もう誰がババひくかのレベル

>>65 匿名さん
管理人が味方になれば…
管理人は管理会社に雇われていませんか？管理人は雇用主に従順な人がいいですよ。信用問題ですね。
削減コンサルを雇われてはどうですか？素人が動くより確実ですし相場感も持っています。

>>68 匿名さん
標準管理規約のコミュニティー条項は
マンションの住民間のことです。
他のマンションの組合間での情報交換
等の条項は適正化法にはありません。

>>71 匿名さん
管理規約にではなく、マンション管理適正化法ではできる限りブラックボックスは設けず、透明化することを薦めています。
「法律に違反」という文言に対して、そんな法律どこにあるのと聞いているのですよ。
その法律を引用すればあなたの勝ちです。
透明化の一例を紹介。
https://www.mirainet.org/index.php?m=common&a=search

手っ取り早く管理費を安くしたいなら
「マンション管理費　一括見積もり」などの
検索ワードで引っかかるコンサル会社に問い合わせた方が話早いよ。管理費が同条件の他物件より高いというは要するに管理会社の中間マージンが高いということなので、競争原理を働かせて業者選定をする事で安くなる可能性が高いです。ただ現行の管理会社が他の理事をそそのかせで妨害するだろうから、できるだけ理事だけで話して意見集約しておくことが望ましいです。

それから交渉せよと言うレスが散見されますが、交渉など、素人が適正価格の知識があるわけでもなく全く無意味で無駄です。物価高で今はこれが普通ですよと言われて反論できますか？

それよりコンサルなどを利用してさっさと複数社に見積もりとって、価格をみせてその価格まで下げられるのか、イエスかノーか聞いてみるだけです。それで、ウダウダ言ってくる管理会社と契約を維持したところで、喰いものにしてくるだけですよ。相手は営利企業なんで当然です。

スレ主は管理費等が高いから安くする方法を聞きたいと戸数３９戸等を言っている。なんでコンサルや管理会社や合い見積もり等の話が出るの( ´艸｀)。

>>75 匿名さん
あんたはなにか案ないのか？ないならしゃしゃり出るなよ（笑）

>>76 匿名さん
悪い案を出されてもね。
出さないほうがまし。

>>77 匿名さん
どれが悪い案か具体的に頼む。
あんたは案一つないってことか（笑）

>>75 匿名さん

サービスの価格を見直すのに複数から相見積もりとるのは当たり前だと思うけど?
お願いします、だけで下がるわけないだろw

>>79 匿名さん
管理委託費の合い見積もりなら理解できる。
管理費の合い見積もりは理解できない。
お宅は管理委託費と管理費は同じとの考え
で投稿しているように思うが( ´艸｀)。

>>80 匿名さん

管理委託費もそれ以外の直接契約の部分も全部管理会社があっせんしているから
同じことだよw 　管理委託費として中間マージンを取るか、直接契約の形にして業者からバックマージンを取るかの差だから結局同じこと。

>>80 匿名さん

それだと、委託管理費に入れるか、直接契約にするかで、減額できるか決まるってこと? 管理委託費の項目を極力減らして、直接契約でやれば値引き交渉ができなくなるってそんな話あるの?w

基本、公共料金以外の支払いは見積もり取るのが普通なんだがw

管理費減額の話になると、途端に「委託管理費が！」といって
管理会社がボッタ食ってる分母を低くみせかけてボッタくり総額を誤魔化そうとする荒らしが必ず登場するなw

管理会社は委託管理費以外も、バックマージンを上乗せさせる形で息のかかった業者からしっかりボッタくってます！w だから管理委託費だけみても意味ない。

管理費と管理委託費は別物だよ( ´艸｀)。

小学生でも解る分譲マンションの用語。
管理費等＝管理費・修繕積立金・施設等使用料等々。

>>84 匿名さん

ひとりで管理委託費を語っとけよ。なんで荒らしに来るの?

>>84 匿名さん

君は一体何が言いたいの?

スレ主は出費の項目の一つでしかない管理委託費のみを見直したいのではなく、所有者が支払う管理費を見直したいんだと思うけど。

管理費と修繕積立金合わせて３００００円で厳しいです。値下げする方法を教えてください。

８８の書き込みが全て。

>>88 匿名さん
管理費は管理人さんの勤務数を減らせば安くなります。週3～4回くらいで十分な気がしますので、理事会に提案してみればいかがでしょうか。

修繕積立金は自分たちのお金なので総会で決議すれば安くできますが、大規模修繕の際に足りなくなる可能性がありますね。

管理会社や悪徳理事の言いなりになって、無駄な経費の出費を抑えれば必然的に安くなる。
例えば、3年に一度の排水管一括洗浄工事や、給水管更生工事、でっち上げによる給排水管設備トラブルに対する真偽の確認等。

スレ主は、管理費や修繕積立金の適正額がわかっておらず、
ただ、高いから下げたいといっているだけじゃないのかな。
管理費等が高いということは、それだけいい管理ができていると思うのだが。

>>92 匿名さん
解らないと思っているのなら教えてあげれば
いいでしょうが( ´艸｀)
おいらは解らないので教えれれないのでよろ
しくね。期待してまっせ？

具体的な金額がわからないので答えようがないでしょう。
委託費がいくらとか清掃費の内訳、管理員の勤務状況、各種点検費の
費用等がね。
修繕積立金にしても、現在の残高も分かりません。

修繕積立金にしても、どこまでの工事をするかが分っていません。
例えば、サッシや網戸の交換をするのか、専有部分の配管まで管理組合として
やるのか、当然玄関ドアやインターホン、給水設備、エレベーター、消防設備等の
交換はするでしょうが。３回目の壁面塗装のやりかたも大きな金額になります。
開放廊下やベランダの塩ビシートの交換の周期も影響してきます。
そういった細かな情報は当然ながされないので、答えるのは難しいのです。

>>94 匿名さん
３９戸と小規模マンションだから推測でもい
いでしょう( ´艸｀)。

スレ主は、ただ管理費等が高いので値下げする方法を教えてくださいと
いうことだが、いろいろ書きこまれてくると、それは難しいというのが
少しずつ分かってきたのではないですか。だから、最近の書き込みが少なく
なってきたんでしょう。

>>97 匿名さん
難しいとは思っていないと思うよ。
多分だけどその反対だと思う。
このスレの回答者の資質にあきれ
ているだけだと思う( ´艸｀)

おまえはうぬぼれる資格などはないよ、
下手な投稿はひかえてね。
的を外しては獲物は捕れないよ。

おわり。

マンション管理は難しいからね。
ただ、高いので値下げする方法を教えてくれといっても簡単には
できないということがわかったんでしょう。( ´艸｀)

↑　猿真似をする宮崎の老猿

月２００００の系列マンションの開示資料と家の３００００をとことん比較してみます、それで焙り出せると思いますが　どうでしょうか？

多分１０９は、２００００の系列マンションの利鞘が少ないので、家から３００００取って売り上げ益を会社に上納していると思います。

駐車場の使用料がいくらで、その使用料をどのように経理しているかの確認も必要

>>92 匿名さん

管理費と修繕費で３万は十分高いよ。お前がわかってないだけか、荒らし行為をしているだけ。

修繕費にせよ、管理費にせよ、相場より高い原因は管理の質ではなく、管理会社がぼったくっているから。これだけだよ。

カップヌードルが４００円で売られてたら、具を抜いて安くしてと頼む前に、相場で売ってる店探した方が早いだろw

>>101 匿名さん
だいたいそんな感じでいいよ。

①管理費
近隣と自分とこと総会資料の決算報告をみて共通する科目を比較する。
②修繕積立金
修繕積立金の残高は長期修繕計画書といくら乖離しているのか見る。
大規模修繕工事やエレベーター、給排水管等の高額修繕の周期をどこまで遅らせることができるか理事会で検討する。
例えば大規模修繕工事が12年ではなく、15年にすることとして、総会に上程して承認を得ればいい。修繕積立金は値下げの是非はあるけれど、今後の値上げを抑えることはできる。

売上うんぬんは言わない方がいい。やりたいことだけに絞らないと議論できないよ。

少しスレ違いですが、
うちの寝ぼけ管理会社の収支報告の一例を
披露。
一般会計を管理費会計として報告。
管理費会計の収入の部に、管理費、駐車場
使用料、水道料等々。
管理費会計の支出の部に、管理委託費、水
道料等々。

管理費会計でも間違いではないが、わかり
やすく一般会計としての報告にしなさいと
命じた。
この意味を理解していないみたい。

もう一例、
定期総会の第１０回定期総会と記して案内
書を配布。
臨時総会の第１１回臨時総会と記して案内
書を配布。

総会で文句を言ってやった。
今年は１０年目で第１０期の定期総会だか
ら第１０期定期総会と記して案内をし直せ、臨時総会は第１０期第１回臨時総会と記し
て案内せよと命じた。

過去の総会の案内書の保管を調べてみたら
第何期の定期総会で何期の臨時総会かを総
会日で調べなおす手間がかかるしややこし
くなる。
保管書類が理路整然と保管しなおすのに疲
れた。あほとは付き合いたくない。
こんな痴ほう症に管理委託費は払いたくな
い

>>105
一般会計と特別会計は今時の学生でも知っているので、そのような愚か者は管理業務主任者の資格を返上すべきです。

管理費を下げたければ、交渉するのではなく、さっさとコンサル使って他社から見積もりとった方が早いよ。ただ下げてくれで、下がるわけではない。他社がこれでやるって言ってるけどどうするんだ？と突きつけて初めて交渉が始まる。

確実に管理費を下げるには自主管理が間違いない。
家計と同じで、収入に応じた支出を考えるし、無駄な出費をしなくなる。

>>108 匿名さん
そうだよね、３９戸と小規模だから自主管理
できる。
お金の管理が嫌ならばコンサル的要素のある
管理会社に保管と収支を頼むとかですね。
管理人のしている清掃はゴミ拾い位なものだ
から当番を決めるとか、して、月に１度くら
い洗浄清掃を業者に頼むとか、コンサルを頼
んでもいいし、直接お宅が専門業者に交渉し
てもいいし、やり方はいくらでもあるよね。
うちは大規模だからお宅よりは有利だから管理費と修繕積立金と駐車場使用料の合計で月２００００円以内に抑えている。理事長がマンション管理士や宅建士や簿記二級等の資格保有者で投資家ですのでゆとりがあるので管理会社はいつでも変更されるので素直にゆうことを聞いてくれるそうです。理事長になれば簡単だけどね。

>>92 匿名さん
それは管理委託契約書の管理業務が適正に出来ているかどうかで、感じだけで判断出来ない。